أرشيف الوسم: اخلاء مسكن ، سكن ، محل ، عقار عمارة ، دعوى6 ، دعوه ، مخزن ، مخازن ، بناية ، مؤئث ، مفروش ، مفروشة

اذا فـات الانتفـاع بالمأجور سقطت الاجرة عن المستأجر

اذا اشعر المستأجر المؤجر خطيا بعدم رغبته بتجديد عقـد الايجار قبل انتهاء السنة العقدية بثلاثة اشهر وفقـا لشروط العقد ، كما ارسل له الرسائل لغايات الحضور واستلام المأجور ولما لم يحضر قام بالفعل باخلاء المأجور وسلم مفاتيحه لحارس العمارة كما هو ثابت من البينات المقدمة فان الاجارة تصبح منتهية بنهاية مدة العقد طبقـا لحكم المادة (707 /1) من القانون المدني ، وعليه فان اقامة المالك دعوى الاخلاء ضد المستأجر بعـد ذلك ليس له مـا يبرره ، وكذلك ليس له المطالبة بالاجور عن المدة اللاحقة لترك المأجور اذ لا سند قانوني لذلك لانه اذا فـات الانتفـاع بالمأجور سقطت الاجرة عن المستأجر عملا بالمادة (697 /1) من القانون المدني .

اقامة دعوى الاخلاء ضد المستأجـر لقيامه بتأجير المأجور دون موافقة المالكين خطيا

يعتبر الشريك في المال المشترك والذي لا يملك اكثـر من نصف قيمـة العقار المأجور فضوليا في عقد تأجير حصة شريكه في المـال المشترك عملا بنص المـادة (171 /1) من القانون المدني ويكون العقد موقوفـا على اجازة الشريك وعليه فان اقامة المالكين دعواهم مع الشريك الذي وقع عقد الايجار كمدعين يعتبر اجـازة منهم لعقد الايجار عملا بالمادة (175 /1) من القانـون المدني ويعتبـر العقـد نافذا بحقهم من تاريخ صدوره ويكون من حقهم اقامة دعوى الاخلاء ضد المستأجـر لقيامه بتأجير المأجور دون موافقة المالكين خطيا .

تجاوز المنع من اجراء اي تغيير يجريه في المأجور هو اعادة الحال الى ما كان عليه سابقا

1- قيام المميز ضدهما (المستأجرين) بحفر الجدار الفاصل ما بين المخزن وغرفة التدفئة وبوضع مظلة على طول المخازن الثلاثة دون موافقة المميز (المؤجر) الخطية لا يعتبر هدما ولا بناء ولا تغييرا في المأجور ولا يخالف ذلك عقد الاجارة ما دام بالامكان ازالتهما دون ان يؤثر ذلك على البناء المأجور ولا يكون هذا السبب سببا لإلزامهما باخلاء المأجور .
2- ان الدعوى التي تقام خلال السنة الاولى من عقد الايجار لمخالفة قانون المالكين والمستأجرين تسمى دعوى فسخ عقد وليست دعوى اخلاء ويحكمها بالتالي القانون المدني وليس قانون المالكين والمستأجرين وعليه وبما ان المميز ضدهما لم يخالفا اي شرط من شروط العقد بحيث يتوجب الحكم بفسخه بموجب نص المادة (246) من القانون المدني فبالتالي لا مجال لإلزامهما باخلاء المأجور اضافة الى ان المادة (694 /2) من القانون المدني تحصر التزام المستأجر حال تجاوز المنع من اجراء اي تغيير يجريه في المأجور هو اعادة الحال الى ما كان عليه سابقا.

عدم حصول الأجنبي على اذن مسبق من مجلس الوزراء

1- إن عدم حصول المستأجر الأجنبي على إذن من مجلس الوزراء قبل الإجارة إذا كان يرغب في استئجار العقار لمدة تزيد على ثلاث سنوات، فيكون استمراره في اشغال المأجور غير قائم على أساس قانوني .

2- أوضحت المادة (8) من قانون المالكين والمستأجرين إن عقود ايجار الأجانب تنتهي بانتهاء مدتها إلا إذا اثبت المستأجر أن البلد الذي ينتمي إليه يعامل الأردنيين فيما يتعلق بعقود الإيجار معاملة رعاياه، وعليه فان إقامة الدعوى لاخلاء المستأجر الأجنبي استنادا للمادة (8) المذكورة لوجود عقد إيجار هو تكييف للدعوى وهي قائمة على أساس قانوني إذ أن يد المدعى عليه على العقار يد مشروعة وبموجب عقد إيجار وليست غاصبة، وبما أن المدعى عليه المستأجر امتدت إجارته إلى أكثر من ثلاث سنوات دون أن يحصل على اذن مسبق من مجلس الوزراء وفقا لقانون إيجار وبيع الأموال غير المنقولة من الأجانب فتكون دعوى الإخلاء هي الدعوى التي تحمي حق المالك المؤجر وليست دعوى منع المعارضة كما يدعي المدعى عليه.

وقوع العقارين في منطقتين مختلفتين

تتطلب المادة 5/ج/10 من قانون المالكين والمستأجرين رقم 11 لسنة 1994 للحكم بالاخلاء الشرطين التاليين: 1 – ان ينشئ المستأجر على ارض خاصة به او يتملك عقارا مناسبا لسكناه بدلا من المأجور 2 – وان يقع هذا العقار في منطقة المأجور. وبالنسبة للشرط الاول فقد استقر الاجتهاد على ان العبارة جاءت مطلقة سواء أكانت واقعة الانشاء او التملك سابقة لحالة التأجير ام لاحقة لها وذلك لاتحاد العلة والقول بخلاف ذلك فيه خروج عن الغاية التي ارادها المشرع من القانون وعليه تكون مجادلة محكمة الموضوع بتاريخ تملك المدعى عليه للعقار في غير محلها ذلك لانه سواء تملك المدعى عليه او انشأ عقاره قبل الاجارة ام بعدها فلا يؤثر ذلك في تحقق الشرط اما بالنسبة للشرط الثاني نجد ان المشرع الاردني في القانون رقم 62 لسنة 1953 لم يكن يتطلب توافره الا ان قانون المالكين والمستأجرين المؤقت رقم 29 لسنة 1982 والذي اصبح دائما بالقانون رقم 11 لسنة 1994 قد استحدث هذا الشرط وعليه وحيث ان المأجور يقع في منطقة ام اذينة والعقار الذي انشأه المستأجر رغم مناسبته لسكنه الا انه يقع في منطقة ماركا فلوقوع العقارين في منطقتين مختلفتين فيكون بالتالي هذا الشرط غير متوفر في الدعوى مما يجعل الدعوى مستوجبة الرد.

دعاوى فسخ عقود الإيجار إنما تكون في السنة الأولى من هذه العقود

1- إذا تبلغ المميز قرار الموافقة على منحه الإذن لتمييز الحكم بتاريخ 2/ 2 /1999 وتقدم بتمييزه بتاريخ 13/2/1999 بعد انتهاء عطلة الحداد الرسمي على وفاة جلالة الملك فيكون التمييز مقدما خلال المهلة القانونية.

2- استقر اجتهاد محكمة التمييز على أن دعاوى فسخ عقود الإيجار إنما تكون في السنة الأولى من هذه العقود إلا أن ذلك لا ينطبق على أسباب الفسخ التي يحكمها القانون المدني أو غيره من الأنظمة والتعليمات أو الأسباب التي تثبت صحتها وقانونيتها والتي يمكن أن تقدم في أي وقت حال توافر شروطها، ولا يرد القول انه مضى على عقد الإيجار اكثر من عشرين سنة من إبرامه ولا يجوز إقامة دعوى فسخ لإنهائه و إنما دعوى إخلاء.

3- العقد شريعة المتعاقدين، فإذا تضمن عقد إيجار المخازن أنها تستخدم لتخزين اسطوانات الغاز فلا يحق للمستأجر استخدام المأجور لغير هذا الغرض وان مؤدى ذلك اتجاه ارادتيهما إلى ذلك، وعليه وطالما أن نصوص العقد واضحة فلا يجوز عند تفسيرها أو تأويلها الانحراف عما كانت تهدف إليه والقول بما لا ينسجم مع إرادة الطرفين، وعليه فلا يجوز للمستأجر استعمال المأجور لغير الغايات الواردة في العقد أو لغاية مشابهة والتي يشير إليها المستأجر المميز.

4- المعقود عليه في عقد الإيجار هو المنفعة وفقا لحكم المادة (661) من القانون المدني، وتشترط المادة (662/ 1) من ذات القانون أن تكون المنفعة مقدوره الاستيفاء، فإذا اصبح استيفاء المنفعة مستحيلا فيصبح العقد باطلا وفقا لحكم المادة (168/ 1) من القانون المدني، وطالما أن المنفعة المقصودة بعقد الإيجار موضوع الدعوى هي تخزين اسطوانات الغاز وقد أصبحت مستحيلة الاستيفاء بصدور أوامر وتعليمات من جهات مختصة منها أمر الدفاع رقم (6) لسنة 1994 المتعلق بالسلامة العامة ، والتعليمات الصادرة عن مديرية الدفاع المدني بموجب صلاحياتها المنصوص عليها بالفقرة (أ) من المادة الرابعة من قانون الدفاع المدني رقم (12) لسنة 1959 المتعلقة بتخزين الغاز، والتعليمات الصادرة عن أمانة عمان الكبرى بموجب صلاحيتها المنصوص عليها في المادتين (13) و (24) من قانون البلديات رقم (29) لسنة 1955 المتعلقة بتخزين الغاز في حدود مناطق البلديات ، وحيث منعت هذه الأوامر والتعليمات تخزين اسطوانات الغاز داخل حدود مناطق البلديان فيكون محل العقد معدوما وفقا للمادة ( 157) من القانون المدني ويصبح العقد باطلا ولكل ذي مصلحة ان يتمسك بالبطلان وللمحكمة أن تقضي به من تلقاء نفسها، وحيث أن محكمة الموضوع توصلت إلى الحكم بفسخ العقد وانه كان يتوجب عليها أن تقرر بطلان العقد، إلا أن ذلك لا يؤثر على الحكم من حيث النتيجة.

5- إذا توافرت في التعليمات استنادها إلى صلاحية قانونية لمصدرها وبالحدود المرسومة فإنها تكون ملزمة باعتبارها صدرت لتحقيق مصلحة عامة تعلو على مصلحة الأفراد ولا تناقض بينها وبين القوانين ما دام أنها تستند إلى القوانين، ولا يرد القول أن تعليمات تنظيم عملية تخزين اسطوانات الغاز تلغي ما ورد بقانون المالكين والمستأجرين والقانون المدني بمنعها تخزين الغاز داخل حدود مناطق البلديات.

6- للمدعين الاستناد في دعاواهم لأسباب عدة بحيث لا يمتنع الحكم لهم بطلباتهم سندا لها كلها أو سندا لبعضها، إلا ما كان منها يهدر صحة السبب الآخر، ولا يرد القول بوجود تناقض في طلب المدعي إخلاء المأجور وفسخ عقد الإيجار.

7- استناد المؤجر في دعواه لاخلاء المأجور وفسخ عقد الإيجار لعلة صدور أوامر وتعليمات تؤثر في صحة عقد الإيجار وانتفاء وجود محل للعقد يكفي للحكم ببطلان العقد ولا يرد القول بعدم توفر سبب للإخلاء وفقا لقانون المالكين والمستأجرين.