قرار تفسير حول التجديد التلقائي لعقد الإيجار

ان العقود التي تنعقد بعد نفاذ قانون المالكين والمستأجرين المعدل رقم 17 لسنة 2009 تحكمها شروط العقد المتفق عليه .
بناء على كتاب دولة رئيس الوزراء رقم ( م م 1/4661 ) تاريخ 18 ربيع الأول عام 1431 هـ الموافق 4/3/2010

اجتمع الديوان الخاص بتفسير القوانين في مكتب رئيسه في محكمة التمييز بتاريخ الثاني والعشرين من ربيع الثاني لسنة 1431 هجرية .
الموافق السابع من شهر نيسان لسنة 2010 ميلادية ، برئاسة معالي الأستاذ راتب الوزني رئيس محكمة التمييز رئيس الديوان الخاص بتفسير القوانين وعضوية كل من معالي الأستاذ هشام التل رئيس ديوان التشريع والراي وأصحاب العطوفة السادة محمد أمين الخرابشة وعبد الله السمان القاضيين في محكمة التمييز ومحمد أمين الحوامدة أمين عام وزارة العدل لتفسير البند (2) من الفقرة (ب) من المادة (5) من قانون المالكين والمستأجرين المعدل رقم 17 لسنة 2009 وتفسير الفقرات (ب) و(ج) و(د) من المادة (15) من القانون والتي أضيفت بموجب ذات القانون المعدل ، وبيان ما يلي :
1. ما هو النص الأولى بالتطبيق ، أحكام المادة (15) من القانون المضافة بموجب القانون المعدل رقم 17 لسنة 2009 التي تقرر زيادة الإضافة في بدل الإجارة اعتبارا من تاريخ 1/1/2011 ، ام أحكام المادة (16) من قانون المالكين والمستأجرين رقم 11 لسنة 1994 الواردة في القانون الأصلي ولم يطرا عليها أي تعديل التي تقرر زيادة بدل الإجارة اعتبارا من نفاذ أحكام القانون الأصلي
2. هل تنطبق أحكام البند (2) من الفقرة (ب/ من المادة 5) من القانون والمضاف بموجب القانون المعدل رقم 17 لسنة 2009 على جميع عقود الإجارة بما في ذلك العقود التي أبرمت قبل نفاذ أحكام هذا القانون .
3. ام ان أحكام هذا البند حول التجديد التلقائي تنطبق فقط على عقود الإجارة التي تبرم بعد سريان أحكام القانون المعدل المذكور

ومن الرجوع لنصوص المواد المطلوب إصدار التفسير في ضوء أحكامها نجد :

أولا : ينص البند (2) من الفقرة (ب) من المادة 5 من القانون والذي أضيف بموجب القانون المعدل لقانون المالكين والمستأجرين رقم 17 لسنة 2009 على ما يلي :
( إذا نص العقد على تجدده تلقائيا ، فيتجدد العقد بحكم القانون لمدة تعاقدية مماثلة مرة واحدة ما لم يقم المستأجر بإشعار المؤجر بعدم رغبته في التجديد قبل انتهاء المدة الأصلية.

ثانيا : وتنص الفقرات (ب) و(ج) و(د) من المادة (15) من القانون والتي أضيفت بموجب القانون المعدل ذاته على ما يلي :
(ب. بالنسبة لعقود الإجارة المبرمة قبل تاريخ 1/1/1975 ، يضاف الى بدل الإجارة اعتبارا من تاريخ 1/1/2011 ما نسبته خمسة بالمائة من بدل الإجارة الأساسي عن كل سنة مضت فيها الإجارة اعتبارا من تاريخ بدء الإجارة وحتى تاريخ 31/12/2010 اذا كان العقار المؤجر لغايات السكن وتصبح هذه النسبة ستة بالمائة اذا كان العقار مؤجرا لغير غايات السكن .
ج. بالنسبة لعقود الإجارة المبرمة خلال المدة الواقعة ما بين تاريخ 1/1/1975 وحتى تاريخ 31/12/1990 ، يضاف الى بدل الإجارة اعتبارا من تاريخ 1/1/2011 ما نسبته ثلاثة بالمائة من بدل الإجارة الأساسي عن كل سنة مضت فيها الإجارة اعتبارا من تاريخ بدء الإجارة وحتى تاريخ 31/12/2010 وذلك اذا كان العقار مؤجرا لغايات السكن وتصبح هذه النسبة أربعة بالمائة اذا كان العقار مؤجرا لغير غايات السكن .
د. بالنسبة لعقود الإجارة المبرمة خلال المدة الواقعة ما بين تاريخ 1/1/1991 وحتى تاريخ 30/8/2000 ، يضاف الى بدل الإجارة اعتبارا من تاريخ 1/1/2011 ما نسبته واحد بالمائة من بدل الإجارة الأساسي عن كل سنة مضت فيها الإجارة اعتبارا من تاريخ بدء الإجارة وحتى تاريخ 31/12/2010 وذلك اذا كان العقار مؤجرا لغايات السكن وتصبح هذه النسبة اثنين بالمائة اذا كان العقار مؤجرا لغير غايات السكن ) .

ثالثا : وتنص المادة (16) من قانون المالكين والمستأجرين رقم 11 لسنة 1994 وتعديلاته والتي وردت في القانون الأصلي ولم يطرا عليها أي تعديل على ما يلي :
( يعتبر بدل الإجارة الذي حدده هذا القانون مطبقا من تاريخ نفاذ أحكامه ويسري على العقود السارية المعقودة قبل ذلك دون مساس بتواريخ الاستحقاق المبينة في تلك العقود .
وبخصوص طلب تفسير الفقرات (ب) و(ج) و(د) من المادة (15) والمادة (16) من قانون المالكين والمستأجرين رقم 11 لسنة 1994 وما طرا عليه من تعديل لتحديد مقدار الأجرة بموجب قانون المالكين والمستأجرين المعدل رقم 17 لسنة 2009 تبين ما يلي :
1. تنص المادة (2) من قانون المالكين والمستأجرين المعدل رقم 17 لسنة 2009 على تعريف بدل الإجارة بما يلي :
بدل الإجارة : البدل المتفق عليه بين المالك والمستأجر في عقد الإجارة مضافا اليه أي زيادة متحققة عليه بموجب أحكام هذا القانون وقوانين المالكين والمستأجرين السابقة له.
2. وتنص المادة (15) من قانون المالكين والمستأجرين المعدل رقم 17 لسنة 2009 على ما يلي :
أ. لغايات هذه المادة تعني عبارة ( بدل الإجارة الأساسي ) ايا مما يلي :
1. بدل الإجارة الملزم للمستأجر كما تم تحديده بتاريخ 31/8/2000 وفقا لأحكام القانون وذلك بالنسبة لعقود الإجارة المبرمة قبل تاريخ 1/1/1991 .
2. بدل الإجارة المتفق عليه لأول مرة فيما بين المالك والمستأجر وذلك بالنسبة لعقود الإجارة المبرمة خلال المدة ما بين 1/1/1991 وحتى تاريخ 30/8/2000 .
3. من هذا يتبين انه من اجل تحديد الأجرة وفقا لأحكام قانون المالكين والمستأجرين المعدل رقم 17 لسنة 2009 يتوجب أولا تحديد بدل الإجارة الأساسي وفقا لاي من البندين (1) او (2) من المادة (15) من قانون المالكين والمستأجرين المعدل رقم 17 لسنة 2009 ومن ثم يضاف اليه الزيادة التي تقررت بموجب أحكام الفقرات (ب) و(ج) و(د) من المادة (15) من قانون المالكين والمستأجرين المعدل رقم 17 لسنة 2009 ويكون الناتج هو الأجرة المقررة بموجب قانون المالكين والمستأجرين المعدل رقم 17 لسنة 2009 .

وبخصوص تفسير البند (2) من الفقرة (ب) من المادة (5) المضاف بموجب القانون المعدل رقم 17 لسنة 2009 ،

وهل تنطبق أحكام البند المذكور على جميع عقود الإجارة بما في ذلك العقود التي أبرمت قبل نفاذ أحكام هذا القانون المعدل ام ان أحكام هذا البند حول التجديد التلقائي لمدة تعاقدية مماثلة لمرة واحدة وتنطبق فقط على عقود الإجارة التي تبرم بعد سريان أحكام القانون المعدل المذكور
فانه يتبين ما يلي :
أ‌. ينص البند (1) من الفقرة (ب) من المادة (5) من قانون المالكين والمستأجرين رقم 17 لسنة 2009 على ما يلي :
” اما عقود الإيجار التي تنعقد بعد نفاذ هذا القانون فتحكمها شروط العقد المتفق عليه سواء كان العقار مخصصا للسكن او لغيره ، وينقضي عقد الإيجار بانتهاء المدة المتفق عليها ” .
ب. وينص البند (2) من نفس الفقرة (ب) من المادة (5) من قانون المالكين والمستأجرين المعدل رقم 17 لسنة 2009 على ما يلي :
” اذا نص العقد على تجدده تلقائيا ، فيتجدد العقد بحكم القانون لمدة تعاقدية مماثلة لمرة واحدة ما لم يقم المستأجر بإشعار المؤجر بعدم رغبته في التجديد قبل انتهاء المدة الأصلية.

العقود التي تنعقد بعد نفاذ قانون المالكين والمستأجرين المعدل رقم 17 لسنة 2009

من هذا يتبين ان العقود التي تنعقد بعد نفاذ قانون المالكين والمستأجرين المعدل رقم 17 لسنة 2009 تحكمها شروط العقد المتفق عليه .

فاذا تضمن العقد انه يجدد تلقائيا ، فانه يتجدد لمدة تعاقدية مماثلة لمرة واحدة فقط ، مما يعني ان البند (2) من الفقرة (ب) من المادة (5) معطوف على البند (1) من هذه الفقرة (ب) وبالتالي فان البند (2) من الفقرة (ب) من المادة (5) المذكورة ينطبق على العقود التي تبرم بعد نفاذ القانون رقم 17 لسنة 2009 ولا ينطبق على العقود التي أبرمت قبل نفاذه .

هذا ما قررناه بتفسير النصوص القانونية المطلوب تفسيرها .

قرارا صدر بتاريخ 22 ربيع الثاني لسنة 1431 هجري الموافق 7/4/2010 ميلادي .