دولة الكويت قانون رقم 25 لسنة 1971 في شأن إيجار العقارات والأماكن وتنظيم العلاقات بين المؤجرين والمستأجرين ( 25 / 1971 )

دولة الكويت قانون رقم 25 لسنة 1971 في شأن إيجار العقارات والأماكن وتنظيم العلاقات بين المؤجرين والمستأجرين ( 25 / 1971 )

فهرس الموضوعات

00. الفصل الأول أحكام عامة (1 – 4)

01. الفصل الثاني آثار الإيجار (5 – 10)

02. الفصل الثالث التأجير من الباطن والتنازل عن الإيجار (11 – 12)

03. الفصل الرابع انتقال ملكية العين المؤجرة (13 – 15)

04. الفصل الخامس انتهاء الإيجار (16 – 19)

05. الفصل السادس الاختصاص والإجراءات القنصلية (20 – 25)

________________________________________
0 – الفصل الأول
أحكام عامة (1 – 4)
المادة 1
تسري أحكام هذا القانون على العقارات والأماكن وأجزائها على اختلاف أنواعها- بما ذلك الأراضي الفضاء- المؤجرة للسكنى أو لغير ذلك من الأغراض، مستأجرة من المالك أو ممن له صفة في إيجارها.
وإذا اشتمل العقد على شروط جوهرية غير مألوفة في الإيجار العادي، أو كان القصد منه مجرد المضاربة لتحقيق ربح مادي أو وقع العقد على عين وما تحتويه من أموال تفوق في أهميتها المكان المؤجر بحسب قصد المتعاقدين والغاية من الإيجار، فتسري أحكام قانون التجارة أو غيرها على حسب الأحوال.
وفي حالة انتهاء العقد بين المالك والمضارب لأي سبب، يستمر عقد المستأجر نافذا بشروطه فيما بينه وبين المالك أو المضارب الجديد وفق أحكام هذا القانون.

المادة 2
عقد الإيجار يكون بالكتابة أو باللفظ، وبمقتضاه يلتزم المؤجر أن يمكن المستأجر من الانتفاع بعين معينة، مدة محددة لقاء أجر معلوم يلتزم المستأجر بأدائه.
فإذا عقد الإيجار دون اتفاق على مدة أو عقد لمدة غير معينة أو تعذر إثبات المدة المدعاة، اعتبر الإيجار منعقدا للفترة المعينة لدفع الأجرة.
وإذا لم يتفق المتعاقدان على مقدار الأجرة أو كيفية تقديرها، أو إذا تعذر إثبات مقدار الأجرة، وجب اعتبار أجرة المثل. ويراعى في تقدير أجرة المثل جميع العناصر اللازمة لذلك كحالة المكان ومساحته ودرجة العمران والأجور السائدة في منطقته وما يتصل به من أوصاف عامة أو خاصة تؤثر في منفعته.

المادة 3
إذا لم توجد عقود إيجار كتابية أو تعذر الحصول عليها جاز إثبات شروط التعاقد والأجرة المتفق عليها بجميع طرق الإثبات مهما كانت قيمة النزاع.

المادة 4
إذا لم يوجد نص تشريعي يمكن تطبيقه حكم القاضي بموجب أحكام مجلة الأحكام العدلية، فإذا لم يوجد نص في هذه الأحكام لجأ إلى العرف، ويقدم العرف الخاص أو العرف المحلي على العرف العام، فإن لم يوجد عرف طبقت مبادئ القانون الطبيعي وقواعد العدالة.

1 – الفصل الثاني
آثار الإيجار (5 – 10)
المادة 5
يلتزم المؤجر أن يسلم المستأجر العين المؤجرة وملحقاتها في حالة تصلح معها لأن تفي بما أعدت له من المنفعة وفقا لما تم عليه الاتفاق أو لطبيعة العين.
فإذا سلمت العين المؤجرة في حالة لا تكون معها صالحة للانتفاع الذي أجرت من أجله، أو إذا نقص هذا الانتفاع نقصا كبيرا أو إذا كانت العين في حالة من شأنها أن تعرض صحة المستأجر أو من يعيشون معه أو مستخدميه أو عماله لخطر جسيم،جاز للمستأجر أن يطلب فسخ العقد أو انقاص الأجرة بقدر ما نقص من الانتفاع .

المادة 6
يتعهد المؤجر بصيانة العين المؤجرة ويقوم اثناء الاجارة بالترميمات الضرورية،وعلية القيام بالأعمال اللازمة لصيانة الأسطح والدرج والمصاعد وأنابيب المياة ونزح المجارى الصحية،فإذا تأخر بعد إعذارة فى القيام بذلك جاز للمستأجر أن يحصل على ترخيص من القضاء فى اجرائها واستيفاء تكاليفها من الأجرة.
وعلى المستأجر أن يبذل من العناية فى المحافظة على العين المؤجرة وفى استعمالها ما يبذلة الشخص المعتاد ،وعلية اجراء الترميمات التأجيرية،
ولا يجوز للمستأجر أن يمنع المؤجر من اجراء الترميمات المستعجلة التى تكون ضرورية لحفظ العين المؤجرة ،فاذا ترتب على هذة الترميمات اخلال بالإنتفاع بالعين جاز للمستأجر أن يطلب فسخ الايجار أو انقاص الأجرة.

المادة 7
يلتزم المستأجر بأن يستعمل العين المؤجرة على النحو المتفق عليه، فإن لم يكن هناك اتفاق التزم أن يستعمل العين بحسب ما أعدت له.
ولا يجوز للمستأجر أن يحدث بالعين المؤجرة تغييرا بدون إذن المؤجر، فإذا أحدث بها تغييرا بدون إذن جاز للمالك مطالبته بإعادة العين إلى الحالة التي كانت عليها.
ويلتزم المؤجر بأن يمتنع عن كل ما من شأنه أن يحول دون انتفاع المستأجر بالعين المؤجرة على النحو المتفق عليه أو بحسب ما أعدت له.

المادة 8
يجب على المستأجر أن يقوم بوفاء الأجرة في المواعيد المتفق عليها كتابة.
فإذا لم يوجد اتفاق كتابي، وجب وفاء الأجرة في أول كل شهر إذا كان الإيجار مشاهرة وفي أول كل مدة معقود عليها الإيجار في الأحوال الأخرى. ولا يعتد بتاريخ سند قبض الأجرة لتحديد مواعيد الوفاء بها.
وللمستأجر أن يودع الأجرة المستحقة خزانة إدارة التنفيذ بدون رسم بعد عرضها على المؤجر عرضا قانونيا، فإذا حصل الإيداع في غضون عشرة أيام من تاريخ الاستحقاق اعتبر وفاء بالأجرة في الموعد المقرر.
وفي جميع الأحوال لا يجوز للمودع سحب ما أودعه من أجرة إلا بموافقة المودع له أو بموجب حكم قضائي يصدر من دائرة الإيجارات ويجوز استصداره من قاضي الأمور المستعجلة.
وعلى إدارة التنفيذ إخطار المودع له بحصول الإيداع خلال خمسة أيام وذلك بكتاب موصى عليه بعلم الوصول ، فإذا كان عنوان المودع له غير معروف أرسل الإخطار إلى مختار الحي الذي يقع العقار المؤجر في منطقته.

المادة 9
الأجرة المتفق عليها في عقد الإيجار تكون ملزمة للمتعاقدين فلا يجوز تعدليها إلا باتفاقهما أو للأسباب التي يقررها القانون.
ويقدر أجر المثل طبقا للأسس المنصوص عليها فى المادة 2 من هذا القانون ، مع مراعاة تاريخ انشاء المبنى وحالتة العامة.

المادة 10
إذا تعدد المستأجرون لعين واحدة فضل من سبق منهم إلى وضع يده عليها بدون غش، فإذا كان أحدهم قد أثبت تاريخ عقده وهو حسن النية قبل أن يضع مستأجر آخر يده فإنه هو الذي يفضل.
فإذا لم يوجد سبب لتفضيل أحد المستأجرين، فليس لهم فيما تعارضت فيه حقوقهم إلا طلب التعويض.

2 – الفصل الثالث
التأجير من الباطن والتنازل عن الإيجار (11 – 12)
المادة 11
لا يحق للمستأجر التأجير من الباطن ولا التنازل عن الإيجار، وذلك عن كل ما استأجره أو بعضه إلا بإذن كتابي من المؤجر. وتعتبر الإجازة الكتابية اللاحقة للتصرف، سواء أكانت صريحة أم ضمنية، كالإذن الكتابي السابق له.
وإذا استوفى المؤجر الأجرة مباشرة من المستأجر من الباطن أو من المتنازل له دون أن يبدي أي تحفظ في سند قبض الأجرة اعتبر هذا إجازة منه للتصرف.

المادة 12
إذا قام المستأجر بتأجير العين كلها من الباطن بموجب إذن كتابي ثم تخلى عنها بعد تأجيرها منهيا بذلك عقد إيجاره، تقوم العلاقة مباشرة بين المؤجر وبين المستأجر من الباطن بشرط أن يكون المستأجر الأصلي قد أوفى الأجرة المستحقة عليه. وتحدد القيمة الإيجارية للعين في هذه الحالة بذات الأجرة المتفق عليها في العقد الأصلي أو بالأجرة المتفق عليها في عقد الإيجار من الباطن إن كانت أعلى.
فإذا وقع الإيجار على جزء من العين كان المؤجر بالخيار بين أن يطلب الإخلاء وبين أن يبقى المستأجر من الباطن. وفي هذه الحالة الأخيرة تقوم علاقة مباشرة بينها وتحدد القيمة الايجارية للجزء المؤجر بذات القيمة المتفق عليها مع المسـتأجر الأصلي أو بأجرة المثل إن كانت تجاوزها.

3 – الفصل الرابع
انتقال ملكية العين المؤجرة (13 – 15)
المادة 13
إذا انتقلت ملكية العين المؤجرة اختيارا أو جبرا إلى شخص آخر فإن الإيجار ينفذ في حق المالك الجديد ولو لم يكن له تاريخ ثابت سابق على التصرف الذي نقل الملكية.
ويشترط لذلك أن يكون المستأجر شاغلا العين المؤجرة. على أن الإيجار لا ينفذ في حق المالك الجديد إذا أثبت صوريته أو أثبت غشا يبطله.

المادة 14
يعد في حكم المستأجر مالك العين المنزوعة ملكيتها إذا كان شاغلا أو مستغلا لها بنفسه وتحدد القيمة الإيجارية للعين في هذه الحالة بأجر مثلها ولا يجب على المالك أداء الأجرة إذا استوفى مبلغ التثمين كاملا.
أما إذا كانت العين مؤجرة للغير تظل العلاقة قائمة بين المالك والمستأجر حتى يستوفي المالك بالأقل نصف مبلغ التثمين.
وفي جميع الأحوال تنقطع صلة المالك بالعين من تاريخ إنذاره رسميا بالإخلاء للهدم أو للاستعمال.

المادة 15
لا يجوز للمستأجر أن يتمسك بما عجله من الأجرة قبل من انتقلت إليه الملكية إذا أثبت هذا أن المستأجر وقت الدفع كان يعلم بانتقال الملكية أو كان من المفروض حتما أن يعلم، فإذا عجز من انتقلت إليه عن الإثبات فلا يكون له إلا الرجوع على المؤجر.

4 – الفصل الخامس
انتهاء الإيجار (16 – 19)
المادة 16
ينتهي الايجار بانتهاء المدة المعينة في العقد.
فإذا انتهي عقد الإيجار وبقي المستأجر منتفعا بالعين المؤجرة بعلم المؤجر ودون اعتراض منه، اعتبر الإيجار قد تجدد بشروطه الأولي ولكن لمدة-أو مدد متتالية- تساوي المدة المعينة لدفع الأجرة، وتنتقل إلى الإيجار الجديد كافة التأمينات التي كان المستأجر قد قدمها في الايجار القديم عدا الكفالة شخصية كانت أو عينية فلا تنتقل إلى الإيجار الجديد إلا برضاء الكفيل.
وإذا رغب أحد الطرفين في إخلاء العين وجب عليه أن ينبه الطرف الأخر قبل الإخلاء بخمسة عشر يوما في الإجارة التي لا تتجاوز مدتها ثلاثة أشهر وبشهر واحد في الإجارة التي لا تتجاوز مدتها ستة أشهر وبشهرين إذا زادت المدة على ذلك، فإذا كان هناك اتفاق على ميعاد معين للتنبيه بالإخلاء وجبت مراعاته.
وفي جميع الأحوال يكون التنبيه رسميا أو ببطاقة بريدية مكشوفة مسجلة وبعلم الوصول.

المادة 17
استثناء من أحكام المادة (16) لا يجوز للمؤجر أن يطلب، ولو عند انتهاء مدة الإيجار إخلاء العين المؤجرة – فيما عدا الأراضي الفضاء – إلا لأحد الأسباب الآتية:
1- إذا لم يدفع المستأجر الأجرة المستحقة عليه وفق شروط العقد أو وفق الحكم الصادر بتحديدها في خلال عشرة أيام من تاريخ استحقاقها.
ولا يحكم بالاخلاء اذا دفع المستأجر الأجرة وتعويضا بواقع 7% من تاريخ الاستحقاق حتى يوم الوفاء أو عرضها عرضا قانونيا وأودعها قبل أول جلسة محددة لنظر دعوى الاخلاء،وتحكم المحكمة فى هذة الحالة بإعتبار الدعوى كأن لم تكن مع إلزام المستأجر بمصروفات الدعوى وكافى ما تحملة المؤجر من نفقات بسبب التأخير فى سداد الأجرة.
فاذا تكرر مرة ثانية تأخر المستأجر عن الوفاء بالأجرة حكم بالاخلاء إلا إذا ثبت أن التأخير كان لعذر قوى تقبلة المحكمة وكان رفض طلب الاخلاء لايلحق بالمؤجر ضررا جسيما.
المقرر في المادة (8) من هذا القانون،على أنه يجوز للقاضي أن يحكم باعتبار الدعوي كأن لم تكن مع إلزام المستأجر بالمصروفات إذا كان المستأجر قد أوفى بجميع الأجرة المستحقة وأثبت أن تأخره يرجع إلى سبب لا يد له فيه.
2- إذا كان المستأجر قد أجر من الباطن المكان المؤجر أو جزء منه أو تنازل عن عقد الإيجار للغير، أو أخلى المكان لغير مالكه أو من ينوب عنه، أو أسكن معه في الأماكن المعدة للسكن من لم يكن طرفا في عقد الإيجار حقيقة أو حكما.
وذلك كله إذا لم يأذن به المالك بإذن كتابي . وفي تطبيق هذه الفقرة يعتبر شغل المكان بغير المستأجر قرينة لمصلحة المالك على قيام سبب الإخلاء وللمستأجر أن يثبت عكس ذلك بكافة طرق الإثبات.\
3- إذا استعمل المستأجر المكان المؤجر أو سمح باستعماله بطريقة تنافي شروط عقد الإيجار المعقولة أو تضر بمصلحة المالك المادية والأدبية.
4- إذا كان المكان مؤجرا لممارسة التجارة فيه فأغلقه المستأجر مدة تجاوز ثلاثة أشهر حتى لو دفع الأجرة.
5- إذا ثبت أن المكان المؤجر أصبح آيلا للسقوط ويخشى منه على سلامة المكان.
6- إذا أراد المالك هدم المكان المؤجر لإعادة بنائه من جديد، بشرط أن يشرع في الهدم في بحر ستة أشهر من تاريخ الإخلاء، فإذا تأخر عن ذلك بدون عذر مقبول كان للمستأجر الحق في العودة إلى شغل المكان. ولا يجوز الحكم بالإخلاء إلا بعد الحصول على التراخيص اللازمة من الجهة المختصة.
7- إذا رغب المالك في استغلال المكان المؤجر على طريقة أوسع، وذلك بزيادة رقعته أو بالاضافة إليه، بشرط أن يشرع في أعمال التوسيع خلال ستة أشهر من تاريخ الإخلاء. فإذا تأخر عن ذلك بلا عذر مقبول حق المستأجر العودة إلى شغل المكان. ولا يحكم بالإخلاء إلا بعد الحصول على التراخيص اللازمة لذلك ولا يجوز إضافة المحال المعدة للتجارة بعضها إلى بعض وتعتبر مخازن البضائع والمستودعات من هذه المحال.
8- إذا رغب المالك في تعلية المبنى أو تحويره ولم يكن ثمة اتفاق يمنعه من ذلك. ويشترط:
أ- ألا يكون من الممكن إجراء التعلية مع بقاء المستأجر في العين المؤجرة.
ب- ألا يقتصر التحوير على العين المؤجرة دون سائر المبنى.
ﺠ- أن يشرع المالك في التعلية أو التحوير قبل مضي ستة أشهر من تاريخ الإخلاء، فإذا تأخر بدون عذر مقبول كان للمستأجر الحق في العودة إلى شغل العين المؤجرة.
ولا يحكم بالإخلاء قبل الحصول على التراخيص اللازمة من الجهة المختصة.
وإذا لم يرغب المالك في الإخلاء وترتب على أعمال التعلية أو التحوير إخلال جزئي أو وقتي بالانتفاع بالعين جاز للمستأجر فسخ العقد.
9- إذا كان المستأجر مالكا لدار صالحة لسكناه أخليت أو تسنى له إخلاؤها طبقا لأحكام هذا القانون.
10- إذا تملك المستأجر أو بنى أثناء قيام الاجاره دارا صالحة لسكناه ثم أجرها للغير.
11- إذا قامت بالمالك حاجة حقيقية تلجئه للسكن في عقاره بنفسه أو إحدى زوجاته أو أحد أصوله أو فروعه، أو كان المالك لايملك سوى المكان المؤجر ويرغب فى سكناة بنفسة.
فإذا لم يشغل المالك المكان المؤجر لغير عذر مقبول في ميعاد ثلاثة أشهر من تاريخ الإخلاء جاز للمستأجر بالغاء الاخلاء مع تعويض لا يزيد عما يعادل أجرة ستة أشهر كاملة.
12- إذا كان المكان المؤجر واقعا ضمن سكن المالك الخاص ورغب المالك في استغلاله أو شغله بنفسه أو بأحد أولاده.
فيما عدا الأحوال المنصوص عليها في الفقرات 1و2و 3و4و5 يجوز للقاضي عند الحكم بالإخلاء إمهال المستأجر المدة المناسبة لذلك بحيث لا تتجاوز شهرين من تاريخ الحكم.

ملاحظات
ايقاف العمل بالبنود ارقام(6و7و8)من المادة رقم 17 من القانون رقم 25 لسنة 1971
تم ايقاف العمل بأحكام البنود أرقام (6 و7 و8) من المادة رقم 17 من القانون رقم 25 لسنة 1971 لمدة سنة وذلك بناء على حكم المادة الاولى من المرسوم بالقانون رقم 113 لسنة 1976بتعديل بعض أحكام القانون رقم 25 لسنة 1971 فى شأن ايجار العقارات والأماكن وتنظيم العلاقات بين المؤجرين والمستأجرين وتضمنت المادة الاولى المشار إليها جواز مد هذة المدة بمرسوم وايضا عدم سريان أحكام الايقاف المشار اليها إذا كان المكان المؤجر عبارة عن مخازن أو دكاكين ولا يوجد فية أماكن مؤجرة للسكن الخاص.

المادة 18
لا ينتهي إلايجار بموت المؤجر ولا بموت المستأجر، ومع ذلك إذا مات المستأجر جاز لورثته أن يطلبوا إنهاء العقد.
وتراعى مواعيد التنبيه بالإخلاء.

المادة 19
عند انتهاء الإيجار لأي سبب يجب على المستأجر أن يرد العين المؤجرة فإذا أبقاها تحت يده دون حق كان ملزما أن يدفع عن المدة الزائدة تعويضا يعادل ضعف الأجرة.
ويرد المستأجر العين بالحالة التي تسلمها عليها، إلا ما يكون قد أصاب العين من هلاك أو تلف لسبب لا يد له فيه.
وإذا كان تسليم العين للمستأجر قد تم دون كتابة محضر أو دون بيان بأوصاف هذه العين، افترض، حتى يقوم الدليل على العكس، أن المستأجر قد تسلم العين في حالة حسنة.
وإذا كان المستأجر قد أوجد في العين المؤجرة بناء أو غراسا أو غير ذلك من التحسينات، فله عند انقضاء الإيجار أن يتركها أو يزيلها على نفقته دون إضرار بالعقار ما لم يكن هناك اتفاق يقضي بغير ذلك.

5 – الفصل السادس
الاختصاص والإجراءات القنصلية (20 – 25)
المادة 20
تنشأ دائرة إيجارات لدى المحكمة الكلية تختص بالنظر في المنازعات المتعلقة بالإيجار وبالتعويضات الناشئة عنه، وتشتمل على غرفة أو أكثر حسب الحاجة. وتصدر أحكامها من ثلاثة قضاة.
وللمحكمة أن تندب أحد أعضائها للفصل نهائيا في الدعاوي التي لا تجاوز قيمتها ثلاثمائة دينار, كما يجوز لها أن تحدد نطاق عمله بمحافظة معينة أو أكثر وأن يتعدد هذا الندب تبعا لتعدد المحافظات.
وتكون جميع الأحكام مشمولة بالنفاذ المعجل.
وإذا رفعت الدعوى التي تختص بها دائرة الإيجارات أمام دائرة أخرى أحالتها من تلقاء نفسها إلى دائرة الإيجارات.

المادة 21
ترفع الدعوى إلى دائرة الإيجارات بصحيفة من أصل وصور بقدر عدد المدعى عليهم يقدمها المدعى أو من ينوب عنه إلى قلم كتاب المحكمة مشتملة على البيانات اللازمة لصحف الدعوى ويؤدي المدعى الرسم كاملا وقت تقديم صحيفة دعواه.
ويحدد قلم الكتاب جلسة تقع خلال أسبوع ويؤشر المدعى على أصل الصحيفة بعلمه بتاريخ الجلسة المحددة ويكفي التأشير بذلك ممن قدم الصحيفة نيابة عنه. ويعطي قلم الكتاب لمقدم الصحيفة شهادة تتضمن تاريخ تقديمها وبيانا بعدد ما أرفق بها من الصور.
ويرسل قلم الكتاب في نفس اليوم أو في اليوم التالي على الأكثر أصل الصحيفة وصورها إلى إدارة التنفيذ لتقوم بإعلانها للمدعى عليه قبل الجلسة بيومين على الأقل ويكون الإعلان على الوجه المبين في قانون المرافعات.
ويعاد أصل الصحيفة إلى قلم الكتاب لإيداعه ملف الدعوى قبل الجلسة المحددة لنظرها.

المادة 22
في اليوم المعين لنظر الدعوى يحضر الخصوم بأنفسهم أو يحضر عنهم من يوكلونه بورقة رسمية، ويجوز أن يعطى التوكيل في الجلسة بتقرير يدون في محضرها.
ولا يشترط في التوكيل أن يكون محاميا أو قريبا أو صهرا وإنما يكفي أن تتوافر فيه شروط الوكالة العامة، وللوكيل أن يوكل محاميا ولو لم يصرح بذلك في سند وكالته. وتسرى الوكالة في جميع مراحل التقاضي والتنفيذ ما لم يقيدها الموكل صراحة.
وتفصل المحكمة في الدعوي على وجه السرعة. وكلما اقتضي الأمر تأجيل الدعوي أجلت لمدة لا تزيد عن أسبوع إلا إذا استلزمت طبيعة الإجراء المطلوب مدة أطول فيكون التأجيل لجلسة قريبة تحدد لظروف الحال.
ولايجوز الطعن فى الحكم الصادر فى الدعوى بطريق الاستئناف الا لخطأ فى تطبيق القانون أو فى تأويلة أو اذا وقع بطلان فى الحكم أو فى الاجراءات أثر فى الحكم، ويجب على المستأنف أن يودع خزانة وزارة العدل كفالة قدرها عشرين دينارا عند تقديم صحيفة الاستئناف ولا يقبل قلم الكتاب الصحيفة اذا لم تصحب بما يثبت الايداع،وتصادر الكفالة بقوة القانون اذا حكم بعدم قبول الاستئناف أو برفضة أو بعدم جوازة أو بسقوطة.
ولا يترتب على الاستئناف وقف تنفيذ الحكم الا إذا أمرت المحكمة الاستئنافية بذلك.

المادة 23
تحال دعاوى الإيجار المرفوعة أمام القضاء بحالتها وبدون مرسوم إلى دائرة الإيجار المختصة للفصل فيها.

المادة 24
يلغى القانون رقم 39لسنة 1964 المعدل بالقانون رقم 31لسنة 1968وكل نص آخر يخالف أحكام هذا القانون.

المادة 25
على وزير العدل تنفيذ هذا القانون، ويعمل به بعد ثلاثين يوما من تاريخ نشره في الجريدة الرسمية.

________________________________________

اترك رد