العقار وأحكامه القانونية
يعتبر مصطلح العقار مصطلح شائعاً، ومنشراً لدى فئات المجتمع المختلفة، كما يمثل مصدراً من مصادر الدخل لدى هذه الفئات، فهنالك العديد من الأشخاص الذين يعملون في بيع العقارات وشرائها وتأجيرها، بالإضافة الى العديد من المكاتب العقارية الرائجة والرائدة في هذا المجال، لذا لا بد من معرفة تفاصيل أكثر عن العقار لتكوين معلومة شامله وكاملة عنه. فما هو العقار وما هي أنواعه وأقسامه في القانون.
ما هو العقار
“عرف القانون المدني الأردني في المادة (58) منه العقار بأنه كل شيء مستقر بحيزه ثابت فيه، لا يمكن نقله منه دون تلف أو تغير هيئته “، بمعنى انه ذلك الشيء الذي يملك طبيعة غير منقولة وثابته، دائمة لا يمكن تحريكها من مكان الى أخر، ومن الأمثلة عليه المنازل، الطرق، المباني وملاحقها، الأسوار.
أنواع العقارات
تصنف العقارات بناءا على تصنيفين هما:
العقارات في الفقه الإسلامي: صنف الفقه الإسلامي العقارات الى قسمين:
1- المباني: وهي كافة العقارات التي تستخدم في السكن أو العمل مشمولة بمجموعة من الملحقات، مثل الحدائق والأراضي التابعة لها.
2- الأراضي: وتشمل عدة أصناف منها:
الأراضي المملوكة: وهي الأراضي التي تعود ملكيتها لشخص أو مجموعة من الأشخاص، فيحق لهم التصرف فيها بأي طريقة، ويصنف هذا النوع من الأراضي ضمن الأراضي المتوارثة، وتطبق عليها الأحكام الخاصة في الملكية، مثل الرهن والبيع والوقف.
الأرض الخراجية: وهي الأرض التي فتحها المسلمون داخل البلدان الأعجمية، وفرضوا على أهلها الجزية، كما تشمل الأراضي التي تركها أهلها وأصبحت لاحقا وقفا إسلاميا.
الأراضي الموات: وهي الأرض التي لا يملكها أحد، ولا يمكن الاستفادة منها.
الأراضي الموقوفة: وتشمل نوعين هما: ارض الوقف للصالح العام وبيت مال المسلمين، والأرض الموقوفة من خلال أصحابها.
العقارات في الأنظمة الحديثة
صنفت الأنظمة الحديثة العقارات الى ثلاث أنواع وهي:
1- الأملاك الوطنية: وتصنف الى نوعين هما:
- الأملاك العامة: وهي كافة الممتلكات العقارية التي يستخدمها الناس مثل الطرق العامة، المطارات، المحاكم، المدارس.
- الأملاك الوطنية الخاصة: وهي الأملاك والعقارات التي لا يوجد اي مالك لها، ولا يعرف من هو مالكها.
2- الأملاك الخاصة: وهي العقارات الخاصة في شخص ما ولا تشمل عامة الناس، أو مملوكة لعدة أشخاص ولكل شخص منهم حصة في هذه الملكية.
3- الأملاك الوقفية: وهي مصنفه الى نوعين هما:
- الوقف العام: هو العقار الذي يتبع لجمعيات خيرية أو مساجد.
- الوقف الخاص: هو العقار الذي حبس لأفراد محددين يصح تقديم الوقف لهم.
العقارات وفقا للهدف منها
وهو تقسيم العقارات بناءا على طبيعة ونوعية استخدامها، حيث يعتمد كل قسم منها على اختصاص معين، وتشمل هذه العقارات الاتي: العقارات الزراعية، العقارات الصناعية، العقارات التجارية ، العقارات السكنية ، والأراضي الفضاء اي التي لم تستغل ، والعقارات العامة الترفيهية مثل الحدائق ، والعقارات الخاصة مثل المطارات ، الموانئ البحرية ، والمستشفيات ، والمدارس ، والمحاكم .
العقار بالتخصيص
هو بالأصل منقول، اي يمكن نقله من مكان الى أخر دون ان يلحق به تلف أو ضرر، لكن عندما يضعه صاحبه في عقاره ويخصصه لخدمة هذا العقار أو استغلاله، يصبح عقارا بالتخصيص، مثل بئر المياه، المراوح الهوائية والمستخدمة لإنتاج الطاقة أو سحب المياه، والمصعد.
أهمية التمييز بين المنقول عن العقار والعقار بالتخصيص
ان العقارات والعقارات بالتخصيص يتم تسجيلها في السجل العقاري لدى دائرة الأراضي والمساحة وتكون لها سجل خاص بها، يسجل عليه جميع الوقعات الطارئة عليها (إشارات الدعاوى، إشارات الحجز أو ارهن)، اما المنقولات فلا سجل لها باستثناء المركبات بأنواعها.
إضافة الى ذلك، فأن اختصاص النظر بالدعاوى التي تقام على عقار يكون للمحكمة التي يوجد العقار في دائرتها حصرا، اما الدعاوى الخاصة بالمنقولات فلا يشترط ان تقام بذات الدائرة التي يوجد فيها المنقول، أنما يمكن ان تقام أمام المحكمة التي يوجد بدائرتها مكان إقامة المدعى عليه.
الحماية القانونية للعقار
قام المشرع الاردني بحماية ملكية العقار، وذلك من خلال قانون الملكية العقارية الاردني لسنة 2019.
حيث ضم هذا القانون في طياته العديد من المسائل القانونية التي تتعلق بالعقار حيث قام بمعالجتها، وبيان وتوضيح كل ما يتعلق بها من أحكام عامة ، وتعاريف وتصنيف العقارات، وحجية السجلات، والبطلان، والشفعة، والوكالات، وتحديد العقارات ومسحها وتحديد قيمها، وتسوية العقارات وتسجيل عقارات لم يسبق تسجيلها، كما عالج أيضا موضوع تملك وإيجار غير الأردنيين والأشخاص الحكميين للعقارات، ولرهن العقارات واستملاكها.
مرجع :
مقال محامي عقارات منشور على موقع حماة االحق 2020.
