قانون ملكية الطوابق والشقق- الاردن

قانون رقم (25) لسنة 1968 قانون ملكية الطوابق والشقق

المنشور في العدد 2089 من الجريدة الرسمية الصادر بتاريخ 16/4/1968.

 

 

المادة 1 – يسمى هذا القانون (قانون ملكية الطوابق والشقق لسنة 1968) ويعمل به اعتباراً من تاريخ نشره في الجريدة الرسمية .

 

المادة 2- يكون للالفاظ والعبارات التالية، الواردة في هذا القانون المعاني المخصصة لها ادناه، الا إذا دلت القرينة على خلاف ذلك .

(الشخص) هو كل شخص حقيقي أو معنوي، يحق له  امتلاك الاموال الغير منقولة بمقتضى القوانين  المرعية. (الشقة) وحدة سكنية مستقلة من طابق .

(الطابق)  وحدة سكنية أو اكثر في مستوى افقي واحد.

(البناية)  طابق أو اكثر مقام على العقار المعدة له .

(القسم المشترك) ارض العقار، واجزاء البناء المعدة للاستعمال المشترك أو اي جزء آخر يسجل بهذا الوصف  أو تقتضي طبيعة البناء أن يكون مشتركاً فيه وتشمل بوجه خاص ما يلي:-

  • الاساسات والجدران الرئيسية .
  • الجدران الفاصلة المشتركة، والجدران المعدة للمداخن ولحمل السقف .
  • مجاري التهوية لبيوت الخلاء .
  • ركائز السقوف، والقناطر والمداخل والسلالم وأقفاصها . والممرات والدهاليز والمصاعد وغرف البوابين .

هـ- أجهزة التدفئة، والتبريد وسائر انواع الانابيب، والقساطل والمزاريب والمجاري والتركيبات والتمديدات المشتركة، كتجهيزات الانارة والمياه وملحقاتها الا ما كان منها داخل الطابق أو الشقة .

 

المادة 3-

  • لكل مالك ان يقيد لدى دائرة التسجيل كل طابق أو شقة من البناء المنشأ على عقاره كجزء مستقل يجوز التصرف به على هذا الوجه وتعتبر عندئذ ارض العقار واجزاء البناء المعدة للاستعمال المشترك قسماً مشتركاً لجميع اصحاب تلك الطوابق والشقق .
  • يعطى هذا القسم المشترك رقماً خاصاً هو دوماً الرقم (1) ويقيد على صحيفة العقار لدى دائرة التسجيل، ويعطى كل طابق أو شقة مستقلة رقماً متسلسلاً اعتباراً من الرقم (2) وتتبع هذه الارقام في جميع الحالات رقم العقار الاساسي فيعرف كل طابق أو شقة بهذا الرقم، مضافاً اليه رقم الطابق أو الشقة الخاص وتنظم دائرة التسجيل صحيفة اضافية لكل طابق أو شقة تقيد عليها الحقوق العينية الخاصة بها .
  • يعتبر كل طابق أو شقة مؤلفة من (2400) سهم .
  • على طالب أو طالبي القيد، إذا تجاوز عدد الطوابق أو الشقق الاربعة ان يبرزوا لدائرة التسجيل نظاماً لادارة البناء موافقاً لأحكام هذا القانون ومصدقاً من كاتب العدل مع خرائط البناء لكل طابق أو شقة على حدة لحفظها في ملف العقار وتربط نسخ منها مطابقة للاصل بكل سند ملكية يتعلق بالعقار وإذا لم يتجاوز عدد الطوابق أو الشقق الاربعة فان وضع ذلك النظام والخرائط لا يكون الزامياً .
  • يجوز اضافة طابق أو شقة على الاقل للقسم المشترك المنصوص عليه في الفقرة الثانية من المادة الثالثة وذلك عند قيده في سجلات دائرة التسجيل أو بقرار لاحق تتخذه الجمعية المنصوص عليها في المادة (12) من هذا القانون وبالاغلبية المذكورة في نظام ادارة البناء .

 

المادة 4-

  • لا يقبل القسم المشترك المشار اليه في المادة الثالثة القسمة الرضائية أو الجبرية ولا التصرف به أو ببعضه مستقلاً عن الطوابق والشقق اذ ان حق كل مالك فيه يتبع حكماً ملكية الشقق أو الطوابق ولاينفصل عنها في جميع الحالات، غير انه يحق للجمعية ان تقرر افراز قسمٍ من العقار غير المبني والتصرف به مستقلا وفقا لأحكام نظام ادارة البناء.
  • لا يقيد اي حق ارتفاق على القسم المشترك الا بقرار تصدره الجمعية بأغلبية ثلاثة ارباع الاصوات على الاقل .
  • تعتبر الجدران الفاصلة بين شقتين مشتركة بين مالكي هاتين الشقتين إذا لم تكن في عداد جدران القسم المشترك

 

المادة 5- يحق لكل شخص ان يتملك طابقاً أو شقة واحدة في البناء المقيد على الوجه المبين في المادة الثالثة أو اكثر من طابق أو شقة منه .

 

المادة 6- يحق لكل مالك ضمن شروط النظام المقدم لدائرة التسجيل ان يستعمل القسم المشترك فيما اعد له على ان لا يحول دون استعمال باقي المالكين ولا يجوز لاي مالك ان يقوم بأي عمل من شأنه ان يهدد سلامة البناء أو ان يغير في شكله أو مظهره الخارجي أو اضافة اية ابنية عليه، ولا يجوز احداث اي تعديل في القسم المشترك حتى عند تجديد البناء أو في كل ما هو ضروري لتكوين وتناسق البناء وان كان من الاجزاء غير المشتركة كأبواب المداخل والشبابيك والبلكونات وسواها الا بقرار تصدره الجمعية بأغلبية ثلاثة ارباع الاصوات على الاقل .

 

المادة 7- على كل مالك ان يشترك في تكاليف حفظ القسم المشترك وصيانته وادارته ويكون نصيبه من هذه التكاليف بنسبة قيمة ما يملك في العقار كما هو مبين في نظام ادارة البناء، وكل مالك يسبب زيادة في النفقات المشتركة يكون مسؤولاً عنها .

 

المادة 8- لكل شريك في طابق أو شقة حق الافضلية لشراء الحصة الشائعة التي يراد بيعها بالتراضي من شخص غير شريك ولا ينشأ ذلك الحق إذا كان البيع بين الزوجين أو الاصول أو الفروع أو الاخوة أو الاخوات وفروعهم .

 

المادة 9-

  • يسقط حق الافضلية إذا أبلغ البائع اسم المشتري وعنوانه وشروط البيع بواسطة الكاتب العدل إلى الشركاء في الشقة اوالطابق أو البناية ولم يقبلوا بهذه الشروط خلال خمسة ايام من تاريخ التبليغ .
  • إذا قبل الشركاء الشروط المعروضة يجب عليهم ابلاغ ذلك إلى البائع بواسطة الكاتب العدل وتنفيذ الشروط في دوائر التسجيل خلال يومين اعتباراً من تاريخ تبليغ قبول العرض إلى البائع .
  • حق الافضلية لا يتجزأ، فلا يجوز استعماله أو اسقاطه الا بكامله فإذا تعدد اصحاب حق الافضلية استعمل كل واحد منه بنسبة الاسهم التي يملكها، وإذا أسقط أحدهم أو بعضهم حقه انتقل الحق إلى الباقين بالتساوي بالاضافة إلى سهام كل منهم .اما إذا تعدد المشترون فلاصحاب حق الافضلية ان يمارسوا هذا الحق تجاه بعضهم أو جميعهم على الوجه المتقدم .

 

المادة10- إذا ثبت ان الشراء تم بشروط افضل من الشروط المبينة في الاشعار المرسل إلى اصحاب حق الافضلية يكون البائع مسؤولاً تجاه هؤلاء بعطل وضرر يوازي على الاقل ربع قيمة المبيع وذلك دون حاجة إلى انذار .

 

المادة11- لا تطبق على العقارات المسجلة بمقتضى هذا القانون الأحكام

المتعلقة بالشفعة وبحق الرجحان أو بأي حق آخر مماثل .

 

المادة 12- إذا تجاوز عدد الطوابق أو الشقق الاربعة في الابنية المقيدة وفقاً لأحكام هذا القانون فان اصحابها يشكلون حكماً جمعية فيما بينهم لادارة العقار المشترك ويكون لهذه الجمعية الشخصية المعنوية ويمثلها امام القضاء أو امام اية جهة اخرى المدير الذي يعين وفق احكام نظام ادارة البناء.

إذا اضاف المالكون إلى القسم المشترك طابقاً أو شقة أو أكثر وفقاً لأحكام الفقرة الخامسة من المادة الثالثة من هذا القانون، فانه يحق لمدير الجمعية تأجير ذلك العقار أو الشقة وقبض بدل الايجار وصرفه في سبيل ادارة العقارالمشترك لحساب جميع المالكين.

 

المادة13- تخضع الجمعية للنظام المشار اليه في الفقرة الرابعة من المادة الثالثة من هذا القانون .

 

المادة14- يوضع ذلك النظام لتأمين حسن الانتفاع بالعقار المشترك وحسن ادارته وكيفية اداء الحساب سنوياً إلى الاعضاء .

 

المادة15- يتضمن ذلك النظام الامور التالية دون حصر أو تحديد :

  • تحديد القسم المشترك من العقار وكل طابق أو شقة بالتفصيل.
  • قيمة كل طابق أو شقة بالنسبة لقيمة مجموع الطوابق أوالشقق .
  • التعديلات الداخلية التي يجوز لكل مالك ان يجريها في الطابق أو الشقة العائدة له وبيان شروط اجراء هذه التعديلات .
  • الاعمال والتركيبات التي لا يجوز لكل مالك أو ان يقوم بها.
  • شروط استعمال القسم المشترك من العقار أو البعض منه.
  • شروط ضمان العقار ضد الحريق وغيره من الاخطار وتحديد الاعباء المشتركة والالتزامات المتبادلة وتوزيعها بين المالكين بنسبة حصصهم.
  • شروط ادارة العقار من قبل جمعية ادارة المالكين وبيان كيفية تعيين المدير وعزله وبيان واجباته وحقوقه وبيان حق الجمعية باجراء بعض الاعمال والاضافة للقسم المشترك التي تزيد في قيمة العقار كله أو بعضه على نفقة جميع الشركاء على أساس ما تضعه الجمعية من شروط على الشركاء أو على بعضهم لمصلحة البعض الآخر.
  • بيان واجبات وحقوق كل مالك لحضور جلسات الجمعية العادية وغير العادية وطريقة دعوتها اليها وشروط تمثيل البعض الآخر وبيان النصاب الواجب حصوله لانعقاد الجلسات بصورة قانونية مرة بعد مرة وبيان اغلبية الاصوات اللازمة لاتخاذ مختلف القرارات على ان يمثل اصحاب كل طابق أو شقة بصاحب النصيب الاكبر فيها وعند تساوي الانصبة بأكبرهم سناً وعلى ان يكون لكل صاحب طابق أو شقة عدد من الاصوات يوازي قيمة ما يملك كما هو مبين في نظام ادارة البناء المبرز إلى دائرة التسجيل.
  • بيان كيفية مسك حسابات الادارة وتقديمها إلى اعضاءالجمعية وتدقيقها وتسديدها سنوياً.
  • بيان طريقة فصل الخلافات الممكن حصولها بين اصحاب الطوابق أو الشقق أو بينهم وبين مدير الجمعية.
  • بيان شروط تمثيل الجمعية امام المحاكم والدوائر وتجاه الغير .
  • الاصول الواجب اتباعها لتعديل نظام ادارة البناء على أن تبرز التعديلات مصدقة من الكاتب العدل إلى دائرة التسجيل لضمها لملف العقار تحت طائلة بطلانها حتى بين اصحاب العلاقة.

 

المادة 16- إذا لم يدفع المالك حصته من النفقات المشتركة أو لم يف بالتزاماته وتعهداته تجاه جمعية المالكين رغم الانذار الموجه اليه بواسطة الكاتب العدل يعتبر الانذار المذكور بمثابة سند خطي يحق لمدير الجمعية بعد مرور ( 15 ) يوماً على تاريخ تبليغ الانذار ان يراجع دائرة الاجراء ويطلب تحصيل تلك النفقات من ذلك المالك وفقاً لأحكام قانون الاجراء.

 

المادة 17- إذا هلك البناء بحريق أو بسبب آخر على اصحابه ان يلتزموا من حيث اعادة تشييده بما تقرره الجمعية بأغلبية ثلاثة ارباع الاصوات على الاقل، فإذا قررت الجمعية تجديد البناء خصص ما قد يستحق من تعويض بسبب هلاك البناء لاعمال التجديد وإذا رفض احد المالكين الاذعان لقرار الجمعية فإنه يكون ملزماً ببيع حقوقه لباقي المالكين أو بعضهم بالثمن الذي تقرره المحكمة المختصة بناء على طلب يقدمه مدير الجمعية ينظر فيه بصفة الاستعجال.

 

المادة 18 كل قرض تمنحه جمعية المالكين أو بعض اصحاب الطوابق أو الشقق إلى البعض الآخر لتمكينه من القيام بالتزاماته يكون مضموناً بامتياز على ما يملكه في العقار وعلى حقه في القسم المشترك من العقار ويسجل هذا الامتياز في سجل دائرة التسجيل وتحسب مرتبته من يوم تسجيله .

 

المادة 19 يستوفى رسم قدره (1) بالالف من قيمة العقار إذا اراد اصحاب البناء المسجل لدى دائرة التسجيل قيده وفقاً لأحكام هذا القانون ولا يستوفى الا رسم الانشاءات الجديدة إذا طلب اصحاب البناء قيد الانشاءات أو الطوابق أو الشقق فى آن واحد .

 

المادة 20

  • على الرغم مما ورد في هذا القانون أو في أي تشريع آخر يكون الاتفاق الذي يتعهد فيه شخصان متعاقدان أو اكثر بإبرام عقد في المستقبل يبيع بموجبه احدهما للاخر شقة أو طابقاً أو بناية لم يباشر بإنشائها أو كانت تحت الانشاء عند الاتفاق على ارض تمت التسوية فيها اتفاقاً قانونياً وملزماً للمتعاقدين، في حالة توثيقه لدى مديرية تسجيل الاراضي المختصة ويجب ان يتضمن هذا الاتفاق تحديد مدة لنفاذه ووصفاً للعقار المراد بيعه والثمن المتفق عليه.
  • لا يجوز اجراء اي معاملة تسجيل على تلك الارض أو الشقة أو الطابق أو البناية موضوع الاتفاق الا بموافقة المتعاقدين .
  • بعد تنفيذ الاتفاق (عقد الوعد بالبيع) وفقاً للشروط المتفق عليها يتم نقل ملكية العقار موضوع الاتفاق بناء على طلب من المتعاقدين بعد استيفاء الرسوم القانونية المقررة.
  • يعود الفصل في اي نزاع يتعلق بالاختلاف حول شروط العقد أو تنفيذه للمحاكم النظامية المختصة.

هــ- يستوفى رسم مقداره خمسة دنانير مهما كانت قيمة العقار عند توثيق الاتفاق لدى مديرية تسجيل الاراضي المختصة .

 

  • تعديلات المادة :

هكذا عدلت بموجب القانون رقم 54 لسنة 1985 المنشور في عدد الجريدة الرسمية رقم 3340 تاريخ 17/9/1985.

 

المادة 21

  • تعتبر عقود بيع الشقق والابنية بالتقسيط عقوداً قانونية وملزمة للمتعاقدين في حالة توثيقها لدى مديرية تسجيل الاراضي المختصة على ان يتضمن العقد وصفاً للشقة أو البناية المراد بيعها والثمن المتفق عليه وفق نموذج موحد تضعه دائرة الاراضي والمساحة خلال شهر من نفاذ هذا القانون، ويستوفى رسم مقداره عشرة دنانير مقابل التوثيق.
  • ببعد تنفيذ عقد البيع وفقاً للشروط المتفق عليها يتم نقل ملكية الشقة أو البناية موضوع العقد بناء على طلب المتعاقدين بعد استيفاء الرسوم القانونية المقررة .
  • يعود الفصل في اي نزاع يتعلق بالاختلاف حول شروط العقد أو تنفيذه للمحاكم النظامية المختصة، بما في ذلك اصدار القرار بالطلب إلى مدير التسجيل المختص بتسجيل الشقة أو البناية بأسم المشتري .

 

  • تعديلات المادة :

هكذا عدلت بموجب القانون رقم 5 لسنة 1990 المنشور في عدد الجريدة الرسمية رقم 3689 تاريخ 16/4/1990.

 

المادة 22 تلغى احكام اي تشريع آخر إلى المدى الذي تتعارض فيه مع أحكام هذا القانون .

 

المادة 23 رئيس الوزراء والوزراء المختصون مكلفون بتنفيذ أحكام هذا القانون .

8 تعليقات على “قانون ملكية الطوابق والشقق- الاردن”

  1. السلام عليكم ورحمة الله وبركاته
    1- هل يتوفر نص قانوني أو مسودة إتفاق للقانون الداخلي للعمارة بين السكان يلتزم به جميع القاطنين مالك و/أو مستأجر؟
    2- ماذا يشمل مبلغ بدل الخدمات من بنود وماهي البدلات الملزمة الدفع قانونيا على المستأجر و على المالك؟
    3- هل يحق لمالك شقة التسوية (والتي يفترض أصلا أن تكون جزءا من كراج ومراكن سيارات سكان العمارة) أن يكون له مصف لسيارته وأن يكون له مدخل لشقته من كراج العمارة على الرغم من أنه يتوفر له مدخل خاص وكراج سيارة خاص من جهة الشارع؟

  2. السلام عليكم
    في حال شراء طابق شبه ارضي وكان في حديقه مدخلها الوحيد من هاي الشقه، عند نقل الملكية من صاحب العقار (الإسكان -شركه مقاولات) الى المشتري (أنا)
    ، هل يتم تسجيل مساحه الشقه مع مساحه الحديقة في الكوشان ولا بس مساحه الشقه دون مساحه الحديقة وفي هاي الحاله كيف بقدر اضمن حقي في الحديقة لانه تم الشراء الشقه مع الحديقة، وهل أستطيع بناء ترس في الحديقه؟؟

  3. السلام عليكم
    أنا مغترب خارج الاردن وامتلك شقة في مدينة عمان – أقوم بدفع كامل قيمة الخدمات المشتركة بشكل مقدم من كهرباء و خلافه ولكنني لا اقوم بالدفع لحارس البناية حيث أنه لا يخدمني وأنا خارج الاردن ولكن يخدم المقيمين فقط (خدمة خاصة) وعليه تحاول لجنة البناية أن تطالبني بهذا المبلغ وقمت بأكثر من استشارة وافاد الجميع انه لا الزام بالدفع لحارس البناية طالما انا ملتزم بالخدمات المشتركة جميعها
    ارجوا ايضا افادتكم بهذا الموضوع بالسند القانوني الداعم للرأي

  4. هل يجب على المغترب الذي لا يشغل العقار سوى شهر واحد في السنة ان يدفع اشتراك العمارة كاملا حسب المادة 16 من القانون؟

    1. نعم حتى لو كان لا يشغل العقار فهو ملزم بدفع حصته من نفقات الخدمات المشتركة

    1. و عليكم السلام القانون لا زال ساري كما هو ، و قد تم اعداد مشروع قانون في سنة 2009 الا انه لم يمر بمراحله الدستورية ، تاليا نص المشروع :

      نص مشروع قانون الابنية والتجمعات العقارية وتطويرها لسنة 2009

      المادة (1) يسمى هذا القانون (قانون الابنية والتجمعات العقارية وتطويرها لسنة 2009) ويعمل به بعد مرور تسعين يوما من تاريخ نشره في الجريدة الرسمية.

      المادة(2) يكون للكلمات والعبارات التالية الواردة في هذا القانون المعاني المخصصة لها ادناه الا اذا دلت القرينة على غير ذلك: المجلس: المجلس الاعلى للابنية والتجمعات العقارية المنشأ بموجب احكام هذا القانون. الدائرة: دائرة الاراضي والمساحة. البناء: العقار المبني المقسم الى اجزاء مفرزة ويزيد عدد الوحدات فيه عن وحدتين مملوكة لعدة اشخاص سواء اكان ممتدا بصورة عمودية او افقية ويشمل العقارات المتلاصقة اذا كانت تشترك مع بعضها في الاستفادة من ذات الاقسام المشتركة. البرج: البناء الممتد بصورة عمودية ويزيد ارتفاعه عن ( ) متر /طابق.

      الوحدة: الجزء المفرز الواقع ضمن بناء او برج ويشمل بصورة خاصة الشقق والطوابق والمكاتب والمخازن المفرزة. التجمع العقاري: مساحة ممتدة من الارض تمت الموافقة على منحها صفة تجمع عقاري وفقا لاحكام هذا القانون.

      الوحدة المستقلة: الارض المفرزة والواقعة ضمن التجمع العقاري وما عليها من انشاءات ولا يشمل ذلك الارض المقام عليها بناء له جمعية مالكين حسب احكام هذا القانون او اجزاء التجمع العقاري المملوكة لاتحاد المالكين.

      الوحدة المستقلة: الارض المفرزة والواقعة ضمن التجمع العقاري وما عليها من انشاءات ولا يشمل ذلك الارض المقام عليها بناء له جمعية مالكين حسب احكام هذا القانون او اجزاء التجمع العقاري المملوكة لاتحاد المالكين.

      المالك: كل شخص طبيعي او معنوي يرد اسمه في سجل الاموال غير المنقولة الخاص بالوحدة او الوحدة المستقلة ويشمل السطور العقاري والمستثمر العقاري فيما يتعلق بالوحدات او الوحدات المستقلة غير المباعة. شاغل العقار: المالك او أي شخص يشغل الوحدة او الوحدة المستقلة او ينتفع بها منفردا او بالاشتراك مع غيره باي صورة من الصور ويشمل ذلك المستأجر.

      السجل: سدل جمعيات المالكين واتحادات المالكين المنشأ في الدائرة وفقا لاحكام هذا القانون.
      المادة (3) أ- ينشأ في المملكة مجلس يسمى (المجلس الاعلى للابنية والتجمعات العقارية). ب- يهدف المجلس الى تحقيق ما يلي:

      1- اقتراح السياسة العامة للتجمعات العقارية وعلاقتها بالتنظيم والبيئة بالتعاون مع الجهات الرسمية ذات العلاقة ورفعها الى مجلس الوزراء للموافقة عليها. 2- وضع سياسة عامة لتفعيل مساهمة المالكين في ادارة الابنية والتجمعات العقارية الخاصة بهم واقتراح اليات لمتابعة تطبيقها.

      ج- تحقيقا للاهداف المقصودة من هذا القانون يمارس المجلس الصلاحيات والمسؤوليات التالية: 1- اعداد مشاريع التشريعات اللازمة لتنفيذ احكام هذا القانون. اعداد البرامج والخطط اللازمة للتوعية باحكام هذا القانون واهدافه وتعزيز تطبيقه. اقتراح اليات للرقابة على قطاع التطوير العقاري بهدف حماية المشترين والاقتصاد الوطني وتطوير القطاع وتعزيز وحماية الاستثمار فيه. ابرام الاتفاقيات الخاصة بمشاريع للتطوير العقاري مع المطورين العقاريين. النظر في أي امور اخرى ذات علاقة باهداف هذا القانون يكلفه بها مجلس الوزراء.

      المادة(4) أ- يكون المجلس برئاسة وزير وعضوية كل من: 1- مدير عام دائرة الاراضي والمساحة او من يفوضه. 2-مدير عام المؤسسة العامة للاسكان والتطوير الحضري او من يفوضه. 3-امين عمان او من يفوضه. 4-ممثل عن وزارة الشؤون البلدية يسميه وزيرها. 5-ممثل عن وزارة الاشغال العامة والاسكان يسميه وزيرها. 6-ممثل عن وزارة البيئة يسميه وزيرها. 7-شخصين من القطاع الخاص من ذوي الكفاءة والخبرة يسميهما مجلس الوزراء بناء على تنسيب وزير لمدة سنتين قابلة للتجديد لمرة واحدة.

      ب- يشترط في ممثل أي جهة من الجهات المذكورة في البنود 1-6 من الفقرة (أ) من هذه المادة او المفوض عن اي من الاشخاص المذكورين اليها ان يكون من ذوي الكفاءة والخبرة وان لا تقل درجته عن الاولى. ج- يسمي الرئيس نائبا له من بين اعضاء المجلس. د- يعقد المجلس اجتماعاته مرة على الاقل كل شهرين او كلما دعت الحاجة وذلك بدعوة من الرئيس او نائبه في حال غيابه، ويكون أي اجتماع يعقده المجلس قانونيا اذا حضره اغلبية اعضائه على ان يكون من بينهم الرئيس او نائبه في حال غيابه ويصدر المجلس قراراته باكثرية اصوات اعضائه على الاقل. ه – للمجلس دعوة أي شخص من ذوي الاختصاص والخبرة لحضور اجتماعاته دون ان تكون له حق التصويت. و- يسمي رئيس المجلس احد موظفي وزارته امينا لسر المجلس.

      المادة(5) للمجلس القيام بجميع التصرفات القانونية اللازمة لتحقيق اهدافه وتنفيذ احكام هذا القانون بما في ذلك ابرام العقود وله حق التقاضي وينوب عنه في الاجراءات القضائية المحامي العام الممدني او أي مهام يوكله لهذه الغاية.

      المادة (6) أ0 لكل مالك عقار ان يطلب افراز وتسجيل الوحدات الموجودة في البناء او البرج الذي يملكه لدى مديرية تسجيل الاراضي المختصة. ت- تعطى الوحدة المفرزة رقما متسلسلا يتبع رقم الارض المقام عليها البناء او البرج وتنظم مديرية تسجيل الاراضي المختصة صحيفة اضافية لكل وحدة تفيد عليها الحقوق العينية الخاصة بها.

      ج- تحدد اجراءات وشروط افراز وتسجيل الوحدات وترقيمها وتنظيم الصحائف العقارية الخاصة بها بموجب تعليقات يصدرها مدير عام الدائرة لهذه الغاية. د. يستوفى رسم قدره واحد بالاف من قيمة العقار اذا اراد مالكو عقار مسجل لدى مديرية التسجيل قيده وفقا لاحكام هذا القانون ولا يستوفى الا رسم الانشاءات الجديدة اذا طلب المالكون قيد الانشاءات او الطوابق او الشقق في آن واحد.

      المادة (7) أ- ينشأ حكما من مجموع مالكي الوحدات الموجودة في كل بناء او برج جمعية تسمى جمعية المالكين ويكون لهذه الجمعية شخصية معنوية وذمة مالية مستقلة بالقدر اللازم لادارة ذلك البناء او البرج ويكون كل عضو مساهما فيها بحصص تتناسب ومساحة الوحدة التي يملكها الى اجمالي مساحات وحدات البناء او البرج. ب- يكون لكل جمعية من جمعيات المالكين اسم يميزها مستمد من رقم قطعة الارض المقام عليها البناء او البرج وموقعها حسب بيانات سجل الاموال غير المنقولة ولا يجوز لها ان تتخذ اسما آخر.
      التطوير العقاري: النشاط الاقتصادي المرتبط بانشاء الابراج او التجمعات العقارية بهدف بيعها ويشمل تطوير الاراضي ومدها بالبنى التحتية والفوقية والخدمات.

      المطور العقاري: كل شخص معنوي يمارس أي عمل من اعمال التطوير العقاري.
      المستثمر العقاري: كل شخص يمارس اعمال بناء الابنية بهدف بيعها ولا يشمل ذلك المقاول الذي يعمل لصالح غيره. الاقسام المشتركة: الاموال غير المنقولة والعقارات بالتخصيص الموجودة ضمن البناء او البرج او الارض المقام عليها والمخصصة لخدمة البناء او البرج وشاغليه ولا ينحصر الانتفاع بها بمالك دون غيره من مالكي الوحدات وتشمل بصورة خاصة ارض العقار وسطح الطابق الاخير غير المفرز وغير المملوك لأي من مالكي الوحدات والمواقف والاساسات والجدران ومجاري التهوية والسلالم والمصاعد وشبكات وخطوط الماء والصرف الصحي والتكييف والتدفئة والكهرباء والاتصالات الواقعة خارج الوحدات ومعداتها والغرف المخصصة للخدمات.
      البنى التحتية والفوقية: الانشاءات والعقارات بالتخصيص الموجودة ضمن التجمع العقاري وخارج حدود الابنية او الابراج او الوحدات المستقلة الواقعة ضمنه والمخصصة لخدمة التجمع وتمكين شاغليه من استيفاء المنفعة من الوحدات او الوحدات المستقلة التي يشغلونها وتشمل بصورة خاصة الشوارع والارصفة والجسور والاسوار والبوابات والساحات العامة والحدائق والمساحات الخضراء ومحطات التنقية والابار وشبكات الكهرباء والاتصالات والماء والصرف الصحي والانارة ومعداتها.

      الخدمات: الاعمال اللازمة لحسن انتفاع شاغلي الابنية او الابراج او التجمعات العقارية بها وتشمل بصورة خاصة النظافة والحراسة وصيانة الاقسام المشتركة والبنى التحتية والفوقية وتأمين الطاقة والمواد الاولية اللازمة لها والبستنة والانارة.

      جمعية المالكين: الجمعية المنشأة بموجب احكام هذا القانون والمكونة من مجموع مالكي الوحدات الموجودة في كل بناء او برج. اتحاد المالكين: الاتحاد المنشأ بموجب احكام هذا القانون والمكون من مجموع جمعيات المالكين للابنية المقامة في التجمع العقاري ومالكي الوحدات المستقلة الواقعة ضمن ذلك التجمع. حساب الامانات: الحساب المخصص حسب احكام هذا القانون لايداع المبالغ التي يقبضها المطور العقاري او المستثمر العقاري مقدما من المشترين او المسؤولين. مدير الحساب: البنك او المؤسسة المالية المجازة من قبل البنك المركزي الاردني والمصرح لها بقبول الودائع والتي تحتفظ بحسابات الامانات وتديرها وفق احكام هذا القانون. ج- يكون المالك واي شخص تنقل اليه ملكية أي وحدة في البناء او البرج او أي جمعية فيها عضوا في جمعية المالكين لذلك البناء او البرج حكما بمجرد تثبيت ملكيته في سجل الاموال غير المنقولة ويكون ورثة مالك الوحدة اعضاء في الجمعية بمجرد انتقال الملكية اليهم من مورثهم وذلك مع مراعاة احكام المادة (9/ج/2) من هذا القانون. د- يفقد الشخص عضويته في جمعية المالكين حكما بمجرد انتهاء ملكيته للوحدة.
      المادة (8) أ- تكون جمعية مالكي كل بناء او برج هي المالكة الوحيدة لجميع الاقسام المشتركة لذلك البناء او البرج. ب- اعتبارا من تاريخ نفاذ هذا القانون تنتقل حكما الى جمعية المالكين ملكية الاقسام المشتركة. ث- تتمتع جمعية المالكين بكافة حقوق الادارة والتصرف واستعمال واستغلال الاقسام المشتركة المخصصة لخدمة البناء او البرج ويمثلها في ذلك مجلس ادارتها ولا يحق لأي من مالكي الوحدات ادارة هذه الاقسام او التصرف بها او استغلالها دون موافقة جمعية المالكين وذلك مع عدم الاخلال بالحكم المنصوص عليه في الفقرة (أ) من المادة (35) من هذا القانون. د- لجمعية المالكين اجراء ما يلزم من تصرفات وابرام ماتراه مناسبا من عقود لغايات صيانة الاقسام المشتركة في البناء او البرج والمحافظة عليها ودفع أي تعد عليها وادامة الخدمات وتحديد الحصة التي يتحملها كل عضو من النفقات اللازمة وبما يتناسب ومقدار حصصه في الجمعية واستيفائها منهم.
      المادة (9) أ- تتألف الهيئة العامة لجمعية المالكين من جميع مالكي الوحدات في البناء او البرج، وتعقد اجتماعاتها بدعوة من رئيس مجلس ادارتها او نائبه. ب- في حال عدم وجود مجلس ادارة قائم بصورة قانونية لجمعية المالكين او رفض رئيس المجلس او نائبه دعوة الهيئة العامة للاجتماع يحق للمالكين ممن يملكون ما لا يقل عن (25%) من اجمالي مساحة وحدات البناء او البرج دعوة الهيئة العامة الى الاجتماع. ج- 1- لكل مالك من مالكي الوحدات حضور اجتماعات الهيئة العامة لمناقشة المور التي تعرض عليها والتصويت على القرارات وله ان يفوض خطيا أي من شاغلي البناء او الوحدة لحضور الاجتماع نيابة عنه. 3- اذا تعدد مالكو الوحدة فعليهم اختيار شخص من بينهم ليمثلهم في الهيئة العامة وفي حال عدم اختيارهم لممثل عنهم يعد اول مالك منهم يحضر ذلك الاجتماع ممثلا للباقين حكما. د. يجوز تبليغ الدعوة لحضور اجتماع الهيئة العامة للمالك او لأي من مالكي الوحدة عند تعددهم او لمن يقيم معه في ذات الوحدة او لمن يعمل لديه او لشاغل الوحدة ويجوز اجراء التبليغ بتسليم الدعوة باليد او بالصاقها على مكان بارز في مدخل البناء او البرج او بأي وسيلة اتصال متاحة او الاعلام بها شفهيا ويشترط ان يقع التبليغ قبل فترة كافية لا تق لعن اربع وعشرين ساعة من موعد الاجتماع وذلك ما لم ينص النظام الداخلي للبناء او البرج على خلاف ما ورد في هذه الفقرة. ه على الرغم مما ورد في اي تشريع آخر يجوز اثبات وقوع التبليغ بكافة وسائل الاثبات بما فيها الشهادة الفردية. و- في حال شاب التبليغ أي عيب يكون الاجتماع قانونيا اذا حضره اعضاء ممن يملكون ما لا يقل عن (75%) من اجمال مساحة وحدات البناء او البرج ولا يجوز الطعن في هذا الاجتماع لعيب في التبليغات.
      المادة (10) أ- للهيئة العامة لجمعية المالكين وبموافقة اعضاء ممن يملكون ما لا يقل عن (75%) من مجموع مساحة الوحدات وضع نظام داخلي لتنظيم ما يلي:

      1- الاحكام الخاصة باجتماعات الهيئة العامة لجمعية المالكين وانواعها وعددها ونصابها وصلاحيات الهيئة العامة في كل اجتماع وكيفية اتخاذ للقرارات والتصويت عليها وسائر الاحكام المرتبطة بالهيئة العامة. 2- الاحكام الخاصة بطريقة انتخاب مجلس ادارة جمعية المالكين وعدد اعضائه ومدة العضوية فيه وشروط العضوية وانتهاء العضوية او سحبها وطريقة عقد وتنظيم اجتماعاته والنصاب القانوني لها وتعيين المفوضين بالتوقيع عنه وحدود صلاحياتهم وطريقة اتخاذه القرارات ومسك الحسابات الخاصة بالبناء او البرج وسائر الاحكام المرتبطة بعمل مجلس ادارة جمعية المالكين. ب- يشترط ايداع النظام الداخلي الذي تضعه الهيئة العامة لجمعية المالكين في السجل وان لا يتعارض مع احكام هذا القانون والانظمة الصادرة بموجبه ولا يعمل بأي حكم وارد فيه يتعارض معها. ج-يشترط لتعديل النظام الداخلي للبناء او البرج الحصول على موافقة اعضاء ممن يملكون ما لا يقل عن (75%) من مجموع مساحة الوحدات. د-يعد النظام الداخلي الذي تضعه الهيئة العامة لجمعية المالكين والمودع في السجل ملزما لجميع مالكي الوحدات ولخلفهم العامين والخاصين ولشاغليها. ه- يضع المجلس بموجب تعليمات يتم نشرها في الجريدة الرسمية صيغة نموذجية للنظام الداخلي لادارة الابنية والابراج يتضمن الامور المحددة في الفقرة (أ) من هذه المادة وتطبق احكام هذا النظام في حال لم تصدر الهيئة العامة لجمعية المالكين نظاما داخليا خاصا بها او اذا خلا ذلك النظام من أي حكم من الاحكام التي تتضمنها الصيغة النموذجية. و – 1 – لكل عضو في الهيئة العامة لجمعية المالكين عدد من الاصوات يتناسب مع مساحة الوحدة التي يملكها الى اجمالي مساحة الوحدات. 2 – اذا كانت حصة احد المالكين تزيد على نصف اجمالي مساحة الوحدات يخفض عدد ما له من اصوات الى ما يساوي مجموع اصوات باقي المالكين بشكل تلقائي.
      المادة (11) أ – يتولى ادارة جمعية المالكين مجلس ادارة يتم انتخابه من قبل الهيئة العامة. ب – يعد مجلس ادارة جمعية المالكين وكيلا عن الجمعية وتكون التصرفات التي يبرمها والقرارات التي يصدرها نافذة في مواجهة كافة مالكي الوحدات وملزمة لهم اذا جاءت متوافقة وحدود اختصاصه استنادا للصلاحيات الممنوحة له بموجب النظام الداخلي للبناء او البرج وكانت تراعي مصلحة الجمعية ولا تنتقص من حقوقها. ج – لأي من مالكي الوحدات الطعن في تصرفات او قرارات مجلس ادارة جمعية المالكين لدى المحكمة المختصة خلال مدة لا تتجاوز سنة من تاريخ العلم بها.

      المادة (12) على الرغم مما ورد في أي تشريع آخر تعد القرارات التي يصدرها مجلس ادارة جمعية المالكين وفقا لاحكام هذا القانون استنادا تنفيذية يجوز تنفيذها بواسطة دوائر التنفيذ المختصة وتحصيل المطالبات المالية التي تتضمنها تلك القرارات دفعة واحدة دون تقسيط ولا يجوز للمدين انكار الدين وله الطعن في صحة القرار لدى المحكمة المختصة ولا يوقف الطعن اجراءات التنفيذ الا اذا قررت المحكمة التي تنظر في الطعن خلاف ذلك وبالشروط والضمانات التي تراها مناسبة.

      المادة (13) أ – تطبق احكام هذا القانون على العقارات المبنية وغير المفرزة المملوكة للمؤسسة العامة للاسكان والتطوير الحضري المقسمة الى اجزاء مستقلة والتي يزيد عدد الوحدات فيها عن وحدتين والمخصصة او المباعة استنادا لاحكام قانون المؤسسة العامة للاسكان والتطوير الحضري لعدة اشخاص. ب – تتكون جمعية المالكين لكل عقار من العقارات المشار اليها في الفقرة (أ) من هذه المادة من مجموع الاشخاص الذين تم تخصيص او بيع وحدات ذلك العقار لهم حسب السجلات المحفوظة لدى المؤسسة العامة للاسكان والتطوير الحضري ولا تعد المؤسسة عضوا في أي جمعية مالكين. ج – مع مراعاة ما ورد في المادة (2) من هذا القانون يتم تحديد حدود الاقسام المشتركة للعقارات المشار اليها في الفقرة (أ) من هذه المادة بالاستناد الى مخططات الافراز المبدئي المحفوظة لدى المؤسسة وذلك لحين اتمام معاملة افراز العقار ولا تنتقل ملكية الاقسام المشتركة الى جمعية المالكين الا بعد افراز العقار حسب احكام التشريعات النافذة. د – تطبق احكام هذه المادة على العقارات المملوكة لأي مؤسسة رسمية او شركة مملوكة بالكامل للحكومة تمارس أي عمل من اعمال التطوير العقاري بصورة مشابهة لما هو معمول به في المؤسسة العامة للاسكان والتطوير الحضري.
      المادة (14) أ – يجوز منح أي مجموعة من المنشآت او أي مشروع لانشاء مجموعة منها صفة تجمع عقاري بقرار من مجلس الوزراء بتنسيب من المجلس المستند الى توصية مجلس التنظيم الاعلى او البلدية المختصة ووفق أسس وشروط تحدد بموجب نظام يصدره مجلس الوزراء لهذه الغاية. ب – على الرغم مما ورد في أي تشريع آخر للمجلس بموافقة مجلس التنظيم الاعلى ابرام اتفاقيات خاصة مع أي مطور عقاري تتعلق بمشروع تطوير عقاري محدد وللمجلس ان يضمن الاتفاقية احكاما تنظيمية خاصة بالمشروع وللمجلس ممارسة ما للجان التنظيم اللوائية والمحلية من صلاحيات وفقا لاحكام التشريعات النافذة.
      ج – يتم تحديد حقوق والتزامات المطور العقاري وبصورة خاصة التزاماته فيما يتعلق بالبنى التحتية والفوقية في المشروع بموجب النظام المشار اليه في الفقرة (أ) من هذه المادة أو بموجب الاتفاقية المبرمة بينه وبين المجلس.

      المادة (15) أ – يشكل مجموع جمعيات المالكين للابنية والابراج الموجودة ضمن التجمع العقاري ومالكي الوحدات المستقلة الموجودة في التجمع حكما اتحادا فيما بينهم يسمى اتحاد المالكين ويكون لهذا الاتحاد شخصية معنوية وذمة مالية مستقلة بالقدر اللازم لادارة ذلك التجمع العقاري ويكون كل عضو مساهما فيه بحصص تتناسب ومساحة ارض البناء او البرج او ارض الوحدة المستقلة التي يملكها الى اجمالي مساحة الاراضي المقامة عليها الابنية والابراج والوحدات المستقلة. ب – يكون لكل اتحاد من اتحادات المالكين اسم يميزه عن غيره شريطة ان يتضمن الاسم ما يدل على ان مالك الاسم هو اتحاد مالكين وان يتم تسجيل الاسم في السجل. ج – يكون أي شخص تنتقل اليه ملكية أي وحدة مستقلة موجودة في التجمع العقاري عضوا في الاتحاد حكما بمجرد تسجيل ملكيته في سجل الاموال غير المنقولة ويكون ورثة مالك الوحدة المستقلة اعضاء في الاتحاد بمجرد انتقال الملكية اليهم عن مورثهم. د – تكون جمعية المالكين لأي بناء او برج يتم انشاؤه في التجمع العقاري عضوا في الاتحاد بمجرد اكتسابها الشخصية المعنوية. ه – يفقد العضو عضويته في اتحاد المالكين بصورة تلقائية بمجرد انتهاء ملكيته للوحدة المستقلة التي كان يملك حصصا فيها او انتهت شخصيته المعنوية.

      المادة (16) أ – 1 – يكون اتحاد المالكين هو المالك الوحيد لجميع البنى التحتية والفوقية الواقعة ضمن حدود التجمع العقاري والمخصصة حصرا لخدمته شريطة ان تكون مقامة بشكل كامل على نفقة المطور العقاري او مالكي الابنية والابراج والوحدات المستقلة الموجودة في التجمع. 2 – على الرغم مما ورد في أي تشريع آخر اذا تحمل المطور العقاري او مالكو الابنية والابراج والوحدات المستقلة الموجودة في التجمع العقاري كامل كلفة انشاء البنى التحتية والفوقية الواقعة ضمن حدود التجمع العقاري فانهم وفيما يتعلق بانشاء البنى التحتية والفوقية يتمتعون باعفاء من جميع الرسوم وعوائد التنظيم العامة والخاصة وعوائد التحسين والتعويضات المفروضة او التي تتقاضاها أي جهة عامة مقابل انشاء تلك البنى وفقا للتشريعات النافذة.

      3 – تحدد اجراءات تسجيل البنى التحتية والفوقية باسم اتحاد المالكين واحكام وشروط منح الاعفاءات المتعلقة بها والمشار اليها في هذه الفقرة بموجب نظام يصدره مجلس الوزراء لهذه الغاية بناء على تنسيب المجلس. ب – يتمتع اتحاد المالكين بكافة حقوق الادارة والتصرف واستعمال واستغلال البنى التحتية والفوقية وان لم يتم تسجيلها باسمه ويمثلها في ذلك مجلس ادارته ولا يحق لأي من المالكين ادارة هذه البنى او التصرف بها او استغلالها دون موافقة اتحاد المالكين. ج – لاتحاد المالكين اجراء ما يلزم من تصرفات وابرام ما يراه مناسبا من عقود لغايات صيانة البنى التحتية والفوقية والمحافظة عليها ودفع أي تعد عليها وادامة الخدمات في التجمع العقاري وتحديد الحصة التي يتحملها كل عضو من النفقات اللازمة لذلك وبما يتناسب ومقدار حصصه في الاتحاد واستيفائها منهم ولجمعية المالكين العضو في الاتحاد الرجوع بالمبلغ على مالكي الوحدات في البناء او البرج الذي تمثله واستيفاؤه منهم.

      المادة (17) أ – تتألف الهيئة العامة لاتحاد المالكين من رؤساء جمعيات المالكين ومالكي الوحدات المستقلة في التجمع العقاري اعضاء وتعقد اجتماعاتها بدعوة من رئيس مجلس ادارتها او نائبه. ب – في حال عدم وجود مجلس ادارة قائم بصورة قانونية لاتحاد المالكين او رفض رئيس المجلس او نائبه دعوة الهيئة العامة للاجتماع يحق للأعضاء ممن يملكون ما لا يقل عن (15%) من اجمالي مساحة الاراضي المقامة عليها الابنية والابراج المستقلة في التجمع العقاري دعوة الهيئة العامة الى الاجتماع. ج – 1 – لكل عضو في الهيئة العامة لاتحاد المالكين حضور اجتماعات الهيئة العامة للاتحاد لمناقشة الامور التي تعرض عليها والتصويت على القرارات وله تفويض أي من الاعضاء الآخرين أو أي من شاغلي التجمع العقاري لحضور الاجتماع نيابة عنه خطيا. 2 – اذا تعدد مالكو الوحدة المستقلة فعليهم اختيار شخص من بينهم ليمثلهم في الهيئة العامة وفي حال عدم اختيارهم لممثل عنهم يعد اول مالك منهم ذلك الاجتماع ممثلا للباقين حكما. ه – يضع المجلس بموجب تعليمات يتم نشرها في الجريدة الرسمية صيغة نموذجية للنظام الداخلي لادارة التجمع العقاري تتضمن الامور المحددة في الفقرة (أ) من هذه المادة وتطبق احكام هذا النظام في حال لم تصدر الهيئة العامة لاتحاد المالكين نظاما داخليا خاصا بها او اذا خلا ذلك النظام من أي حكم من الاحكام التي تتضمنها الصيغة النموذجية. و – 1 – لكل عضو في الهيئة العامة لاتحاد المالكين عدد من الاصوات يتناسب مع مساحة الارض التي يملكها والمقام عليها البناء او البرج او الوحدة المستقلة الى اجمالي مساحة الاراضي المقام عليها الابنية والابراج والوحدات المستقلة في التجمع العقاري. 2 – اذا كانت حصة احد الاعضاء تزيد على نصف اجمالي مساحات الاراضي المقامة عليها الابنية والابراج والوحدات المستقلة في التجمع يخفض عدد ما له من أصوات الى ما يساوي مجموع أصوات باقي الاعضاء.

      المادة (19) أ – يتولى ادارة اتحاد المالكين مجلس ادارة يتم انتخابه من قبل الهيئة العامة. ب – يعد مجلس ادارة اتحاد المالكين وكيلا عن الاتحاد وتكون التصرفات التي يبرمها والقرارات التي يصدرها نافذة في مواجهة كافة مالكي الوحدات المستقلة وجمعيات المالكين ومالكي وحدات الابنية والابراج القائمة ضمن التجمع العقاري وملزمة لهم اذا جاءت متوافقة وحدود اختصاصه استنادا للصلاحيات الممنوحة له بموجب النظام الداخلي للتجمع العقاري وكانت تراعي مصلحة الاتحاد ولا تنتقص من حقوقه. ج – لأي من اعضاء الهيئة العامة للاتحاد الطعن في تصرفات او قرارات مجلس ادارة الاتحاد لدى المحكمة المختصة خلال مدة لا تتجاوز سنة من تاريخ العلم بها.

      المادة (20) تطبق على قرارات مجلس ادارة اتحاد المالكين احكام المادة (12) من هذا القانون.
      المادة (21) يكون شاغل العقار مسؤولا عن اداء كافة الالتزامات المطلوبة من المالك اذا ما تعلق الالتزام بالخدمات او ارتبط بانتفاعه من الوحدة التي يشغلها في البناء او البرج او التجمع العقاري.

      المادة (22) – للمجلس في الحالات التي يراها ضرورية حل مجلس ادارة أي بناء او برج او تجمع عقاري وتشكيل لجنة مؤقتة بالعدد الذي يراه مناسبا تتولى الادارة ودعوة الهيئة العامة للاجتماع خلال مدة لا تزيد على ستة أشهر من تاريخ تشكيلها لانتخاب مجلس ادارة جديد.

      المادة (23) أ – ينشأ في الدائرة سجل يسمى (سجل جمعيات المالكين واتحادات المالكين).
      ب – تعد جميع جمعيات المالكين واتحادات المالكين المنشأة بموجب احكام هذا القانون مسجلة حكما في السجل بمجرد اكتسابها الشخصية المعنوية ويحق لأي عضو في الجمعية أو الاتحاد مراجعة الدائرة لتثبيت البيانات الخاصة بالجمعية او الاتحاد في السجل واستصدار شهادات التسجيل والشهادات الاخرى الخاصة بالجمعية او الاتحاد الذي يكون عضوا فيه.

      ج – تحدد الحكام الخاصة بتنظيم السجل وقيد البيانات فيه واصدار شهادات تسجيل الجمعيات والاتحادات وشهادات بيانات السجل والبدل المستوفى على الخدمات تقدمها الدائرة بموجب نظام يصدره مجلس الوزراء لهذه الغاية.

      المادة (24) أ – لا يجوز لأي شخص ممارسة اعمال التطوير العقاري ما لم يكن شركة مسجلة لدى دائرة مراقبة الشركات من ضمن غاياتها القيام باعمال التطوير العقاري.

      ب – لا يجوز لأي مطور عقاري الاعلان عن أي مشروع من مشاريع التطوير العقاري او بيع أي جزء منه او ابرام أي عقد وعد بالبيع لأي جزء منه أو قبض أي مبلغ على حساب المشروع من أي جهة تمويل الا بعد الحصول على موافقة مسبقة من المجلس وفقا لاجراءات وشروط تحدد بموجب نظام يصدره مجلس الوزراء لهذه الغاية.
      ج – لا تطبق احكام هذه المادة على المؤسسات الرسمية او الشركات المملوكة بالكامل للحكومة التي تمارس أي عمل من اعمال التطوير العقاري ولا تعد هذه الجهات مطورا عقاريا لغايات هذا القانون.

      المادة (25) أ – يجب تسجيل أي عقد وعد ببيع وحدة أو وحدة مستقلة وأي عقد يتعلق بمنح حق المنفعة في قسم من الاقسام المشتركة لمدة غير محددة لدى مديرية تسجيل الاراضي المختصة تحت طائلة بطلان العقد.

      ب – يجب ان يتضمن عقد الوعد بالبيع بيانا بكافة الشروط والاحكام المتفق عليها بين طرفيه وبصورة خاصة بيان مواصفات العقار ومدة التنفيذ والثمن وطريقة دفعه ويجوز لطرفي العقد ارفاق المخططات والتصاميم والشروط التفصيلية المتفق عليها مع العقد.

      ج – اذا لم يتضمن عقد الوعد بالبيع أي من البيانات المشار اليها في الفقرة (ب) من هذه المادة يحق لأي من اطرافه التمسك ببطلان العقد واعادة الحال الى ما كان عليه قبل التعاقد.

      د – يضع المجلس بموجب تعليمات يتم نشرها في الجريدة الرسمية صيغة نموذجية الزامية لعقد الوعد بالبيع تتضمن بحد ادنى الامور المحددة في الفقرة (ب) من هذه المادة.
      ه – يستوفى رسم مقداره عشرون دينارا عند توثيق العقد لدى مديرية تسجيل الاراضي المختصة وذلك بغض النظر عن قيمة العقار.

      و – بعد تسجيل عقد الوعد بالبيع لا يجوز اجراء أي معاملة تسجيل او نقل ملكية على العقار محل العقد الا بموافقة المتعاقدين.

      ز – يجب اتمام اجراءات نقل ملكية الوحدة او الوحدة المستقلة الى الموعود له خلال مدة لا تتجاوز سنة من تاريخ افرازها او انهاء اعمال انشاء البناء او مشروع التطوير العقاري الواقعة ضمنه ولا يعمل بالعقد بعد مرور هذه المدة ما لم يكن تاخر اتمام نقل الملكية لسبب خارج عن ارادة طرفي العقد.
      المادة 26 – أ – اذا نكل الواعد عن تنفيذ وعده بالبيع فالموعود له اللجوء الى قاضي الامور المستعجلة للمطالبة بنقل ملكية العقار اليه.

      ب – لا يجوز تنفذ قرار قاضي الامور المستعجلة بنقل ملكية العقار الى الموعود له الا بعد تحقق الشرطين التاليين مجتمعين.

      1 – انقضاء مدة عشرت ايام من اليوم التالي لتاريخ تبليغ القرار الى الواعد او بعد تصديقه من قبل محكمة الاستئناف في حالة الطعن فيه من قبل الواعد خلال المدة المذكورة وعلى محكمة الاستئناف ان تفصل في هذا الطعن خلال اسبوعين من تاريخ تقديمه.

      2 – تقديم الموعود له من غير المؤسسات العامة والبنوك كفالة عدلية او مصرفية وفق احكام التشريعات النافذة.
      ج – في حال تحقق الشرطين المنصوص عليهما في البندين 1 و 2 من الفقرة ب من هذه المادة يعتبر القرار المستعجل سندا تنفيذيا قابلا للتنفيذ كحكم قضائي وفق احكام قانون التنفيذ الساري المفعول.
      د – على الرغم مما ورد في أي تشريع اخر لا يكون الموعود له ملزما باقامة دعوى موضوعية بشان القرار المستعجل بنقل مليكة العقار كما لا يمس هذا القرار حق أي طرف باقامة دعوى موضوعية ضد الطرف الاخر لتقديم أي ادعاءات او مطالبات وفق احكام التشريعات النافذة.

      ه – اذا مضت مدة ثلاثين يوما من تاريخ تبليغ الواعد للقرار المستعجل او من تاريخ تنفيذه ايهما اسبق وبدون ان يقدم الواعد دعوى موضوعية امام المحكمة المختصة بخصوص عقد الوعد بالبيع موضوع القرار المستعجل فعلى المحكمة اعادة الكفالة العدلية او المصرفية الى الموعود له.

      ي – في حال نكل الموعود له عن تنفيذ ما يتوجب عليه تنفيذه لاتمام نقل ملكية العقار محل عقد الوعد بالبيع يخسر المبالغ المدفوعة مقدما من ثمن العقار ما لم يتفق على خلاف ذلك وللواعد المطالبة بفسخ عقد الوعد بالبيغ والغاء تسجيله من صحيفة العقار وفق الاجراءات المحددة في هذه المادة.

      المادة 27 – يكون المستثمر العقاري او المطور العقاري مسؤولا بالتكافل والتضامن مع المقاول عما يحدث في الوحدات او الوحدات المستقلة او المنشات التي يبيعها او الاقسام المشتركة او البنى التحتية والفوقية منتهدم كلي اوجزئي او عيب انشائي او تلف ولمدة عشر سنوات من تاريخ انشائها وذلك مع عدم الانتقاص من أي التزامات اخرى يلتزم بها المستثمر العقاري او المطور العقاري بموجب عقد البيع او أي تشريع اخر نافذ المفعول وذلك اذا لم يحصل أي تعديل على البناء المقام من قبل المالك الاصلي والمطور العقاري.

      المادة 28 – أ – على المستثمر العقاري والمطور العقاري ايداع كافة المبالغ المرتبطة باي مشروع انشاء بناء او مشروع تطوير عقاري ينفذه أي منهما يقبضها من المستثمرين او الممولين قبل اتمام المشروع في حساب الامانات.

      ب – على أي جهة اقراض تقدم قرضا للمستثمر العقاري او للمطور العقاري ايداع مبلغ القرض في حساب الامانات الخاص بالمشروع الممول.

      ج – يكون حساب الامانات الاص باي مشروع انشاء بناء او مشروع تطوير عقاري مخصصا بصورة حصرية للانفاق على ذلك المشروع ولا يجوز استعماله لغير هذه الغاية ولا يجوز لمدير الحساب السماح بسحب أي مبلغ منه الا لهذه الغاية.

      د – على الرغم مما ورد في أي تشريع اخر لا يجوز الحجز على المبالغ الموعدة في حساب الامانات الا استيفاء لدين نشأ بسبب اعمال تنفيذ المشروع المخصص له الحساب او لاسترداد مبلغ موعد فيه صدر قرار قضائي قطعي برده.

      ه – اذا تعددت المشاريع التي ينفذها المستثمر العقاري او المطور العقاري يجب فتح حساب امانات مستقل لكل مشروع ولا يجوز أن يكون للمشروع الواحد اكثر من حساب امانات.

      المادة 29 – على الرغم مما ورد في قانون البنوك او أي تشريع اخر لا تخضع حسابات الامانات لاحكام السرية المصرفية ويحق لكل من له مصلحة التقدم بطلب الى محافظ البنك المركزي لتكليف مدير الحساب باطلاعه على الحركات المنفذة على الحساب ويجوز لاي جهة رسمية مخاطبة مدير الحساب وتكليفه باطلاعها على كشوفات حساب الامانات والوثائق المتعلقة به.

      المادة 30 – تحدد اسس واجراءات اعتماد مدراء الحسابات والتزاماتهم واجراءات فتح حسابات الامانات والايداع فيها والصرف منها والتصرف بارصدتها والتنمية الواجب على المستثمر العقاري او المطور العقاري المساهمة بها في المشروع من امواله وسائر الامور المتعلقة بهذه الحسابات في نظام يصدره مجلس الوزراء لهذه الغاية ولحين صدور هذا النظام يحدد البنك المركزي اسماء البنوك والمؤسسات المالية التي يجوز فتح حسابات الامانات لديها ويدار الحساب حسب الاجراءات المتبعة لدى تلك المؤسسات .

      المادة 31 – لكل شريك في الوحدة او الوحدة المستقلة حق الافضلية لشراء الحصة الشائعة التي يراد بيعها بالتراضي الى شخص غير شريك ولا ينشا ذلك الحق اذا كان البيع بين الزوجين او الاصول او الفروع او الاخوة او الاخوات وفروعهم.

      المادة 32 أ – يسقط حق الافضلية اذا ابلغ البائع اسم المشتري وعنوانه وشروط البيع بواسطة الكاتب العدل الى الشركاء في الوحدة او الوحدة المستقلة ولم يقبلوا بهذه الشروط خلال عشرة ايام من تاريخ التبليغ.
      ب – اذا قبل الشركاء بالشروط المعروضة يجب عليهم ابلاغ ذلك الى البائع بواسطة الكاتب العدل وتنفيذ الشروط في مديريات التسجيل خلال يومين اعتبارا من تاريخ تبليغ قبول العرض الى البائع.

      ج – لا يتجزأ حق الافضلية ولا يجوز استعماله او اسقاطه الا بكامله فاذا تعدد اصحاب حق الافضلية استعمله كل واحد منهم بنسبة الحصص التي يملكها واذا اسقط احدهم او بعضهم حقه انتقل الحق الى الباقين بالتساوي.
      د – اذا ثبت ان الشراء تم بشروط افضل من الشروط المبينة في الاشعار المرسل الى اصحاب حق الافضلية يكون البائع مسؤولا تجاههم بعطل وضرر يوازي على الاقل ربع قيمة المبيع وذلك دون حاجة الى انذار.

      المادة 33 أ – تلتزم جمعية المالكين بالتامين على البناء او البرج والاقسام المشتركة فيه وعلى اتحاد المالكين التامين على التجمع العقاري والبنى التحتية والفوقية الخاصة به ضد كافة الاخطار بما فيها اخطار الهلاك الكلي او الجزئي واخطار الحريق على ان يكون المستفيد من التامين هو الجمعية او الاتحاد حسب واقع الحال.
      ب – اذا ما اخلت الجمعية او الاتحاد بتنفيذ التزامها المنصوص عليه في الفقرة أ -من هذه المادة يكون لاي عضو في جمعية المالكين او اتحاد المالكين اجراء التامين والرجوع بقيمة اقساط ونفقات التامين عليها.

      ج – اذا هلك البناء او البرج بصورة كلية او جزئية فعلى مالكي الوحدات ان يلتزموا من حيث اعادة تشييده بما تقرره الهيئة العامة لجمعية المالكين واذا رفض احد المالكين الاذعان لقرار الهيئة العامة فانه يكون ملزما ببيع حقوقه لباقي المالكين او بعضهم بالثمن الذي تقرره محكمة البداية التي يقع البناء او البرج ضمن منطقة اختصاصها بناء على طلب يقدمه مجلس ادارة جمعية المالكين ينظر فيه بصفة الاستعجال.

      المادة 34 – لمجلس الوزراء بناء على تنسيب المجلس ان يقرر مدح أي مشروع تطوير عقاري المزايا والاعفاءات التي يراها مناسبة لمدة محددة وبالشروط التي يحددها القرار على ان ينشر القرار في الجريدة الرسمية.

      المادة 35 أ – يحتفظ مالكو الوحدات فيما يتعلق بارض البناء الملاصقة او المحيطة بوحداتهم بحقوق المنفعة استنادا للاعراف السائدة ولا يحق لجمعية المالكين او مالكي الوحدات منازعتهم فيها.

      ب – للمطور العقاري او المستثمر العقاري قبل نشوء جمعية المالكين او اتحاد المالكين ولجميعة المالكين او اتحاد المالكين عند نشوئهما الحق في تخصيص اجزاء محددة من البناء او التجمع العقاري او الارض المقام عليها البناء او التجمع لاستغلالها كمواقف اضافية للمركبات وتسجيلها بهذه الصفة في سجل الاموال غير المنقولة وذلك مع عدم الاخلال بالاحكام المتعلقة بالمواقف الواجب توفيرها وفقا للتشريعات النافذة.

      ج – للمطور العقاري او المستثمر العقاري او جمعية المالكين او اتحاد المالكين حسب واقع الحال منح حقوق منفعة مواقف المركبات الاضافية للغير ويكون للشخص الذي يتم منحه حق المنفعة استعمال هذا الحق واستغلاله والتصرف به ولا يجوز منازعته او معارضته في ذلك.

      المادة 36 أ – تعد كافة جميعات المالكين او جمعيات ادارة العقارات المشركة المسجلة بمقتضى القوانين المعمول بها قبل نفاذ هذا القانون قائمة وكانها مسجلة وفق احكامه وعليها اجراء ما يلزم لغايات توفيق اوضاعها مع احكام هذا القانون خلال سنة من تاريخ سريان هذا القانون.

      ب – مع مراعاة احكام المادة 10 من هذا القانون تكون انظمة ادارة الابنية المودعة في ملفات العقارات بمقتضى القوانين المعمول بها قبل نفاذ هذا القانون نافذة وملزمة.

      المادة 37 أ – يعاقب كل من يخالف احكام الفقرة أ من المادة 24 بغرامة لا تقل عن 1000 ولا تتجاوز 5000 دينار.
      ب – يعاقب كل من يخالف احكام الفقرة ب من المادة 24 بغرامة لا تقل عن 5000 دينار ولا تتجاوز 50000 دينار.
      المادة 38 – يعاقب المستثمر العقاري او المطور العقاري الذي لا يقوم بتسجيل العقد المشار اليه في الفقرة أ من المادة 25 لدى مديرية تسجيل الاراضي المختصة دون عذر مقبول بغرامة لا تقل عن 5% من القيمة المسماة للعقار محل العقد ويعاقب بذات العقوبة على قبض أي مبلغ من الطرف المتعاقد معه استنادا الى العقد غير المسجل.

      المادة 39 أ – يعاقب المطور العقاري او المستثمر العقاري او مدير الحساب الذي يخالف احكام الفقرة أ او الفقرة ج من المادة 28 بغرامة لا تقل عن 5000 دينار ولا تتجاوز 50000 دينار .

      ب – يعاقب المقرض الذي يخالف احكام الفقرة ب من المادة 28 بغرامة لا تقل عن 1000 دينار ولا تتجاوز 5000 دينار.

      ج – مع عدم الاخلال بالعقوبة المفروضة على المطور العقاري او المستثمر العقاري او مدير الحساب يعاقب كل شخص طبيعي يرتكب فعلا يسهل او يفضي الى مخالفة المطور العقاري او المستثمر العقاري او مدير الحساب لاحكام الفقرة أ او الفقرة ج من المادة 28 بالحبس وبغرامة لا تقل عن 1000 دينار ولا تتجاوز 5000 دينار او باحدى هاتين العقوبتين وفي حال تكرار الفعل يحكم بكلتا العقوبتين.

      المادة 40 – يلغى قانون ملكية الطوابق والشقق رقم 25 لسنة 1968 والتعديلات التي ادخلت عليه ويحل هذا القانون محله ولا يعمل باي نص ورد في أي تشريع اخر يتعارض مع احكام هذا القانون.
      المادة 41 – لمجلس الوزراء اصدار الانظمة اللازمة لتنفيذ احكام هذا القانون.
      المادة 42 – رئيس الوزراء والوزراء مكلفون بتنفيذ احكام هذا القانون.

  5. انا لدي منزل اشتريته قبل سنتين من شركة عقارات
    أريد بيعه الآن
    كم علي أن ادفع رسوم في هذه الحالة
    وهل يشملني الإعفاء أم لا
    مساحة الشقة 85م

اذا كان لديك ملاحظة اكتبها هنا