الإفراز في قانون الملكية العقارية

الإفراز وفق قانون الملكية العقارية 

تصدى المشرع الأردني لإجراءات الإفراز بين الشركاء وإزالة الشيوع ونظم أحكامه بقانون خاص ألا وهو قانون الملكية العقارية وأتاح وسائل لغايات التخلص من فكرة الشيوع واستقلال المال لكل شخص على حدة دون أن يشاركه أحد في ملكه أو ينازعه عليه لكي يتمكن من التصرف بعقاره بالطريقة التي يراها مناسبة.

ومن خلال هذا المقال سنتعرف على الوسائل التي أتاحها القانون لإزالة الشيوع وكيف يتم ذلك وما هي الإجراءات والصلاحيات الممنوحة لدائرة الأراضي لهذه الغاية.

جدول المحتويات

ما هي الوسائل المتاحة لإزالة الشيوع؟

صلاحيات دائرة الأراضي في طلب التصرف في العقار؟

إزالة الشيوع بالتصرف بالعقار

التصرف بالعقار في حال كان هناك قاصر أو فاقد أهلية؟

إزالة الشيوع من خلال تقسيم العقار

كيفية تقسيم العقار إذا كان هناك ناقص أهلية أو فاقداً لها

ما هو مصير الحصص المحجوزة في العقار الشائع؟

العقار المباع بالمزاد العلني

قسمة العقارات خارج دائرة التنظيم

هل تخضع إجراءات إزالة الشيوع للطعن؟

ما هي الوسائل المتاحة لإزالة الشيوع؟

حدد المشرع وسيلتين للتخلص من الشيوع وإزالته وهما:

  1. التصرف في العقار.
  2. قسمة العقار فيما بين الشركاء على الشيوع إما بالاتفاق بينهم أو من خلال لجنة إزالة الشيوع المختصة.

 وعليه يزال الشيوع في ملكية العقار بتصرف الشركاء فيه تصرفا ناقلا للملكية أو بقسمته بينهم كل بنسبة حصته في ملكيته

ويجري التصرف في العقار المملوك على الشيوع باتفاق جميع الشركاء فيه ببيعه وتوزيع ثمنه بين الشركاء كل حسب حصته في ملكيته.

جواز إنشاء شركة بين الشركاء؟

للشركاء في عقار مملوك على الشيوع إنشاء شركة فيما بينهم وفق أحكام قانون الشركات تنقل اليها ملكية هذا العقار بموافقة المدير على أن تكون حصة أي منهم فيها بنسبة حصته في العقار المملوك على الشيوع وذلك بمقتضى تعليمات يصدرها مدير دائرة الأراضي لهذه الغاية دون أن يترتب على عملية نقل الملكية استيفاء أي رسوم.

 صلاحيات دائرة الأراضي في طلب التصرف في العقار

تنظر لجنة إزالة الشيوع في العقار في طلب التصرف وفقا لما يلي

أولاً: الحصص غير القابلة للقسمة:

في حال كانت حصص الشركاء في العقار غير قابلة للقسمة يجوز للجنة إزالة الشيوع إجراء التصرف في العقار

ولا بد من اتخاذ الإجراءات التالية:

  • بداية لا بد من تقدير قيمة الحصة للشريك مقدم طلب التصرف بالعقار من خلال خبير مختص يتم انتخابه لهذه الغاية ويتم دعوة الشركاء وسؤالهم فيما إذا كان أحدهم يرغب بشراء حصة طالب البيع بالقيمة المقدرة من قبل الخبير وإعطاء مهلة خمسة عشر يوماً من تاريخ تبليغهم لإبداء الرغبة بالشراء من عدمها.
  • في حال أبدى الشركاء رغبتهم بشراء الحصة تباع لهم بالتساوي بينهم.
  • وفي حال رفض أحد الشركاء بيع الحصة بالتساوي بينهم وقام بدفع قيمة أعلى من القيمة المقدرة يتم وضع الحصة بالمزاد بين الشركاء وتحال على الشريك الذي يعرض أعلى ثمن للحصة.
  • إذا امتنع رافضو التصرف عن إبداء موقفهم تقرر اللجنة بيع العقار في المزاد العلني.

ثانياً: الحصص القابلة للقسمة:

 إذا كانت حصص الشركاء في العقار قابلة للقسمة تخير اللجنة الشركاء رافضي التصرف بين التصرف في العقار أو فرز حصصهم عن حصص بقية الشركاء في عقار مستقل، فإذا اختاروا التصرف في العقار تقرر اللجنة إجراءه أما إذا رفضوا أو اختاروا فرز حصصهم في العقار تجري اللجنة القسمة بفرز حصص الشركاء رافضي التصرف عن حصص الشركاء طالبيه.

ثالثاً: الحصص القابلة للقسمة بالتجميع:

وإذا كانت حصص الشركاء طالبي التصرف في العقار أو رافضيه غير قابلة للقسمة الا بتجميعها في عقار واحد تخير اللجنة رافضي التصرف بين التصرف في العقار أو شراء حصص طالبي التصرف بالثمن الذي يتفقون عليه أو الثمن الذي تحدده اللجنة في حال عدم اتفاقهم عليه وبين فرز حصصهم عن حصص طالبي التصرف وتسجيلها بأسمائهم في عقار واحد.

وإذا كانت حصص الشركاء طالبي التصرف في العقار أو رافضيه غير قابلة للقسمة وغير قابلة للتجميع في عقار واحد تخير اللجنة الشركاء رافضي التصرف في العقار بين التصرف فيه أو شراء حصص الشركاء طالبي التصرف بالثمن الذي يتفقون عليه أو الثمن الذي تحدده اللجنة في حال عدم اتفاقهم عليه، فان اختاروا التصرف تقرر اللجنة إجراءه وان اختاروا شراء حصص طالبي التصرف تقرر اللجنة بيعها لهم، وإذا امتنع رافضو التصرف عن إبداء موقفهم تقرر اللجنة تطبيق أحكام ما تم ذكره في البند أولاً (الحصص غير القابلة للقسمة).

إزالة الشيوع بالتصرف بالعقار

في الأحوال التي تقرر فيها (لجنة إزالة الشيوع في العقار) إجراء التصرف في العقار المملوك على الشيوع لا يجوز أن يقل ثمن هذا العقار عن الثمن الذي تحدده اللجنة في قرارها ولمدة لا تزيد على سنة من تاريخ صدور قرار اللجنة بالتصرف في العقار، ولأي من الشركاء في العقار اللجوء الى اللجنة لتحديد ثمن جديد له في حال انقضت هذه المدة دون التصرف فيه.

كيف يتم إجراء التصرف بالعقار في حال كان هناك قاصر أو فاقد أهلية؟

يجري التصرف في العقار المملوك على الشيوع سواء أكان بين الشركاء ناقص أهلية أم فاقدها أم غائب أم مفقود، على أن يمثل أياً من هؤلاء الولي أو الوصي أو القيم الذي ينوب عنه قانونا، سواء في طلب التصرف في العقار أو في الاعتراض عليه بعد الحصول على إذن بذلك من المحكمة الدينية المختصة.

إزالة الشيوع من خلال تقسيم العقار

يجب أن يتم تقديم طلب لتقسيم المال الشائع من قبل أحد الشركاء لكي تقوم دائرة الأراضي المختصة باتخاذ الإجراءات اللازمة لهذه الغاية، ومع ذلك فإن قانون الملكية العقارية أتاح إمكانية تأخير القسمة لمدة أقصاها خمس سنوات وباتفاق جميع الشركاء، مع عدم تأثير هذا الاتفاق على أحقية أي من الشركاء بتقديم طلب إجراء القسمة خلال المدة المتفق عليها بالتأخير، وعلى الرغم من ذلك لا يمكن أن تتم إزالة الشيوع سواء بالقسمة أو التصرف إذا كان الهدف منه بقائه مملوكاً على الشيوع كما هو الحال في المقابر العائلية والمخصصة لدفن كل أفراد العائلة وغير مملوكة لشخص واحد.

كيفية تقسيم العقار إذا كان هناك ناقص أهلية أو فاقداً لها

إذا وجد من بين الشركاء في العقار المملوك على الشيوع ناقص أهلية، أو فاقدها، أو غائب، أو مفقود فيقوم مقامه في إزالة الشيوع الولي أو الوصي أو القيم الذي ينوب عنه قانونا بعد حصوله على إذن بذلك من المحكمة الدينية المختصة.

إجراءات قسمة العقار الشائع

تتم قسمة العقار الشائع وفقا قانون الملكية العقارية كما يلي:

تقديم طلب لتقسيم العقار الشائع

لا بد من تقديم طلب إلى مدير مديرية الأراضي المختصة لغايات قسمة العقار الشائع والذي بدوره يقوم بإحالة الطلب إلى لجنة إزالة الشيوع في المديرية، وعندها تقوم هذه اللجنة بإصدار قرار يتضمن وضع إشارة على سجل العقار المطلوب قسمته تفيد بوجود إجراءات قسمة عليه.

على مدير التسجيل عند إجراء أي تصرف أو تغيير على حصص أي شريك في العقار الذي أدرجت على صحيفته إشارة بوجود طلب قسمة بشأنه، أن يعلم لجنة إزالة الشيوع في العقار مسبقا بإجراء هذا التصرف أو ذلك التغيير. وعلى مدير التسجيل إعلام اللجنة بإتمام التصرف أو التغيير الذي جرى على حصص الشريك بإذن منها حال تسجيله لديها، وعليه أن يعلم اللجنة بأي وقوعات تدون في السجل العقاري للعقار موضوع طلب القسمة من استملاك أو حجز أو انتقال بالإرث لتؤخذ بالاعتبار عند قرار القسمة.

ويعلم مدير التسجيل الجهات الحاجزة أو المرتهنة للعقار موضوع طلب القسمة أو أي حصة فيه بإدراج إشارة طلب قسمة العقار المحجوز أو المرهون، كله أو حصة منه.

الكشف على العقار موضوع القسمة

أ. تقوم لجنة إزالة الشيوع في العقار بالكشف على العقار المطلوب قسمته برفقة الخبير المعين ومن حضر من الشركاء وعليها بعد التثبت من مطابقة البيانات الواردة في سند تسجيل العقار وخرائطه مع واقع العقار، أن تباشر إجراءات قسمته وفق أحكام هذا القانون.

ب- بعد إتمام إجراءات القسمة تبلغ لجنة إزالة الشيوع في العقار قرارها إلى الشركاء في العقار وفقاً لأحكام النظام الصادر بمقتضى أحكام هذا القانون.

مسح العقار الشائع

  1. لغايات قسمة العقار المملوك على الشيوع يقوم مساح مرخص ومختص بمسح العقار المطلوب إفرازه (قسمته) وبناءً على ذلك يتم فرز حصص الشركاء بالعقار بعد تحقيق معادلة فيما بينهم وضرورة الأخذ بعين الاعتباء العوامل التي تؤثر في قيم الحصص سواء بالزيادة أو النقصان كالشكل والمساحة ونوع تنظيمه وجودة ترتبت وموقعه.
  2. تفرز حقوق الارتفاق على العقار مثل حق المرور وحق المسيل والحقوق الأخرى، مع الأخذ بعين الاعتبار عدم تعلق حصة بأخرى ما أمكن.
  3. ويتم تقييم حصص الشركاء إما بالاتفاق فيما بينهم ففي حال عدم اتفاقهم على تقدير الحصص يتولى مدير الأراضي وعلى نفقة الشركاء تعيين خبير أو أكثر لتقدير قيم تلك الحصص.
  4. بعد إتمام المعاملة تخصص الحصص المفرزة للشركاء بالاتفاق أو بالقرعة، ويدرج ذلك في محضر يوقع عليه الشركاء ويربط بخريطة القسمة.
  5. إذا ظهر في نتيجة تقدير قيم الحصص أن حصة واحدة أو أكثر غير متعادلة من حيث القيمة مع الحصص الأخرى وجب تحقيق التعادل بضم شيء من النقد إليها.

بعد تقديم طلب من قبل أحد الشركاء في المال الشائع بإزالة الشيوع تقوم اللجنة المختصة بذلك والمشكلة وفق أحكام قانون الملكية العقارية بمباشرة إجراء القسمة على العقار إذا كان قابلاً للقسمة، وفي حال كان هناك اتفاق فيما بين الشركاء على طبيعة القسمة يتم السير بها من قبل اللجنة بناءً على الاتفاق.

تبليغ الشركاء والورثة

أ- تتم التبليغات التي تجريها لجنة إزالة الشيوع في العقار وفقاً لنظام التبليغات الذي سيصدر لهذه الغاية.

ب- إذا كان أحد الشركاء في العقار المطلوب قسمته متوفي أو توفي أثناء نظر طلب القسمة يبلغ ورثته حسب الأصول.

قسمة العقار الشائع في حال اتفاق الشركاء

إذا اتفق الشركاء في العقار المملوك على الشيوع على قسمته بينهم فعليهم اللجوء إلى مساح مرخص يتولى تنظيم معاملة القسمة، على أن تتضمن هذه المعاملة خريطة تبين حصص الشركاء مفرزة، على الوجه الذي يرونه ويتفقون عليه، على أن تقدم هذه المعاملة إلى مديرية التسجيل لقيدها في السجل العقاري بعد استيفاء الرسوم المقررة عنها وفقا للإجراءات المتبعة لدى الدائرة.

قسمة العقار الشائع في حال اختلاف الشركاء

عند تعذر اتفاق جميع الشركاء على قسمة العقار المملوك على الشيوع وتوافر أسباب مبررة تدعو إلى قسمته لإنهاء حالة الشيوع فيه فيجوز قسمة العقار بطلب يقدم إلى مدير التسجيل لإحالته إلى لجنة إزالة الشيوع في العقار من:
أ- مالكي (4/3) ثلاثة أرباع الحصص في العقار على أن يبلغ طلبهم إلى بقية الشركاء، فإن أجازوه أجريت القسمة، وإن رفضوه أو امتنعوا عن إبداء رأيهم فيه تنفذ القسمة ولهم إقامة دعوى للمطالبة بالتعويض عما لحق بهم من ضرر في ما يخص قيمة حصصهم المفرزة من العقار لدى المحكمة خلال (30) ثلاثين يوما من تاريخ تسجيل القسمة.
ب- مالكي أقل من نسبة حصص الشركاء المحددة في الفقرة (أ) على أن يبلغ طلبهم إلى بقية الشركاء فإن أجازوه أجريت القسمة وإن رفضوه أو امتنعوا عن إبداء رأيهم فيه فعلى مدير التسجيل إحالة الطلب الى لجنة إزالة الشيوع في العقار للنظر فيه.

إزالة الشيوع في الأبنية والتجمعات العقارية

  • إذا كان على العقار المطلوب قسمته بناء واتفق الشركاء على قسمته فتجري قسمته وفقاً لأحكام الفقرة السابقة (قسمة العقار في حال اتفاق الشركاء)

ب- تطبق أحكام الأبنية والتجمعات العقارية الواردة في قانون الملكية العقارية على قسمة الأراضي المقامة عليها طوابق وشقق.

ج- يفرز الجزء غير المبني الذي يقبل القسمة عن الجزء القابل للقسمة المقام عليه بناء، من العقار الذي تجري قسمته، في حال أبدى الشركاء رغبتهم في ذلك.

د- إذا تعددت العقارات المطلوب قسمتها، وكانت مملوكة على الشيوع من الشركاء أنفسهم، واتفقوا على القسمة، فيمكن إجراء المعاملة بطريقة قسمة الجمع.

تقسيم العقار القابل للقسمة

  • مع مراعاة أحكام قانون تنظيم المدن والقرى والأبنية وأي تشريعات أخرى وأحكام النظام الصادر بالاستناد للمادة (120) من هذا القانون تعد الحصة قابلة للقسمة إذا كانت المنفعة المقصودة منها لا تفوت بالقسمة.
  • يزال الشيوع في العقار بقسمته بين الشركاء إذا كانت جميع حصصهم فيه قابلة للقسمة.

تقسيم العقار غير القابل للقسمة

أ. وإذا كانت جميعها غير قابلة للقسمة فيزال الشيوع فيه وفقا لأحكام الفقرة (أ) من المادة (97) من هذا القانون.

ب. إذا كانت بعض حصص الشركاء في العقار قابلة للقسمة وبعضها الآخر غير قابلة لها، فيزال الشيوع بقسمة الحصص القابلة للقسمة إلى قطع وتخصيص كل قطعة منها لمالكها من الشركاء. أما الحصص غير القابلة للقسمة فيتبع بشأنها ما يلي: –

1- إذا وجدت حصة غير قابلة للقسمة أو كان مجموع الحصص غير القابلة للقسمة في حال توحيدها لا يقبل القسمة، فيجري وضع جميع هذه الحصص في المزاد بين الشركاء من أصحاب الحصص القابلة للقسمة دون غيرهم، وتؤول هذه الحصص لمن يدفع منهم أعلى ثمن لها على ألا يقل عن القيمة المقدرة من لجنة إزالة الشيوع في العقار وتضم الحصة التي يتم شراؤها إلى حصته القابلة للقسمة.

2- إذا كانت الحصة القابلة للقسمة لشريك واحد فتباع إليه الحصة أو الحصص غير القابلة للقسمة بما لا يقل عن القيمة المقدرة من لجنة إزالة الشيوع في العقار.

3- في أي من الحالتين المذكورتين في البندين (1) و (2) من هذه الفقرة، إذا لم يتقدم أي من الشركاء من ذوي الحصص القابلة للقسمة لشراء الحصص غير القابلة للقسمة خلال (15) خمسة عشر يوماً من التاريخ الذي تعينه لجنة إزالة الشيوع في العقار، فيعرض العقار بكامله للبيع بالمزاد العلني لدى دائرة تنفيذ المحكمة التي يقع العقار ضمن اختصاصها على ألا يقل بدء المزايدة عن القيمة المقدرة من تلك اللجنة.

4- يجوز لأي من مالكي الحصص القابلة للقسمة الموافقة على ضم جزء من حصصه إلى حصص غير قابلة للقسمة لتصبح قابلة للقسمة، مقابل الثمن الذي يتفق عليه الشركاء المعنيون أو القيمة المقدرة من لجنة إزالة الشيوع في العقار في حال عدم اتفاقهم على الثمن.

5-إذا كانت الحصص غير القابلة للقسمة في حال توحيدها قابلة للقسمة فتخصص لمالكيها من الشركاء إذا رغبوا في البقاء على الشيوع وإذا اعترض أي منهم على ذلك وضعت الحصص موحدة في المزاد بين جميع الشركاء على ألا يقل بدء المزايدة عن القيمة المقدرة من لجنة إزالة الشيوع في العقار.

6- إذا لم يتقدم أي من الشركاء في الحالة المشار إليها في البند (5) من هذه الفقرة خلال (15) خمسة عشر يوما من التاريخ الذي تحدده لجنة إزالة الشيوع في العقار لشراء هذه الحصص أو لم يرض أصحابها بالقيمة المقدرة فتعرض الحصص غير القابلة للقسمة موحدة للبيع في المزاد العلني لدى دائرة التنفيذ على ألا يقل بدء المزايدة عن القيمة المقدرة من لجنة إزالة الشيوع في العقار.

7- إذا تعذر التخصيص لأي من الشركاء لكامل حصصه عيناَ عوض بالنقد عما نقص من حصصه من المستفيد وفقا للتعويض الذي يتفق عليه الشركاء المعنيون أو القيمة المقدرة من المحكمة في حال عدم اتفاقهم على مقدار التعويض.

نفقات إزالة الشيوع

يلزم الشركاء بدفع نفقات إزالة الشيوع كل بنسبة حصته حسب القيمة التي قدرت للعقار وقت إزالة الشيوع.

وينفذ قرار لجنة إزالة الشيوع في العقار ببيع العقار بالمزاد العلني لدى دائرة تنفيذ المحكمة التي يقع العقار ضمن اختصاصها.
وينفذ القرار الصادر في طلب إزالة الشيوع في السجل العقاري لدى مديرية التسجيل دون وساطة دائرة التنفيذ.
وينفذ القرار الصادر عن لجنة إزالة الشيوع في العقار بالمصاريف والنفقات والفروقات النقدية لدى دائرة تنفيذ المحكمة.

إجازة قسمة العقار الشائع

أ- تعرض خريطة القسمة على الجهة التنظيمية المختصة، قبل البت فيها من لجنة إزالة الشيوع في العقار، وقبل طلب تسجيلها لدى مديرية التسجيل، وذلك لإجازتها وفقا لأحكام قانون التنظيم المعمول بها والتصديق عليها حسب الأصول.

ب. تمتنع مديرية التسجيل عن السير بإجراءات تسجيل أي قسمة لم تتم إجازة مخططاتها من الجهة التنظيمية المختصة.

ما هو مصير الحصص المحجوزة في العقار الشائع؟

تنقل إشارة الحجز أو الرهن التي كانت مدرجة في السجل العقاري للعقار الذي جرت إزالة الشيوع فيه أو على حصة شريك فيه إلى السجل العقاري للعقارات الناتجة من إزالة الشيوع أو العقار الذي آل إلى الشريك مالك الحصة المحجوزة أو المرهونة، فإذا بيع العقار أو الحصة نتيجة إزالة الشيوع انتقل حق الحاجز أو الدائن المرتهن إلى ثمنه.

العقار المباع بالمزاد العلني

يسلم العقار المباع بالمزاد العلني إلى مشتريه فإذا وجدت أي ممانعة في تسليمه تولى مأمور التنفيذ أمر تخليته وتسليمه للمشتري وفقاً لأحكام قانون التنفيذ.

ولا تسمع الدعوى التي يقيمها أي من الشركاء، أو من ينوب عنهم قانوناً، بطلب فسخ وإلغاء معاملات الإحالة التي تمت بالمزاد العلني لغايات إزالة الشيوع.

قسمة العقارات خارج دائرة التنظيم

على الرغم مما ورد في هذا القانون أو أي تشريع آخر، ولأغراض إزالة الشيوع بين الشركاء، لمجلس الوزراء إصدار نظام يتضمن أحكاماً خاصة بقسمة العقارات الواقعة خارج حدود مناطق التنظيم يتضمن تحديد المناطق التي يجوز تطبيق أحكامه فيها والحد الأدنى لمساحة العقارات المفرزة في تلك المناطق ويعتبر باطلا كل تقسيم يخالف أحكام هذا النظام.

الطعن في إجراءات دائرة الأراضي

 تخضع قرارات لجنة إزالة الشيوع في العقار الفاصلة في طلب إزالة الشيوع للطعن لدى المحكمة خلال (30) ثلاثين يوما من تاريخ صدوره إذا كان وجاهيا ومن تاريخ تبليغه إذا كان غير ذلك، تنظر المحكمة في الطعن في قرار اللجنة مرافعة ويكون قرارها بهذا الشأن قطعياً.

اجتهادات قضائية متعلقة بإزالة الشيوع

فيما يلي نماذج من قرارات لمحكمة التمييز ، مع ملاحظة ان قانون الإفراز القديم قد تم إلغائه وحل محله قانون الملكية العقارية، وكذلك قرارات لمحكمة البداية بصفتها الاستئنافية.

الحكم رقم 323 لسنة 2021 – بداية اربد بصفتها الاستئنافية

بالرد على السبب الثاني من أسباب الاستئناف المنصب على تخطئة اللجنة بعدم سؤال الطرفين فيما إذا كانا متفقين على تسمية الخبير أو الخبراء الأهليين.

فإن محكمتنا وبردها على هذا السبب تجد أنه تم البيان سابقاً بأن قانون الملكية العقارية ونظام لجان إزالة الشيوع لا يتطلبا انتخاب خبراء أهليين، كذلك فإن الفقرة أ من المادة 11 من نظام لجان إزالة الشيوع رقم 145 لسنة 2019 المذكور أعلاه اعطى الصلاحية للجنة انتخاب الخبير المساح أو المقدر دون ان يتوجب عليها سؤال أطراف الطلب فيما إذا كانوا يتفقوا على تسمية خبير أم لا كما هو الحال في الإجراءات أمام المحاكم وعليه فإن هذا السبب لا يرد على القرار المستأنف ومستوجب الرد.

بالرد على السبب الثالث من أسباب الاستئناف المنصب على تخطئة اللجنة بعدم سؤال الخبير أو الخبراء فيما إذا كان لهم مصلحة أو خصومه مع أطراف الطلب.

فإن محكمتنا عالجت هذا الأمر عند ردها على السبب الأول من أسباب الاستئناف فنحيل اليه تحاشياً للتكرار.

بالرد على السبب الرابع من أسباب الاستئناف المنصب على تخطئة اللجنة بعدم إحضار مشروحات من دائرة الأراضي بخصوص الأسعار المقدرة لنفس القطعة والمماثلة لها بنفس المكان.

فإن محكمتنا وبردها على هذا السبب من أسباب الاستئناف وبتدقيق ملف الطلب فإنه ورد فيه تقدير قيم بطريقة الكلفة وبطريقة الدخل وبطريقة المقارنة منظم من المقدر العقاري موفق بني يونس ومقر من قبل مدير تسجيل أراضي دير أبي سعيد وهذا ما نصت عليه المادة 4/أ من نظام تقدير قيم العقارات وتسجيل المقدرين العقاريين رقم 37 لسنة 2020 وعليه فإن هذا السبب لا يرد على القرار المستأنف ومستوجباً الرد.

بالرد على السبب السادس من أسباب الاستئناف ومفاده أن الخبير لم يقم بكتابه اسمه من أربع مقاطع ومكان عمله ومكان مكتبه والخبراء الأهليين لم يقوموا في إعداد تقرير الخبرة.

فإن محكمتنا وبردها على هذا السبب وفيما يتعلق بوجود الخبراء الأهليين فقد تم الرد عليه سابقاً فنحيل اليه تحاشياً للتكرار أما فيما يتعلق بالخبير المساح محمد نجيب الفقيه فإن اسمه ورد رباعي في محضر تقرير الكشف أما فيما يتعلق بمكان عمله ومكان مكتبه فإن قانون الملكية العقارية ونظام لجان إزالة الشيوع لم تشترط هذا الأمر كما أن وكيل المستأنف لم يبين الغاية من ذلك سيما وأن الخبير الأصل فيه الحياد ويمتنع على أطراف الطلب مراجعته لا في مكان عمله أو مكتبه. وعليه فإن هذا السبب لا يرد على القرار المستأنف ومستوجباً الرد.

بالرد على السبب الخامس من أسباب الاستئناف ومفاده تخطئة اللجنة بعدم اتباع الإجراءات القانونية حسب النظام.

فإن محكمتنا وعند ردها على باقي أسباب الاستئناف تتبعت عمل اللجنة والإجراءات التي قامت بها فإنها جاءت موافقة لأحكام قانون الملكية العقارية رقم 13 لسنة 2019 وأحكام نظام لجان إزالة الشيوع في العقار رقم 145 لسنة 2019 وجاءت إجراءاتها موافقة للقانون وللنظام. وعليه فإن هذا السبب من لا يرد على القرار المستأنف.

الحكم رقم 614 لسنة 2021 – بداية اربد بصفتها الاستئنافية

تجد محكمتنا وبالرجوع الى قانون الملكية العقارية رقم 13 لسنة 2019 والساري بعد مرور مائة وعشرين يوماً من تاريخ نشره في الجريدة الرسمية والذي نشر في عدد الجريدة الرسمية رقم 5573 تاريخ 16/5/2019 أي أن سريانه بدأ بتاريخ 13/9/2019 والذي نص في المادة 104/ب وفقرة ج (ب. على الرغم مما ورد في أي تشريع آخر، تختص اللجنة دون غيرها بالنظر والبت في طلبات إزالة الشيوع في العقار التي يتقدم بها أي من الشركاء الى مدير التسجيل.

ج. تستمر المحاكم في نظر الدعاوى المتعلقة في طلبات إزالة الشيوع في العقار التي أقيمت قبل نفاذ أحكام هذا القانون وفقا للقواعد والإجراءات السارية قبل نفاذه) أن دعوى إزالة الشيوع المقامة من المستأنف عليها بمواجهة المستأنف لدى محكمة صلح حقوق الوسطية وقيدت بالرقم 328/2019 أقيمت بتاريخ 11/9/2019 أي قبل سريان قانون الملكية العقارية

وحيث أن دعاوي إزالة الشيوع المقامة قبل تاريخ نفاذ قانون الملكية العقارية تبقى من اختصاص محاكم الصلح كونها أقيمت أثناء سريان قانون تقسيم الأموال غير المنقولة المشتركة رقم 48 لسنة 1953 ولذي ألغي بموجب قانون الملكية العقارية سالف الذكر والذي نص في المادة 104/فقرة ج على أن تستمر المحاكم في نظر الدعاوى المتعلقة في طلبات إزالة الشيوع في العقار التي أقيمت قبل نفاذ أحكام هذا القانون وفقا للقواعد والإجراءات السارية قبل نفاذه حيث إن الاختصاص

  النوعي من النظام العام ولأي من الخصوم إثارته في أية مرحلة تكون عليها الدعوى وللمحكمة التصدي له من تلقاء نفسها

حتى وإن لم يثره أحد الخصوم وعليه فإن دعوى إزالة الشيوع في قطعة الأرض رقم 40 حوض رقم 10 أم السعود من أراضي قرية كفرحات من أراضي اربد تبقى من اختصاص المحاكم النظامية وعلى وجه الخصوص محاكم الصلح باعتبارها صاحبة الاختصاص النوعي وإن نظر طلب إزالة الشيوع من قبل لجنة إزالة الشيوع في العقار في دائرة الأراضي هو إجراء باطل يترتب عليه إن القرار الصادر عنها هو قرار باطل كونه خالف قواعد الاختصاص النوعي الآمرة سيما أن اختصاص محاكم الصلح بنظر دعوى إزالة الشيوع مستمر بموجب المادة 104/ج سالفة الذكر كونها أقيمت قبل نفاذ قانون الملكية العقارية وما زالت منظرة أمام المحاكم النظامية.

الحكم رقم 8184 لسنة 2019 – محكمة تمييز حقوق

– استقر الاجتهاد القضائي على ان الطعن في دعوى إزالة الشيوع في عقار يستوجب الحصول على إذن وفقاً لأحكام المادة (191) من قانون أصول المحاكمات المدنية كون ان قيمة الدعوى غير قابلة للتقدير حسب طبيعتها ، وفقاً لقرار تمييز حقوق (6015/2018).

الحكم رقم 6062 لسنة 2019 – محكمة تمييز حقوق

– استقر الاجتهاد القضائي على ان الطعن في دعوى إزالة الشيوع في عقار يستوجب الحصول على إذن وفقاً لأحكام المادة (191) من قانون أصول المحاكمات المدنية كون ان قيمة الدعوى غير قابلة للتقدير حسب طبيعتها ، وفقاً لقرار تمييز حقوق (715/2015).

تعتبر دعوى إزالة الشيوع من الدعاوي غير المقدرة القيمة ولا تقبل التمييز الا بإذن من رئيس محكمة التمييز أو من يفوضه ،طالما ان القرار الاستئنافي صدر بعد تعديل أحكام قانون أصول المحاكمات المدنية المتعلقة بمنح الإذن.

إعداد المحامي عبد الله الزبيدي

مرجع :مقال محامي عقارات منشور على موقع حماة االحق 2020.

error: حقوق الطبع محفوظة لشركة المحامي سامي العوض © Copy Right Protected