محامي عقارات

محامي عقارات

القضايا العقارية تُعتبر من أهم القضايا من حيث العدد والقيمة فهي من أفضل الأنشطة الاستثمارية للأفراد والشركات، ونظرًا لانتشار الاستثمار وتعدد الشركات العاملة به نشأت العديد من المنازعات العقارية التي تحتاج للضمان القانوني بالاعتماد على محامي العقارات المتخصص من أهل الخبرة والتمرس.

والعقارات في الأردن تنقسم إلى نوعين وهما عقارات مملوكة للدولة وعقارات مملوكة لأفرادها، والعقارات المملوكة للدولة تنقسم إلى عقارات مملوكة للدولة ملكية خاصة، وعقارات مملوكة للدولة حُكمًا، وعقارات مملوكة للدولة ومخصصة للنفع العام.

أما العقارات المملوكة للأفراد فهي العقارات المُسجلة بأسماء الأفراد لدى دائرة الأراضي والمساحة ويحق لهم التصرف بها واستعمالها واستغلالها.

جدول المحتويات 

التعامل مع دعاوى صحة التعاقد ( صحة ونفاذ) :

التعامل مع دعاوى الفسخ:

التعامل  مع دعاوى التعويض :

التعامل مع دعاوى الرهن :

التعامل مع دعاوى الاجارة :

التعامل مع دعاوى الملكية والاستحقاق :

التعامل مع دعاوى الحيازة :

قضايا و مسائل العقارات :

تحظى القضايا العقارية بأهمية خاصة فهي من أكثر الأنشطة الاستثمارية شيوعًا سواء للأفراد أو الشركات خاصة مع توجه المملكة الأردنية الهاشمية للتوسع العمراني ، فالمنازعات العقارية لها أهمية كبيرة في الحفاظ على حقوق المستثمرين، ومع انتشار هذا النوع من الاستثمار وتنوع الشركات العاملة به وكذلك تعدد القوانين التي يخضع لها فقد ظهرت العديد من المشاكل والمنازعات.

والجدير بالذكر أنه لكي ينجح أي مجال من مجالات الاستثمار فيجب ضمان الجانب القانوني وذلك بالاعتماد على أهل الخبرة القانونية، ويقدم محامي شركة حُماة الحق كافة الخدمات القانونية المتعلقة بصياغة وابرام العقود العقارية والاتفاقيات لما تمثله من خطورة وما تشتمل عليه من صفقات وانشاءات ورؤوس أموال ضخمة.

ويقوم فريق محامونا المتخصصون بالتعامل مع كافة  الدعاوى التي تنشأ عن المنازعات العقارية كدعاوى صحة التعاقد، ودعاوى الفسخ، ودعاوى التعويض، ودعاوى الرهن، ودعاوى الاجارة، ودعاوى الملكية والاستحقاق، ودعاوى الحيازة، ودعاوى الشفعة، ودعاوى البطلان، ودعاوى الهبة، ودعاوى الوقف، ودعاوى الوصية، ودعاوى الارتفاق.

كما تقدم الشركة خدمات الاستشارة القانونية بكل ما يتعلق بالقضايا العقارية  والتوصل إلى حلول قانونية حاسمة بما يحمي ويحافظ على استثمارات وأموال الموكل العقارية.

وفيما يلي سنستعرض بعض مهام محامي العقارات المتخصص :

التعامل مع دعاوى صحة التعاقد ( صحة ونفاذ) :

هي دعوى يقوم برفعها المشتري بعقد بيع ابتدائي غير مسجل عند تأخر أو امتناع بائع العقار عن تنفيذ التزامه لتسيير نقل الملكية، مثل أن يرفض القيام بالأعمال اللازمة للتسجيل حتى تنتقل ملكية العقار إلى المشتري، فيطلب المشتري من القضاء أن يتحقق من وجود البيع وصدوره من البائع ثم صحة عقد البيع ونفاذه.

وتتميز دعوى صحة التعاقد بعدة خصائص منها أنها دعوى شخصية لأنها تستند إلى حق شخصي فالمشتري يستند فيها إلى حقه الشخصي الذي تولد عن عقد البيع الابتدائي، كما أنها دعوى عقارية وذلك لأنها تهدف للحصول على حق عقاري عن طريق حكم قضائي بثبوت عقد البيع الابتدائي، وأخيرًا تتميز بأنها دعوى موضوعية وذلك لأنها تتسع لبحث كافة المنازعات التي لها علاقة بعقد البيع الابتدائي من حيث انعدام أو موجود أو بطلان أو صحة عقد البيع الابتدائي.

التعامل مع دعاوى الفسخ:

ودعوى الفسخ هي دعوى تحل الرابطة العقدية نتيجة لعدم تنفيذ أحد طرفي العقد لالتزاماته.

والفسخ يُمكن أن يكون اتفاقيًا في حال وجود شرط فاسخ مضمن في العقد ويؤدي إلى زوال العقد في حال تحققه، ويُمكن للفسخ أن يكون قانونيًا في حال انقضى الالتزام لصعوبة تنفيذه فينفسخ العقد من تلقاء نفسه، ويُمكن للفسخ أن يكون قضائيًا في حال أن تعذر لأحد الطرفين تنفيذ التزامه فيحق للطرف الأول بعد انذاره أن يطلب من القضاء الزامه بفسخ العقد أو تنفيذ ما عليه من التزام.

التعامل  مع دعاوى التعويض :

دعوى التعويض هي الدعوى التي يقوم برفعها الطرف المضرور ضد طرف العقد الاخر بهدف رد الحق أو جبر الضرر، وفي المعاملات في حال اخلال أحد أطراف العقد بالتزامه يُمكن أن يترتب على ذلك ثلاثة أنواع من الجزاءات وهي إما سقوط  الالتزام عن الطرف المضرور بتنفيذ ما عليه من التزام  أو اجبار المتعاقد على تنفيذ العقد تنفيذًا عينيًا  أو الزام المتعاقد المخل بدفع تعويض للطرف المضرور.

والتعويض في حال الفسخ الهدف منه رد المتعاقدين للحالة التي كانا عليها قبل التعاقد، والتعويض في حالة الاخلال بالعقد يشمل الخسارة التي نشأت مضافًا عليها الأرباح المتوقعة.

التعامل مع دعاوى الرهن :

بحسب تعريف الفقيه السنهوري فدعوى الرهن هي دعوى يقوم برفعها الدائن (المرتهن) على المدين (الراهن) وعلى غيره كالكفيل العيني بموجب عقد يُكسب المرتهن على عقار مخصص لوفاء دينه حقًا عينيًا يكون له بمقتضاه أن يتقدم على الدائنين العاديين والدائنين التالين له في المرتبة في استيفاء حقه من ثمن ذلك العقار.

وأساس دعوى الرهن هو عقد الرهن والذي يتطلب وجود أطراف لهذا العقد وهما الراهن والمرتهن ومحل الرهن أما عن سبب التزام الطرفين مقابل كل منهما فالراهن يحصل على الدين والمرتهن يحصل على العقار.

والرهن إما أن يكون تأميني أو حيازي ، والرهن الحيازي يرد على المنقول وعلى العقار معًا، أما الرهن التأميني  فلا يرد إلا على عقار، ودعوى الرهن ترفع إما لفك الرهن أو بيعه.

التعامل مع دعاوى الاجارة :

وهي من أكثر أنواع الدعاوى شيوعًا والتي تحتل نسبة عالية من بين القضايا المنظورة أمام القضاء وأهم تلك الدعاوى هي دعوى اخلاء المباني.

ودعوى اخلاء المباني هي مجموعة الاجراءات التي يقوم بها المؤجر أو من يقوم مقامه أمام القضاء بهدف اخلاء المستأجر من العين المؤجرة لإخلاله بالتزاماته أو عدم وفائه ببنود العقد وفشله بالالتزام بأي اتفاق متولد عن العقد أو في الحالات التي ينص القانون على الزام المستأجر بإخلاء العقار ويرفض المستأجر الاخلاء.

التعامل مع دعاوى الملكية والاستحقاق :

هو دعوى يكون محلها المطالبة بملكية الشيء منقولًا كان أو عقارًا، فهدفها حماية الملكية وما يترتب عنها من باقي الحقوق العينية الأخرى، وليس لها علاقة بالحيازة إلا إذا كانت الحيازة سببًا من أسباب كسب الملكية، وكل من وقع ملكه بيد الغير يستطيع رفع هذه الدعوى على الغير.

وطرفا دعوى الاستحقاق هو المدعي الذي يطالب بملكية الشيء، والمدعى عليه وهو يكون عادة الحائز لملكية الشيء.

التعامل مع دعاوى الحيازة :

دعوى الحيازة هي عدة أنواع من الدعاوى ومنها دعوى استرداد الحيازة وهي الدعوى التي يقوم الحائز برفعها ضد من انتزع حيازته منه بالغصب أو بالقوة علنًا كان أو خفية طالبًا فيها استرداد حيازته، والقوة يُمكن أن تكون عملًا غير مشروع من الناحية المدنية ولا يشترط فيها أن تكون عملًا اجراميًا معاقب عليه جنائيًا.

ومن أنواع دعاوى الحيازة أيضًا دعوى منع التعرض وهي الدعوى التي يرفعها الشخص الحائز للعقار ليمنع تعرض غيره له في حيازته، وهي دعوى تحمي الحيازة ذاتها ولكنها تتميز عن دعوى الاسترداد في أنها تحمي الحيازة الأصلية، على اختلاف دعوى استرداد الحيازة التي تحمي الحيازة العرضية والحيازة الأصلية.

والنوع الأخير من أنواع دعاوى الحيازة وهي دعوى وقف الأعمال التي تهدد الحيازة وهي دعوى يقوم برفعها الحائز ضد من هم أو شرع في عمل كان في اتمامه تعرضًا لحيازته، ومن ثم فانه يطالب في الدعوى بمنع اتمام هذه الأعمال الجديدة.

وما تم ذكره من أنواع الدعاوى التي يتعامل معها محامي العقارات هي أمثلة على سبيل الاستشهاد لا على سبيل الحصر، فهناك أنواع أخرى من الدعاوى لا يسع مقالنا للتطرق إليها بالشرح والتفصيل ومن ضمنها دعوى الشفعة، ودعوى البطلان، ودعوى الهبة، ودعوى الوقف، ودعوى الوصية، ودعاوى الارتفاق.

مبدأ في عدم شراء كامل قطعة الأرض موضوع الاستملاك

1- الخطأ في ذكر اسم المحامي الوكيل في قرار محكمة الاستئناف من قبيل الأخطاء المادية التي تتولى محكمة الاستئناف تصحيحها ولا يصلح سبباً للنقض.
2- يلزم المجلس البلدي بتعويض المميز ضدهم عما تم استملاكه من قطعة الأرض العائدة لهم وأن قاموا ببيع الأرض بعد الاستملاك والإفراز، أي أنهم قاموا ببيع صافي ملكهم الباقي بعد الاستملاك مما لا يحرمهم من المطالبة بالتعويض عما تم استملاكه.
3- إذا تم استملاك الشوارع التنظيمية على مراحل فقد كان على محكمة الاستئناف التحقق من هذه المسألة للوصول إلى تقدير التعويض وفق أحكام المادة العاشرة من قانون الاستملاك وما إذا كان المميز ضدهم يستحقون التعويض عما تم استملاكه من قطعة الأرض موضوع الدعوى قبل بتاريخ شراءهم لما اشتروه منها قبل تاريخ آخر استملاك.
4- إذا تبين من عقود البيع إن المميز ضدهم لم يشتروا كامل قطعة الأرض موضوع الاستملاك فقد كان على محكمة الاستئناف التحقق من المساحة الحقيقية التي اشتروها من قطعة الأرض لما لذلك من أثر على نتيجة الدعوى.
5- إذا لم تف الخبرة بالغاية منها من حيث التحقق مما إذا كان استملاك الشوارع التنظيمية قد تم بتاريخ واحد أو بتواريخ متعددة وبيان المساحة المستملكة لأغراض هذه الشوارع وما إذا كان فتح الشوارع التخديمية قد تم بموجب مخطط تنظيم أصلي أو تعديلي مكتسب الدرجة القطعية ام لا وبيان ما إذا كانت بلدية مرج الحمام قد تخلت عن الشارع التنظيمي المظلل باللون الأزرق على مخطط التنظيمي أم لا الأمر الذي يعيب تقرير الخبرة ويستوجب نقض الحكم.

حل محل قانون الاستملاك القديم قانون الملكية العقارية لسنة 2019

للاطلاع على قانون الملكية العقارية وفق أحدث التعديلات اتبع رابط القانون

قانون الملكية العقارية الأردني مع كامل التعديلات

انتقل إلى أعلى
error: حقوق الطبع والنشر محفوظة لشركة المحامي سامي العوض © Copy Right Protected
× استشر المحامين