عقود الايجار التي تنعقد بعد نفاذ القانون تحكمها شروط العقد

عقود الايجار التي تنعقد بعد نفاذ القانون تحكمها شروط العقد

للاطلاع على نموذج عقد بايجار شقة وفقا لأحدث التعديلات :

نموذج عقد ايجار وفقا لأحدث تعديلات قانون المالكين و المستأجرين

 

الخميس, 22 نيسـان 2010

اعتبر الديوان الخاص بتفسير القوانين انه إذا نص عقد الايجار على تجدده تلقائياً، فيتجدد بحكم القانون لمدة تعاقدية مماثلة لمرة واحدة ما لم يقم المستأجر بإشعار المؤجر بعدم رغبته في التجديد قبل انتهاء المدة الأصليـــة.
وعقد الخميس الديوان برئاسة رئيس محكمة التمييز رئيس الديوان الخاص بتفسير القوانين القاضي راتب الوزني بناء على كتاب رئيس الوزراء لتفسير عدد من بنود القانون المعدل لقانون المالكين والمستاجرين رقم (17) لسنة 2009.
وبين قرار الديوان ان نص الفقرات (ب) و (ج) و (د) من المادة (15) من القانون والتي أضيفت بموجب القانون المعدل ذاته على ما يلي :- (ب-
بالنسبة لعقود الإجارة المبرمة قبل تاريخ 1 ـ 1ـ 1975 ، يضاف إلى بدل الإجارة اعتباراً من تاريخ 1 ـ 1 ـ 2011 ما نسبته خمسة بالمائة من بدل الإجارة الأساسي عن كل سنة مضت فيها الإجارة اعتباراً من تاريخ بدء الإجارة وحتى تاريخ 31 ـ 12 ـ 2010 إذا كان العقار المؤجر لغايات السكن وتصبح هذه النسبة ستة بالمائة إذا كان العقار مؤجراً لغير غايات السكن. بالنسبة لعقود الإجارة المبرمة خلال المدة الواقعة ما بين تاريخ 1 ـ 1 ـ 1975 وحتى تاريخ 31 ـ 12 ـ 1990 ، يضاف إلى بدل الإجارة اعتباراً من تاريخ 1 ـ 1 ـ 2011 ما نسبته ثلاثة بالمائة من بدل الإجارة الأساسي عن كل سنة مضت فيها الإجارة اعتباراً من تاريخ بدء الإجارة وحتى تاريخ 31 ـ 12 ـ 2010وذلك إذا كان العقار مؤجراً لغايات السكن وتصبح هذه النسبة أربعة بالمائة إذا كان العقار مؤجراً لغير غايات السكـن.
بالنسبة لعقود الإجارة المبرمة خلال المدة الواقعة ما بين تاريخ 1 ـ 1 ـ 1991 وحتى تاريخ 30 ـ 8 ـ 2000، يضاف إلى بدل الإجارة اعتباراً من تاريخ 1 ـ 1 ـ 2011 ما نسبته واحد بالمائة من بدل الإجارة الأساسي عن كل سنة مضت فيها الإجارة اعتباراً من تاريخ بدء الإجارة وحتى تاريخ 31 ـ 12 ـ 2010 وذلك إذا كان العقار مؤجراً لغايات السكن وتصبح هذه النسبة اثنين بالمائة إذا كان العقار مؤجراً لغير

غايات السكن
واشار قرار الديوان الى ان نص المادة (16) من قانون المالكين والمستأجرين
رقم (11) لسنة 1994 وتعديلاته والتي وردت في القانون الأصلي ولم يطرأ عليها أي تعديل هي:( يعتبر بدل الإجارة الذي حدده هذا القانون مطبقاً من تاريخ نفاذ أحكامه ويسري على العقود السارية المعقودة قبل ذلك دون مساس بتواريخ الاستحقاق المبينة في تلك العقود).
وبخصوص طلب تفسير الفقرات (ب) و (ج) و (د) من المادة (15) والمادة (16)
من قانون المالكين والمستأجرين رقم 11 لسنة 1994 وما طرأ عليه من تعديل
لتحديد مقدار الأجرة بموجب قانون المالكين والمستأجرين المعدل رقم 17
لسنة 2009 قرر ما يلي :- تنص المادة (2) من قانون المالكين والمستأجرين
المعدل رقم (17) لسنة 2009 على تعريف بدل الإجارة بما يلي :-
بدل الإجارة : البدل المتفق عليه بين المالك والمستأجر في عقد الإجارة مضافاً إليه أي زيادة متحققة عليه بموجب أحكام هذا القانون وقوانين المالكين والمستأجرين السابقة لـــه.
وحول نص المادة (15) من قانون المالكين والمستأجرين المعدل
رقم (17) لسنة 2009 قال ما يلي : لغايات هذه المادة
تعني عبــارة ( بدل الإجارة الأساسـي ) أياً مما يلــي :- 1- بدل
الإجارة الملزم للمستأجر كما تمّ تحديده بتاريخ 31 ـ 8 ـ 2000وفقاً
لأحكام القانون وذلك بالنسبة لعقود الإجارة المبرمة قبل تاريخ 1 ـ 1 ـ
1991 . 2- بدل الإجارة المتفق عليه لأول مرة فيما بين المالك والمستأجر وذلك بالنسبة لعقود الإجارة المبرمة خلال المدة ما بين 1 ـ 1 ـ 1991 وحتى تاريخ 30 ـ 8 ـ 2000.
من هذا يتبين أنه من أجل تحديد الأجرة وفقاً لأحكام قانون المالكين والمستأجرين المعدل رقم 17 لسنة 2009 يتوجب أولاً تحديد بدل الإجارة الأساسي وفقاً لأي من البندين (1) أو (2) من المادة (15) من قانون المالكين والمستأجرين المعدل رقم (17) لسنة 2009 ومن ثم يضاف إليه الزيادة التي تقررت بموجب أحكام الفقرات (ب)و(ج) و(د) من المادة (15) من قانون المالكين والمستأجرين المعدل رقم (17) لسنة 2009 ويكون الناتـج هو الأجرة المقررة بموجب قانون المالكيـن والمستأجرين المعدل رقم 17 لسنــــة 2009 .
وبخصوص تفسير البند (2) من الفقرة (ب) من المادة (5) المضاف بموجب القانون المعدل رقم (17) لسنة 2009 ، وهل تنطبق أحكام البند المذكور على جميع عقود الإجارة بما في ذلك العقود التي أبرمت قبل نفاذ أحكام هذا القانون المعدل أم أنّ أحكام هذا البند حول التجديد التلقائي لمدة تعاقدية مماثلة لمرة واحدة تنطبق فقط على عقود الإجارة التي تبرم بعد سريان أحكام القانون المعدل المذكور.
وجاء في قرار الديوان ينص البند (1) من الفقرة (ب) من المادة (5) من قانون المالكين والمستأجرين رقم 17 لسنة 2009 على ما يلي :-
« أمّا عقود الإيجار التي تنعقد بعد نفاذ هذا القانون فتحكمها شروط العقد المتفق عليه سواء كان العقار مخصصاً للسكن أو لغيره ، وينقضي عقد الإيجار بانتهاء المدة المتفق عليهــــــــا « . ب- وينص البند (2) من نفس الفقرة (ب) من المادة (5) من قانون المالكين
والمستأجرين المعدل رقم 17 لسنة 2009 على ما يلي :-
« إذا نص العقد على تجدده تلقائياً ، فيتجدد العقد بحكم القانون لمدة تعاقدية مماثلة لمرة واحدة ما لم يقم المستأجر بإشعار المؤجر بعدم رغبته في التجديد قبل انتهاء المدة الأصليـــــــــة « . ج- من هذا يتبين أنّ العقود التي تنعقد بعد نفاذ قانون المالكين والمستأجرين المعدل رقم 17 لسنة 2009 تحكمها شروط العقد المتفق عليه .
فإذا تضمن العقد أنه يجدد تلقائياً ، فإنه يتجدد لمدة تعاقدية مماثلة لمرة واحدة فقط ، مما يعني أنّ البند (2) من الفقرة (ب) من المادة (5) معطوف على البند (1) من هذه الفقرة (ب) وبالتالي فإنّ البند (2) من الفقرة (ب) من المادة (5) المذكورة ينطبق على العقود التي تبرم بعد نفاذ القانون رقم 17 لسنة 2009 ولا ينطبق على العقود التي أبرمت قبل نفاذه .

الرأي

اترك رد