دعوى فسخ عقد الإيجار
تعتبر دعوى فسخ عقد الإيجار من أكثر المشكلات الاجتماعية انتشارا هي نظرا لكثرة عقود الإيجار وشيوعها في الحياة اليومية، وسنتعرف في هذا المقال على أهم الأمور القانونية المتعلقة بدعوى فسخ عقد الإيجار، في ظل القانون المدني الأردني وفي ظل قانون المالكين و المستأجرين، من حيث ماهية الدعوى وإجراءاتها القانونية والفرق بينها وبين دعوى إخلاء مأجور ونموذج لائحة دعوى فسخ عقد إيجار ونموذج قائمة بينات دعوى فسخ عقد إيجار، وما هو المقصود بجملة انفساخ عقد الإيجار.
مصطلحات قانونية متعلقة بدعوى فسخ الإيجار
لا بد من التعرف على أهم المصطلحات القانونية المتعلقة بدعوى فسخ عقد الإيجار قبل الحديث عن هذه الدعوى.
عقد الإيجار: – هو عقد يلتزم المؤجر بمقتضاه أن يمكن المستأجر من الانتفاع بشيء معين مدة معينة لقاء أجر معلوم، سنداً لنص المادة 558 من القانون المدني الأردني
الفسخ: – هو حل أو فك الرابطة العقدية التي نشأت بين المتعاقدين وإزالة كل ما ترتبه من آثار، بحيث يصبح العقد منعدما كأنه لم يكن، ويترتب عليه إعادة الحال إلى ما كانت عليه قبل التعاقد.
دعوى فسخ عقد الإيجار: – هي دعوى يرفعها أحد المتعاقدين (المؤجر والمستأجر) على الآخر، لدى المحكمة المختصة، يطلب فبها فسخ العقد وزوال العلاقة التعاقدية وإعادة الحال الى ما كان عليه قبل التعاقد.
1_ متى ترفع دعوى فسخ عقد الإيجار؟
خلال المدة العقدية، أي أثناء ترتيب عقد الإيجار أثاره بين المتعاقدين، وليس بعد انتهاء المدة العقدية.
2_ بماذا يتعلق طلب فسخ عقد الإيجار؟
يكون طلب الفسخ متعلق بالمدة المتبقية من العقد، حيث يطلب المتعاقد رافع دعوى الفسخ عدم إكمال المدة العقدية لعقد الإيجار، وإنهاء أثر عقد الإيجار ورد المأجور إلى المؤجر.
3_ ما هو سبب رفع دعوى فسخ عقد الإيجار؟
إخلال أحد المتعاقدين بالالتزامات المترتبة عليه بموجب عقد الإيجار، وقد اخضع المشرع فسخ عقد الإيجار ابتداء إلى القواعد العامة في القانون المدني أي لنص المادة 946 من القانون المدني والتي تنص على انه في العقود الملزمة للجانبين إذا لم يوف أحد العاقدين بما وجب عليه بالعقد جاز للعاقد الأخر بعد إعذاره المدين أن يطالب بتنفيذ العقد أو بفسخه.
4_ كيفية فسخ عقد الإيجار؟
باتفاق المتعاقدين، وفي حال عدم الاتفاق يتم اللجوء إلى القضاء عن طريق رفع دعوى فسخ عقد الإيجار، وفي حال وجود شرط فاسخ، وهو: أن يتضمن عقد الإيجار شرطا مفاده: -أنه إذا أخل أحد المتعاقدين بشروط العقد فإنه يعتبر العقد مفسوخ. أو أن يوجد شرط بالعقد مفاده يحق للمؤجر فسخ هذا العقد بالإرادة المنفردة، ودون إبداء أسباب، ودون تراضي أو تقاضي، ودون حاجه لتوجيه الإنذارات العدلية هذا الشرط يقلب العقد من لازم الى غير لازم.
5_ ما هو نطاق تطبيق دعوى فسخ عقد الإيجار؟
تطبق على عقود الإيجار المبرمة بعد 31/8/2000
6_ ما العلاقة بين مبدأ العقد شريعة المتعاقدين ودعوى فسخ عقد الإيجار؟
إن عقود الإيجار المبرمة بعد 31/8/2000، يخضع المتعاقدين فيها بما ورد فيها من أحكام وشروط، حتى لو خالفت أحكام القانون، وفق قاعدة العقد شريعة المتعاقدين ، بشرط ألا تخالف الأحكام المتعلقة بالنظام العام.
7_ ما هي شروط دعوى فسخ عقد الإيجار؟
1_ أن ترفع الدعوى وعقد الإيجار ساري المفعول، أي تكون خلال لمدة العقدية وأثنائها.
2_أن يكون أحد المتعاقدين قد أخل بالتزام عقدي منصوص عليه في العقد.
8_ هل يشترط وجود إنذار عدلي سابق على رفع الدعوى؟
الأصل أن يشترط توجيه إنذار عدلي قبل رفع دعوى فسخ عقد الإيجار، إلا أذا اتفق المتعاقدين في عقد الإيجار على عدم توجيه الإنذار العدلي، وأيضاً في حالة انفساخ العقد لا يشترط توجيه إنذار عدلي.
9_ ما هو المقصود بانفساخ عقد الإيجار وما الفرق بينه وبين فسخ عقد الإيجار؟
الانفساخ يحصل بقوة القانون ولسبب خارج عن إرادة المتعاقدين، فحدوت قهوة قاهرة مثلاً تجعل تنفيذ العقد مستحيلاً، مما تؤدي إلى انفساخ العقد بحكم القانون، بينما الفسخ يحصل بناءً على إرادة أحد المتعاقدين.
10_ ما هي مدة الإنذار العدلي في دعوى فسخ عقد الإيجار؟
لا يشترط مدة معينة في الإنذار العدلي الموجه لفسخ عقد الإيجار، فقد يتفق الطرفان على عدم توجيه إنذار أصلاً، أو الاتفاق على مدة محددة للإنذار العدلي ولا فرق بين المدة سواء كانت طويلة أم قصيرة.
11_ هل يجوز للمتعاقد الذي أخل بإحدى التزامات عقد الإيجار رفع دعوى فسخ لعقد الإيجار؟
لا يجوز للطرف المتعاقد المخل بالالتزام طلب فسخ عقد الإيجار، مثال: إذا كان العقد ينص على دفعه أولى تستحق بتاريخ عقد الإيجار يدفعه المستأجر، ولكن المستأجر لم يسلم المأجور (استنادا لمبدأ الدفع بعدم التنفيذ) وطلب بفسخ العقد لأنه لم يتسلم المأجور.
12 _ من هي المحكمة المختصة بنظر دعوى فسخ عقد الإيجار؟
محكمة الصلح، استنادا لنص المادة 2 / ح من قانون محاكم الصلح، والذي ينص على اختصاصات محاكم الصلح والذي جاء فيها دعوى فسخ عقد إيجار العقار ودعاوى إخلاء المأجور بصرف النظر عن قيمة بدل الإيجار السنوي، وهي المحكمة التي يوجد في دائرتها العقار المؤجر.
13_ ما هي الإجراءات الواجب إتباعها قبل التوجه لرفع دعوى عقد الإيجار؟
توجيه إنذار للمستأجر نتيجة مخالفة شرط من شروط العقد أو أحكام القانون ما لم يوجد اتفاق على خلاف ذلك، ودفع رسم وغرامة عقد الإيجار عملاً بالمادة 9 من قانون تنظيم عقود الإيجار.
14_ ما الفرق بين دعوى فسخ عقد الإيجار ودعوى إخلاء المأجور؟
1_ دعوى فسخ عقد الإيجار تقام إذا أخل أحد المتعاقدين بأي من التزاماته المنصوص عليها في عقد الإيجار أو في القانون المدني، أما دعوى إخلاء المأجور لا تقام إلا بتوفر إحدى الحالات المنصوص عليها في المادة الخامسة فقرة ج من قانون المالكين والمستأجرين، والحالات الأخرى المنصوص عليها في المواد 11،10،9،6.
2_ تقام دعوى فسخ عقد الإيجار أثناء مدة العقد، أما دعوى عقد الإيجار تقام بعد انتهاء مدة العقد.
3_ -دعوى فسخ عقد الإيجار تطبق على العقارات التي يطبق عليها قانون المالكين والمستأجرين المبرمة عقود إيجارها بعد تاريخ 31/8/2000، أما دعوى إخلاء المأجور لا تطبق إلا على العقارات التي يطبق عليها قانون المالكين والمستأجرين المبرمة عقود إيجارها قبل تاريخ 31/8/2000.
4_ -دعوى فسخ عقد الإيجار تقام من العاقد سواء كان مالكا أو شريكا ال يملك أكثر من نصف العقار أو فضوليا، بشرط أن يكون المالك أجاز عقد الإيجار الصادر من الفضولي وأن يكون باقي الشركاء أجازوا عقد الإيجار الذي ابرمه شريكهم الذي ال يملك أكثر من النصف، أما دعوى إخلاء العقار تقام من قبل المالك.
5_ -لا يشترط في دعوى فسخ عقد الإيجار أن تكون مدة الإنذار محددة، ويجوز اتفاق المتعاقدين على الإعفاء من توجيه إنذار قبل إقامة دعوى فسخ عقد الإيجار، أما دعوى إخلاء المأجور تكون مدة الإنذار خمسة عشر يوما تبدأ من تاريخ تبليغه للمستأجر، ولا يجوز الاتفاق على الإعفاء من توجيه إنذار عدلي قبل إقامة دعوى إخلاء المأجور في الحالات التي يستلزم فيها القانون توجيه إنذار عدلي. كحالة إخلاء المأجور لعدم دفع الأجرة، فقد نصت المادة 5 /ج / 1 على أنه إذا تخلف المستأجر عن دفع بدل الإجارة، أو أي جزء منه مستحق الأداء قانونا، أو تخلف عن دفع حصته من بدل الخدمات المشتركة المتفق عليها وخالف أي شرط من شروط عقد الإجارة ولم يدفع ذلك البدل أو يراع ذلك الشرط خلال خمسة عشر يوما من تاريخ تبليغه بذلك بموجب إنذار عدلي.
6_ في دعوى إخلاء المأجور إذا تخلف المستأجر عن دفع بدل الإجارة وطول فترة نظر الدعوى يكون التخلف عن الدفع سببا مضافا الى أسباب دعوى الإخلاء، في حال طلب المالك من المحكمة أن تأمر المستأجر بدفع الأجرة المستحقة، ولم يقم بذلك بالرغم من مرور خمسة عشر يوما على إنذاره، وذلك ال يطبق على دعوى فسخ عقد الإيجار كونه يحكمها القانون المدني.
15_ ما أثر دعوى فسخ عقد الإيجار؟
إخلاء المأجور وهو تسليم العقار موضوع الدعوى للمدعي خاليا من الشواغل، ويجب أن يكون هذا الطلب واضحا في الوكالة وفي لائحة دعوى فسخ عقد إيجار ، ولا يشترط ذكر هذا الطلب في قائمة بينات دعوى فسخ عقد إيجار.
16_ كيف يطالب المتعاقد بالتعويض الناشئ عن الفسخ؟
إما عن طريق الشرط الجزائي وهو شرط يوضع بالعقد بناءً على اتفاق الأطراف المتعاقدة، ويتضمن إلزام الطرف المخل بالتزاماته بدفع مبلغ معين كتعويض عن الضرر الذي يلحق بالمتعاقد الأخر، وإما عن طريق القضاء وعندها تقدر المحكمة قيمة الضرر بواسطة الخبرة وحسب البينات المقدمة خطيا في قائمة بينات دعوى فسخ عقد إيجار.
17 _ ما هي البينات التي تقدم في لائحة فسخ عقد الإيجار؟
بينات خطية تتمثل بعقد الإيجار، الإنذار العدلي، وعلم وخبر (تبليغ) الإنذار العدلي، سند تسجيل المأجور (قوشان)، رسم وغرامة عقد الإيجار، وصل بدفع الطوابع، مخطط أراضي، مخطط موقع تنظيمي، ويضاف بينات تثبت إخلال أحد المتعاقدين بالتزاماته العقدية، وبينات شخصية وهي الشهادة.
18- ما هي حالات فسخ عقد الإيجار من قبل المؤجر؟
للمؤجر فسخ عقد الإيجار عند إخلال المستأجر بالشروط والبنود المنصوص عليها في عقد الإيجار ومنها: 1_ عدم قيام المستأجر بدفع الإيجار الشهري في الموعد المحدد.
2_ قيام المستأجر باستخدام المأجور بغير الغاية أو المنفعة المنصوص عليها في عقد الإيجار.
3_ في حالة قيام المستأجر بالتأجير من الباطن لشخص آخر، وبذلك يكون قد أخل بشروط التعاقد وأعطى حق الانتفاع من الشقة لشخص آخر غيره.
4_ إجراء المستأجر أية تعديلات في الشقة دون الحصول على الموافقة من المالك. 5_ استخدام المستأجر الشقة في أعمال منافية للآداب وأعمال منافية للقانون.
19- ما هي حالات فسخ عقد الإيجار من قبل المستأجر؟
يحق للمستأجر فسخ عقد الإيجار في الحالات التالية: –
في حال عدم مطابقة مواصفات المأجور عند الاستلام مع مواصفاتها عن التعاقد، حيث يحق له في هذه الحالة فسخ التعاقد دون الالتزام بدفع مبلغ التأمين. في حالة تعرض العقار للسقوط ووجود خطر على حياة السكان يحق للمستأجر فسخ العقد واسترداد كافة مستحقاته المالية من المؤجر.
اجتهادات لمحكمة التمييز الأردنية متعلق بدعوى فسخ عقد الإيجار
الحكم رقم 3092 لسنة 2020 – محكمة التمييز بصفتها الحقوقية
قرار في بينات دعوى فسخ عقد إيجار
عن أسباب التمييز جميعها والتي مفادها أن القرار المميز مخالف للقانون ومعيب بالخطأ في تطبيقه وتأويله والخطأ في التكييف القانوني لموضوع الدعوى عندما اعتبرت بأن دفع بدل الإيجار بعد فوات موعد الاستحقاق وقبل إقامة الدعوى لا يعتبر سبباً لفسخ عقد الإيجار في حين أن حق المؤجر بالفسخ ينشأ بمجرد تأخر المستأجر عن دفع بدل الإيجار في موعد استحقاقه حيث لم يفرق البند السادس من عقد الإيجار وهو شريعة وقانون طرفيه بين حالتي الامتناع عن دفع قسط الإيجار أو التأخير عن الدفع في موعد الاستحقاق وأخطأت باعتبار أن قيام المستأجر بإيداع الأجور في قلم الإيجارات بعد شهر من موعد الاستحقاق لا يسقط حق المؤجر بفسخ عقد الإيجار .
وفي ذلك نجد أن أحكام المادة 246 من القانون المدني نصت في العقود الملزمة للجانبين إذا لم يوفِ أحد العاقدين بما وجب عليه بالعقد جاز للعاقد الآخر بعد إعذاره المدين أن يطالب بتنفيذ العقد أو فسخه.
2- ويجوز للمحكمة أن تلتزم المدين بالتنفيذ للحال أو تنتظره إلى أجل مسمى ولها أن تقضي بالفسخ وبالتعويض في كل حال إن كان له مقتضى.
الحكم رقم 4187 لسنة 2019 – محكمة تمييز حقوق
قرار حول بينات دعوى فسخ عقد إيجار
ان المادة (21/أ) من قانون المالكين والمستأجرين نصت على انه في لائحة دعوى فسخ عقد إيجار إذا قام المالك بإخطار المستأجر بلزوم إخلاء أو رد المأجور بانتهاء مدة عقد الإجارة أو امتنع المستأجر عن إخلاء المأجور خلال مدة عشرة أيام من تاريخ تبليغه الإخطار أو تاريخ أو تاريخ انتهاء مدة عقد الإجارة إيهما لاحق فيعتبر ذلك سبباً مشروعاً للمالك لتقديم طلب الى قاضي الأمور المستعجلة لدى المحكمة المختصة لاستصدار قرار بإخلاء أو استرداد المأجور وللقاضي أو من ينتدبه إجراء الكشف لإثبات واقع حال المأجور.
الحكم رقم 3736 لسنة 2019 – محكمة تمييز حقوق
قرار حول بينات دعوى فسخ عقد إيجار
ان القيد الوحيد على تقديم طلب استرداد المأجور هو ان يقدم بعد مرور عشرة أيام على تاريخ تبليغ الإنذار العدلي أو على انتهاء مدة عقد الإيجار إيهما لاحق وفق أحكام المادة (19) من قانون المالكين والمستأجرين ، وقرار تمييز حقوق (3772/2016).
