مبادئ قضائية في دعوى إخلاء المأجور

فيما يلي مبادئ قضائية حول قضايا إخلاء المأجور

ما هي قضية اخلاء مأجور

ابتداء يجب الإشارة إلى أن توجه المحاكم قبل تعديل القانون عام 2000 أو للعقود التي أبرمت قبل عام 2000 أن الدعوى في السنة العقدية الأولى هي دعوى فسخ وبعد السنة الأولى هي إخلاء مأجور ومرد ذلك إن حكم العقد بعد السنة الأولى يستمد استمراره أو تجديده من حكم القانون ( أي الاستمرار القانوني ) وبالتالي نشأ التفريق بين الدعويين ، وقد ورد في قانون المالكين والمستأجرين ( وهو قانون خاص ) أحكام متعلقة بحالات الإخلاء ولم يرد نص أو من ضمن هذه الحالات حالات يترتب عليها فسخ العقد لذلك كان الفسخ يحكمه القانون المدني .

حالات إخلاء المأجور:-

1- اذا تخلف المستأجر عن دفع بدل الاجارة، أو اي جزء منه مستحق الاداء قانونا، او تخلف عن دفع حصته من بدل الخدمات المشتركة المتفق عليها او خالف اي شرط من شروط عقد الاجارة ولم يدفع ذلك البدل أو يراع ذلك الشرط خلال خمسة عشرة يوما من تاريخ تبليغه بذلك بموجب انذار عدلي.
2- اذا تكرر تخلف المستأجر عن دفع بدل الاجارة أو تكررت مخالفته لاي شرط من شروط العقد ثلاث مرات أو أكثر رغم انذاره بذلك بواسطة الكاتب العدل في الحالين وذلك دون حاجة لانذار جديد.
3- اذا أجر المستأجر المأجور أو قسما منه لشخص آخر او سمح له باشغاله دون موافقة المالك الخطية أو أخلاه لشخص اخر دون تلك الموافقة.
4- اذا سمح المستأجر لشريك او شركة باشغال العقار المؤجر على انه اذا كان شخصان أو اكثر يشغلون العقار عن طريق الاجارة ويتعاطون العمل فيه ،وقاموا بتأليف شركة تضامن بينهم، فان ذلك لا يعتبر موجبا للاخلاء ويسري هذا الحكم الاخير على تشكيل شركة تضامن بين المستأجر وأفراد اسرته العاملين معه في نفس العقار.
5- اذا ترك المستأجر المأجور الذي استأجره قبل تاريخ 31-8-2000 بلا اشغال دون سبب مشروع لمدة سنة أو أكثر في العقارات المؤجرة لغايات السكن ، ولمدة ستة اشهر او اكثر في العقارات المؤجرة لغاية أخرى .
6- اذا استعمل المستأجر العقار المأجور أو سمح باستعماله لغاية غير مشروعة.
7- اذا استعمل المستأجر المأجور لغير الغاية التي استأجره من أجلها ولا يعتبر استعمال المأجور لغاية مماثلة أو مشابهة للغاية المنصوص عليها في العقد استعمالا مخالفا.
8- اذا ألحق المستأجر ضرراً بالعقار أو بالمرافق المشتركة أو سمح باحداث ذلك الضرر، أو احدث تغييرا في المأجور يؤثر على سلامته بشكل يتعذر معه اعادته الى ما كان عليه قبل احداث الضرر أو يسمح باحداث مثل هذا التغيير، ولا يسري هذا الحكم على التحسينات التي يدخلها المستأجر على العقار المأجور شريطة ان يزيلها عند ترك العقار اذا طلب المالك ذلك.
9- اذا لم يكن المالك مقيما في المنطقة التي يقع فيها عقاره المؤجر ولم يكن يملك عقاراً غيره، فيحق له تخليته ليسكن فيه عند عودته الى تلك المنطقة اذا اشترط ذلك في العقد ووفقا لاحكامه.
10- اذا انشأ المستأجر على ارض خاصة به او تملك عقارا بدلا عن المأجور في حدود البلدية التي يقع فيها العقار اذا كان لغايات السكن او في الموقع الذي يقع فيه العقار اذا كان لغايات اخرى غير السكن .

استعمال المستأجر المأجور لغير الغاية التي استأجر من اجلها

1- استعمال المستأجر العقار المؤجر لغايات السكن من اجل تعليم الموسيقى بموجب اخلاء المأجور وفقا لأحكام المادة (5/ج/7) من قانون المالكين والمستأجرين .

2- تختلف الإقرارات عن الدفوع في ان الإقرارات الصادرة عن المدعى عليه ملزمة له حين يمكن للمدعى عليه ايراد دفوعه على سبيل التناوب وان تناقضت هذه الدفوع .

3- اجازت المادة الرابعة من قانون المالكين والمستأجرين اثبات الإجارة بجميع طرق الإثبات وطالما ان المدعى عليه لم ينكر واقعة الإجارة كما اقر المدعيان بأنه لا يوجد عقد ايجار خطي بينهما وبين المدعى عليه ولا خلاف بين الطرفين على الاجارة وقيمة بدل الإيجار وانما انحصر الخلاف على كيفية استعمال المأجور فيما اذا كان للسكن فقط او للسكن وتعليم الموسيقى فيكون من الجائز للمدعين اثبات استعمال المستأجر للمأجور لغير الغاية التي استؤجر من اجلها بكافة طرق الإثبات .

4- لا يوجب قانون المالكين والمستأجرين على المؤجر توجيه انذار عدلي للمستأجر الا في الحالة المنصوص عليها في الفقرة (ج/1) من المادة الخامسة وهي تخلف المستأجر عن دفع بدل الاجارة وذلك قبل اقامة الدعوى ، ولا يرد الدفع بعدم توجيه مثل هذا الإنذار طالما ان الدعوى مقامة للاخلاء واستنادا لاستعمال المستأجر المأجور لغير الغاية التي استؤجر من اجلها .

5- استعمال المستأجر المأجور لغير الغاية التي استؤجر من اجلها وفقا لشروط العقد موجب للاخلاء وعلى المستأجر التقيد في ذلك بشروط العقد .

قيام احد المالكين للعقار على الشيوع بتأجير العقار

قيام احد المالكين للعقار على الشيوع بتأجير العقار فان الدعوى المقامة من باقي المالكين لإبطال عقد الايجار يجب ان توجه المخاصمة فيها الى المؤجر الشريك والمستأجر وحيث ان الوكالة التي أقيمت بها الدعوى خولت الوكيل مخاصمة المستأجر (المدعى عليه الثاني) ولم تخوله مخاصمة المدعى عليه الاول فتكون الدعوى قد أقيمت بصورة غير صحيحة وتكون مقدمة ممن لا يملك حق تقديمها الامر الذي ستوجب ردها لعدم الخصومة ولا يرد القول بأنه كان على المحكمة تصحيح الخصومة عملا بأحكام البندين (أ،ب) من الفقرة الثانية من المادة (114) من قانون اصول المحاكمات المدنية اذ ان للمحكمة ولو من تلقاء نفسها ان تقرر إدخال من كان مختصما في الدعوى في مرحلة سابقة او من كان تربطه بأحد الخصوم رابطة تضامن او التزام لا يقبل التجزئة وحيث لم يتوفر في الدعوى ان المدعى عليه الاول كان مختصما في مرحلة سابقة ولا تربطه بالمدعى عليه الثاني رابطة تضامن او التزام لا يقبل التجزئة فيكون القول بتصحيح الخصومة في غير محله ومخالفا للقانون .

العقار المملوك للحكومة مستثنى من قانون المالكين و المستأجرين

يشترط في استثناء العقار المؤجر من أحكام قانون المالكين والمستأجرين أن يكون العقار مملوكا لإحدى المؤسسات الحكومية وان يكون العقد من عقود الاستثمار وفقا للمادة 3/ ج من قانون المالكين والمستأجرين رقم 11 لسنة 1994 وعليه وحيث أن عقد الإيجار الموقع بين المميزة والمميز ضده هو عقد إيجار عادي يخضع لقانون المالكين والمستأجرين لانه لم يتوفر فيه الشرط وهو أن يكون العقد من عقود الاستثمار مما ينبني على ذلك أن إقامة الدعوى بمنع المعارضة ضد المدعى عليه لم تؤسس على أساس قانوني وواقعي سليم مما يستوجب ردها ولا يرد القول أن المحكمة هي التي يجب أن تكيف الدعوى طالما أن المدعية أسست دعواها على أنها منع معارضة فان توصل محكمة الموضوع لهذه النتيجة يجعل قرارها متفقا وأحكام القانون .

تأجير سطح العقار

1- عرفت المادة (678) من القانون المدني الايجار بأنه تمليك المؤجر للمستأجر منفعة مقصودة من الشيء المؤجر لمدة معينة لقاء عوض معلوم ، وعليه فان تأجير سطح العقار لقاء عوض معلوم لغايات وضع آرمة اعلانات إلكترونية هو عقد ايجار طبقا للمعنى القانوني ، اضافة الى ان اجابة المدعى عليه على لائحة الدعوى سلم بما جاء في البند الاول منها المتضمن ان المدعى عليه استأجر من المدعي سطح العقار لغايات تركيب لوحة اعلانات الكترونية بموجب عقد ايجار خطي ، ولا يرد القول ان العلاقة بين الطرفين ليست عقد ايجار بداعي ان المدعي سمح للغير باستعمال سطح العقار . وعليه فان منازعة المدعى عليه بتكييف العقد هي من قبيل المجادلة التي لا طائل منها .

2- يعاد تبليغ المدعى عليه بالذات لعدم تواجده في محله متفقا واحكام المادة (8) من قانون اصول المحاكمات المدنية يعتبر الانذار العدلي الذي جرى تبليغه بهذه الصورة انذارا قانونيا ويرتب اثره بوجوب دفع الاجور المستحقة المطالب بها خلال خمسة عشر يوما وفقا لاحكام المادة (5 / ج) من قانون المالكين والمستأجرين .

3- لا يرد الدفع بان الاجرة المطالب بها لا تستحق على المستأجر بداعي ان المؤجر لم يمكن المستأجر من الانتفاع بالمأجور طبقا للمادة (665) من القانون المدني ، اذ لو صح هذا الادعاء فليس للمستأجر احتباس الاجرة انما له ان يطلب فسخ العقد او إنقاص الاجرة مع المطالبة بضمان ما لحقه من ضرر طبقا للمادة (685) من القانون المدني ويكون بذلك دعوة مستقلة وليس من خلال اثارة الدفع في دعوى اخلاء المأجور .

العقود اللاحقة للعقد الاول كانت على نفس العقار المؤجر

اذا آلت الدكان للوريث من مورثه واستمر باشغالها منذ تاريخ وفاة مورثه، فان عقود الايجار اللاحقة للعقد الاول المبرم من المورث وان كانت تشكل عقودا جديدة حلت محل العقد الاول، الا ان تاريخ العقود اللاحقة لا تعتبر تاريخا لاشغال المأجور، لان العبرة لتاريخ اشغال المأجور تعود للعقد الاول المبرم بين المالك ومورث المدعي، وبالتالي فهو العقد المعتبر لغايات حساب زيادة بدل الايجار المنصوص عليه في المادة (14) من قانون المالكين والمستأجرين بصيغتها المعدلة بالقانون رقم 30 لسنة 2000، ولان العقود اللاحقة للعقد الاول كانت على نفس العقار المؤجر بموجب العقد الاول المشار اليه بالعقد الاصلي، وعلى هذا استقر اجتهاد محكمة التمييز.

وجود مسافة زمنية بين تاريخ الانذار العدلي وتاريخ اقامة الدعوى

1- لا يؤثر على صحة الخصومة في دعوى الاخلاء وجود مسافة زمنية بين تاريخ الانذار العدلي وتاريخ اقامة الدعوى.

2- ان عدم ذكر رقم قطعة الأرض المقام عليها المأجور وأوصاف المأجور وعدم ذكر المدة والتواريخ التي تخلف المستأجر عن الدفع خلالها وقيمة الاجارة في الوكالة المعطاة للمحامي لتوجيه الانذار العدلي واقامة دعوى الاخلاء لا يشوب الوكالة بأية جهالة ما دام ان الدعوى تتعلق بذات الطرفين سيما وان الانذار العدلي الموجه استنادا للوكالة جاء موضحا لموضوع المطالبة.

3- لا يعيب القرار المستأنف الرد على بعض الاسباب بطريقة الاحالة الى ما ورد في قرار محكمة البداية.

المؤجر يضمن للمستأجر التعرض الصادر منه شخصيا

1- تطبق على دعوى المطالبة بالتعويض عن الاضرار التي تسببت بها المؤجرة لمعارضتها للمستأجر بالانتفاع بالمعرض المأجور وعن فوات المنفعة من تاريخ معارضتها وحى تاريخ تسليم المدعى عليها المعرض المأجور للمدعي، احكام التعرض في البيع كما تقضي به احكام المادتين (503 و 860) من القانون المدني.

2- استقر الاجتهاد على ان المؤجر يضمن للمستأجر التعرض الصادر منه شخصيا سواء كان التعرض ماديا او مبنيا على سبب قانوني، كما يضمن التعرض الصادر عن الغير اذا كان مبنيا على سبب قانوني ولا يضمن التعرض غير المادي.

3- من صور التعرض المادي القائم على تصرفات قانونية من المؤجر ان يعطي المؤجر للغير اي حق على العين المؤجرة، مثل ان يؤجر العين نفسها لمستأجر ثان اثناء سريان مدة الاجارة الاولى سواء خلال السنة العقدية او بقوة الاستمرار القانوني.

4- منع المشرع الاردني في المادة 684 من القانون المدني الباحثة في التعرض الشخصي للمؤجر ان يتعرض للمستأجر بما يخل بحقه بالمنفعة محل عقد الايجار والا كان ضامنا، كما اجازت المادة (685) مدني للمستأجر المطالبة بفسخ العقد او انقاص الاجرة بالاضافة الى الضمان، وعليه فان مطالبة المستأجر للمؤجر بالضمان عن الافعال التي قام بها مما حرمه من الانتفاع بالمأجور، ونظرا لان المادة (202) من القانون المدني توجب تنفيذ العقد طبقا لما اشتمل عليه وبطريقة تتفق مع ما يوجبه حسن النية، وان المادة (199) من القانون المدني اوجبت على العاقدين الوفاء بما اوجبه العقد عليهما، وعليه فان قيام المؤجر بمنع المستأجر من الانتفاع بالمأجور اثناء سريان الاجارة يرتب الضمان على المؤجر بالمسؤولية العقدية تطبيقا لاحكام المادتين (684 و 685) من القانون المدني.

5- توقف المستأجر عن العمل في المعرض المأجور نتيجة قيام المؤجرة بتأجيره لشخص اخر وعدم تمكين المدعي من الانتفاع به على الوجه الذي استؤجر من اجله بمعنى ان ذلك كان سبب اخلال المؤجرة بالتزامها العقدي يوجب عليها ضمان الضرر بما يساوي الضرر الواقع فعلا اي انه بخلاف ضمان الكسب الفائت في المسؤولية التقصيرية.

اثبات الضرر الناتج عن التعرض

1- إن اتباع محكمة الاستئناف ما ورد في قرار النقض الذي فرق بين المسؤولية التقصيرية حيث يلزم الفاعل بتعويض المضرور عما لحقه من ضرر وما فاته من كسب، والمسؤولية العقدية حيث يلزم المتعاقد المخل بإلتزامه العقدي بتعويض المتعاقد الآخر عن الضرر الفعلي الذي لحق به فقط وفقاً لأحكام المادتين 684 و 685 من القانون المدني وتوصلت من خلال البينات المقدمة في الدعوى إلى أن المدعي لم يقدم اية بينة تثبت أي ضرر لحق به نتيجة تعرض المميز ضدها له في الانتفاع بالمأجور، فلم يثبت أن هذا التعرض قد اضطره إلى استئجار محل آخر بأجرة تزيد على أجرة المأجور موضوع الدعوى كي يحكم له بالفرق بين الأجرتين باعتباره الضرر الفعلي الذي لحق به نتيجة تعرض المالك له في الانتفاع بالمأجور وعليه قررت محكمة الاستئناف رد دعوى المدعى لأنه لم يثبت أن ضرراً فعلياً لحق به جراء إخلال المدعى عليها بالتزامها الناشئ عن عقد الإيجار فيكون قرارها صحيحاً ومتفقاً وأحكام القانون.

2- إذا كانت البينات التي أبرزها المدعي عبارة عن مجموعة القرارات الصادرة في الدعوى المبرزة في هذه الدعوى فلا يمكن اعتبارها بينة على وقوع الضرر الفعلي بمفهومه الوارد في المادتين 684 و 685 من القانون المدني في هذه الدعوى.

ما المقصود بكلمة الزوجة في قانون المالكين و المستأجرين

حيث صدر قرار عن ديوان التفسير بما يلي :

بناء على طلب دولة رئيس الوزراء بكتابه رقم ا/2892/1 تاريخ 1997/4/5 اجتمع الديوان الخاص بتفسير القوانين من اجل تفسير ما اذا كان كلمة ( الزوجة ) الواردة في نص الفقرة (ا) من المادة (7) من قانون المالكين والمستاجرين رقم 11 لسنة 1994 تشمل كل من الزوج والزوجة او انها تعني الزوج فقط .
ولدى تدقيق النصوص القانونية نجد ما يلي :
– تنص الفقرة (ا) من المادة 7 من قانون المالكين والمستاجرين رقم 11 لسنة 1994 على ما يلي :
ا . تنتقل حقوق الاجارة في العقار المؤجر لغايات السكن بعد وفاة المستاجر الى افراد اسرته الذين كانوا يقيمون معه في العقار عند وفاته ، اما العقار المؤجر لغايات اخرى غير السكن فتنتقل حقوق الاجارة في العقار الى الاصول والفروع من ورثته والى زوجه وتنقطع حقوق الزوجة في الايجارة عند زواجها من زوج آخر0
وبالقاء المزيد من الضوء على هذه المادة نجد ان العقارات المؤجرة للسكن وهي القسم الاول قد افرد لها المشرع حكماً خاصاً بان اعتبر هذا الحق ينتقل لافراد اسرة المستاجر المتوفى المقيمين معه فقط .
واكمل المشرع النص في الفقرة (ا) بان افرد حكماً اخر بالنسبة للعقار المؤجر لغايات اخرى غير السكن فحدد بالنص اصحاب حقوق الاجارة الذين تنتقل اليهم هذه الحقوق بعد وفاة المستاجر فذكر المشرع اصول المستاجر وفروعه من ورثته وذكر ايضاً عبارة ( والى زوجه ) وكلمة زوجه عنى بها المشرع هنا الزوج والزوجة وخص المشرع الزوجة بحكم خاص بها بانقطاع حقها في الاستمرار لاشغال العقار كمستاجر اذا تزوجت . واذا قلنا ان كلمة ( زوجه ) اراد المشرع بها الزوج فقط دون الزوجة فان مثل هذا القول ينطوي على تعطيل حكم النص الصريح بشان الزوجة بانقطاع حقها في الاستمرار باشغال العقار اذا تزوجت ولا يعقل ان المشرع اورد هذا الحكم الخاص عبثاً لولا انه يريد من كلمة زوجه ( الزوج والزوجة ) .
هذا ما نقرره في تفسير النص المطلوب تفسيره .
قراراً صدر بتاريخ 15 محرم سنة 1418 هـ الموافق 1997/5/22 م .

اجتهادات قضائية  في اجراء تغيير في المأجور

الحكم رقم 114 لسنة 1978 – محكمة تمييز حقوق

* ان حفر بئر لخزن المحروقات في الارض المؤجرة لتستعمل كمحطة محروقات هو امر تقتضيه طبيعة العمل الذي استؤجرت من اجله ولا يشكل مخالفة لاحكام العقد ولا سببا من اسباب تخلية الماجور.

الحكم رقم 435 لسنة 1985 – محكمة تمييز حقوق

* يخلى المستاجر اذا اضر بالماجور ضررا يتعذر معه اعادته الى ما كان عليه قبل احداث الضرر عملا بالمادة 5/ 8 من قانون المالكين والمستاجرين وعليه فان الخبير الذي افاد ان مياه الجورة التي حفرها المستاجر للمياه العادمة قد تسربت حول جدران الماجور مما ادى الى رطوبة دائمة في الجدران وهذا يؤدي الى الضرر بجدران العقار المذكور ، بمعنى انه يتعذر اعادته الى ما كان عليه قبل احداث الضرر. وبالتالي يحق للمؤجر طلب اخلاء المستاجر لان الضرر ناشيء عن فعله.

الحكم رقم 2217 لسنة 1997 – محكمة تمييز حقوق

* اذا تبين من الرجوع للبند الرابع من عقد الاجارة انه ينص على منع المستاجرين من احداث أي تغيير في الماجور من هدم او بناء او فتح شبابيك او احداث سدة او تغيير في الابواب او الشبابيك او الحنفيات وغيرها الا بموافقة المؤجر الخطية . وحيث ان ما قام به المميز ضدهما لا يدخل تحت مفهوم الهدم او البناء او أي منع من الموانع المذكورة في هذا البند اذ ان الفتحة لا تعتبر هدما ولا بناء ولا تغييرا كذلك واقامة المظلة لا تعتبر بناء ولا هدما وتغييرا ما دام بالامكان ازالتهما دون ان يؤثر ذلك على بناء الماجور وبالتالي فان ما قام به المميز ضدهما لا ينطوي على مخالفة البند المشار اليه .
* حيث ان الدعوى مقامة خلال السنة الاولى من عقد الاجارة فانها تكون دعوى فسخ عقد وليس دعوى اخلاء وقد كيفها المميز نفسه في دعواه بانها دعوى فسخ وبالتالي فان ما يحكمها هو القانون المدني وليس قانون المالكين والمستاجرين .
* وعليه وبالنسبة للقانون المدني وحيث ان المميز ضدهما لم يخالفا أي شرط من شروط العقد بحيث توجب الحكم بفسخه اعمالا لنص المادة (246) من القانون المدني فانه لا مجال لالزامهما باخلاء الماجور .
* ان المادة (694/ 2) من القانون المدني تحصر التزام المستاجر في حال تجاوز المنع من اجراء أي تغيير يجريه في الماجور هو اعادة الحال الى ما كان عليه سابقا ما لم يتفق على خلاف ذلك .

استمرار عقد الايجار في القانون القديم

يكون عقد الايجار للعقار الذي انتقل للمميز والمميز ضدهم بعد وفاة مورثهم مستمرا بحكم القانون ما دام ان العقار كان مؤجرا من قبل المورث بموجب ذلك العقد وان المميز استمر واضعا يده على العقار بطريق الاجارة وليس بطريق الاباحة . اما ما انتقل للمميز من حصة في العقار المأجور بسبب وفاة المورث فلا ينفسخ بسبب ذلك عقد الايجار الا بقدر حصته الشرعية . ان حق الوكيل بتوكيل الغير يحتاج الى نص صريح في الوكالة عملا بالمادة (843 ) من القانون المدني ، وعليه فان كان نص الوكالة خاليا من حق توكيل الموكلة بتوكيل المحامين يجعل الادعاء مقدما من غير ذي صفة ويستحق الرد .

اذا حدد العقد بدل الايجار فلا يجوز اثبات انه أقل الا بالكتابة

اذا حدد العقد بدل الايجار فلا يجوز اثبات انه أقل الا بالكتابة

1- اذا تضمن عقد الايجار أن بدل الايجار هو (5000) خمسة آلاف دينار فلا يجوز اثبات أن الأجرة أصبحت (4500) دينار الا بالبينة الخطية سواء لاثبات أن الاجرة المذكورة في العقد غير حقيقية أو شكلية أو جرى تعديلها وعليه فإن توجيه اليمين الحاسمة لذلك غير جائز قانونا عملا بالمادة (29 /4) من قانون البينات التي حددت على سبيل الحصر البينة التي يجوز تقديمها لدحض ما هو ثابت بسند خطي.

2- لا يخالف القانون الحكم للمدعي بالرسوم والمصاريف واتعاب المحاماة بنسبة ما ربحه من دعواه طالما انه ربح نصف دعواه، وبذلك تكون محكمة البداية قد راعت ما ربحه وخسره كل من الطرفين من دعواه.

عدم دفع المستأجر الأجرة خلال السنة العقدية

– ان عدم دفع المستأجر الأجرة خلال السنة العقدية لا يعطي الحق للمؤجر بطلب اخلاء المأجور وانما له الحق بالمطالبة بالأجرة المستحقة، وطالما ان السبب الذي استند اليه المدعي بطلب الاخلاء لم ينشأ في السنة العقدية الثانية وانما خلال السنة العقدية الاولى فلا يحق للمدعي الاستفادة من احكام قانون المالكين والمستأجرين بطلب الاخلاء وانما ينحصر حقه بطلب فسخ العقد، وتكون الدعوى غير قائمة على اساس من القانون.

2- يشترط لاضافة سبب جديد للدعوى استنادا للمادة (115 /3) من قانون اصول المحاكمات المدنية بقاء موضوع الطلب الأصلي على حاله وحيث ان الدعوى بالنسبة لموضوعها الأصلي – الإخلاء – لم تكن قائمة على اساس صحيح من القانون لانها ليست دعوى اخلاء فإن ذلك يستدعي رد الطلب لانها اقيمت استنادا الى سبب تحقق خلال السنة العقدية الأولى.

عدم دفع الاجرة المستحقة  يشكل سببا مضافا لاسباب الدعوى وموجبا للاخلاء

1- يحكم المدين الذي يمتنع عن اداء الدين عند الاستحقاق بالفائدة القانونية التي تستحق من تاريـخ المطالبة وفقـا لحكـم المادة (167) من قانون اصول المحاكمات المدنية طالما ان الدائن طالب بها بوكالتـه المعطـاة للمحـامي الوكيل وبلائحة الدعوى .

2- اذا تبلغ المستأجر المدعى عليه امر دفع الاجور المستحقة بالذات في جلسة المحاكمة امام محكمة البداية ثم في جلسة المحاكمـة امام محكمة الاستئناف الا انه لم يقم بدفع الاجرة المستحقة مما يشكل سببا مضافا لاسباب الدعوى وموجبا للاخلاء .

3- اجازت المادة (80 /3) من قانون اصـول المحاكمات المدنية للمحكمة عند تبدل الهيئة الحاكمة ان تسير في الدعوى من النقطة التي وصلت اليها فاذا واصلت فيها فمعنى ذلك انها اعتمدت الاجراءات السابقـة طالما لم يصدر عنها قرار صريح بغير ذلك .

4- اذا تضمنت الوكالة المعطاة للمحامي اسم الموكل والموكل ضده واسم المحكمة ونوع الدعوى ولم يشبها الغمـوض فهي وكالة صحيحة وواضحة ومستوفية لشروطها القانونية .

اذا كانت العرصة ( العرصة في القانون هي الأرض الفارغة )  قد تم استئجارها بعد استئجار المخزنين وبعقد منفصل

1- إذا كانت العرصة قد تم استئجارها بعد استئجار المخزنين وبعقد منفصل له شروطه الخاصة فلا يرد القول
إن عقد إيجار المخزنين يشمل العرصة وأنها تابعة لهما في الواقع والحكم. ولا يغير من ذلك أن عقد إيجار المخزنين أجاز للمستأجر فتح باب منهما على العرصة ولا يجعل ذلك العرصة تابعة للمخزنين.

2- لا يجوز سماع البينة الشخصية لاثبات ما يخالف ما ورد في عقد الإيجار .

3- أعطى قانون المالكين والمستأجرين للمالك الحق فيما إذا كان يرغب بالبناء فوق المأجور أو في العرصة المؤجرة بشروط معينة ومحددة في المادتين (9 و 11) من القانون، ولا تعتبر ممارسة المالك لهذا الحق من قبيل التعرض المخالف لاحكام المادتين ( 677/ 1 و 684/ 1) اللتين تلزمان المالك بتسليم المأجور وعدم التعرض للمستأجر بما يزعجه في استيفاء المنفعة ، كما لا يرد القول أن طلب المالك من المستأجر إخلاء العرصة لغايات اعمارها بعد أن استوفى الشروط الأخرى ينطبق عليه حكم المادة (5) من قانون المالكين والمستأجرين إذ لم يؤسس المدعي دعواه على تخلف المستأجر عن مراعاة أحكام هذه المادة.

ان دفع المدعى عليه بدل الايجار في صندوق المحكمة باسم المالكين لا يشكل دفعا قانونيا

من حق كل شريك في العقار التصرف والانتفاع بالعقار دون الاضرار بغيره من الشركاء عملا بالمادتين (1030 و1031) من القانون المدني، وحيث ان احد الشريكين في العقار (المدعي) سمح لشريكه (المدعى عليه) الانتفاع بالعقار مقابل لقاء بدل محدد عن حصته فمن حق المدعى عليه الانتفاع بالعقار بكامله وليس من حق المدعي طلب اخلاء المأجور واسترجاع العقار وانما ينحصر حقه بالمطالبة ببدل المنفعة عن حصته لان من حق الشريك في المال المشترك التصرف به باعتباره شريكا في كل جزء منه ولا يحق للشريك رفع يده عنه الا بالقسمة اضافة الى ان هذه العلاقة لا يحكمها قانون المالكين والمستأجرين كما ان دفع المدعى عليه بدل الايجار في صندوق المحكمة باسم المالكين لا يشكل دفعا قانونيا لها وكان على محكمة الاستئناف ان تحكم بالزام المدعى عليه ببدل الايجار المتفق عليه.

أثر وجود قرار من الأمانة بهدم المأجور

يتفق والقانون القرار الصادر عن المحكمة بوقف السير بالدعوى المقامة من المؤجر لمطالبة المستأجر ببدل إيجار المأجور حتى يتم الفصل في الدعوى المقامة من المستأجر ضد المالك بفسخ عقد الإيجار لرفض أمانة عمان الكبرى طلبه للحصول على رخصة مهن لممارسة عمله التجاري في المأجور لوجود قرار من الأمانة بهدم المأجور لمخالفته لأحكام التنظيم الأمر الذي لم يستطع معه استلام المحل واستيفاء المنفعة منه .

كون العقار قد اجر ثلاث سنين على التوالي من قبل الغاصب بعد الغصب

1. كون العقار قد اجر ثلاث سنين على التوالي من قبل الغاصب بعد الغصب ، ليس دليلا على انه كان معدا للاستغلال قبل الغصب حتى يكون الغاصب ملزما باجر مثله .

2. اذا اصدر حكم بتبرئة الذمة في اعتراض او استئناف او تمييز قدمه أحد المحكوم عليهم فيستفيد المحكوم عليهم الآخرون من هذا الحكم اذا وجد بينهم وجه ارتباط قانوني يمنع من الحكم على أحدهم وبراءه ذمه الآخرين .

عدم ثبوت الضرر الموجب للاخلاء

1- ان تكرار الاقوال والمرافعات لا تصلح سببا للطعن بالاحكام تمييزا طبقا لمفهوم المادة 193 من قانون اصول المحاكمات المدنية .

2- يستفاد من المادة 5 / ج / 8 من قانون المالكين والمستأجرين ان الضرر او إحداث التغيير الموجب للاخلاء هو الذي يتم بدون موافقة المالك وان يكون مؤثرا على سلامة البناء ويتعذر معه اعادة الحال الى ما كان عليه سواء أكان الضرر إنشائيا او معماريا مما يخل بالنسق المعماري إخلالا يبلغ حد التشويه وعليه فيكون قول المميز بان المقصود بالضرر الموجب للاخلاء هو الضرر الإنشائي والمعماري لان النص قد ورد مطلقا ولم يقصر سبب الاخلاء على الضرر الإنشائي فقط هو قول غير وارد وذلك ان محكمة الاستئناف لم تقم قرارها على التفريق بين الضررين .

3- ان تقدير المبرر لاخلاء المأجور مسألة موضوعية تستقل بها محكمة الموضوع التي لها السلطة في تحصيل فهم الواقع في الدعوى وتكوين قناعتها من ادلة الدعوى القانونية ما دام استخلاصها كان سائغا ومقبولا بين الطرفين يدور حول ما اذا كانت تلك الاعمال (تركيب تدفئة وسخان شمسي بصورة خارجية) تلحق ضررا بالمأجور ويتعذر معه اعادة الحال الى ما كانت عليه ام لا ؟ ربما ان الثابت من تقرير الخبير ان تلك الاعمال لم تلحق ضررا انشائيا بالمأجور وانه يمكن اعادة الامر الى ما كان عليه سابقا ولم يرد ما يثبت ان هناك ضررا اخل بالنسق المعماري الى حد التشويه فان كل ذلك يعتبر اسبابا سائغة تكفي لحمل ما خلص اليه الحكم من عدم ثبوت الضرر الموجب للاخلاء .

وجود عقد إيجار لاحق لسند التأمين

وجود عقد إيجار لاحق لسند التأمين وتم بعد أن كان العقار موضوع الدعوى موضوعا تأمينا لدين البنك المميز فيكون بالتالي المميز ضده ملزما بإخلاء الشقة عملا بأحكام قانون وضع الأموال غير المنقولة تأمينا للدين رقم 46 لسنة 1953 الواجب التطبيق على هذه الدعوى وإلا قامت دائرة الإجراء بإخلائه وتسليمه لمن أحيل عليه بعد المزايدة الجارية تنفيذا لسند التأمين الذي تتولاه دائرة التسجيل عملا بأحكام الفقرات ا و3 و 4 و5 من المادة 13 من القانون المذكور أعلاه ، ذلك لان المشرع أراد أن يحفظ حق الدائن في استيفاء دينه من قيمة العقار المرهون طليقا من أي قيد أو إجارة تنتقص من هذه القيمة التي كانت محل اعتبار عند تنظيم سند التأمين وبما أن العقار أحيل على المميز فيكون من حقه أن يطلب تخلية المأجور وتسليمه له خاليا من الشواغل ويكون توصل محكمة الاستئناف إلى أن القانون الواجب التطبيق على هذه الدعوى هو قانون المالكين والمستأجرين وليس قانون وضع الأموال غير المنقولة تأمينا للدين رقم 46 لسنة 1953 لا يتفق وأحكام القانون وما استقر عليه الاجتهاد في العديد من القرارات ، كما يكون اعتماد محكمة الاستئناف على قرار تمييزي صادر عن الهيئة العامة هو اعتماد في غير محله لاختلاف الوقائع في كلتا الدعوتين ذلك أن هذه الدعوى تتعلق بعقار مرهون بيع بالمزاد العلني تنفيذا لسند تأمين دين في حين أن العقار في الدعوى التي صدر قرار الهيئة العامة هو عقار غير مرهون بيع بالمزاد العلني فبالتالي لا وجه لتطبيق هذا الإجتهاد على واقعة الدعوى .

عدم الانتفاع من المأجور

اجتهادات لمحكمة التمييز الأردنية في عدم الانتفاع من المأجور

الحكم رقم 3925 لسنة 2019 – محكمة تمييز حقوق

الحكم رقم 5344 لسنة 2018 – محكمة تمييز حقوق

• اذا فات الانتفاع بالمأجور كله سقطت الاجرة عن المستأجر من وقت فوات المنفعة ، فاذا كان فوات المنفعة جزئيا وبصورة تؤثر في استيفاء المنفعة المقصودة كان له فسخ العقد وتسقط الأجرة من تاريخ الفسخ فإذا اصلح المؤجر المأجور قبل الفسخ سقط عن المستأجر من الأجر ما فات من منفعة ولا خيار له في الفسخ ، وذلك وفقاً لأحكام المادة (697) من القانون المدني.
• إذا ثبت من خلال المقدمة في الدعوى ان المؤجر لم يمكن المستأجر من الانتفاع بالمأجور خلال فترة واثبت المستأجر دفعه بتعرض المؤجر له وعدم تمكنه من الانتفاع بالمأجور من تلك الفترة والتي يطالب بها برد المطالبة بالأجور المستحقة عن هذه الفترة من خلال دفعه المقدم بالدعوى وحيث ان سقوط الأجرة لا يتم إلا رضاءً بين العاقدين وقضاء بدعوى يقدمها المستأجر أو ادعاء متقابل ، الأمر الذي يجعل من قرار الاستئناف برد المطالبة موافق لأحكام القانون ، وفقاً لقرار تمييز حقوق (2457/1999).

الحكم رقم 1458 لسنة 2018 – محكمة تمييز حقوق

الحكم رقم 1918 لسنة 2016 – محكمة تمييز حقوق

الحكم رقم 1582 لسنة 2016 – محكمة تمييز حقوق

• يُستفاد من أحكام المادتين (658) و(661) من القانون المدني أنه إذا تعذر تسليم محل العقد لاي سبب من الأسباب تبطل الإجارة لأن المستأجر في هذه الحالة لا يستطيع الإنتفاع من المأجور للغاية التي أستأجره من أجلها.

• يُستفاد من احكام المادتين (34/1) و(35) من قانون تنظيم المدن والقرى والأبنية أن المشرع لا يجيز ضمن مناطق التنظيم المعلنة في عمل يتطلب القيام به الحصول على رخصه ، ولا يجوز تنظيم اوإعمار أية أرض أو إستعمالها إستعمالاً لا يتطلب الحصول على رخصة إلى أن تصدر رخصة بذلك العمل أو التنظيم أو الإعمار أو الإستعمال ولا تمنح مثل هذه الرخصة إلا اذا كانت مطابقة للقانون والأنظمة الصادرة بموجبه.

•  إن العقد الباطل لا يرتب أي أثر ولا ترد عليه الإجازة ويترتب على بطلانه إعادة المتعاقدين إلى الحالة التي كانا عليها قبل التعاقد ، وذلك وفقاً لأحكام المادتين (168) و (248) من القانون المدني

• إن إلتزام المستأجر بإستخراج رخصة مهن هو إلتزام قانوني وليس إلتزاماً إتفاقياً ، وإن إستلام المستأجرين للعقار وعدم تمكنهم من الإنتفاع به لا يلزمهم بدفع الأجرة المستحقة ، كون أن المستأجر لا يستطيع الإنتفاع بالمأجور إلا إذا حصل على رخصة مهن تخوله ممارسة مهنته.

مطالبته بأجرة باقي مدة العقد الجديد المحدد المدة

إذا كانت الغاية من العقد الأخير الموقع بين المميز والمميز ضدها هو تمكين المميز من الحصول على تصريح عمل بعد أن انتهى مفعول تصريح عمله السابق لكي يتمكن من البقاء في الأردن فإن العلاقة بين الطرفين يحكمها عقد العمل غير محدد المدة السابق وليس غيره وإن عقد العمل الأخير لا يصلح دليلا للإحتجاج به لغايات الحصول على الحقوق التي يدعيها المميز فتكون بالتالي مطالبته بأجرة باقي مدة العقد الجديد المحدد المدة غير واردة سيما وان المميز ضدها انهت إستخدام المميز في 5/12/2000 على أن تكون مدة الشهر التالية فترة أشعار كما أن المميز ضدها تمسكت بالعقد الأول وهو العقد الحقيقي دافعة بصورية العقد المحدد المدة فيكون مقتضى ذلك نقل عبء إثبات العقد الظاهر (المحدد المدة) الى المميز وبما انه لم يقدم أية بينة تنفي الصورية فيكون القرار برد دعوى المميز متفقا واحكام القانون.

العبرة في أتعاب المحاماة بالمكتوب بخط اليد

2. العبرة لنية الطرفين في اتفاقية اتعاب المحاماة المبرمة بين المحامي وموكله هي للشروط المكتوبة بخط اليد على الانموذج المطبوع لاتفاقية الاتعاب ويلتفت عن باقي ما هو مدون من عبارات مطبوعة من السابق لانهما لو أرادا ان تكون نسبة اتعاب المحاماة (7%) من قيمة دعوى الاخلاء والمطالبة المالية لما قاما بتعديل هذه الاتفاقية المطبوعة بإضافة عبارات جديدة بخط اليد وبناء على ذلك يحكم للمدعي باتعاب المحاماة وفقا للشروط المكتوب بخط اليد بأن الاتعاب هي (7%) من قيمة الأرض موضوع دعوى الإخلاء وليس من قيمة دعوى الإخلاء المحدد أجرتها سندا للعقد والمطالبة بقيمة بدل الايجار الذي لم يدفعه المستأجر للمؤجر، وعليه فإن الحكم للمدعي بنسبة (7%) من قيمة الارض التي باعها بموجب عقد البيع المبرز باعتباره وثيقة رسمية موافق للقانون وليس القيمة المقدرة بواسطة الخبرة التي طالب بها المدعي لادعائه بأن قطعة الأرض بيعت بمبلغ أقل من قيمتها تفاديا لزيادة رسوم الأراضي واتعاب المحاماة المتفق عليها.

اذا قام المدعي العام دعواه للمطالبة برفع يد المدعى عليهما عن قطعة الارض

اذا قام المدعي العام دعواه للمطالبة برفع يد المدعى عليهما عن قطعة الارض العائدة له والكائنة في القدس (صور باهر) والمطالبة ببدل العطل والضرر المادي والمعنوي الناجم عن جرم الاحتيال فان المطالبة الاولى هي دعوى عينية عقارية ينعقد الاختصاص المكاني فيها للمحكمة التي يقع في دائرتها العقار والمطالبة الثانية هي دعوى حق الشخصي ينعقد الاختصاص المكاني فيها للمحكمة التي يقع في دائرتها موطن المدعى عليه وعليه فان اسقاط المدعي مطالبته برفع يد المدعى عليهما عن العقار وحصرها بالمطالبة الثانية فان اقامة المدعى عليهما في عمان يجعل من محكمة بداية حقوق عمان هي المختصة بنظرها اذا كانت قيمتها تزيد عن الحد الصلحي وعليه فأن ما ذهبت اليه محكمة الاستئناف بعدم الاختصاص المكاني في غير محله ومخالفا للقانون .

وقت توجيه الإخطار للمستأجر برد المأجور

هيئة عامة 2965/2014  فصل 22/4/2015

1-   إن المادة 19 من قانون المالكين والمستأجرين أفردت حكماً خاصاً لاسترداد المأجور بسبب انتهاء مدة عقد  لإيجار تختلف عن الرخص القانونية الأخرى للمالك برد المأجور لانتهاء مدة العقد ، إذ حددت هذه المادةإجراءات ممارسة هذا الحق ومن ذلك ضرورة توجية إخطار للمستأجر يبدي فيه المالك عدم رغبته بتجديدالعقد لمدة مماثلة .

2-    من الوقوف على عبارة نص المادة 19 من القانون المذكور فإن الإخطار بعدم التجديد يجب أن يوجه خلالسريان العقد وقبل انتهائه أما التبليغ فقد يكون جرى خلال سريان مدة العقد أو بعد إنتهاء مدة العقد ،ة ولهذاأفرد الشرع حكمين لمهلة العشرة أيام الواجب تسليم المأجور خلالها من المستأجر:

الاول :إذا تم التبليغ خلال سريان مدة العقد وقبل انقضاء مدة عشرة أيام على انتهاء مدة العقد فتبدأ مهلةالعشرة أيام المحددة لتسليم المأجور من اليوم التالي لتاريخ انتهاء العقد.

الثاني :  إذا تم التبليغ خلال العشرة أيام الأخيرة من مدة العقد أو بعد انتهاء مدة العقد فتبدأ هذه المهلة مناليوم التالي لتاريخ التبليغ.

وينبني على ذلك أن طلب استرداد المأجور يقدم بعد انتهاء مهلة العشرة أيام وبعكس ذلك فإن تقديم الطلبيكون سابقاً لأوانه.

2014.2965 للاطلاع على القرار كاملا pdf

الحكم رقم 4471 لسنة 2015 – محكمة تمييز حقوق

قيام المالك بتأجير كامل قطعة الأرض التي سبق أن قام بتأجير جزء منها لمستأجر آخر فقام المستأجر الجديد بوضع يده على كامل قطعة الأرض ، مما يعنى أن المالك قد فسخ من جانب واحد عقد الإيجار السابق ، وعليه فان المالك هو اخصم للمستأجر الأول في دعوى المطالبة بالضمان عن الأضرار التي لحقت به وذلك تطبيقا لأحكام المواد (675 و 676 و677 و 684 وه 68) من القانون المدني التي تلزم المتعاقدين المؤجر والمستأجر بتنفيذ ما اشتمل عليه الإيجار بصورة تحقق الغاية المشروعة منها وبما يتفق وحسن النية
وذلك بنقل حق الانتفاع بالمأجور للمستأجر وتسليمه المأجور
مع توابعه في حالة تصلح معها لاستيفاء المنفعة المقصودة وحيث أن التعرض التي قام به المستأجر الجديد للمستأجر القديم في منفعة الجزء الذي يستأجره قد حصل بفعل المالك الذي فسخ عقد الإيجار من جانب واحد فان المالك هو المسؤول عن جميع الأضرار التي لحقت بالمستأجر القديم ، أما المستأجر الجديد الذي وضع يده على الأرض بموجب عقد إيجار خطى فليس مسؤولا عن ضمان الضرر الذي يدعيه المستأجر القديم لان المستأجر الجديد إنما وضع يده على الأرض بصورة لا تخالف أحكام القانون لاستيفاء المنفعة التي تعاقد على استيفائها بموجب عقد إيجار خطي موقع من المالك ولذلك ورجوعا عن أي اجتهاد سابق فان الخصومة غير متوفرة بين المستأجر القديم والمستأجر الجديد مما يستوجب رد الدعوى .

 اذن الاشغال من مهام المؤجر في عقد الايجار

إذا ورد في عقد الإيجار في بند (مدة العقد) سنة تبدأ من تاريخ الحصول على إذن أشغال ورخصة مهن . وقام المؤجر بإنذار المستأجر بتاريخ صدور إذن الأشغال يبلغه صدور إذن الأشغال فإن المؤجر يكون بذلك قد قام بالتزامه ومكن المستأجر من استيفاء المنفعة ، ويكون المستأجر ملزما بالأجرة طبقا لأحكام المادة (665) من القانون المدني ، اما أمر استخراج رخصة المهن فهو متعلق بالمستأجر ولا علاقة للمؤجر بالحصول على رخصة المهن وعليه فإن استحقاق الأجرة والحكم بها اعتبارا من تاريخ تبلغ المستأجر الإنذار العدلي لاستلام المأجور وحتى نهاية السنة العقدية ما دام أن ملكيته المأجور تعود للمدعي ، وحيث أن ملكية المأجور انتقلت من المدعي لآخرين فإن ما يستحقه المدعون من الأجرة المسماة بالعقد هي من تاريخ تبليغ المستأجر للإنذار العدلي وحتى تاريخ انتقال ملكية المأجور من المدعين لآخرين .

2- إذا بلغ ناقص الأهلية سن الثامنة عشرة عند إقامة الدعوى وأصبح له أهلية كاملة وفقا لأحكام المادة (43 / 2) من القانون المدني فلا صفة للوصي بالمخاصمة .