دعوى فسخ عقد الإيجار

دعوى فسخ عقد الإيجار

تعتبر دعوى فسخ عقد الإيجار من أكثر المشكلات الاجتماعية انتشارا هي نظرا لكثرة عقود الإيجار وشيوعها في الحياة اليومية، وسنتعرف في هذا المقال على أهم الأمور القانونية المتعلقة بدعوى فسخ عقد الإيجار، في ظل القانون المدني الأردني وفي ظل قانون المالكين و المستأجرين، من حيث ماهية الدعوى وإجراءاتها القانونية والفرق بينها وبين دعوى إخلاء مأجور ونموذج لائحة دعوى فسخ عقد ايجار ونموذج قائمة بينات دعوى فسخ عقد ايجار، وما هو المقصود بجملة انفساخ عقد الإيجار.

مصطلحات قانونية متعلقة بدعوى فسخ الإيجار

لا بد من التعرف على أهم المصطلحات القانونية المتعلقة بدعوى فسخ عقد الإيجار قبل الحديث عن هذه الدعوى.

عقد الإيجار: – هو عقد يلتزم المؤجر بمقتضاه أن يمكن المستأجر من الانتفاع بشيء معين مدة معينة لقاء أجر معلوم، سنداً لنص المادة 558 من القانون المدني الأردني

الفسخ: – هو حل أو فك الرابطة العقدية التي نشأت بين المتعاقدين وإزالة كل ما ترتبه من آثار، بحيث يصبح العقد منعدما كأنه لم يكن، ويترتب عليه إعادة الحال إلى ما كانت عليه قبل التعاقد.

دعوى فسخ عقد الإيجار: – هي دعوى يرفعها أحد المتعاقدين (المؤجر والمستأجر) على الاخر، لدى المحكمة المختصة، يطلب فبها فسخ العقد وزوال العلاقة التعاقدية واعادة الحال الى ما كان عليه قبل التعاقد.

1_ متى ترفع دعوى فسخ عقد الإيجار؟

خلال المدة العقدية، أي أثناء ترتيب عقد الإيجار أثاره بين المتعاقدين، وليس بعد انتهاء المدة العقدية.

2_ بماذا يتعلق طلب فسخ عقد الإيجار؟

يكون طلب الفسخ متعلق بالمدة المتبقية من العقد، حيث يطلب المتعاقد رافع دعوى الفسخ عدم إكمال المدة العقدية لعقد الإيجار، وإنهاء أثر عقد الإيجار ورد المأجور إلى المؤجر.

3_ ما هو سبب رفع دعوى فسخ عقد الإيجار؟

إخلال أحد المتعاقدين بالالتزامات المترتبة عليه بموجب عقد الإيجار، وقد اخضع المشرع فسخ عقد الإيجار ابتداء إلى القواعد العامة في القانون المدني أي لنص المادة 946 من القانون المدني والتي تنص على انه في العقود الملزمة للجانبين إذا لم يوف أحد العاقدين بما وجب عليه بالعقد جاز للعاقد الأخر بعد اعذاره المدين أن يطالب بتنفيذ العقد أو بفسخه.

4_ كيفية فسخ عقد الايجار؟

باتفاق المتعاقدين، وفي حال عدم الاتفاق يتم اللجوء إلى القضاء عن طريق رفع دعوى فسخ عقد الإيجار، وفي حال وجود شرط فاسخ، وهو: أن يتضمن عقد الايجار شرطا مفاده: -أنه إذا أخل أحد المتعاقدين بشروط العقد فإنه يعتبر العقد مفسوخ. أو أن يوجد شرط بالعقد مفاده يحق للمؤجر فسخ هذا العقد بالإرادة المنفردة، ودون ابداء أسباب، ودون تراضي أو تقاضي، ودون حاجه لتوجيه الانذارات العدلية هذا الشرط يقلب العقد من لازم الى غير لازم.

5_ ما هو نطاق تطبيق دعوى فسخ عقد الإيجار؟

تطبق على عقود الإيجار المبرمة بعد 31/8/2000

6_ ما العلاقة بين مبدأ العقد شريعة المتعاقدين ودعوى فسخ عقد الإيجار؟

إن عقود الإيجار المبرمة بعد 31/8/2000، يخضع المتعاقدين فيها بما ورد فيها من أحكام وشروط حتى لو خالفت أحكام القانون، وفق قاعدة العقد شريعة المتعاقدين ،  بشرط ألا تخالف الأحكام المتعلقة بالنظام العام.

7_ ما هي شروط دعوى فسخ عقد الإيجار؟

1_ أن ترفع الدعوى وعقد الإيجار ساري المفعول، أي تكون خلال لمدة العقدية وأثنائها.

2_أن يكون أحد المتعاقدين قد أخل بالتزام عقدي منصوص عليه في العقد.

8_ هل يشترط وجود إنذار عدلي سابق على رفع الدعوى؟

الأصل أن يشترط توجيه إنذار عدلي قبل رفع دعوى فسخ عقد الإيجار، إلا أذا اتفق المتعاقدين في عقد الإيجار على عدم توجيه الإنذار العدلي، وأيضاً في حالة انفساخ العقد لا يشترط توجيه إنذار عدلي.

9_ ما هو المقصود بانفساخ عقد الإيجار وما الفرق بينه وبين فسخ عقد الإيجار؟

الانفساخ يحصل بقوة القانون ولسبب خارج عن إرادة المتعاقدين، فحدوت قهوة قاهرة مثلاً تجعل تنفيذ العقد مستحيلاً، مما تؤدي إلى انفساخ العقد بحكم القانون، بينما الفسخ يحصل بناءً على إرادة أحد المتعاقدين.

10_ ما هي مدة الإنذار العدلي في دعوى فسخ عقد الإيجار؟

لا يشترط مدة معينة في الإنذار العدلي الموجه لفسخ عقد الإيجار، فقد يتفق الطرفان على عدم توجيه إنذار أصلاً، أو الاتفاق على مدة محددة للإنذار العدلي ولا فرق بين المدة سواء كانت طويلة أم قصيرة.

11_ هل يجوز للمتعاقد الذي أخل بإحدى إلتزامات عقد الإيجار رفع دعوى فسخ لعقد الإيجار؟

لا يجوز للطرف المتعاقد المخل بالالتزام طلب فسخ عقد الإيجار، مثال: إذا كان العقد ينص على دفعه اولى تستحق بتاريخ عقد الايجار يدفعه المستأجر ولكن المستأجر لم يسلم المأجور (استنادا لمبدأ الدفع بعدم التنفيذ) وطلب بفسخ العقد لأنه لم يتسلم المأجور.

12 _ من هي المحكمة المختصة بنظر دعوى فسخ عقد الإيجار؟

محكمة الصلح، استنادا لنص المادة 2 / ح من قانون محاكم الصلح، والذي ينص على اختصاصات محاكم الصلح والذي جاء فيها دعوى فسخ عقد إيجار العقار ودعاوى إخلاء المأجور بصرف النظر عن قيمة بدل الإيجار السنوي، وهي المحكمة التي يوجد في دائرتها العقار المؤجر.

13_ ما هي الإجراءات الواجب إتباعها قبل التوجه لرفع دعوى عقد الإيجار؟

توجيه إنذار للمستأجر نتيجة مخالفة شرط من شروط العقد أو أحكام القانون ما لم يوجد اتفاق على خلاف ذلك، ودفع رسم وغرامة عقد الإيجار عملاً بالمادة 9 من قانون تنظيم عقود الإيجار.

14_ ما الفرق بين دعوى فسخ عقد الإيجار ودعوى إخلاء المأجور؟

1_ دعوى فسخ عقد الإيجار تقام إذا أخل أحد المتعاقدين بأي من التزاماته المنصوص عليها في عقد الإيجار أو في القانون المدني، أما دعوى إخلاء المأجور لا تقام إلا بتوفر إحدى الحالات المنصوص عليها في المادة الخامسة فقرة ج من قانون المالكين والمستأجرين، والحالات الأخرى المنصوص عليها في المواد 11،10،9،6.

2_ تقام دعوى فسخ عقد الإيجار أثناء مدة العقد، أما دعوى عقد الإيجار تقام بعد انتهاء مدة العقد.

3_ -دعوى فسخ عقد الإيجار تطبق على العقارات التي يطبق عليها قانون المالكين والمستأجرين المبرمة عقود إيجارها بعد تاريخ 31/8/2000، أما دعوى إخلاء المأجور لا تطبق إلا على العقارات التي يطبق عليها قانون المالكين والمستأجرين المبرمة عقود إيجارها قبل تاريخ 31/8/2000.

4_ -دعوى فسخ عقد الإيجار تقام من العاقد سواء كان مالكا أو شريكا ال يملك أكثر من نصف العقار أو فضوليا، بشرط أن يكون المالك أجاز عقد الإيجار الصادر من الفضولي وأن يكون باقي الشركاء أجازوا عقد الإيجار الذي ابرمه شريكهم الذي ال يملك أكثر من النصف، أما دعوى إخلاء العقار تقام من قبل المالك.

5_ -لا يشترط في دعوى فسخ عقد الإيجار أن تكون مدة الإنذار محددة، ويجوز اتفاق المتعاقدين على الإعفاء من توجيه إنذار قبل إقامة دعوى فسخ عقد الإيجار، أما دعوى إخلاء المأجور تكون مدة الإنذار خمسة عشر يوما تبدأ من تاريخ تبليغه للمستأجر، ولا يجوز الاتفاق على الإعفاء من توجيه إنذار عدلي قبل إقامة دعوى إخلاء المأجور في الحالات التي يستلزم فيها القانون توجيه إنذار عدلي. كحالة إخلاء المأجور لعدم دفع الأجرة، فقد نصت المادة 5 /ج / 1 على أنه إذا تخلف المستأجر عن دفع بدل الاجارة، او أي جزء منه مستحق الاداء قانونا، أو تخلف عن دفع حصته من بدل الخدمات المشتركة المتفق عليها وخالف أي شرط من شروط عقد الاجارة ولم يدفع ذلك البدل أو يراع ذلك الشرط خلال خمسة عشر يوما من تاريخ تبليغه بذلك بموجب انذار عدلي.

6_ في دعوى إخلاء المأجور إذا تخلف المستأجر عن دفع بدل الإجارة وطول فترة نظر الدعوى يكون التخلف عن الدفع سببا مضافا الى أسباب دعوى الإخلاء، في حال طلب المالك من المحكمة أن تأمر المستأجر بدفع الأجرة المستحقة، ولم يقم بذلك بالرغم من مرور خمسة عشر يوما على إنذاره، وذلك ال يطبق على دعوى فسخ عقد الإيجار كونه يحكمها القانون المدني.

15_ ما أثر دعوى فسخ عقد الإيجار؟

إخلاء المأجور وهو تسليم العقار موضوع الدعوى للمدعي خاليا من الشواغل، ويجب أن يكون هذا الطلب واضحا في الوكالة وفي لائحة دعوى فسخ عقد ايجار ، ولا يشترط ذكر هذا الطلب في قائمة بينات دعوى فسخ عقد إيجار.

دعوى فسخ العقد مع المطالبة بالتعويض الناشئ عن الفسخ

هنا يطالب المتعاقد بفسخ عقد الإيجار مع المطالبة بالتعويض نتيجة إخلال المتعاقد الأخر بأحدى التزاماته في عقد الأيجار، وهو ما يسمى بالتعويض عن الضرر في المسؤولية العقدية، والضرر أنواع: – ضرر مادي وضرر معنوي، الضرر المادي وهو الضرر الواقع فعلاً، مثال: قيمة الاجور المستحقة، ولا يجوز المطالبة بالضرر المتمثل بالكسب الفائت فلا يجوز المطالب به بالمسؤولية العقدية نهائيا، وهذا هو الأصل، كذلك الحال بالنسبة للضرر المعنوي إلا باستثنائيين1_ فوات الفرصة، لا يجوز المطالبة به بالعقدية ، 2_ الضرر الجسدي ، وذلك في قضايا التأمين فقط ، وللمطالبة بالضرر لا بد من وجود علاقة السببية وهي أن يكون الاخلال الذي قام به أحد الطرفين قد أضر بالمتعاقد الاخر وأن سبب الضرر هو الاخلال نفسه .

16_ كيف يطالب المتعاقد بالتعويض الناشئ عن الفسخ؟

إما عن طريق الشرط الجزائي وهو شرط يوضع بالعقد بناءً على اتفاق الأطراف المتعاقدة، ويتضمن إلزام الطرف المخل بالتزاماته بدفع مبلغ معين كتعويض عن الضرر الذي يلحق بالمتعاقد الأخر، وإما عن طريق القضاء وعندها تقدر المحكمة قيمة الضرر بواسطة الخبرة وحسب البينات المقدمة خطيا في قائمة بينات دعوى فسخ عقد إيجار.

17 _ ما هي البينات التي تقدم في لائحة فسخ عقد الإيجار؟

بينات خطية تتمثل بعقد الإيجار، الإنذار العدلي، وعلم وخبر (تبليغ) الإنذار العدلي، سند تسجيل المأجور (قوشان)، رسم وغرامة عقد الإيجار، وصل بدفع الطوابع، مخطط أراضي، مخطط موقع تنظيمي، ويضاف بينات تثبت إخلال أحد المتعاقدين بالتزاماته العقدية، وبينات شخصية وهي الشهادة.

حالات فسخ عقد الإيجار من قبل المؤجر

للمؤجر فسخ عقد الإيجار عند اخلال المستأجر بالشروط والبنود المنصوص عليها في عقد الإيجار ومنها: 1_ عدم قيام المستأجر بدفع الإيجار الشهري في الموعد المحدد.

2_ قيام المستأجر باستخدام المأجور بغير الغاية أو المنفعة المنصوص عليها في عقد الإيجار.

3_ في حالة قيام المستأجر بالتأجير من الباطن لشخص آخر، وبذلك يكون قد أخل بشروط التعاقد وأعطى حق الانتفاع من الشقة لشخص آخر غيره.

4_ اجراء المستأجر أية تعديلات في الشقة دون الحصول على الموافقة من المالك.
5_ استخدام المستأجر الشقة في أعمال منافية للآداب وأعمال منافية للقانون.

حالات فسخ عقد الإيجار من قبل المستأجر

يحق للمستأجر فسخ عقد الإيجار في الحالات التالية: –

في حال عدم مطابقة مواصفات المأجور عند الاستلام مع مواصفاتها عن التعاقد، حيث يحق له في هذه الحالة فسخ التعاقد دون الالتزام بدفع مبلغ التأمين. في حالة تعرض العقار للسقوط ووجود خطر على حياة السكان يحق للمستأجر فسخ العقد واسترداد كافة مستحقاته المالية من المؤجر.

نموذج لائحة دعوى فسخ عقد الإيجار

فيما يلي صيغة لائحة دعوى فسخ عقد ايجار

لدى محكمة ———— حقوق —————– الموقرة

المدعي: –                                           رقمه الوطني                                  عنوانه                            وكيله

المدعى عليه: –                                  رقمه الوطني                                   عنوانه                             وكيله

موضوع الدعوى: – فسخ عقد إيجار أجرته السنوية _________________.

وقائع الدعوى: –

1_يشغل المدعى عليه في ملك المدعي شقة سكنية والمقامة على قطعة الأرض رقم                  وحوض رقم         من أراضي                                  بموجب عقد إيجار خطي موقع بين المدعي والمدعى عليه بتاريخ

مقابل بدل شهري بقيمة                    دينار، يدفع بداية كل شهر في تاريخ.

2_ إن المدعي عليه متخلف عن دفع الأجرة الشهرية لكل من شهر        و                 و               و.

3_ إن المدعى عليه ممتنع عن الدفع.

4_ إن المدعي عليه بامتناعه عن دفع الأجور قد أخل بأحد وأهم الالتزامات المترتبة عليه والمنصوص عليها في عقد الإيجار وهو بدل مقابل المنفعة.

5_ إن المدعي يرغب بفسخ عقد الإيجار مع المدعى عليه واستلام المأجور خالياً من الشواغل، سنداً لنص 946المادة من القانون المدني الأردني والتي جاء فيها: – انه في العقود الملزمة للجانبين إذا لم يوف أحد العاقدين بما وجب عليه بالعقد جاز للعاقد الأخر بعد اعذاره المدين أن يطالب بتنفيذ العقد أو بفسخه.

6_ وجه المدعي للمدعى عليه إنذار عدلي رقم                       تاريخ                        والذي تبلغه المدعى عليه حسب الأصول بتاريخ                                   إلا أنه ممتنع عن تسليم المأجور ودفع الأجور المترتبة عليه دون أي عذر أو سند قانوني.

7_ محكمتكم الموقرة صاحبة الصلاحية والنظر في هذه الدعوى.

الطلبات

يلتمس المدعي من محكمتكم الموقرة

1_ تبليغ المدعي عليه نسخة من لائحة الدعوى وتعين موعد للمحاكمة ودعوته إليها وعند المحاكمة والبوب إصدار الحكم بفسخ عقد الإيجار وإلزام المدعي بدفع الأجور المترتبة عليه وتسليم المأجور خالياً من الشواغل.

2_ إلزام المدعى عليه بدفع الرسوم والمصاريف وأتعاب المحاماة.

مع فائق الاحترام

نموذج قائمة بينات فسخ عقد إيجار

فما يلي صيغة اقئمة بينات دعوى فسخ عقد إيجار ، مع الإشارة أن قائمة البينات تتغير تبعا لتغير الظروف و الوقائع .

لدى محكمة ———— حقوق —————– الموقرة

قائمة بينات المدعي في الدعوى رقم ———- لسنة ————

البينة الخطية

عقد ايجار موقع بين المدعي والمدعى عليها

سند تسجيل يثبت ملكية الشقة رقم

مخطط أرضي للشقة رقم

مخطط موقع وترسيم

الانذار العدل رقم ———–

علم وخبر تبليغ الإنذار العدلي رقم ———-

ملتمسا ابرازها واعتبارها بينة لموكلي في الدعوى

مع فائق الاحترام

 فسخ عقد الإيجار في ظل القوانين الأردنية

1_ نظام استثمار المناطق الحرة وتعديلاته

المادة (21):

يحق للمدير العام فسخ عقد الايجار في اي من الحالات التالية:
أ. إذا تخلف المستأجر عن دفع بدل الايجار في المواعيد المحددة في العقد او إذا أخل باي شرط من شروطه. ب. إذا لم يلتزم المستأجر بالشروط المتعلقة بالأبنية والانشاءات. ج. إذا لم يتقيد المستأجر بشروط ومتطلبات السلامة العامة. د. إذا لم يستغل المستأجر المقطع لمدة سنة متصلة. هـ. إذا تكرر ارتكاب المستثمر لجرم التهريب مرة ثانية.

2_ قانون التجارة البحرية وتعديلاته

فسخ عقد ايجار السفينة إذا طرأت قوة قاهرة قبل التنفيذ

المادة (195):

في فسخ عقد ايجار السفينة او النقل

يفسخ عفواً وبدون تعويض عقد ايجار السفينة او عقد النقل إذا طرأت قبل اي بدء في التنفيذ قوة قاهرة فجعلت هذا التنفيذ مستحيلاً كل الاستحالة.
وإذا طرأت القوة القاهرة قبل سفر السفينة وبعد البدء في تنفيذ العقد فيتقرر الفسخ لقاء تعويض إذا دعت الحاجة.
أما إذا كانت القوة القاهرة لا تحول دون سفر السفينة إلا الى حين فيبقى العقد نافذاً دون زيادة في الاجرة أو تعويض الا أن الفسخ يعطي مفعوله عفواً إذا كان التأجير يفضي الى فسخ الصفقة التجارية التي من أجلها انشا المتعاقدان أو أحدهما عقد الايجار أو النقل.

3_ قانون العقوبات وتعديلاته

فسخ عقد ايجار بيت البغاء

المادة (313):

  1. إذا أدين مستأجر منزل لتهيئته بيتا للبغاء في ذلك المنزل او في اي قسم منه او لتوليه ادارته او لاشتغاله او مساعدته او لسماحه عن علم منه باستعمال المنزل او اي قسم منه كبيت للبغاء، يجوز للمحكمة ان تصدر قرارا بفسخ عقد الاجارة وتخلية المأجور وتسليمه للمالك.
  2. وإذا أدين مالك منزل بتهمة من التهم المذكورة في الفقرة السابقة فللمحكمة ان تامر بأقفال ذلك المنزل وفقا للمادة (35) من هذا القانون.

قرار لمحكمة التمييز الأردنية متعلق بدعوى فسخ عقد الإيجار

الحكم رقم 3092 لسنة 2020 – محكمة التمييز بصفتها الحقوقية

قرار في بينات دعوى فسخ عقد إيجار

عن أسباب التمييز جميعها والتي مفادها أن القرار المميز مخالف للقانون ومعيب بالخطأ في تطبيقه وتأويله والخطأ في التكييف القانوني لموضوع الدعوى عندما اعتبرت بأن دفع بدل الإيجار بعد فوات موعد الاستحقاق وقبل إقامة الدعوى لا يعتبر سبباً لفسخ عقد الإيجار في حين أن حق المؤجر بالفسخ ينشأ بمجرد تأخر المستأجر عن دفع بدل الإيجار في موعد استحقاقه حيث لم يفرق البند السادس من عقد الإيجار وهو شريعة وقانون طرفيه بين حالتي الامتناع عن دفع قسط الإيجار أو التأخير عن الدفع في موعد الاستحقاق وأخطأت باعتبار أن قيام المستأجر بإيداع الأجور في قلم الإيجارات بعد شهر من موعد الاستحقاق لا يسقط حق المؤجر بفسخ عقد الإيجار .

وفي ذلك نجد أن أحكام المادة 246 من القانون المدني نصت في العقود الملزمة للجانبين إذا لم يوفِ أحد العاقدين بما وجب عليه بالعقد جاز للعاقد الآخر بعد إعذاره المدين أن يطالب بتنفيذ العقد أو فسخه.

2- ويجوز للمحكمة أن تلتزم المدين بالتنفيذ للحال أو تنتظره إلى أجل مسمى ولها أن تقضي بالفسخ وبالتعويض في كل حال إن كان له مقتضى.

تفسير العقود

ونصت المادة 213 من القانون ذاته على: – تفسير العقود الأصل في العقد رضا المتعاقدين وما التزماه في التعاقد يفترض الفسخ وجود عقد ملزم للجانبين يختلف فيه أحد العاقدين عن الوفاء بالتزامه فيطلب الآخر فسخه وفي حالة عقد الإيجار فإن وجود هذا العقد يفترض تمليك المستأجر المنفعة وتمكينه منها من قبل المؤجر مقابل أن يقوم المستأجر بدفع الأجرة جراء هذا الانتفاع في المواعيد المتفق عليها لذلك.

فالتنفيذ العيني لا يكون كاملاً إلا إذ قام به المدين في الظروف ذاتها التي كان عليه تأديته فيها ولذلك يتضمن التأخير في التنفيذ إخلالاً جزئياً بالالتزام فإذا كان المدين لم يوفِ بدينه إلا متأخراً كان التنفيذ العيني غير كامل.

الهدف من الفسخ

أي بمعنى آخر فإن الفسخ وجد لحماية التنفيذ العيني للالتزام فيجب على المستأجر مثلاً حتى يتوقى فسخ العقد أن ينفذ التزامه تنفيذاً عينياً على الوجه المرضي بدفع الأجرة أي أن تنفيذ المدين التزامه بشكل كامل فالقاعدة أنه إذا لم يتم تنفيذ المدين التزامه بشكل كامل بأن نفذه تنفيذاً جزئياً ومعيباً أو وفى بدينه متأخراً كان تنفيذه مستوجباً بفسخ العقد.

دعاوى فسخ عقود الإيجار تكون في السنة الأولى

قرار في لائحة دعوى فسخ عقد ايجار

2- استقر اجتهاد محكمة التمييز على أن دعاوى فسخ عقود الإيجار إنما تكون في السنة الأولى من هذه العقود إلا أن ذلك لا ينطبق على أسباب الفسخ التي يحكمها القانون المدني أو غيره من الأنظمة والتعليمات أو الأسباب التي تثبت صحتها وقانونيتها والتي يمكن أن تقدم في أي وقت حال توافر شروطها، ولا يرد القول انه مضى على عقد الإيجار اكثر من عشرين سنة من إبرامه ولا يجوز إقامة دعوى فسخ لإنهائه و إنما دعوى إخلاء.

3- العقد شريعة المتعاقدين، فإذا تضمن عقد إيجار المخازن أنها تستخدم لتخزين اسطوانات الغاز فلا يحق للمستأجر استخدام المأجور لغير هذا الغرض وان مؤدى ذلك اتجاه ارادتيهما إلى ذلك، وعليه وطالما أن نصوص العقد واضحة فلا يجوز عند تفسيرها أو تأويلها الانحراف عما كانت تهدف إليه والقول بما لا ينسجم مع إرادة الطرفين، وعليه فلا يجوز للمستأجر استعمال المأجور لغير الغايات الواردة في العقد أو لغاية مشابهة والتي يشير إليها المستأجر المميز.

المعقود عليه في عقد الإيجار هو المنفعة

المعقود عليه في عقد الإيجار هو المنفعة وفقا لحكم المادة (661) من القانون المدني، وتشترط المادة (662/ 1) من ذات القانون أن تكون المنفعة مقدوره الاستيفاء، فإذا اصبح استيفاء المنفعة مستحيلا فيصبح العقد باطلا وفقا لحكم المادة (168/ 1) من القانون المدني، وطالما أن المنفعة المقصودة بعقد الإيجار موضوع الدعوى هي تخزين اسطوانات الغاز وقد أصبحت مستحيلة الاستيفاء بصدور أوامر وتعليمات من جهات مختصة منها أمر الدفاع رقم (6) لسنة 1994 المتعلق بالسلامة العامة ، والتعليمات الصادرة عن مديرية الدفاع المدني بموجب صلاحياتها المنصوص عليها بالفقرة (أ) من المادة الرابعة من قانون الدفاع المدني رقم (12) لسنة 1959 المتعلقة بتخزين الغاز، والتعليمات الصادرة عن أمانة عمان الكبرى بموجب صلاحيتها المنصوص عليها في المادتين (13) و (24) من قانون البلديات رقم (29) لسنة 1955 المتعلقة بتخزين الغاز في حدود مناطق البلديات ، وحيث منعت هذه الأوامر والتعليمات تخزين اسطوانات الغاز داخل حدود مناطق البلديان فيكون محل العقد معدوما وفقا للمادة ( 157) من القانون المدني ويصبح العقد باطلا ولكل ذي مصلحة ان يتمسك بالبطلان وللمحكمة أن تقضي به من تلقاء نفسها، وحيث أن محكمة الموضوع توصلت إلى الحكم بفسخ العقد وانه كان يتوجب عليها أن تقرر بطلان العقد، إلا أن ذلك لا يؤثر على الحكم من حيث النتيجة.

5- إذا توافرت في التعليمات استنادها إلى صلاحية قانونية لمصدرها وبالحدود المرسومة فإنها تكون ملزمة باعتبارها صدرت لتحقيق مصلحة عامة تعلو على مصلحة الأفراد ولا تناقض بينها وبين القوانين ما دام أنها تستند إلى القوانين، ولا يرد القول أن تعليمات تنظيم عملية تخزين اسطوانات الغاز تلغي ما ورد بقانون المالكين والمستأجرين والقانون المدني بمنعها تخزين الغاز داخل حدود مناطق البلديات.

6- للمدعين الاستناد في دعاواهم لأسباب عدة بحيث لا يمتنع الحكم لهم بطلباتهم سندا لها كلها أو سندا لبعضها، إلا ما كان منها يهدر صحة السبب الآخر، ولا يرد القول بوجود تناقض في طلب المدعي إخلاء المأجور وفسخ عقد الإيجار.

7- استناد المؤجر في دعواه لاخلاء المأجور وفسخ عقد الإيجار لعلة صدور أوامر وتعليمات تؤثر في صحة عقد الإيجار وانتفاء وجود محل للعقد يكفي للحكم ببطلان العقد ولا يرد القول بعدم توفر سبب للإخلاء وفقا لقانون المالكين والمستأجرين.

للعاقد في العقود الملزمة للطرفين طلب تنفيذ العقد أو فسخه

1. للعاقد في العقود الملزمة للطرفين طلب تنفيذ العقد أو فسخه إذا لم يوف العاقد الأخر بما وجب عليه في العقد بعد اعذراه تطبيقا لنص المادة ( 246 ) من القانون المدني.
2. يستحق مالك العقار الذي قضي له بفسخ عقد إيجار المأجور رصيد الأجور السابقة على إقامة الدعوى ( لائحة دعوى فسخ عقد ايجار )  دون أجوره عن الفترة اللاحقة، مما لا محل له من أعمال الشرط السادس من عقد الإيجار الذي ينص على ( إن امتناع المستأجر أو تأخره في دفع قسط من الأقساط في ميعاده يجعل جميع الإقساط الأخرى مستحقة الأداء حالا) لأن العقد تم فسخه و أصبح منحلا مما يقضي إعادة المتعاقدين إلى الحالة التي كانا عليها قبل العقد تطبيقا للمادة ( 248 )من القانون المدني.

دعوى استرداد المأجور

الحكم رقم 4187 لسنة 2019 – محكمة تمييز حقوق

قرار حول بينات دعوى فسخ عقد إيجار

ان المادة (21/أ) من قانون المالكين والمستأجرين نصت على انه في لائحة دعوى فسخ عقد ايجار  اذا قام المالك بإخطار المستأجر بلزوم اخلاء او رد المأجور بانتهاء مدة عقد الاجارة او امتنع المستأجر عن اخلاء المأجور خلال مدة عشرة ايام من تاريخ تبليغه الاخطار او تاريخ او تاريخ انتهاء مدة عقد الاجارة ايهما لاحق فيعتبر ذلك سبباً مشروعاً للمالك لتقديم طلب الى قاضي الامور المستعجلة لدى المحكمة المختصة لاستصدار قرار بإخلاء او استرداد المأجور وللقاضي او من ينتدبه اجراء الكشف لإثبات واقع حال المأجور.

الحكم رقم 3736 لسنة 2019 – محكمة تمييز حقوق

قرار حول بينات دعوى فسخ عقد إيجار

ان القيد الوحيد على تقديم طلب استرداد المأجور هو ان يقدم بعد مرور عشرة ايام على تاريخ تبليغ الانذار العدلي او على انتهاء مدة عقد الايجار ايهما لاحق وفق احكام المادة (19) من قانون المالكين والمستأجرين ، وقرار تمييز حقوق (3772/2016).

الحكم رقم 3256 لسنة 2019 – محكمة تمييز حقوق

 أن الحكم بدعوى الإخلاء أو استرداد المأجور غير قابلة للتجزئة وأن رد الدعوى عن أحد المستدعى ضدهم يستوجب رد الدعوى عن الباقين.

قرار محكمة التمييز الأردنية (حقوق) رقم 2911/2017 (هيئة عامة)

·                إن دعوى استرداد المأجور الذي تنتهي مدته العقدية سنداً لأحكام المادة (19) من قانون المالكين والمستأجرين من الطلبات المستعجلة التي ينظرها قاضي الأمور المستعجلة تسهيلاً واختصاراً للأجراءات .

·                إن إنكار المستأجر للتوقيع الوارد على عقد الايجار محل الطلب المستعجل لا محل له في دعوى الاسترداد ، ذلك أن المشرع اعطى الحق للمستأجر بإقامة دعوى موضوعية ، ولأن قاضي الأمور المستعجلة يفصل في الطلب على ضوء ظاهر البينة دون المساس بأصل الحق ، رجوعاً عن أي اجتهاد سابق .

تكرر هذا المبدأ لاحقاً بالقرارين رقم 3057/2017  و 2684/2017 .

للاطلاع على القرار الأصلي

قرار محكمة التمييز حقوق 2911/2017

إعداد المحامية: ليلى خالد.

تدقيق المحامي: – سامي العوض.

اذا كان لديك ملاحظة اكتبها هنا

error: حقوق الطبع والنشر محفوظة لشركة حماة الحق © Copy Right Protected