قرار ديوان التفسير ان العقود التي تنعقد بعد نفاذ قانون المالكين والمستاجرين المعدل رقم 17 لسنة 2009 تحكمها شروط العقد المتفق عليه

ان العقود التي تنعقد بعد نفاذ قانون المالكين والمستاجرين المعدل رقم 17 لسنة 2009 تحكمها شروط العقد المتفق عليه .
بناء على كتاب دولة رئيس الوزراء رقم ( م م 1/4661 ) تاريخ 18 ربيع الاول عام 1431 هـ الموافق 4/3/2010

اجتمع الديوان الخاص بتفسير القوانين في مكتب رئيسه في محكمة التمييز بتاريخ الثاني والعشرين من ربيع الثاني لسنة 1431 هجرية .
الموافق السابع من شهر نيسان لسنة 2010 ميلادية ، برئاسة معالي الاستاذ راتب الوزني رئيس محكمة التمييز رئيس الديوان الخاص بتفسير القوانين وعضوية كل من معالي الاستاذ هشام التل رئيس ديوان التشريع والراي واصحاب العطوقة السادة محمد امين الخرابشة وعبد الله السمان القاضيين في محكمة التمييز ومحمد امين الحوامدة امين عام وزارة العدل لتفسير البند (2) من الفقرة (ب) من المادة (5) من قانون المالكين والمستاجرين المعدل رقم 17 لسنة 2009 وتفسير الفقرات (ب) و(ج) و(د) من المادة (15) من القانون والتي اضيفت بموجب ذات القانون المعدل ، وبيان ما يلي :
1. ما هو النص الاولى بالتطبيق ، احكام المادة (15) من القانون المضافة بموجب القانون المعدل رقم 17 لسنة 2009 التي تقرر زيادة الاضافة في بدل الاجارة اعتبارا من تاريخ 1/1/2011 ، ام احكام المادة (16) من قانون المالكين والمستاجرين رقم 11 لسنة 1994 الواردة في القانون الاصلي ولم يطرا عليها أي تعديل التي تقرر زيادة بدل الاجارة اعتبارا من نفاذ احكام القانون الاصلي
2. هل تنطبق احكام البند (2) من الفقرة (ب/ من المادة 5) من القانون والمضاف بموجب القانون المعدل رقم 17 لسنة 2009 على جميع عقود الاجارة بما في ذلك العقود التي ابرمت قبل نفاذ احكام هذا القانون .
3. ام ان احكام هذا البند حول التجديد التلقائي تنطبق فقط على عقود الاجارة التي تبرم بعد سريان احكام القانون المعدل المذكور

ومن الرجوع لنصوص المواد المطلوب اصدار التفسير في ضوء احكامها نجد :

اولا : ينص البند (2) من الفقرة (ب) من المادة 5 من القانون والذي اضيف بموجب القانون المعدل لقانون المالكين والمستاجرين رقم 17 لسنة 2009 على ما يلي :
( اذا نص العقد على تجدده تلقائيا ، فيتجدد العقد بحكم القانون لمدة تعاقدية مماثلة مرة واحدة ما لم يقم المستاجر باشعار المؤجر بعدم رغبته في التجديد قبل انتهاء المدة الاصلية.

ثانيا : وتنص الفقرات (ب) و(ج) و(د) من المادة (15) من القانون والتي اضيفت بموجب القانون المعدل ذاته على ما يلي :
(ب. بالنسبة لعقود الاجارة المبرمة قبل تاريخ 1/1/1975 ، يضاف الى بدل الاجارة اعتبارا من تاريخ 1/1/2011 ما نسبته خمسة بالمائة من بدل الاجارة الاساسي عن كل سنة مضت فيها الاجارة اعتبارا من تاريخ بدء الاجارة وحتى تاريخ 31/12/2010 اذا كان العقار المؤجر لغايات السكن وتصبح هذه النسبة ستة بالمائة اذا كان العقار مؤجرا لغير غايات السكن .
ج. بالنسبة لعقود الاجارة المبرمة خلال المدة الواقعة ما بين تاريخ 1/1/1975 وحتى تاريخ 31/12/1990 ، يضاف الى بدل الاجارة اعتبارا من تاريخ 1/1/2011 ما نسبته ثلاثة بالمائة من بدل الاجارة الاساسي عن كل سنة مضت فيها الاجارة اعتبارا من تاريخ بدء الاجارة وحتى تاريخ 31/12/2010 وذلك اذا كان العقار مؤجرا لغايات السكن وتصبح هذه النسبة اربعة بالمائة اذا كان العقار مؤجرا لغير غايات السكن .
د. بالنسبة لعقود الاجارة المبرمة خلال المدة الواقعة ما بين تاريخ 1/1/1991 وحتى تاريخ 30/8/2000 ، يضاف الى بدل الاجارة اعتبارا من تاريخ 1/1/2011 ما نسبته واحد بالمائة من بدل الاجارة الاساسي عن كل سنة مضت فيها الاجارة اعتبارا من تاريخ بدء الاجارة وحتى تاريخ 31/12/2010 وذلك اذا كان العقار مؤجرا لغايات السكن وتصبح هذه النسبة اثنين بالمائة اذا كان العقار مؤجرا لغير غايات السكن ) .

ثالثا : وتنص المادة (16) من قانون المالكين والمستاجرين رقم 11 لسنة 1994 وتعديلاته والتي وردت في القانون الاصلي ولم يطرا عليها أي تعديل على ما يلي :
( يعتبر بدل الاجارة الذي حدده هذا القانون مطبقا من تاريخ نفاذ احكامه ويسري على العقود السارية المعقودة قبل ذلك دون مساس بتواريخ الاستحقاق المبينة في تلك العقود .
وبخصوص طلب تفسير الفقرات (ب) و(ج) و(د) من المادة (15) والمادة (16) من قانون المالكين والمستاجرين رقم 11 لسنة 1994 وما طرا عليه من تعديل لتحديد مقدار الاجرة بموجب قانون المالكين والمستاجرين المعدل رقم 17 لسنة 2009 تبين ما يلي :
1. تنص المادة (2) من قانون المالكين والمستاجرين المعدل رقم 17 لسنة 2009 على تعريف بدل الاجارة بما يلي :
بدل الاجارة : البدل المتفق عليه بين المالك والمستاجر في عقد الاجارة مضافا اليه أي زيادة متحققة عليه بموجب احكام هذا القانون وقوانين المالكين والمستاجرين السابقة له.
2. وتنص المادة (15) من قانون المالكين والمستاجرين المعدل رقم 17 لسنة 2009 على ما يلي :
أ. لغايات هذه المادة تعني عبارة ( بدل الاجارة الاساسي ) ايا مما يلي :
1. بدل الاجارة الملزم للمستاجر كما تم تحديده بتاريخ 31/8/2000 وفقا لاحكام القانون وذلك بالنسبة لعقود الاجارة المبرمة قبل تاريخ 1/1/1991 .
2. بدل الاجارة المتفق عليه لاول مرة فيما بين المالك والمستاجر وذلك بالنسبة لعقود الاجارة المبرمة خلال المدة ما بين 1/1/1991 وحتى تاريخ 30/8/2000 .
3. من هذا يتبين انه من اجل تحديد الاجرة وفقا لاحكام قانون المالكين والمستاجرين المعدل رقم 17 لسنة 2009 يتوجب اولا تحديد بدل الاجارة الاساسي وفقا لاي من البندين (1) او (2) من المادة (15) من قانون المالكين والمستاجرين المعدل رقم 17 لسنة 2009 ومن ثم يضاف اليه الزيادة التي تقررت بموجب احكام الفقرات (ب) و(ج) و(د) من المادة (15) من قانون المالكين والمستاجرين المعدل رقم 17 لسنة 2009 ويكون الناتج هو الاجرة المقررة بموجب قانون المالكين والمستاجرين المعدل رقم 17 لسنة 2009 .

وبخصوص تفسير البند (2) من الفقرة (ب) من المادة (5) المضاف بموجب القانون المعدل رقم 17 لسنة 2009 ، وهل تنطبق احكام البند المذكور على جميع عقود الاجارة بما في ذلك العقود التي ابرمت قبل نفاذ احكام هذا القانون المعدل ام ان احكام هذا البند حول التجديد التلقائي لمدة تعاقدية مماثلة لمرة واحدة وتنطبق فقط على عقود الاجارة التي تبرم بعد سريان احكام القانون المعدل المذكور
فانه يتبين ما يلي :
أ‌. ينص البند (1) من الفقرة (ب) من المادة (5) من قانون المالكين والمستاجرين رقم 17 لسنة 2009 على ما يلي :
” اما عقود الايجار التي تنعقد بعد نفاذ هذا القانون فتحكمها شروط العقد المتفق عليه سواء كان العقار مخصصا للسكن او لغيره ، وينقضي عقد الايجار بانتهاء المدة المتفق عليها ” .
ب. وينص البند (2) من نفس الفقرة (ب) من المادة (5) من قانون المالكين والمستاجرين المعدل رقم 17 لسنة 2009 على ما يلي :
” اذا نص العقد على تجدده تلقائيا ، فيتجدد العقد بحكم القانون لمدة تعاقدية مماثلة لمرة واحدة ما لم يقم المستاجر باشعار المؤجر بعدم رغبته في التجديد قبل انتهاء المدة الاصلية.

من هذا يتبين ان العقود التي تنعقد بعد نفاذ قانون المالكين والمستاجرين المعدل رقم 17 لسنة 2009 تحكمها شروط العقد المتفق عليه .

فاذا تضمن العقد انه يجدد تلقائيا ، فانه يتجدد لمدة تعاقدية مماثلة لمرة واحدة فقط ، مما يعني ان البند (2) من الفقرة (ب) من المادة (5) معطوف على البند (1) من هذه الفقرة (ب) وبالتالي فان البند (2) من الفقرة (ب) من المادة (5) المذكورة ينطبق على العقود التي تبرم بعد نفاذ القانون رقم 17 لسنة 2009 ولا ينطبق على العقود التي ابرمت قبل نفاذه .

هذا ما قررناه بتفسير النصوص القانونية المطلوب تفسيرها .

قرارا صدر بتاريخ 22 ربيع الثاني لسنة 1431 هجري الموافق 7/4/2010 ميلادي .

One thought on “قرار ديوان التفسير ان العقود التي تنعقد بعد نفاذ قانون المالكين والمستاجرين المعدل رقم 17 لسنة 2009 تحكمها شروط العقد المتفق عليه”

اترك رد