التعديلات على  قانون المالكين و المستأجرين

أثر التعديلات

بدا الشعب الأردني عامهم الجديد على أضواء تعديل آخر على أهم قانون بشغل عامتهم وهو قانون المالكين والمستأجرين المعدل رقم (22)لسنة 2011 ، فقد صادق جلالة الملك على التعديلات التي اقترحها أعضاء من مجلس النواب وصادق عليها مجلسي النواب والأعيان كما هي محاولين بهذا التعديل الوصول إلى اقرب نقطة توافق بين طرفي المعادلة مالكين ومستأجرين مواجهين رضا مجموعة وغضب أخرى .

ماهي التعديلات

فقد ورد في التعديلات والتي اعتبر أهمها هو إلغاء المادة الخامسة من القانون السابق والتي حددت مواعيد إخلاء العقارات المؤجرة قبل تاريخ 31/8/2000 والذي كان سيبدأ بتنفيذها بتاريخ 1/1/2012 وبدء عملية الإخلاء , فجاء التعديل يحيي مبدأ الامتداد القانوني والذي دفن منذ آخر ثلاث تعديلات على القانون محاولا بذلك تلافي الاضطرابات والمخاوف والتي كانت تلازم عمليات الإخلاء ليعطي فرصة أخرى للمستأجر للمحافظة على المأجور وليصبح نص المادة الخامسة في فقرتها( أ/1) بعد التعديل:
” بالرغم من أي اتفاق مخالف يحق للمستأجر بموجب عقد إيجار مبرم قبل تاريخ 31/8/2000 الاستمرار في إشغال المأجور بعد انتهاء مدة الإيجار العقدية وفقا لأحكام العقد وشروطه ”
فكان المشرع بذلك قد أعطى هدية السنة للمستأجر بقضائه على هاجس الإخلاء الذي لازم الكثيرين .
ولم ينسى المشرع الطرف الثاني من المعادلة وهو المالك ليسن له تعديل آخر بالمحافظة على حقه في بدل انتفاع المستأجر من عقاره , ليقر له اجر المثل كما هو في المنطقة التي يقع فيها عقاره المؤجر فذكر في المادة الخامسة أيضا وفي فقرتها( أ/2) “عند نفاذ أحكام هذا القانون يتم تعديل بدل الإجارة بالنسبة للعقود المشار إليها في البند (1) من هذه الفقرة بالاتفاق بين المالك والمستأجر وإذا لم يتفقا يحق لأي منهما التقدم بطلب للمحكمة المختصة التي يقع العقار في دائرتها لإعادة تقدير بدل الإجارة بما يتناسب واجر المثل في موقع العقار وعى المحكمة البت في الطلب في مدة لا تزيد عن ستة أشهر من تاريخ تقديمه ويكون القرار باجر المثل قطعيا ونافذا من تاريخ تقديم الطلب ”

نموذج عقد ايجار 2020

تعديل الايجار بالاتفاق

فابتداء الاصل ان يتم تعديل الايجار بالاتفاق بين المالك و المستأجر و لكن اذا لم يتفقا فهنا يتم اللجوء للمحكمة لتقدير اجر المثل وقصد المشرع من اجر المثل ما يساوي المأجور في العمر والجودة والموقع والمساحة من العقارات المجاورة للعقار المؤجر ليكون بذلك حق للمالك وواجب على المستأجر بدلا من انتفاعه بذلك العقار , ليكسر المشرع بهذا التعديل أهم حاجزين في القانون السابق أولهما كابوس الإخلاء وثانيهما ظلم الإيجارات المتدنية محاولا بذلك الوصول إلى اقرب نقطة من العدالة على العلاقة العقدية .
كما أورد المشرع في المادة (16) من القانون الجديد ضرورة تطبيق هذه الزيادة وإعادة النظر في بدل الإجارة كل خمس سنوات .
كما حمى المشرع بتعديله للمادة السابعة بفقرتيها( أ,ب ) حق الورثة والزوجة المطلقة طلاقا بائنا أو انفصالا كنائسيا ليصبح النص الجديد:
” أ- في العقار المؤجر لغايات السكن قبل 31/8/2000 فانه يحق لأفراد أسرته الذين كانوا يقيمون معه في العقار عند وفات المستأجر الاستمرار في إشغال المأجور لمدة ثلاث سنوات من تاريخ نفاذ هذا القانون من الوفاة , أما العقار المؤجر لغايات أخرى فيستمر ورثة المستأجر الشرعيين أو احدهم في إشغال المأجور لمدة ست سنوات على أن يراعى اجر المثل في كل الأحوال .
ب- يستمر حق إشغال المأجور لغايات السكن إلى الزوجة المطلقة طلاقا بائنا أو انفصالا كنسيا باتا لمدة ثلاث سنوات من تاريخ اكتساب الطلاق أو الانفصال الدرجة القطعية من تاريخ نفاذ أحكام هذا القانون وذلك للعقود المبرمة قبل 31/8/2000″
ومن هنا فقد حاول المشرع غفي هذه التعديلات إكساب القانون القليل من روح العدالة الممكنة بين أطراف العقد والذين لم تنطبق عليهم أحكام العقد شريعة المتعاقدين.

ماذا شملت التعديلات

ومن الجدير بالذكر إن كافة التعديلات على القانون شملت العقود المبرمة قبل تاريخ 31/8/2000 فقط ولم تشمل العقود المبرمة بعد هذا التاريخ والتي بقيت محكومة لشروط العقد .
و هنا لا بد من بيان الصياغة القانونية المناسبة المستوجب كتابتها ما بين المالك و المستأجر حتى تكون الصيغة بذاتها ليست عقد جديدا و إنما ملحق للعقد ومن جهة أخرى حتى تستمر لمدة خمس سنوات وهي كا يلي :

نموذج ملحق لعقد ايجار

ملحق لعقد الايجار المنعقد بتاريخ —————— ما بين المالك ————- و المستأجر ————–
لقد تم الاتفاق ما بين المالك المذكور و المستأجر المذكور و عملا بأحكام القانون المعدل لقانون المالكين و المستأجرين رقم 22 لسنة 2011 بان يصبح بدل الإيجار ———— دينارا بدلا عن ————– و ذلك اعتبارا من بداية شهر —————– ، و عليه لا يجوز للمالك اللجوء للقضاء للمطالبة برفع بدل الإيجار وفقا لأجر المثل كما و لا يجوز للمستأجر أيضا اللجوء للقضاء لإنقاصها و ذلك خلال خمس سنوات من تاريخ التوقيع ، و عليه نوقع
المالك المستأجر شاهد شاهد

 

يعتبر قانون المالكين والمستأجرين من أهم القوانين التي تؤثر في شريحة كبيرة من المجتمع لما له من تأثير على جوانب الحياة الاقتصادية والاجتماعية ليحتل بمجرد صدوره أو صدور أي تعديل عليه المرتبة الأكبر في حديث الشارع العام ويكثر الجدل بين العموم منقسمين إلى مؤيدين ومعارضين لما توصل إليه المشرّع في وضعه لنصوص ذلك القانون .

فمنذ صدور قانون المالكين والمستأجرين رقم 26/لسنة 1953 مروراً بتعديلاته ووصولاً لقانون المالكين والمستأجرين رقم 11/ لسنة 1994 فقد حاول المشرع تفادي الثغرات والانتقادات التي كانت توجه إلى القانون في كل مرة يصدر فيها قانونا أو تعديلا .

وان الدافع الاساسي وراء اخر تعديل و التعديل الذي سبقه هو التخلص من نظرية الاستمرار القانوني للعقد و الذي بموجبه كان المستأجر يستمر في اشغال العقار الى مدة غير محددة و الذي حدا بالمشرع سابقا الى وضع حد محدد بتاريخ 31\12\2010 ليكون موعدا لانتهاء العقود القديمة و للمخاوف

مما حدي بالمشرّع للنظر من وجهة نظر مختلفة ليحاول التوصل إلى نقطة يساوي فيها بين مصالح طرفي المعادلة – مالكين ومستأجرين – دون التحيز لأي منهما على حساب الأخر آخذاً بعين الاعتبار الانتقادات الموجهة إليه في تعديله لقانون المالكين والمستأجرين لسنة 2000 فأصدر تعديلا جديداً وهو قانون المالكين والمستأجرين رقم 11 لسنة 1994 والمعدل بقانون رقم 17/ لسنة 2009 وقد بدأ العمل في القانون المعدل منذ 1/12/2009 .

ومن أهم النقاط التي تم تعديلها والتي أخذت النصيب الأكبر من الحديث في هذا التعديل هي تحديد موعد انتهاء العقود المبرمة قبل تاريخ 31/8/2000 وعلى فترات متباعدة تبدأ في 31/12/2011 ولغاية 31/12/2015 مع التفرقة بين العقود المبرمة لغايات السكن والعقود المبرمة لغير غايات السكن وحسب مدد زمنية معينة .

كما حدد في التعديل نسب الزيادة على بدل الإيجار والتي سيبدأ احتسابها بتاريخ 1/1/2011 مفرقاً أيضاً بين العقود المبرمة لغايات السكن وغير السكن .

ولتوضيح هذه التعديلات سنقوم ببيانها وفق جداول تبسط ما ورد في التعديلات.

*موعد انتهاء عقود الايجاره :-

– العقود المبرمة لغايات السكن

تاريخ إبرام العقد

تاريخ انتهاء العقد

قبل 1/1/1970

31/12/2010

من 1/1/1970 حتى 31/12/1974

31/12/2011

من 1/1/1975 حتى 31/12/1984

31/12/2012

من 1/1/1985 حتى 31/12/1989

31/12/2013

من 1/1/1990 حتى 31/12/1994

31/12/2014

من 1/1/1995 حتى 30/8/2000

31/12/2015

من 31\8\2000 فما بعد

العقد شريعة المتعاقدين

* العقود المبرمة لغير غايات السكن:

تاريخ إبرام العقد

تاريخ انتهاء العقد

قبل 1/1/1980

31/12/2011

من 1/1/1980 حتى 31/12/1989

31/12/2012

من 1/1/1990 حتى 31/12/1994

31/12/2013

من 1/1/1995 حتى 30/8/2000

31/12/2014

من 31\8\2000 فما بعد

العقد شريعة المتعاقدين

* نسبة الزيادة على بدل الايجاره الأساسي :-

تاريخ عقد الاجاره

عقود السكن

عقود غير السكن

قبل 1/1/1975

5 %

6 %

من 1/1/1975 حتى 31/12/1990

3%

4 %

من 1/1/1991 حتى 30/8/2000

1 %

2 %

* مع ملاحظة أن الزيادة ستبدأ بتاريخ 1/1/2011 وتحسب عن كامل مدّة الاجاره من تاريخ بدء الاجاره ولغاية 1\1\2011 .

* لحساب البدل الجديد نتبع القاعدة التالية :-

البدل الجديد = ( نسبة الزيادة * البدل الأساسي السنوي أو الشهري * عدد سنين الاجاره ) + البدل الأساسي .

* البدل الأساسي يكون كما حدده القانون للعقود قبل 1/1/1991 أو كما أتفق عليه بين المالك والمستأجر في العقود بين 1/1/1919 وحتى 30/8/2000 .

– لم يطرأ أي زيادة أو تعديل أو تحديد لمدّة انتهاء أي عقد أبرم بعد تاريخ 30/8/2000 وتكون بنود العقد وشروطه هي الفاصل في أي نزاع وهي الملزمة للطرفين والواجب إتباعها .

————————————————————————————————————————————

هذه المقالة او المعلومات الواردة فيها لا تشكل بأي حال من الأحوال أي استشارة قانونية و لا تنطبق على جميع الوقائع القانونية التي قد يتعرض لها أي شخص سواء أكان مالكا أم مستأجرا و في حال احتجت إلى استشارة قانونية دقيقة فلا بد من الرجوع إلى محاميك و تزويده بالتفاصيل الدقيقة حول واقع الحال.

عقد إيجار شقة مفروشة

عقد إيجار شقة مفروشة

عقد إيجار شقة مفروشة

اذا كان لديك ملاحظة اكتبها هنا

error: حقوق الطبع والنشر محفوظة لشركة المحامي سامي العوض © Copy Right Protected