عقد البيع أركانه وآثاره

يعتبر عقد البيع من أشهر عقود المعاوضات المالية،  وقد تعامل به البشر منذ الأزل وإلى وقتنا هذا، كما اهتمت التشريعات المدنية في جميع الدول بهذا العقد وأفردت لأحكامه جزء غير يسير، نظرا لكثرة التعامل به بين الناس وما ينتج عن ذلك التعامل من نزاعات ومشكلات، وبالنظر إلى القانون المدني الأردني فقد أفرد جزءا كبيرا من أحكامه لتتناول أحكام عقد البيع بداية من تعريفه وكذلك تحديد أركانه  والأثار المترتبة على انعقاده.

وفي خلال هذا المقال سوغ نتناول عقد البيع بالشرح والتفصيل على النحو الآتي :

أولا: تعريف عقد البيع وخصائصه

ثانيا: أركان عقد البيع

ثالثا: ركن التسجيل في بيع العقار

رابعا: أثار عقد البيع

خامسا: بعض الاجتهادات القضائية المتعلقة بعقد البيع

 

أولا: تعريف عقد البيع وخصائصه

يعرف البيع لغة بأنه مبادلة مال بمال،   وقد عرفه المشرع الأردني  في المادة ((465) بأنه : ( البيع تمليك مال أو حق مالي لقاء عوض) .

وعلى ذلك فيمكننا القول أن عقد البيع هو  اتفاق طرفين أو اكثر على أن يقوم البائع  بنقل ملكية المبيع الى المشتري مع التزام المشتري بدفع الثمن المتفق عليه في هذا العقد.

• ويتميز عقد البيع بالعديد من الخصائص التي تميزه عن غيره من العقود والتي تتمثل في :

1– عقد البيع عقد رضائي : والمقصود بالرضائية في عقود البيع أن هذا العقد ينتج أثاره بين أطرافه بمجرد الاتفاق عليه، ولا يتوقف ذلك الأثر على شرط تفريغ البيع في شكل معين أو أي إجراء شكلي أخر، ورغم  ذلك فقد اشترط المشرع في بعض عقود البيع حتى تنعقد وتنتج آثارها أن يتم كتابة العقد وتسجيله كما في عقد بيع السفينة، حيث نصت المادة ( 18 ) من قانون التجارة البحرية على : ( يجب تسجيل السفن خلال خمسة عشر يوماً تلي إنشاؤها أو ابتياعها واذا كانت منشاة أو مبتاعة في الخارج فخلال خمسة عشر يوماً تلي دخولها المياه الأردنية.

ولا يشترط وجود السفينة في ميناء العقبة لإجراء معاملات التسجيل.

والسفينة المبتاعة أو المنشاة في الخارج يحق لها ريثما يتم تسجيلها أن تبحر رافعة العلم الأردني بإجارة يصدرها ممثل المملكة الأردنية الهاشمية في مكان البيع والإنشاء بناء على تصريح بشراء السفينة مؤيد بالمستندات.

-واذا وقع الشراء في الأردن فيسجل انتقال الملك على صحيفة في دفتر التسجيل طبقاً لما هو منصوص عليه في المادة (25) من هذا القانون.

أن مالك السفينة الأردنية أو الشريك في ملكيتها الذي لا يقوم بواجب تسجيلها وفقاً لأحكام هذه المادة (يعاقب بالحبس من يومين الى عشرة أيام وبالغرامة من ثلاثة دنانير الى ستين ديناراً أو بإحدى هاتين العقوبتين ما لم يثبت انم هناك قوة قاهرة حالت دون إجراء التسجيل).

2– عقد ملزم للجانبين: وتعتبر هذه الخصيصة من أهم خصائص عقد البيع ومن أهم ما يميزه عن غيره من العقود حيث يرتب عقد البيع التزامات على كلا طرفيه، فبينما يلتزما البائع بتسليم المبيع إلى المشتري وعدم التعرض للمشتري في استعمال المبيع أو استغلاله بعد تمام البيع، فهو أيضا يرتب على المشتري التزاما بالوفاء بثمن المبيع كله أو بأقساطه حسبما يقضي الاتفاق، ويترتب على هذه الخصيصة  أنه إذا لم يكن في مقدور أحد اطراف العقد تنفيذ التزامه ووجدت استحالة فعلية للتنفيذ انقضى الالتزام وانقضى الالتزام المقابل له مع تحمل الطرف الذي استحال عليه تنفيذ الالتزام تبعات عدم التنفيذ.[1]

3- عقد البيع من عقود المعاوضات المالية: و عقود المعاوضة هي العقود التي يترتب عليها أن يكون لكل طرف من أطراف العقد مقابلا لما يلتزم به، فبينما يكون عوض البائع عن نقل ملكية المبيع للمشتري متمثلا في الثمن يكون عوض المشتري في مقابل الثمن الذي دفعه امتلاك المبيع على خلاف غيره من العقود مثل الهبة والوصية.

4– البيع عقد ناقل للملكية: فإذا كان عقد البيع واقعا على منقول فإنه يرتب أثره على الفور في نقل ملكية المبيع الى المشتري إلا أن هذا الأثر لا يترتب في نقل ملكية العقارات إلا بالتسجيل ففي دائرة التسجل المختصة.

ثانيا: أركان عقد البيع

أولا: الرضا

وهو أن يتلاقى الإيجاب الصادر من أحد المتعاقدين مع القبول الصادر من المتعاقد الآخر، مع اشتراط تطابقهما على ذات العقد وعلى المسائل الجوهرية التي اتفقا عليها المتعاقدان،  وقد عرفت المادة (91 ) من القانون المدني الإيجاب والقبول المعبران عن رضا الطرفين بقولها : ( 1. الإيجاب والقبول كل لفظين مستعملين عرفا لأنشاء العقد واي لفظ صدر أولا فهو إيجاب والثاني قبول .

 

2. ويكون الإيجاب والقبول بصيغة الماضي ، كما يكونان بصيغة المضارع أو بصيغة الأمر إذا أريد بهما الحال ).

•  والتراضي على عقد البيع هو أحد أهم أركان عقد البيع  والرضا المعتبر هو الذي تتوافر فيه شروط صحته والتي تتمثل في :

1- أن يكون صادرا ممن يتمتع بأهلية التصرف: والمقصود بأهلية التصرف هي صلاحية الشخص لقبول الواجبات وأداء الالتزامات، و هي تثبت للشخص بمجرد بلوغه سن الرشد إذا ثبت خلوه من أي عاهة عقلية، وقد نصت المادة (474 ) من القانون المدني على : ( إذا فقد المشتري أهليته قبل أن يجيز البيع وجب على الولي أو الوصي أو القيم اختيار ما هو في صالحه ).

•  والجدير بالذكر أن الأهلية المعتبرة هي أهلية الشخص وقت انعقاد العقد، وبالتالي فلا يؤثر حدوث عارض من عوارض الأهلية بعد انعقاد العقد على صحته، ومع ذلك يصح تصرف القاصر بالبيع  إذا كان  تصرفه في مال مأذون له  بالتصرف فيه، وقد  نصت المادة (119 ) من القانون المدني الأردني على : ( 1. للولي بترخيص من المحكمة أن يسلم الصغير المميز إذا اكمل الخامسة عشرة مقدارا من ماله ويأذن له في التجارة تجربة له. ويكون الإذن مطلقا أو مقيدا .

2. واذا توفي الولي الذي إذن للصغير أو انعزل من ولايته لا يبطل إذنه ).

• وكذلك الحال بالنسبة للمحجور عليه والسفيه وذي الغفلة فرغم نقصان أهليته إلا أنه يجوز له التصرف بالبيع في حدود المال الذي إذن له في القضاء وقد نصت المادة (130 ) من القانون المدني الأردني على : ( 1. يكون تصرف المحجور عليه لسفه أو غفلة بالوقف أو بالوصية صحيحا متى أذنته المحكمة في ذلك .

2. وتكون أعمال الإدارة الصادرة عن المحجور عليه لسفه المأذون له بتسلم أمواله صحيحة في الحدود التي رسمتها الجهة التي أصدرت الإذن) ، فإذا كان المشرع أجاز لهم التصرف بالوقف والوصية إذا حصلوا على الإذن اللازم من المحكمة وهي تصرفات ضارة ضررا محضا فمن باب أولى يجوز لهم البيع والشراء إذا أذنت لهم المحكمة في ذلك.

2- أن يكون الرضا خاليا من أي عيب : يجب أن يكون الرضا صادرا عن إرادة حرة للمتصرف ودون أن يلحقه أي عيب من عيوب الرضا والتي إذا ثبت توافرها كان العقد قابلا للإبطال ممن أضير من هذ العيب وتتمثل عيوب الرضا في الغلط والإكراه والتدليس والغبن والاستغلال. [2]

وقد عرفت المادة ( 135 )  الإكراه بقولها : ( ب. عيوب الرضا :

1. الإكراه : الإكراه هو إجبار الشخص بغير حق على أن يعمل عملا دون رضاه ويكون ماديا أو معنويا).

كما عرفت المادة (143 ) التغرير بقولها : (  2. التغرير والغبن : التغرير هو أن يخدع أحد العاقدين الآخر بوسائل احتيالية قولية أو فعلية تحمله على الرضا بما لم يكن ليرضى به بغيرها) .

وعرفت المادة (146 ) الغبن الفاحش بقولها : ( الغبن الفاحش في العقار وغيره هو ما لا يدخل تحت تقويم المقومين ).

• ونصت المادة (151 ) في شأنه الغلط على  : ( 3. الغلط : لا يعتبر الغلط ألا فيما تضمنته صيغة العقد أو دلت عليه الملابسات وظروف الحال أو طبائع الأشياء أو العرف) .

ثانيا: ركن المحل

والمحل هو إما محل العقد  : ( العملية القانونية التي يراد تحقيقها من طريق التراضي )، [3]  أو محل الالتزام وهو ما يجب على المدين أدائه في عقد البيع، فالبائع مدين بالتزام نقل ملكية الشيء والمشتري مدين بالتزام دفع الثمن، وقد نصت المادة (157 من القانون المدني الأردني على : ( يجب أن يكون لكل عقد محل يضاف إليه) .

– ويجب أن يتوفر في المحل في عقد البيع عدة شروط والتي تتمثل في:

1- أن يكون المحل مالا متقوما  حيث نصت المادة (158 ) من القانون المدني على : ( 1. في التصرفات المالية يشترط أن يكون المحل مالا متقوما .

2. ويصح أن يكون عينا أو منفعة أو أي حق مالي آخر كما يصح أن يكون عملا أو امتناعا عن عمل ).

2- أن يكون المحل معلوما ومعينا تعيينا نافيا للجاهلة، بحيث يكون المبيع معلوما لكل من البائع والمشتري وبيان أوصافه إذا كان وجوده سيكون مستقبلا، وقد نصت المادة (161 ) على هذا الشرط بقولها : ( 1. يشترط في عقود المعاوضات المالية أن يكون المحل معينا تعيينا نافيا للجهالة الفاحشة بالإشارة إليه أو الى مكانه الخاص أن كان موجودا وقت العقد أو ببيان الأوصاف المميزة له مع ذكر مقداره أن كان من المقدرات أو بنحو ذلك مما تنتفي به الجهالة الفاحشة .

2. واذا كان المحل معلوما للمتعاقدين فلا حاجة الى وصفه وتعريفه بوجه آخر .
3. فاذا لم يعين المحل على النحو المقدم كان العقد باطلا) .

• كما نصت المادة (466 ) من ذات القانون على : ( 1. يشترط أن يكون المبيع معلوما عند المشتري علما نافيا للجهالة الفاحشة.

2. يكون المبيع معلوما عند المشتري ببيان أحواله وأوصافه المميزة له واذا كان حاضرا تكفي الإشارة إليه).

• وإذا كان علم المشتري بالمبيع علما يقينيا وكافيا ونافيا للجهالة وقد نص على ذلك في عقد البيع صراحة، ويثبت هذا العلم بإبصار المشتري بالمبيع ا وان يستعمل احد حواسه في العلم به بما يتفق مع طبيعة المبيع فإذا استعمل المشتري احد الطرق المعتادة للعلم بالمبيع ثبت علمه به حتى لو لم يتحقق علمه في الواقع ما دامت المعاينة تمت بطريقة وافية يستنتج منها ضرورة علم الرجل العادي بالمبيع[4]،  فلا يجوز للمشتري طلب إبطال العاقد لانتفاء علمه بالمبيع إلا إذا ثبت وقوع غش أو تدليس من البائع كون الغش يبطل التصرفات، وفي ذلك فقد نصت المادة (467 ) على : ( إذا ذكر في عقد البيع أن المشتري عالم بالمبيع علما كافيا فلا حق له في طلب إبطال العقد لعدم العلم ألا إذا اثبت تدليس البائع) .

كما نصت المادة (162 ) من ذات القانون على : ( إذا كان محل التصرف أو مقابله نقودا لزم بيان قدر عددها المذكور في التصرف دون أن يكون لارتفاع قيمة هذه النقود أو لانخفاضها وقت الوفاء أي اثر ).

ويتشرط في الثمن الذي يكون محل  عقد البيع بالنسبة للمشتري أن يكون معلوما ومقدرا جنسه ووصفه إذا لم يكن موجودا وقد نصت المادة ( 479 ) على : ( يشترط أن يكون الثمن المسمى حين البيع معلوماً، ويكون معلوماً:

1. بمشاهدته والشارة إليه أن كان حاضراً .
2. ببيان مقداره وجنسه ووصفه أن لم يكن حاضراً .
3. بان يتفق المتبايعان على أسس صالحة لتحديد الثمن بصورة تنتفي معها الجهالة حين التنفيذ) .

3- أن يكون المحل موجودا : وهذا الشرط بديهي وتفرضه الضرورة، فحتى ينشأ عقد البيع ويكون صحيحا يجب أن يكون المبيع موجودا، فإذا كانت نية المتعاقدين قد اتجهت الى وجود المبيع وتم التعاقد على أساس وجوده ثم ثبت أنه غير موجود أو هلك قبل العقد فيصبح العقد باطلا لانتفاء ركن المحل.

•  والجدير بالذكر أن اشتراط وجود المحل لا يرتبط بوقت العقد إنما يرتبط بوقت تنفيذ الالتزام بالتسليم، وعلى ذلك فيجوز أن يتم البيع على محل سيكون وجوده في المستقبل وليس في الحال بشرط أن ينتفي الغرر، وذلك مثل اتفاق المتعاقدان على بيع المحاصيل الزراعية قبل الحصاد، أو بيع المنتجات الصناعية قبل تصنيعها، وهذا يشير الى أنه يجب أن يكون تواجد المبيع في هذه الحالة ممكنا وليس مستحيلا استحالة موضوعية مطلقة،  وقد نصت المادة ( 159 ) من القانون المدني على : ( إذا كان المحل مستحيلا في ذاته وقت العقد كان العقد باطلا) ،  وتبعتها المادة (160/1 ) من ذات القانون بالنص على : ( 1. يجوز أن يكون محلا للمعاوضات المالية الشيء المستقبل إذا انتفى الغرر ).

4- أن يكون المحل مشروعا : حيث يجب أن يكون المبيع مما يجوز التعامل فيه شرعا والا يكون متعارضا مع النظام العام أو الآداب العامة وإلا بطل العقد لبطلان محله، فالمبيع يجب أن يكون داخلا في دائرة التعامل وهذا هو الأصل، وبالتالي فإن جميع الأشياء داخلة في دائرة التعامل بالبيع والشراء مالم يستثنيها المشرع بنص أو تحرمها الشريعة الإسلامية أو النظام العام والآداب العامة، وتكون الأشياء خارجة عن التعامل إما بسبب طبيعتها في ذلك كونها مشتركة بين عموم الناس ولا يمكن لاحد الاستئثار بها كالطرق العامة والكباري فلا يجوز بيعها أو شرائها، و هناك أشياء خارجة عن التعامل بحكم القانون وهي التي منع القانون بيعها أو شرائها وفي بعض الأحيان حيازتها كالمواد المخدرة وغيرها من أشياء إلا فيما نظم التعامل فيه القانون بنص .

وقد نصت المادة (163 ) من القانون المدني على : ( 1. يشترط أن يكون المحل قابلا لحكم العقد .

2. فان منع الشارع التعامل في شيء أو كان مخالفا للنظام العام أو للآداب كان العقد باطلا .
3. ويعتبر من النظام العام بوجه خاص الأحكام المتعلقة بالأحوال الشخصية كالأهلية والميراث والأحكام المتعلقة بالانتقال والإجراءات اللازمة للتصرف في الوقف وفي العقار والتصرف في مال محجور ومال الوقف ومال الدولة وقوانين التسعير الجبري وسائر القوانين التي تصدر لحاجة المستهلكين في الظروف الاستثنائية).

ثالثا: ركن السبب

يعرف السبب بأنه الغرض  الذي من أجله اتجهت نية المتعاقدين الى إبرام التعاقد والباعث على إبرامه، وفي عقد البيع يكون سبب التزام المشتري بدفع الثمن الى البائع هو نقل البائع لملكية الشيء الى المشتري، فالسبب هو الباعث على الذي يدفع الطرفين الى التعاقد، وعلى ذلك فلا يصح أن يكون عقد البيع خاليا من ركن السبب بل يجب أن يكون متوفرا وإلا بطل العقد ويجب أن يتوافر في السبب الشروط الآتية:

1- أن يكون السبب مشروعا : ويحدث ذلك عندما لا يكون الباعث على العقد مخالفا للقانون أو النظام العام أو الآداب العامة.

2- أن يكأن يكون السبب موجودا : وهو أن يكون الباعث على التعاقد موجدا لدى المتعاقدين، وبالتالي إذا أكره أحد طرفي البيع الطرف الأخر على عقد البيع فإن هذا العقد يكون باطلا لانعدام  رضا المكره من ناحية الى جانب انتفاء سبب البيع من ناحية أخرى.

3- أن يكون السبب صحيحا: ويكون السبب غير صحيح في عقد البيع إذا ثبت وجود غلط أو صورية في التصرف.

• وقد نصت المادة (165 ) على : ( 1. السبب هو الغرض المباشر المقصود من العقد .

2. ويجب أن يكون موجودا وصحيحا ومباحا غير مخالف للنظام العام أو الآداب) .

كما نصت المادة (166 في هذا الشأن على : ( 1. لا يصح العقد إذا لم تكن فيه منفعة مشروعة لعاقديه .

2. ويفترض في العقود وجود هذه المنفعة المشروعة ما لم يقم الدليل على غير ذلك) .

ثالثا: ركن التسجيل في بيع العقار

سبق  وأن ذكرنا أن عقد البيع من العقود الرضائية والتي تنعقد بين أطرافها بمجرد الاتفاق دون اشتراط شكل معين لإفراغ مضمون هذا الاتفاق فيه، إلا أن هذا الأصل العام قد وضع المشرع بعض الاستثناءات عليه منها بيع العقارات، إذ جعل المشرع الأردني لعقد بيع العقار ركنا رابعا بالإضافة إلى الأركان السابق ذكرها وهو ركن التسجيل وجعله قيدا لتحقق اهم أثار عقد البيع وهو انتقال الملكية،  وقد نصت المادة (1148 ) من القانون المدني الأردني على : ( لا تنتقل الملكية ولا الحقوق العينية الأخرى بين المتعاقدين وفي حق الغير إلا بالتسجيل وفقاً لأحكام القوانين الخاصة به) وما نصت عليه المادة ( 63 ) من قانون الملكية العقارية  : ( لا تكون التصرفات أو العقود أو أي معاملات تجري على العقارات أو المياه صحيحة في المناطق التي تمت التسوية فيها ألا إذا سجلت لدى مديرية التسجيل، ويعد باطلاً كل تصرف أو عقد أو معاملة أجري خلافاً لذلك).

رابعا: ركن الثمن

يعتبر الثمن في عقود البيع أحد الأركان الأساسية التي لا يجوز تغافلها في عقد البيع، إذ به يتميز عقد البيع عن غيره من العقود مثل هبة والوصية،  فالبيع من عقود المعاوضات المالية والتي يستحق فيها كل طرف عوضا عما يقدمه للطرف الأخر، وبالتالي فإن البائع يستحق الحصول على الثمن في مقابل نقل ملكية المبيع إلى المشتري.

• والجدير بالذكر أنه لا يشترط تحديد الثمن في عقد البيع على وجه الدقة بل جوز أن يحدد بسعر السوق، إلا أنه في هذه الحال يكون سعر السوق في زمان ومكان البيع وقد نصت المادة (478 ) من القانون المدني على : ( إذا اتفق المتبايعان على تحديد الثمن بسعر السوق فيعتبر سعر السوق في زمان ومكان البيع وان لم يكن في هذا المكان سوق اعتبر المكان الذي يقضي العرف بان تكون أسعاره سارية ).

• كما يشترط أن يكون الثمن معلوما بشكل كافي يمكن البائع من المطالبة به وهو يكون كذلك إذا توافرت فيها الشروط المنصوص عليها في المادة (479 ) بقولها : ( يشترط أن يكون الثمن المسمى حين البيع معلوماً ، ويكون معلوماً:

1. بمشاهدته والشارة إليه أن كان حاضراً .
2. ببيان مقداره وجنسه ووصفه أن لم يكن حاضراً .
3. بان يتفق المتبايعان على أسس صالحة لتحديد الثمن بصورة تنتفي معها الجهالة حين التنفيذ ).

وإذا كان  البيع مطلقا وجب دفع الثمن في بشكل عاجل إلا إذا اتفق الطرفان على غير ذلك كما يجوز أن يكون الثمن مؤجلا على أقساط  ويبدأ احتساب أجال الأقساط من تاريخ تسليم المبيع  وفي ذلك فقد نصت المادة (483 )  على : ( الثمن في البيع المطلق يستحق معجلاً ما لم يتفق أو يتعارف على أن يكون مؤجلاً أو مقسطاً لأجل معلوم )، ونصت المادة (484 ) على : ( إذا كان الثمن مؤجلاً أو مقسطاً فان الأجل يبدا من تاريخ تسلم المبيع) .

رابعا: أثار عقد البيع

يترتب على توافر أركان عقد البيع السابق ذكرها وخلوها من أي عيب أن ينعقد عقد البيع وترتيبه للالتزامات المتقابلة بين طرفيه ولإنتاج آثاره  والتي تتمثل في التزامات البائع والتزامات المشتري على التفصيل الآتي :

أولا: التزامات البائع

لما كان عقد البيع عقد ملزما للجانبين فإنيه يرتب في ذمة كلا طرفيه التزامات متقابلة حيث تمثل التزامات البائع في :

1- نقل ملكية المبيع :  ويعتبر أحد الأثار الأساسية المترتبة على عقد البيع هو التزام البائع بتمكين المشتري من المبيع وذلك بنقل ملكيته إليه،  فإذا كان المبيع عقارا فيلتزم البائع بنقل ملكية العقار الى المشتري في دائرة التسجيل المختصة، وإذا كان المبيع منقولا فتنتقل ملكيته بتسليمه المشتري مالم يكن القانون قد وضع شروطا لنقل ملكيته مثل نقل ملكية السيارات، وقد نصت المادة (485 ) من القانون المدني في هذا الشأن على : ( أولا – التزامات البائع : أ . نقل الملكية :
1. تنتقل ملكية المبيع بمجرد تمام البيع الى المشتري ما لم يقض القانون أو الاتفاق بغير ذلك .

2. ويجب على كل من المتبايعين أن يبادر الى تنفيذ التزاماته ألا ما كان منها مؤجلاً) .

• وإذا كان الأصل أن نقل ملكية المبيع تنتج اثرها الفوري بمجرد انعقاد عقد البيع، إلا أنه يجوز في الحالات التي يكون فيها الثمن مؤجلا أن يؤخر البائع تنفيذ التزامه بنقل الملكية حتى وفاء المشتري بكامل الثمن ما لم يتفقا على خلاف ذلك،  وقد نصت المادة (487 )  على : ( 1. يجوز للبائع إذا كان الثمن مؤجلاً أو مقسطاً أن يشترط تعليق نقل الملكية الى المشتري حتى يؤدي جميع الثمن ولو تم تسليم المبيع .

2. واذا تم استيفاء الثمن تعتبر ملكية المشتري مستندة الى وقت البيع) .

2-  التسليم : يترتب على انعقاد البيع وجوب التزام البائع بتسليم الشيء المبيع الى المشتري في المكان والميعاد المتفق عليه في  عقد البيع، ويجب أن يلتزم البائع بتسليم المبيع مجردا من أي حق عيني أو مالي،   حيث نصت المادة (488 ) على : (  يلتزم البائع بتسليم المبيع الى المشتري مجرداً من كل حق آخر وان يقوم بما هو ضروري من جانبه لنقل الملكية إليه).

•  كما يجب أن يتم تسليم  المبيع على الحالة التي كان عليها وقت انعقاد البيع، وأن يشمل تسليم المبيع تسليم مرفقاته وملحقاته اذا لم يتفق الطرفان على خلاف ذلك،  حيث نصت المادة ( 489 ) على : ( يلتزم البائع بتسليم المبيع للمشتري بالحالة التي كان عليها وقت البيع).

 كما نصت المادة (490 ) على : ( يشمل التسليم ملحقات المبيع وما اتصل به اتصال قرار وما اعد لاستعماله بصفة دائمة وكل ما جرى العرف على انه من توابع المبيع ولو لم تذكر في العقد)  .

3- ضمان البائع للعيوب الخفية: والعيب الخفي هو العيب الذي لا يمكن للشخص العادي الانتباه إليه ولا يعرف بمشاهدة ظاهر المبيع ويعتبر التزام البائع بضمان البيع الخفي من اهم الآثار التي يرتبها عقد البيع في اتجاه البائع وقد نصت المادة (512 ) على : ( ج . ضمان العيوب الخفية ( خيار العيب ):

1. يعتبر البيع منعقدا على أساس خلو المبيع من العيوب ألا ما جرى العرف على التسامح فيه .
2. وتسري القواعد العامة بشان خيار العيب على عقد البيع مع مراعاة الأحكام التالية) .

• وما قررته المادة ( 513 ) من أحكام بخصوص العيب القديم حيث جاء نصها : ( 1. إذا ظهر في المبيع عيب قديم كان المشتري مخيراً أن شاء رده أو شاء قبله بالثمن المسمى وليس له إمساكه والمطالبة بما أنقصه العيب من الثمن.

2. يعتبر العيب قديما إذا كان موجودا في المبيع قبل البيع أو حدث بعده وهو في يد البائع قبل التسليم .
3. يعتبر العيب الحادث عند المشتري بحكم القديم إذا كان مستندا الى سبب قديم موجود في المبيع عند البائع.
4. يشترط في العيب القديم أن يكون خفيا والخفي هو الذي لا يعرف بمشاهدة ظاهر المبيع أو لا يتبينه الشخص العادي أو لا يكشفه غير خبير أو لا يظهر إلا بالتجربة) .

 ثانيا : التزامات المشتري

1– دفع الثمن: يجب على المشتري أن يلتزم بدفع ثمن المبيع الى البائع حسبما يقضي الاتفاق بينهما، فإذا كان الاتفاق يقضي بدفع الثمن معجلا دفعة واحدة فيترتب هذا الأثر بشكل فوري على المشتري حتى يكون المشتري قد نفذ التزامه بدفع الثمن، أما إذا كان الثمن مقسم على دفعات وأقساط فيجب على المشتري دفع كل قسط في ميعاد، وإذا اخل المشتري بهذا الالتزام كان للبائع الحق في طلب فسخ عقد البيع أو بالزام المشتري بتنفيذ هذا الالتزام عينيا عن طريق دعوى المطالبة وفي ذلك فقد نصت المادة (522 ) من القانون المدني على : ( ثانيا : التزامات المشتري : أ . دفع الثمن وتسلم المبيع :

على المشتري تسليم الثمن عند التعاقد أولا وقبل تسلم المبيع أو المطالبة به ما لم يتفق على غير ذلك) .

• كما نصت المادة (523 ) على : ( 1. للبائع أن يحتبس المبيع حتى يستوفى ما هو مستحق له من الثمن ولو قدم المشتري رهنا أو كفالة .

2. فاذا قبل البائع تأجيل الثمن سقط حقه في احتباس المبيع والتزم بتسليمه للمشتري ).

• و عن ميعاد ومكان تسليم الثمن فقد نص المادة (526 من القانون المدني على : ( 1. يلزم المشتري تسليم الثمن المعجل في مكان وجود المبيع وقت العقد ما لم يوجد اتفاق أو عرف يغاير ذلك .

2. إذا كان الثمن دينا مؤجلا على المشتري ، ولم يجر الاتفاق على الوفاء به ، في مكان معين ، لزم أداؤه في موطن المشتري وقت حلول الأجل ).

2- تحمل المشتري نفقات تسليم الثمن وعقد البيع:  حيث يتحمل المشتري جميع النفقات التي تلزم لتسليم الثمن الى المشتري وكذاك نفقات تسجيل عقد البيع ونقل ملكيته من البائع الى المشتري في دائرة التسجيل إذا كان المبيع عقار، إلا أن المشرع الأردني جعل نفقات تسليم المبيع على البائع مالم يكن بين المتعاقدين اتفاق يخالف ذلك حيث نصت المادة (531 ) من القانون المدني على : ( نفقات تسليم الثمن وعقد البيع وتسجيله وغير ذلك من نفقات تكون على المشتري ونفقات تسليم المبيع تكون على البائع ما لم يوجد اتفاق أو نص في قانون خاص يقضي بغير ذلك ).

خامسا: بعض الاجتهادات القضائية المتعلقة بعقد البيع

1- الحكم رقم 5633 لسنة 2020 – محكمة التمييز بصفتها الحقوقية الصادر بتاريخ 2021-01-11 حيث جاء فيه  : ( ونجد أن البينة المقدمة من المدعي وهي بينة خطية تتعلق باتفاقية بخصوص بيع وحدة فندقية في مشروع المدعى عليها مقابل مبلغ 133101 دولار أمريكي وسدد المدعي من الثمن مبلغ 83589 ديناراً عن الوحدة بموجب شيكات مبين فيها أرقام الشيكات وتواريخها وقيمة كل شيك وطالب المدعي المدعى عليها بإعادة المبالغ المسددة وبعدم رغبته بالاستمرار بشراء الوحدة المتفق عليها وأن محكمة الموضوع توصلت إلى بطلان العقد لعدم تسجيله لدى مدير تسجيل الأراضي المختص وأن الشكلية من أركان عقد بيع العقار كما يتطلب القانون مما يترتب عليه بطلان العقد وإعادة المبالغ التي سددها المدعي فإن ما توصلت إليه محكمة الاستئناف بإلزام المدعى عليها بالمبلغ المطالب به يتفق والبينات المقدمة وتطبيق القانون بشكل سليم مما يتعين رد هذين السببين).

2-  الحكم رقم 2624 لسنة 2019 – محكمة التمييز بصفتها الحقوقية الصادر بتاريخ 2019-09-30 حيث جاء فيه  : ( وبتدقيقنا لعقد البيع المشار إليه آنفاً نجد أنه لم يتضمن الثمن المتفق عليه إذ ترك المتبايعون الثمن غير مقدر على ضوء المذكرات المقدمة من المدعى عليه في جميع مراحل الدعوى واليمين الحاسمة التي تحلفها المدعى عليه على محضر جلسة 3/12/2018 في الدعوى الاستئنافية رقم 38013/2018 فقد أنكر أنه وافق على أن يكون التقدير الصادر عن المحكمة الشرعية في الضبط المجرى من قبلها بتاريخ 12/2/2007 لغايات تقدير قيمة موجودات المؤسسة وصولاً إلى تقدير حصة القاصر (فرح) أساساً لاحتساب حصص المدعية في تلك المؤسسة ووصولاً إلى تحديد الثمن في العقد المبرم ليصار إلى القول أن الثمن في ذلك العقد قابلاً للتقدير فإن البيع والحالة هذه لا يكون مستوفياً لشروطه لنقص ركن من أركانه وهو الثمن ومن ثم فإن البيع يكون باطلاً إعمالاً لحكم المادة ((168/1) من القانون المدني.

وللمحكمة في حال ثبوت بطلان العقد أن تقضي به من تلقاء نفسها طبقاً لأحكام المادة ((168/2) من القانون المدني لأن البطلان في هذه الحالة يتصل بالنظام العام.

وحيث أن العقد الباطل لا حكم له أصلاً لأن الحكم للموجود ولا وجود لهذا العقد ألا من حيث الصورة ففي البيع الباطل لا يملّك المبيع ولو بالقبض فإن ما ينبني على ذلك أن أحد العاقدين لا يملك جبر العاقد الآخر على تنفيذه, وإذا نفذ العاقد باختياره سواء أعلم بالبطلان أم لم يعلم به كان له أن يسترد ما سلمه تنفيذاً للعقد ومن ثم فإن المدعية غير محقة في هذا الشأن).

3- الحكم رقم 183 لسنة 1983 – محكمة التمييز بصفتها الحقوقية الصادر بتاريخ 1983-04-18 حيث جاء فيه  : ( أن من أركان البيع أن يكون ثمن المبيع حين العقد معلوما حسبما نصت على ذلك المادة (179 من القانون المدني ، وانه عند فقدان ركن من أركان عقد البيع يكون العقد باطلا . أن حكم المادة (493 من القانون المدني إنما ينحصر بالدعوى المتعلقة بفسخ عقد البيع عند ظهور نقص أو زياده في المبيع فلا تسمع دعوى الفسخ في هذه الحالة بعد انقضاء سنة على تسليم المبيع . أن الدعوى التي تهدف الى إبطال عقد البيع لسبب أخر تبقى مسموعة حتى انقضاء مدة مرور الزمن العادي ).

4– الحكم رقم 62 لسنة 2023 – بداية عمان بصفتها الاستئنافية الصادر بتاريخ 2023-01-23 حيث جاء فيه  : ( أن الدفع بان المدعي هو من عدل عن إتمام عملية البيع وبالتالي فانه لا يحق له استرداد المبلغ الذي دفعه لأنه عربون فان محكمتنا تجد بانه إذا كان المبلغ المدعى به مدفوع كعربون استنادا لعقد بيع باطل فان من حق دافعه استرداده حتى لو نكل هو عن عقد البيع، لان العقد المقصود بنص المادة ((107) من القانون المدني هو العقد الصحيح الذي توافرت أركان انعقاده وليس عقد البيع الذي يقع خارج دائرة التسجيل ويكون باطلا ولا يرتب أثرا عملا بالمادة الثالثة من قانون التصرف بالأموال غير المنقولة والمادة (1148) من القانون المدني ، وإزاء ما تقدم يغدو هذا الدفع غير مستند الى أي أساس قانون أو واقعي سليم وحريا بالالتفات عنه ).

5– الحكم رقم 369 لسنة 2020 – محكمة التمييز بصفتها الحقوقية الصادر بتاريخ 2020-06-03 حيث جاء فيه  : ( وفي ذلك نجد أنه من المقرر فقهاً وقضاءً أن بطلان العقد يرجع لاعتبارات شكلية أو اعتبارات موضوعية , وأن إغفال الاعتبارات الشكلية التي يشترطها القانون يبطل العقد بطلاناً مطلقاً بمعنى أنه ليس له وجود قانوني وبالتالي لا تلحقه الإجازة ولا يترتب عليه أي أثر , وحيث توصلت إليه محكمة الموضوع إلى ذلك فإن ما توصلت إليه بهذا الخصوص يتفق وصحيح القانون , ألا أننا نجد أنها لم تفرق في هذا الأمر بين الآثار القانونية الأصلية المترتبة على العقد الباطل والتي قصدها المشرع في المادة (168/1 من القانون المدني بقوله ( لا يترتب عليها أي أثر ولا ترد عليها الإجازة ) وقد ساق عليها الفقه فيما ساق الزواج غير الصحيح حيث إنه لا ينتج آثاره الأصلية كحل التمتع ووجوب النفقة والتوارث بين الزوجين , وهي في حالة الدعوى الماثلة التزام البائع بنقل ملكية المبيع للمشتري وفقاً للشكل الذي فرضه القانون والتزام المشتري بالثمن وفقاً لما تم الاتفاق عليه وبين الآثار العرضية والتي ساق عليها الفقه وجوب العدة في بعض الأحوال ووجوب المهر بعد الدخول وثبوت النسب , إذ أن هذه الآثار لا تترتب على الزواج غير الصحيح باعتباره عقداً , إذ أنه عقد باطل لا ينتج أثراً ولكنها تترتب عليه باعتباره واقعة مادية ( مصادر الالتزام للسنهوري المجلد الأول ص 544 ).

6- الحكم رقم 3938 لسنة 2018 – محكمة التمييز بصفتها الحقوقية الصادر بتاريخ 2018-07-22 حيث جاء فيه  : ( 1. من المقرر قانوناً بموجب المادة (488) من القانون المدني أنها تضمنت التزام البائع بتسليم المبيع إلى المشتري مجرداً من كل حق آخر ما لم يكن هناك اتفاق أو نص يقضي بغير ذلك كما يلتزم البائع أيضاً بنقل المبيع إلى المشتري.

2. من المقرر في المادة (494) من القانون المدني أن هناك حالتان من التسليم وهما التسليم بالفعل أو بالتخلية ويكون التسليم في كل شيء حسب طبيعته ووفقاً لما جرى عليه الاتفاق والعرف. وإن التسليم الفعلي أو الحقيقي وفق ذلك يكون بأن يتم وضع المبيع فعلاً تحت تصرف المشتري بحيث يتمكن من حيازته والانتفاع به دون عوائق متى أعلمه البائع بذلك فإذا كان المبيع منقولاً فيتم تسليمه بمناولته للمشتري أو بوضعه أمامه أو نقله إلى محل البائع لتسليمه إلى المشتري أو نائبه وكذلك يسلم سنده والأوراق الرسمية والتي تدل على حيازة البائع للبضاعة له بصورة صحيحة وقانونية.
3. من المقرر في المادة (503) من القانون المدني أن البائع يضمن للمشتري كل ما يتعرض له المبيع من حق يثبت للغير فيه وأن التعرض من الغير للمبيع إما أن يقع على الملكية فيقدم الغير ما يثبت ملكيته للمبيع سواء كان المبيع عقاراً أو منقولاً وإما يقع على ما دون الملكية من حق عيني أو حق شخصي وأن البائع وفق ذلك يضمن للمشتري استحقاق المبيع ويكون المبيع في حالة استحقاقه للغير في حالة ظهور حق على المبيع يحول دون إتمام البيع بصورة قانونية بحيث يتمكن المشتري من التصرف بالمبيع تصرف المالك بملكه مما يجعل البائع مخلاً بالتزاماته ويكون قد باعه شيئاً مقرراً عليه حقاً للغير ويكون مسؤولاً أمام المشتري.
4. لما كان سبب عدم استلام البضاعة المشتراة من قبل المدعية يرجع إلى أمر قبل البيع يتعلق بالمدعى عليها/ البائعة للبضاعة فتكون بذلك أخلت بالتزاماتها العقدية والقانونية وهو منع الغير من التعرض للبضاعة المشتراة مما يحق للمدعية بصفتها المشترية للبضاعة فسخ عقد البيع وإعادة المتعاقدين إلى الحال التي كانا عليها قبل التعاقد بما في ذلك إعادة ثمن البضاعة للشركة المدعية بالإضافة إلى النفقات التي تكبدتها في سبيل هذا البيع والبالغة مجموعها (60103) دنانير عملاً بالمادة (248) من القانون المدني.

 

1. من المقرر قانوناً بموجب المادة (488) من القانون المدني أنها تضمنت التزام البائع بتسليم المبيع إلى المشتري مجرداً من كل حق آخر ما لم يكن هناك اتفاق أو نص يقضي بغير ذلك كما يلتزم البائع أيضاً بنقل المبيع إلى المشتري.
2. من المقرر في المادة (494) من القانون المدني أن هناك حالتان من التسليم وهما التسليم بالفعل أو بالتخلية ويكون التسليم في كل شيء حسب طبيعته ووفقاً لما جرى عليه الاتفاق والعرف. وإن التسليم الفعلي أو الحقيقي وفق ذلك يكون بأن يتم وضع المبيع فعلاً تحت تصرف المشتري بحيث يتمكن من حيازته والانتفاع به دون عوائق متى أعلمه البائع بذلك فإذا كان المبيع منقولاً فيتم تسليمه بمناولته للمشتري أو بوضعه أمامه أو نقله إلى محل البائع لتسليمه إلى المشتري أو نائبه وكذلك يسلم سنده والأوراق الرسمية والتي تدل على حيازة البائع للبضاعة له بصورة صحيحة وقانونية.
3. من المقرر في المادة (503) من القانون المدني أن البائع يضمن للمشتري كل ما يتعرض له المبيع من حق يثبت للغير فيه وأن التعرض من الغير للمبيع إما أن يقع على الملكية فيقدم الغير ما يثبت ملكيته للمبيع سواء كان المبيع عقاراً أو منقولاً وإما يقع على ما دون الملكية من حق عيني أو حق شخصي وأن البائع وفق ذلك يضمن للمشتري استحقاق المبيع ويكون المبيع في حالة استحقاقه للغير في حالة ظهور حق على المبيع يحول دون إتمام البيع بصورة قانونية بحيث يتمكن المشتري من التصرف بالمبيع تصرف المالك بملكه مما يجعل البائع مخلاً بالتزاماته ويكون قد باعه شيئاً مقرراً عليه حقاً للغير ويكون مسؤولاً أمام المشتري.
4. لما كان سبب عدم استلام البضاعة المشتراة من قبل المدعية يرجع إلى أمر قبل البيع يتعلق بالمدعى عليها/ البائعة للبضاعة فتكون بذلك أخلت بالتزاماتها العقدية والقانونية وهو منع الغير من التعرض للبضاعة المشتراة مما يحق للمدعية بصفتها المشترية للبضاعة فسخ عقد البيع وإعادة المتعاقدين إلى الحال التي كانا عليها قبل التعاقد بما في ذلك إعادة ثمن البضاعة للشركة المدعية بالإضافة إلى النفقات التي تكبدتها في سبيل هذا البيع والبالغة مجموعها (60103) دنانير عملاً بالمادة (248) من القانون المدني).

إعداد: محمد إسماعيل حنفي

[1] محمد عزمي البكري، موسوعة الفقه والقضاء والتشريع في القانون المدني الجديد – المجلد الخامس، دار محمود لنشر والتوزيع، 2018  ، ص 10

[2]  محمد كامل مرسي ، العقود المسماة، عقد البيع وعقد المقايضة، ج6 ، 1953، ص 32

[3] شحاتة الدلوع، ايمن احمد ، الممارسات القانونية والتدريبات العملية، المنهل ، 2019 ، 186

[4] محمد لبيب شنب، شرح أحكام عقد البيع، 1962، ض 56