العقار بالتخصيص
غني عن البيان أن مصطلح المال في القانون يشير إلى كل ما يمكن أن يكون محلاً للمليكة أو الاستعمال، إلا أن الأموال في القانون ليست على وتيرة واحدة حيث إنها تنقسم إلى عدة تقسيمات يكون لكل تقسيم انعكاسات بالغة الأهمية من الناحية القانونية، ومن ضمن هذه التقسيمات أن الأموال تنقسم إلى أموال عقارية وأموال منقولة.
إلا أنه في داخل هذا التقسيم يوجد تقسيم آخر يقسم الأموال العقارية والمنقولة إلى منقولات بحسب المآل وعقارات بالتخصيص، وفي مقالنا الحالي سنتعرف على ماهية العقارات بالتخصيص مع بيان ما يترتب على هذا الوصف من آثار قانونية.
أولاً: تعريف المنقولات والعقارات:
ثانياً: تعريف العقارات بالتخصيص:
ثالثاً: شروط اعتبار المنقول بطبيعته عقار بالتخصيص:
رابعاً: النتائج المترتبة على اعتبار المنقول عقاراً بالتخصيص:
خامساً: الفارق بين العقار بالتخصيص والعقار بطبيعته:
سادساً: زوال وصف العقار بالتخصيص عن المنقول بطبيعته:
أولاً: تعريف المنقولات والعقارات:
العقار هو كل شيء له قرار بحيث يتعذر نقله من مكان إلى آخر وذلك مثل الأراضي والمباني، وهذا ما أشارت إليه نص المادة (82) من القانون المدني المصري والتي نصت على أن (كل شيء مستقر بحيّزه ثابت فيه لا يمكن نقله منه دون تلف، فهو عقار، وكل ما عدا ذلك من شيء فهو منقول)، وهذا أيضاً ما نصت عليه المادة (52) من القانون المدني الأردني والتي نصت على أن (كل شيء مستقر بحيزه ثابت فيه لا يمكن نقله منه دون تلف أو تغيير هيئته فهو عقار، وكل ما عدا ذلك من شيء فهو منقول).
أما المنقولات فهي كل الأشياء التي يمكن أن تُنقل من مكان إلى آخر دون أن يحدث لها تلف، وذلك كالأجهزة والسيارات والأثاث وغيرها من المنقولات.
ثانياً: تعريف العقارات بالتخصيص:
بعدما عرفت المادة (82) من القانون المدني المصري – المشار إليها – العقارات بطبيعتها تطرقت في فقرتها الثانية إلى تعريف العقارات بالتخصيص وذلك بنصها على أن: (ومع ذلك يعتبر عقاراً بالتخصيص، المنقول الذي يضعه صاحبه في عقار يملكه، رصداً على خدمة هذا العقار أو استغلاله).
أما المشرع الأردني فقد عرف العقار بالتخصيص بمقتضى نص المادة (59) من القانون المدني والتي نصت على أن (يعتبر عقاراً بالتخصيص المنقول الذي يضعه مالكه في عقار له رصدا على خدمته واستغلاله ويكون ثابتا في الأرض).
فيتضح إذن من خلال مطالعة النصين السابقين أن هناك فارق بين العقار بالتخصيص في كل من التشريع المصري والأردني، حيث إن المشرع الأردني يتطلب لكي يكون عقاراً بالتخصيص أن يكون المنقول ثابتاً في الأرض، في حين أن المشرع المصري لا يتطلب مثل هذا الشرط على نحو ما سيأتي بيانه.
فيما عدا ذلك فيتفق كل من القانونين على أن العقار بالتخصيص يُعد بحسب الأصل منقولاً بطبيعته، ولكنه رُصد لخدمة عقار أو استغلاله.
ومن ثم يُعد عقاراً بالتخصيص في القانون المصري المواشي التي يستعين بها المزارع لزراعة أرضه وآلات الحرث، وكذلك يُعد الأثاث الذي يضعه صاحب فندق في فندقه من قبيل العقارات بالتخصيص طالما كانت لازمة لاستخدام الفندق.
أما في القانون الأردني فلا تعتبر تلك الأموال من قبيل العقارات بالتخصيص ذلك أنه كما ذكرنا فقد اشترط المشرع الأردني أن يكون العقار بالتخصيص ثابتاً في الأرض، وما يؤكد كذلك حكم محكمة جنوب عمان رقم 3071 لسنة 2018 – بداية جنوب عمان بصفتها الاستئنافية والتي قضت فيه بأن: (الخطأ في تقرير وضع اليد وتقدير القيمة يتضمن خطأ جسيم و جوهري ويتضمن إدخال موجودات بالعقار قدرها الخبراء بمبلغ (284640) دينار ضمن العقار المرهون رغم أنها غير مشمولة بعقد الرهن ولا تعتبر عقار بالتخصيص، ولا تعتبر منقولات مخصصة لخدمة العقار مثل آلات وأدوات الزراعة والحراثة ونقل المياه، وبالتالي شمولها بالتقدير مخالف لعقد الرهن ومخالف للمهمة الموكلة للخبراء لتقدير قيمة العقار فقط).
وكذلك أيضاً حكم محكمة صلح جزاء القويرة رقم 16 لسنة 2021 الصادر بتاريخ 2021-02-14 والتي قضت فيه بأن: (وفقا لما نصت عليه المادة (59) من القانون المدني والتي نصت على أن (يعتبر عقارا بالتخصيص المنقول الذي يضعه مالكه في عقار له رصدا على خدمته واستغلاله ويكون ثابتا في الأرض )، بإنزال حكم القانون على الواقعة الثابتة تجد المحكمة أن محل الجرم يتمثل بسياج حديدي محاط بقطعة الأرض التي يقع عليها معمل الطوب العائد للمشتكي ويفصل بين أرضه والأرض المجاورة له، حيث تجد المحكمة من خلال شهادة المشتكي ومنظم تقرير الكشف وشهود المشتكى عليه أن السياج ثابت في الأرض منذ فترة طويله وأن جزء من الساج تالف لقدم وجوده، وحيث تجد المحكمة أن محل الجرم عبارة عن سياج حديد ثابت في الأرض مما يثبت معه أن محل الجرم لا يعد مال منقول وفقا للتعريف الوارد في القانون المدني ويعتبر عقار بالتخصيص).
ثالثاً: شروط اعتبار المنقول بطبيعته عقار بالتخصيص:
1- وجود منقول بطبيعته وعقار بطبيعته:
حتى نكون بصدد عقار بالتخصيص يجب أولاً أن يوجد عقاراً بطبيعته ومنقولاً مادياً بطبيعته، ذلك أن نظام العقارات بالتخصيص لا ينطبق على المنقولات المعنوية، فالمنقول الذي يمكن أن يكتسب وصف العقار بالتخصيص هو المنقول الذي يضعه صاحبه في عقار يملكه ولا يتصور وضع منقول في عقار إلا إذا كان هذا منقولاً مادياً[1].
2- اتحاد مالك العقار ومالك المنقول:
فلما كان نظام العقارات بالتخصيص يهدف إلى المحافظة على الوحدة الاقتصادية التي ينشئها المالك بين العقار والمنقول فإن هذه الوحدة الاقتصادية لن تتحقق إلا إذا كان مالك العقار هو مالك المنقول.
وهذا ما تؤكده محكمة النقض المصرية في حكمها رقم 1582 لسنة 52 الصادر بجلسة 3/3/1983 والتي قضت فيه بأن: ( لا يكفي لتخصيص المنقول للعقار أن يكون رصداً على خدمة هذا العقار أو استغلاله، وإنما يشترط إلى جانب ذلك أن يكون مالكهما واحداً بحكم الفقرة الثانية من المادة (82) من التقنين المدني).
ومتى تقرر وجوب اتحاد المالك فإن الحق في إلحاق المنقول بالعقار يكون لهذا المالك أو نائبه، ومن ثم يجوز لوكيل المالك استعمال هذا الحق كام يجوز ذلك للولي على المالك أو الوصي أو القيم، فيصح لأحد من هؤلاء أن يرصد لخدمة عقار الأصيل أو المحجور عليه منقولاً يملكه الأخير[2].
فضلاً عن أنه يجوز لمالك العقار على الشيوع أن يُخصص منقولاً مملوك له لخدمة العقار المملوك له على الشيوع ليأخذ وصف العقار بالتخصيص، مع ملاحظة أن المنقول في هذه الحالة سيصبح عقار بالتخصيص تحت شرط فاسخ، حيث إنه إذا وقع الجزء الذي وضع فيه المنقول في حصة هذا المالك لأصبح المنقول هنا عقار بالتخصيص على وجه بات، أما إذا وقع هذا الجزء من العقار في حصة شريك آخر فإن الإلحاق ينفسخ وينفصل العقار عن المنقول.
أما ما يضعه مستأجر العقار من منقولات في العين المؤجرة فإنه لا يكتسب وصف العقار بالتخصيص حتى ولو رصدت لخدمة العقار، ذلك أن المستأجر ليس بمالك للعقار.
ولكن يجب ملاحظة أن من يضع يده على العقار سواء بحسن أو بسوء نية يجوز له أن يرصد بعض المنقولات لخدمة هذا العقار وتعتبر في هذه الحالة عقارات بالتخصيص، مع ملاحظة أن هذا الإلحاق وإن كان نافذاً في حق الغير فإنه لا ينفذ في حق المالك الحقيقي.
3- أن يرصد المالك المنقول لخدمة العقار أو استغلاله:
فحتى نكون بصدد عقار بالتخصيص يجب أن يكون المالك قد رصد المنقول لخدمة العقار أو استغلاله، ومن ثم فإذا كان المنقول مخصص لخدمة مالك العقار فإنه في هذه الحالة لا يٌعد عقاراً بالتخصيص، فلو أن مالك المصنع قام بشراء سيارة بغرض توصيله من وإلى المصنع فإنها لا تٌعد عقاراً بالتخصيص، أما لو كانت السيارة مخصصة لنقل بضائع إلى المصنع فإنها تُعد عقاراً بالتخصيص في القانون المصري.
مع ملاحظة أن مجرد نية المالك بتخصيص منقولاً لخدمة عقار لا تجعل من هذا المنقول عقاراً بالتخصيص، حيث يجب أن يتحقق هذا التخصيص بالفعل، وبناءً على ذلك إذا اشترى المالك بعض المنقولات التي كان ينوي أن يرصدها لخدمة عقار فإنها لا تكتسب وصف العقارات بالتخصيص إلا إذا خصصت بالفعل لخدمة هذا العقار.
وجديراً بالذكر أن تخصيص المنقول لخدمة العقار لا يشترط أن يكون بصفة دائمة وإنما يكفي أن يتحقق له الثبات النسبي حتى ولو تم فصل المنقول عن العقار لفترة مؤقتة كأن يتم إصلاح آلات الحرث خارج الأرض الزراعية فإن ذلك ليس من شأنه أن ينزع عنها صفتها بأنها عقاراً بالتخصيص، أما إذا كان التخصيص بصورة عارضة فإن المنقول في هذه الحالة لا يعتريه وصف العقار بالتخصيص.
ولم يشترط المشرع المصري أن يكون تخصيص المنقول لخدمة العقار ضرورياً، بل يكفي أن يرصد لخدمة العقار حتى يعتريه وصف العقار بالتخصيص دون اشتراط ضرورة وضع هذا المنقول في العقار.
ومن ضمن الأمثلة على المنقولات التي تعتبر عقارات بالتخصيص في القانون المصري ما يلي:
- المواشي المخصصة للزراعة وذلك مثل البقر والجاموس وغيرها من الحيوانات التي يستعملها المزارع في الحرث والحمل.
- آلات الحرث والآلات الزراعية الأخرى التي يخصصها مالك الأرض الزراعية لزراعة تلك الأرض.
- البذور والسماد المرصودين لزراعة الأرض الزراعية.
- الآلات التي يستخدمها مالك المصنع في الصناعة والتي يضعها في مصنعه من أجل ذلك الغرض حتى ولو تجاوزت قيمتها قيمت المصنع ذاته.
- الأثاث المكتبي الذي يضعه المحامي في مكتبه.
وجديراً بالذكر أنه لا يشترط في العقار أن يكون محلاً للاستغلال سواء الزراعي أو الصناعي أو التجاري، فيكفي أن يخصص المنقول لخدمة العقار حتى يعتريه وصف العقار بالتخصيص ولو كان مالك العقار لا يستخدم هذا العقار، ذلك أن العبرة في اعتبار المنقول عقار بالتخصيص أن يرصد لخدمة العقار وليس لخدمة صاحب العقار.
أما القانون الأردني فيشترط فوق ذلك أن يكون المنقول مثبتاً في الأرض حتى يمكن اعتباره عقاراً بالتخصيص، ومن ثم فإن لم يكن المنقول مثبتا فلا يعتبر عقار التخصيص حتى ولو كان مرصوداً لخدمة العقار.
وفي هذا الصدد تقضي محكمة عمان في حكمها رقم 3168 لسنة 2020 – صلح جزاء عمان الصادر بتاريخ 2020-09-20 والتي قضت فيه بأن: (وحيث تجد المحكمة بأن القفل لا يدخل ضمن مفهوم العقار بالتخصيص حيث إن العقار هو كل شيء مستقر ثابت بحيث لا يمكن تحريكه دون تغيير هيئته أما إذا كان نقله ليس من شأنه تغييره فانه يصبح منقولا وعليه وحيث كانت الأقفال مركبة بموجب قرار الإخلاء بالقوة الجبرية وحيث أنها يمكن نقلها دون تغيير هيئتها فإنها تعد منقولا).
ولقد بينت المادة (28/1) من نظام إدارة القسم المشترك في العقار والمجمع العقاري – رقم (89) لسنة 2020 بعض الأمثلة على العقارات بالتخصيص وذلك بنصها على أن (العقارات بالتخصيص كالجدران الهيكلية والأسقف ووصلات الأسقف والردهات والسلالم وممرات السلالم ومخارج الطوارئ والمداخل والنوافذ الواقعة على الجدران الخارجية والأسطح والواجهات).
وكذلك تُعد عقارات بالتخصيص في القانون الأردني الكاميرات المثبتة في العقار والكابلات المدفونة بداخله.
رابعاً: النتائج المترتبة على اعتبار المنقول عقاراً بالتخصيص:
بداية يجب أن نشير إلى أن فكرة العقار بالتخصيص هي محض افتراض مجازي ولذلك فلا يمكن القول بأن العقار بالتخصيص يخضع مطلقاً لأحكام العقار، ولكن ذلك لا يمنع من أن هناك آثار تترتب على اعتراء المنقول وصف العقار بالتخصيص، وهذه الآثار هي:
1- لا يجوز الحجز على العقار بالتخصيص على وجه الانفراد وبإجراءات حجز المنقول، حيث أنه يتم الحجز عليه بالتبعية للحجز على العقار بالإجراءات المخصصة للحجز على العقارات.
2- تدخل العقارات بالتخصيص ضمن مشتملات المال المرهون، ولذلك فعند التنفيذ على العقار المرهون فإنه يتم أيضاً بالتبعية لذلك التنفيذ على العقارات بالتخصيص التي يشتمل عليها العقار المرهون.
وهذا ما نص عليه المشرع الأردني بمقتضى نص المادة (1330) من القانون المدني والتي نصت على أن: (يشمل الرهن التأميني ملحقات العقار المرهون من أبنية وأغراس وعقارات بالتخصيص وكل ما يستحدث عليه من إنشاءات بعد العقد)، وهذا أيضاً ما نص عليه المشرع المصري بمقتضى نص المادة (1036) من القانون المدني والتي نصت على أن (يشمل الرهن ملحقات العقار المرهون التي تعتبر عقاراً ويشمل بوجه خاص حقوق الارتفاق والعقارات بالتخصيص والتحسينات والإنشاءات التي تعود بمنفعة على المالك، ما لم يتفق على غير ذلك).
3- إذا تم بيع العقار الأصلي فإن ذلك من شأنه أن ينقل مليكة العقارات بالتخصيص إلى المشتري لأنها تُعد من مشتملات الشيء التي تنتقل بالبيع، ولكن يجب ملاحظة أن هذا الأمر لا يتعلق بالنظام العام حيث أنه لا يوجد ما يحول دون أن يتفق المتعاقدان على إخراج العقارات بالتخصيص من آثار عقد البيع فيما يتعلق بنقل المليكة، فالعبرة إذن تكون بإرادة المتعاقدين.
4- تخضع العقارات بالتخصيص لإجراءات التسجيل التي يخضع لها العقار ذلك أنها تعامل في هذا الصدد على اعتبار أنها عقاراً وليس منقولاً.
خامساً: الفارق بين العقار بالتخصيص والعقار بطبيعته:
كما ذكرنا سابقاً فإنه لا يمكن أن يخضع العقار بالتخصيص لأحكام العقارات كلية، ذلك أنه يظل محتفظاً بذاتيته كمنقول وهذا يترتب عله عدة نتائج وهي:
1- إذا تم فصل المنقولات عن العقار وبيعها لشخص حسن النية فإنه يتملك تلك المنقولات – التي تُعد عقارات بالتخصيص – وفقاً لقاعدة الحيازة في المنقول سند الملكية.
2- المنقولات حتى تكتسب وصف العقارات بالتخصيص يجب أن يكون من وضعها في العقار هو مالكهما، أما إذا تم وضع المنقولات في العقار بحيث أصحبت لا يمكن أن تنفصل عنه فإنها بذلك تتحول إلى عقار سواء كان الذي قام بوضعها هو مالكها أو غير مالكها.
3- تقع جريمة السرقة على العقارات بالتخصيص في حين أنها لا تقع على العقارات، ذلك أن من شروط السرقة أن تقع على منقولات سواء كانت تلك المنقولات منقولات بطبيعتها أم عقارات بالتخصيص.
سادساً: زوال وصف العقار بالتخصيص عن المنقول بطبيعته:
كما أشرنا سابقاً فإن اعتبار المنقول بطبيعته عقاراً بالتخصيص لا يُعد أمراً مرتبطاً بالنظام العام، ومن ثم يحق للمالك أن ينزع المنقول عن العقار إلى الأبد ليزول عنه وصف العقار بالتخصيص.
فيكفي من المالك أن يقرر وقف رصد المنقول لخدمة العقار حتى يفقد وصفه كعقار بالتخصيص، حيث إنه لما كانت هذه الصفة ألحقت بالمنقول بإرادته فإنها تزول عنه بإرادته أيضاً.
ومن الأسباب التي يترتب عليها زوال صفة العقار بالتخصيص عن المنقول بطبيعته أن يقوم المالك ببيع هذه المنقولات على وجه الاستقلال، فإنها بذلك تفقد صفتها كعقارات بالتخصيص وتعود لصفتها الأصلية باعتبارها منقولات، وذات الحكم ينطبق على قيام المالك ببيع العقار على وجه الاستقلال دون أن ينصرف البيع إلى العقارات بالتخصيص التي يشتمل عليها العقار حيث تتحول هذه العقارات بالتخصيص إلى منقولات بطبيعتها.
إعداد/ أحمد منصور.
[1] الأستاذ الدكتور/ رمضان أبو السعود – النظرية العامة للحق – دار الجامعة الجديدة – 2019 – ص290، 291. ومرجع :مقال محامي عقارات منشور على موقع حماة االحق 2020.
[2] الأستاذ الدكتور/ عبد الرزاق السنهوري – الوسيط الجزء الثامن (حق الملكية) – ص34، ومرجع مقال محامي عقارات منشور على موقع حماة االحق 2020.
