التزامات المستأجر في عقد الإيجار
يقع على عاتق المستأجر عدة التزامات حاله في ذلك حال المؤجر وتتمثل هذه الالتزامات في دفع الأجرة، والمحافظة على المأجور، ورده الى المؤجر عند انتهاء مدة عقد الإيجار، لذا سوف نتناول في مقالنا هذا بالتفصيل الوافي هذه الالتزامات وكالآتي:
جدول المحتويات
أولا: التزام المستأجر بدفع الأجرة
ثانيا: التزام المستأجر بالمحافظة على المأجور
ثالثا: التزام المستأجر برد المأجور
أولا: التزام المستأجر بدفع الأجرة
تعتبر الأجرة ركن من أركان عقد الإيجار، ويتم تحديد هذه الأجرة إما بناءً على القواعد الواردة في القانون أو حسب ما يتم الاتفاق عليه بين كل من المؤجر والمستأجر بموجب عقد الإيجار.
أما عن ميعاد دفع الأجرة، فيتم بالطريقة المتفق عليها بين المؤجر والمستأجر، سواء أكان الاتفاق على أن يتم الوفاء بها ودفعها على دفعة واحدة أو على أقساط، في بداية الشهر أو نهايته، شهريا أو سنويا، وقد تكون من خلال نصوص القانون المدني الأردني [1]،والذي بين بأن الأجرة تكون مستحقة بمجرد استيفاء المنفعة أو بالقدرة على استيفائها.
فإذا لم يبين عقد الإيجار ميعاد دفع الأجرة، فتكون مستحقة بعد استيفاء المنفعة، وهذا ما جاءت به المادة 667 من القانون المدني الأردني [2]،وفي حال عدم وجود اتفاق نرجع الى العرف، وإذا لم يوجد عرف، نرجع الى المحكمة وللقواعد العامة بناءً على طلب صاحب المصلحة.
وإنقاص الأجرة يكون من خلال حكم بإنقاصها، وليس من حق المستأجر أن ينقص من قيمة الأجرة، ولا يجوز للمستأجر أن يخصم من الأجرة مما له في ذمة المؤجر إلا في الأحوال الواردة في القانون، حيث يلتزم المستأجر بدفع كامل الأجرة المتفق عليها، طالما أن المؤجر سلمه العين المؤجرة، وبغض النظر عن انتفاعه من عدمه من العين المؤجرة، وهذا الالتزام يشمل ملحقات الأجرة مثل أجرة الكهرباء والمياه إذا كان المستأجر يلتزم بها.
مكان تسليم الأجرة
يحق لطرفي عقد الإيجار تعجيل أو تقسيط أو تأجيل الأجرة وبحسب اتفاقه مع الطرف الآخر،[3]وتقضي القواعد العامة أن يكون تسليم الأجرة في المكان الذي يوجد فيه موطن المستأجر وقت الوفاء أو في المكان الذي يوجد فيه مركز أعماله، والقاعدة أن الدين مطلوب وليس محمول، حيث يتحمل المستأجر النفقات التي تلزم للوفاء بالأجرة ما لم يوجد اتفاق يقضي بخلاف لك. [4]
دفع الأجرة في قانون المالكين والمستأجرين
أما عن دفع الأجرة ففي قانون المالكين و المستأجرين لها حكم يختلف عن ما ورد في القانون المدني الأردني ،حيث أنه و في المادة 12 من قانون المالكين والمستأجرين ،اعتبر المشرع الأردني أن الأجرة تكون مستحقة على أقساط في حال عدم اتفاق طرفي العقد على ميعاد لدفعها ،أما في القانون المدني اعتبر استحقاق الأجرة من تحقق القدرة على استيفاء المنفعة ،وهذا ما ورد تحديدا في نص المادة 665 من القانون المدني الأردني .
أما الطريقة التي يتم دفع الأجرة من خلالها تكون بالإيداع في صندوق المحكمة التي يقع العقار في منطقتها، وترسل المحكمة إشعار بذلك الى المؤجر لاستيفاء القيمة (الأجرة).[5]
ولا يعد الإيداع في صندوق المحكمة الوسيلة الوحيدة والملزمة، فقد جاء في قرار محكمة التمييز الأردنية أنه يستفاد من نص المادة 16 من قانون المالكين والمستأجرين أنه في حال عدم دفع الأجرة الى المؤجر فعلى المستأجر أن يودع الأجرة الى صندوق المحكمة. [6]
الإخلال بدفع الأجرة
أما في حال الإخلال بدفع الأجرة من قبل المستأجر فقد وضع المشرع الأردني ضمانات تضمن حق المؤجر في استيفاء الأجرة المتفق عليها من المستأجر وتتمثل هذه الضمانات في الجزاء القانوني المترتب على إخلال المستأجر بالتزامه بدفع الأجرة ،والضمانة الأخرى حق الامتياز الذي يتمتع به المؤجر في استيفاء دين الأجرة ،وهذا الحق (حق الامتياز)مقرر بنص القانون ضمانا لوفاء بعض الديون ،وتشمل الحقوق الأخرى التي تكون للمؤجر مثل مطالبته بالتعويض عن الأضرار التي تسبب بها المستأجر وألحقها بالمأجور.
ولم يتطرق القانون المدني للجزاء المترتب عن الإخلال في دفع الأجرة، حيث تركه للقواعد العامة، وبالاستناد الى هذا القواعد يجوز اللجوء الى التنفيذ العيني أو التعويض أو الفسخ.
أما في قانون المالكين والمستأجرين فإنا عدم دفع الأجرة يعتبر سبب ما أسباب إخلاء المأجور ،وهذا ما تم النص عليه في المادة 5 فقرة ج ،حيث بينت في طياتها أنه وفي حال تخلف المستأجر عن دفع بدل الإجارة أو أي جزء منه مستحق الأداء قانونا أو تخلف عن دفع حصته من بدل الخدمات المشتركة المتفق عليها أو خالف أي شرط من شروط عقد الإيجار ولم يدفع ذلك البدل أو يراع الشرط خلال خمسة عشر يوما من تاريخ تبليغه بموجب إنذار عدلي ،فيحق للمؤجر طلب إخلاء المستأجر من العقار المؤجر مع مطالبته بما أستحق في ذمته من أجور مستحقه.
ثانيا: التزام المستأجر بالمحافظة على المأجور
ومن الالتزامات التي تقع على عاتق المستأجر أيضا المحافظة على المأجور، ويكون ذلك ببذل عناية الرجل المعتاد في المحافظة عليه، والمعيار الذي يقاس عليه يكون بعناية الرجل العادي، فأن بذلها يكون بذلك قد نفذ التزامه، وهذا الالتزام يكون من خلال بذل عنايته في المحافظة على المأجور وتوابعه أيضا، ويتوجب على المستأجر أن ينذر المؤجر ويعلمه بكل ما يصيب أو يلحق المأجور من ضرر أو صدور أي تعرض من الغير مبنيا على سبب قانوني.
ويلتزم المستأجر بإجراء الترميمات التي يتم الاتفاق عليها أو جرى العرف على القيام بها، وهذه الترميمات (الإصلاحات) تعرف بالترميمات التأجيريه وهي تصليحات بسيطة يقتضيها استعمال المأجور، ومن الأمثلة عليها إصلاح الأبواب والنوافذ والإنارة، ولا يحق للمستأجر إحداث أي تغيير في المأجور دون إذن وموافقة المؤجر، حيث إن المستأجر يستعمل وينتفع من العين المؤجرة وفقا لاتفاقه مع المؤجر.
التزام المستأجر بعدم القيام بأي تغيير في المأجور
يلتزم المستأجر بعدم القيام بأي تغيير في المأجور دون الحصول على إذن وموافقة المؤجر، ويستثنى من ذلك الأعمال التي يتطلبها إصلاح المأجور شريطة عدم إلحاق أي ضرر فيه، وألا يكون ملزما عند انتهاء مدة عقد الإيجار بإعادة المأجور الى حاله، ويكون للمستأجر الحق في الرجوع الى المؤجر في حال كان ما أحدثه في العين المؤجرة لمنفعة المأجور وصيانته، وفي حال حصوله على إذن وموافقة المؤجر، وهذا الالتزام جاء النص عليه بصريح المادتين 694 و682 من القانون المدني الأردني.
استعمال المأجور
يلتزم المستأجر كذلك بأن يستعمل المأجور وفق الغرض المعد له والمتفق عليه في العقد،[7]والغاية من ذلك إبعاد الضرر عن المأجور، فعلى سبيل المثال إذا تم استئجار المأجور للانتفاع به في أغراض تجارية لا يجوز استخدامه أو استعماله لأغراض أو غايات صناعية.
أما في حال عدم وجود اتفاق على طريقة استعمال المأجور فيلتزم المستأجر باستعماله واستخدامه بطريقة تتفق مع ما أعد له المأجور، وكذلك يجب على المستأجر استعماله دون تركه بدون استعمال إذا كان ذلك يلحق الضرر بالمأجور، ومثال ذلك ترك المأجور المعد للسكن دون استعمال أو إشغال مما يلحق الضرر به لعدم التهوية على سبيل المثال.
كما يلتزم المستأجر بتنظيف المأجور على الرغم من أن مسألة تنظيفه تعود للمستأجر، إلا أنها إذا وصلت الى درجة الحاق الضرر به، يصبح تنظيف العين المؤجرة واجبا عليه.
إخلال المستأجر بالتزامه بالمحافظة على المأجور
يترتب على إخلال المستأجر بالتزامه بالمحافظة على المأجور والقيام بأي عمل من شأنه الحاق الضرر بالمأجور، حق المؤجر في طلب التنفيذ العيني وذلك بمنعه عن ذلك العمل أو طلب فسخ العقد مع حقه في المطالبة بالتعويض. [8]
وترك المأجور بدون إشغال أو استخدام يكون سببا لتخلية المأجور، كونه في ذلك انتفاء حاجة المستأجر له، ويؤدي الى الحاق الضرر به.
ثالثا: التزام المستأجر برد المأجور
يلتزم المستأجر برد المأجور الى المؤجر عند انتهاء مدة عقد الإيجار، وإذا لم ينفذ هذا الالتزام يعتبر مخالفا لالتزامه، وعليه أن يرد المأجور في الوقت المناسب دون تأخير كما يتوجب عليه أن يرد كاملا دون نقص أو تغيير فيه.
حيث يتوجب على المستأجر أن يرد المأجور ذاته مع جميع ملحقاته، وذلك عند انقضاء مدة عقد الإيجار بنفس الحالة التي تسلمها عليه، والتي تحدد عند التسليم في العقد أو من خلال ملحق عقد الإيجار، وإن لم تثبت حالة المأجور، ففي هذه الحالة يفترض أن المستأجر تسلم المأجور بحالة جيدة، حتى إن تغيرت حالة المأجور بسبب المستأجر فيكون مسؤولا عن هذا التغيير إلا في حال الإثبات أن لا يد له فيه مثل وجود عيب في المأجور نفسه.
ورد المأجور يقصد به وضعه تحت تصرف المؤجر، وتختلف طبيعة الرد باختلاف طبيعة المأجور، فإذا كان منقولا يكون الرد بالمناولة اليدوية، وإذا كان عقار يكون الرد بإخلائه وتسليم المفاتيح.
المصروفات التي ينفقها المستأجر على المأجور
تنقسم المصروفات التي ينفقها المستأجر على المأجور الى نوعين:
مصروفات ضرورية: وهي المصروفات التي ينفقها المستأجر على المأجور لغايات حفظه من الهلاك، مثل المصروفات التي ينفقها لإعادة بناء جدار آيل للسقوط، على الرغم من أن هذا الالتزام يقع على عاتق المؤجر لأنها تعد من الترميمات الضرورية للانتفاع، ولكن يجوز للمستأجر سندا للمادة 694/1 من القانون المدني الأردني أن ينفق على المأجور مصروفات ضرورية لإصلاحه، حتى لو كانت بدون إذن من المؤجر، ويحق له في مثل هذه الحالة الرجوع على المؤجر بما أنفق عند انتهاء عقد الإيجار.
المصروفات الكمالية :وهي التي ينفقها المستأجر من أجل تزيين وتجميل المأجور و زخرفته ،ولا يلتزم المؤجر بها ،أما المصروفات النافعة و التي تنفق على المأجور لغايات تحسينه ورفع قيمته فقد تكون من قبيل المصروفات التي تنفق على الترميمات التأجيرية فلا يرجع فيها المستأجر على المؤجر بما أنفق ،أما المصروفات التي تنفق على الترميمات الضرورية للانتفاع فيلتزم المؤجر بها .
إخلال المستأجر بالتزامه
عند انتهاء المدة المتفق عليها بشأن الإيجار وإخلال المستأجر برد المأجور أو تأخر عن تنفيذ الالتزام بذلك، يحق للمؤجر طلب التنفيذ الجبري، وذلك وفقا للقواعد العامة، كما يحق للمؤجر بالإضافة الى التنفيذ الجبري المطالبة بالتعويض عن الأضرار.
إعداد: المحامية ثمار إبراهيم
[1] -المادة 665 من القانون المدني الأردني.
[2] -المادة 667 من القانون المدني الأردني.
[3] -المادة 666 من القانون المدني الأردني.
[4] -علي العبيدي –شرح أحكام عقدي البيع والإيجار – ط 1 –ص 338.
[5] -المادة 16 من قانون المالكين والمستأجرين الأردني.
[6] -قرار تمييز رقم 1032/1993 لسنة 1994 –منشورات مركز عدالة.
[7] -المادة 693 من القانون المدني الأردني.
[8] -المادة 683 من القانون المدني الأردني.
