حالات إخلاء المأجور
يراد بحالات إخلاء المأجور هي الحالات التي تم النص عليها على سبيل الحصر في طيات مواد ونصوص قانون المالكين والمستأجرين الأردني، والتي تجيز وتعطي الحق للمؤجر طلب إخلاء المأجور، وهذه الحالات قسمها المشرع الى طائفتين:
الطائفة الأولى: حالات إخلاء المأجور المنصوص عليها في المادة 5 فقرة ج من قانون المالكين والمستأجرين.
الطائفة الثانية: حالات إخلاء المأجور والمنصوص عليها في مواد أخرى متفرقة في قانون المالكين والمستأجرين حيث وردت هذه الحالات في المواد (6 -9-10-11).
وعليه سنتناول في مقالنا هذا بالتفصيل هذه الحالات وعلى النحو الآتي:
جدول المحتويات
حالات إخلاء المأجور الواردة في المادة الخامسة من قانون المالكين والمستأجرين.
حالات إخلاء المأجور في المواد (6-9-10-11) من قانون المالكين والمستأجرين.
حالات إخلاء المأجور الواردة في المادة الخامسة من قانون المالكين والمستأجرين
أورد المشرع في ثنايا المادة 5 من قانون المالكين والمستأجرين عدة حالات لإخلاء المأجور وهذه الحالات هي:
أولا: حالة تخلف المستأجر عن دفع بدل الأجرة أو أي جزء مستحق الأداء قانونا أو التخلف عن دفع حصته من بدل الخدمات المشتركة المتفق عليها أو مخالفة أي شرط من شروط العقد.
فالأجرة هي مقدار من المال يلتزم المستأجر بدفعه للمؤجر مقابل انتفاعه بالمأجور، ولا بد من تحديد مقدار هذه الأجرة لاعتبارها ركن أساسي في عقد الإيجار، وفي حال لم تم تحديدها وكانت مجهولة يجوز فسخ عقد الإيجار .
وقد ورد النص على هذه الحالة في البند الأول من الفقرة ج من المادة 5 من قانون المالكين والمستأجرين، وفيما يتعلق بالأجرة يوجد صور يتحقق من خلالها الإخلاء المشار اليه في المادة 5 من قانون المالكين والمستأجرين.
صور إخلاء المأجور بسبب عدم دفع الأجرة
- تخلف المستأجر عن دفع بدل الإيجارة أو جزء منه مستحق الأداء، حيث يعد المستأجر متخلفا عن دفع الأجرة إذا لم يقم بتسديدها كاملة، بشرط ألا يكون الجزء الذي لم يدفعه زهيدا، وقد ذهبت محكمة التمييز الأردنية الى أنه “إذا أوفى المستأجر بالأجور المستحقة عليه ناقصة مائة وخمسين فلسا فقط فإن دعوى المؤجر بطلب تخلية المأجور بسبب هذا النقص الزهيد ………..يكون مشوبة بعيب التعسف في استعمال الحق نظرا لما فيه من غلو وإغراق وتشدد في التزام حرفية النص القانوني “[1]
- إذا لم يقم المستأجر بدفع حصته من بدل الخدمات المشتركة المتفق عليها مثل مواقف السيارات، حيث يقصد بالخدمات المشتركة الخدمات التي يقدمها المؤجر للمستأجرين لديه دون أن يكون ملزما قانونا بتحملها، حيث يتوجب أن يتم الاتفاق على ذلك ما بين المؤجر والمستأجر، فإذا تخلف المستأجر عن دفعها فيترتب عليه ذات الآثار القانونية المترتبة على تخلفه عن دفع الأجرة.
- إذا تخلف المستأجر عن تنفيذ شرط من شروط عقد الإيجار المتفق عليه والمبرم فيما بينهما.
الشروط الواجب توافرها لإقامة دعوى الإخلاء لعدم دفع الأجرة
لا بد من توافر عدة شروط لتحقق سبب الإخلاء (عدم دفع الأجرة) لإقامة دعوى الإخلاء وهذه الشروط هي:
الشرط الأول: توفر أي حالة من الحالات المذكورة سابقا والمشار اليها في البند 1 من الفقرة ج من المادة 5 من قانون المالكين والمستأجرين.
الشرط الثاني: أن يبلغ المؤجر المستأجر إنذار عدليا بضرورة دفع بدل الإيجارة أو أي جزء منه مستحق الأداء أو بإزالة المخالفة لشروط العقد خلال خمسة عشر يوما من تاريخ تبليغه الإنذار، حيث يتوجب أن يصدر الإنذار عن كاتب العدل، وأن يتم توجيهه من قبل المؤجر أو من ينوب عنه قانونا الى المستأجر، كما يجب أن يتضمن الإنذار المطالبة بدفع بدل الإيجار المستحق، وأن يذكر مقدار الأجرة المطالب بها.
ثانيا: حالة تكرر تخلف المستأجر عن دفع الأجرة أو تكررت مخالفته لأي شرط من شروط العقد ثلاث مرات أو أكثر رغم إنذار بذلك بواسطة كاتب العدل في الحالتين دون حاجة لإنذار جديد. [2]
وبناءا على ما سبق، إذا تكررت مخالفة المستأجر عن دفع بدل الإيجارة أو تكررت مخالفته لشروط العقد ثلاث مرات وتكرر توجيه إنذارات عدلية ولم يستجيب المستأجر، فيحق للمؤجر طلب الإخلاء دون حاجة الى إنذار جديد.
ثالثا: حالة تأجير المستأجر المأجور أو قسم منه لشخص آخر أو سمح له بإشغاله دون موافقة المالك الخطية أو أخلاه لشخص آخر دون الموافقة سندا للبند 3 من المادة 5/ج من قانون المالكين والمستأجرين.
يعتبر حق المستأجر في الانتفاع من المأجور حق شخصي، حيث يجوز له حسب الأصل التنازل عن حقه في الإيجار، كما يحق له التنازل عن الإيجار من الباطن، ولكن قانون المالكين والمستأجرين منع المستأجر من التنازل عن المأجور لغيره بدون موافقة المالك الخطية أي مشروطة بالإذن الكتابي.
والإذن الكتابي الذي يحصل عليه المستأجر هو استثناء من القاعدة، ولا يجب التوسع به، ولإعمال هذا النص يجب توافر شرطين حتى يتحقق السبب لإخلاء المأجور وهما:
الشرط الأول: أن يؤجر المستأجر المأجور أو قسما منه لشخص آخر أو يسمح بإشغاله أو يخليه لشخص آخر.
الشرط الثاني: أن يكون قيامه بأحد الأفعال الواردة في الشرط الأول دون موافقة المؤجر الخطية.
رابعا: حالة سماح المستأجر لشريك أو شركة بإشغال العقار المؤجر، على أنه إذا كان شخصان أو أكثر يشغلون العقار عن طريق الإيجارة ويتعاطون العمل فيه، وقاموا بتأليف شركة تضامن فيما بينهم، فإن ذلك لا يعتبر سببا موجبا للإخلاء، ويسري هذا الحكم الأخير على تشكيل شركة تضامن بين المستأجر وأفراد أسرته العاملين معه في نفس العقار سندا للبند 4 من المادة 5 /ج من قانون المالكين والمستأجرين.
وبناءا على ذلك فإن قيام شركة عادية ما بين المستأجر وأفراد أسرته /عائلته العاملين معه في نفس العقار لا يعتبر سببا موجبا للإخلاء.
خامسا: حالة ترك المستأجر المأجور بلا إشغال دون سبب مشروع لمدة سنة أو أكثر في العقارات المؤجرة لغايات السكن ولمدة ستة أشهر أو أكثر في العقارات المؤجرة لغايات أخرى، سندا للبند 5 من المادة 5/ج من قانون المالكين والمستأجرين.
ويقصد بالإشغال الاستعمال الحقيقي والفعلي للمأجور، وبصورة جدية للغاية المنصوص عليها في عقد الإيجار، لا الإشغال المتقطع، والمقصود بدون سبب مشروع أي أن يكون ترك المأجور لسبب جدي ومشروع مثل ترك المأجور والسفر لغايات العلاج، فهذا يعتبر سببا مشروعا لا يجيز طلب الإخلاء.
الشروط الواجب توافرها في هذه الحالة لتكون سببا للإخلاء
- أن يكون ترك المأجور بلا إشغال أو استعمال (دون إقامة فعلية فيه) ومحكمة الموضوع هي صاحبة الصلاحية في تقدير ذلك حسب ظروف كل قضية.
- أن يكون ترك المأجور دون إشغال أو استعمال لمدة معينة، وهذه المدة تكون سنة على الأقل بالنسبة للعقارات المؤجرة لغايات السكن وستة أشهر على الأقل في العقارات المؤجرة لغايات أخرى.
- ويشترط أخيرا أن يكون ترك المستأجر للمأجور بلا إشغال دون سبب مشروع، فإذا كان السبب مشروع وخارج عن إرادة المستأجر يدفعه الى ترك المأجور فلا يترتب على ذلك الإخلاء، ومن الأمثلة على عدم إشغال المأجور لسبب مشروع غياب المستأجر عن المأجور للمعالجة أو للدراسة أو للتجارة، فمثل هذه الأسباب لا تعد تركا.
سادسا: حالة استعمال المستأجر للعقار أو سمح باستعماله لغاية /لغايات غير مشروعة سندا للبند 6 من المادة 5/ج من قانون المالكين والمستأجرين.
وفي هذه الحالة منح المشرع للمؤجر الحق في طلب إخلاء المأجور إذا استعمله المستأجر أو سمح باستعماله لغايات غير مشروعة، مثل أن يتخذ من المأجور مكانا /مقرا للعب القمار، على أن يوجه إنذارا للمستأجر قبل رفع دعوى الإخلاء.
فالمشروعية تعتبر من النظام العام، حيث روعي فيها اعتبار المصلحة العامة أكثر من مصلحة المؤجر، وإن تم استعمالها على هذا النحو فيحق للمؤجر المطالبة بإخلاء المأجور.
سابعا: حالة استعمال المأجور لغير الغاية التي استأجره لأجلها، سندا للبند 7 من المادة 5/ج من قانون المالكين والمستأجرين.
فعقد الإيجار عادة يتضمن بند يبين فيه كيفية استعمال المأجور أي الغاية من استعماله، وإن استعماله لغير الغاية المتفق عليها، يعتبر سببا موجبا لإخلاء المأجور، إلا أن المشرع أورد قيدا لمصلحة المستأجر ومفاده أن استعمال المأجور لغاية مماثلة أو مشابهة للغاية المنصوص عليها لا يشكل استعمالا مخالفا يوجب الإخلاء.
ثامنا: حالة إلحاق المستأجر ضررا بالعقار أو بالمرافق المشتركة أو سمح بإحداث ذلك الضرر أو أحدث تغييرا بالمأجور يؤثر على سلامته أو المرافق المشتركة أو سمح بذلك، سندا للبند 8 من المادة 5/ج من قانون المالكين والمستأجرين.
فمن الالتزامات التي فرضها المشرع والقانون على المستأجر المحافظة على المأجور والاعتناء به عناية الشخص العادي، وبناءً على ذلك يكون المستأجر ضامنا لأي ضرر يصيب المأجور شريطة أن يكون هذا الضرر ناشئا عن تقصيره أو إهماله أو تعديه، وقد حددت محكمة التمييز الأردنية معيار الضرر الموجب للإخلاء بأنه الذي يؤثر على سلامة المأجور بشكل يتعذر معه إعادته الى ما كان عليه قبل إحداث الضرر. [3]
وقد اشترطت محكمة التمييز من خلال استقراء القرارات الصادرة عنها، توجيه إنذار عدلي للمستأجر، حيث يعتبر شرط أساسي لقبول دعوى الإخلاء، حيث قضت: “لا يجوز إخلاء المستأجر من المأجور لأنه أحدث بناءا فيه إلا إذا تبلغ المستأجر انذار عدليا بإزالة المخالفة إذا كان من شأن ما أحدثه المستأجر الحاق الضرر أو الوهن في المأجور، وعليه حيث تبلغ المدعى عليه الانذار العدلي بشكل مخالف لأحكام قانون أصول المحاكمات المدنية يجعل من دعوى الإخلاء المستندة لهذا الانذار سابقة لأوانها ومستحقة الرد “.[4]
تاسعا: حالة رغبة المالك في إشغال العقار المأجور عند عودته سندا للبند 9 من المادة 5/ج من قانون المالكين والمستأجرين.
فهذه الحالة تعد من الأسباب التي تجيز إخلاء المأجور وانتهاء الامتداد القانوني للإيجار، فمن غير المعقول أن يكون للشخص عقار يملكه وفي ذات الوقت لا يستطيع أن يسكن فيه بسبب الامتداد القانوني لعقد الايجار الذي منحه المشرع للعقود المبرمة قبل تاريخ 31/8/2000 وهذا منطق التملك.
وعليه لا بد من توافر عدة شروط لتطبيق هذه الحالة وهي:
أن يشترط المالك في عقد الايجار على المستأجر إخلاء المأجور حال عودته للإقامة في المنطقة التي يقع فيها المأجور وأن يثبت المؤجر أنه لم يكن مقيما في منطقة المأجور عند تأجيره العقار، وألا يملك المؤجر عقارا آخر غير العقار المأجور في تلك المنطقة، وأن يثبت المؤجر عودته للمنطقة التي يقع فيها العقار المؤجر.
عاشرا: حالة إذا أنشأ المستأجر على أرض خاصة به أو تملك عقارا بدلا عن المأجور في حدود البلدية التي يقع فيها العقار إذا كان لغايات السكن أو في الموقع الذي يقع فيه العقار إذا كان لغايات أخرى غير السكن.
وحتى يتم إقامة دعوى إخلاء بالاستناد إلى هذه الحاله لا بد من توافر عدة شروط وهي:
أن يتملك المستأجر عقارا لممارسة أعماله أو سكناه، وبذات الوقت أن يكون العقار صالحا للاستعمال، وأن يكون تملك المستأجر للعقار تم بتاريخ لاحق لعقد الإيجار، وأن يكون العقار تم إنشاؤه أو تملكه مناسبا لممارسة أعماله وسكناه، والمقصود بذلك أن يؤدي إلى الغاية التي قصدها المستأجر، وأخيرا أن يقع العقار الذي تملكه المستأجر في نفس منطقة العقار المؤجر.
حالات إخلاء المأجور الواردة في المواد 6/9/10/11 من قانون المالكين والمستأجرين
أورد المشرع حالات أخرى تعتبر من أسباب إخلاء المأجور وذلك كل من المواد 6/9/10/11 من قانون المالكين والمستأجرين وتتمثل ب:
أولا: البناء على سطح المأجور: تتمثل هذه الحالة برغبة المالك في البناء على سطح المأجور، فالمشرع سمح للمؤجر بتعلية المأجور من خلال إعطائه الحق في البناء على السطح، وحيث أن الوصول إلى السطح يكون من خلال الدرج، لذا أعطى المشرع للمؤجر الحق في تخلية الدرج، ليتسنى له في استعمال حقه في التعلية.
وبناءا على ذلك فإن من حق المالك أن يبني على سطح المأجور، وهذا الحق يعطيه الحق بأن يسترد بيت الدرج وفق الشروط المبنية في المادة 6، حيث يشترط ألا يكون هنالك أتفاق مسبق مع المستأجر لمنع المالك من البناء على سطح المأجور، ويجب أن يكون المالك قد حصل على رخصة البناء على السطح، وكذلك يشترط أن يتم البناء على السطح بصورة لا تؤدي إلى الحاق الضرر بالمستأجر أو انتقاص بانتفاعه بالمأجور.
ثانيا :إجراء تغيير أو تعمير أو هدم في المأجور :وهي تخلية المأجور بسبب رغبة المالك في إجراء تغيير أو تعمير أو هدم في لمأجور :وقد أشترط المشرع في هذه الحاله أن يكون قد مضى على انشاء البناء أربعون سنة مع مضي اثنا عشر سنة على عقد الإيجار ،شريطة أن لا يكون بالإمكان البناء القائم تحمل زيادة في الطوابق إلى المدى الذي تسمح به أحكام التنظيم ،ويخضع ذلك من حيث الإثبات إلى الخبرة ،كما يشترط أن يكون المالك قد أصدر رخصة بناء من أجل إثبات وبيان جدية المالك بالبناء ،وأخيرا يشترط توجيه إنذار عدلي للمستأجر وإخطاره برغبته في الإخلاء قبل مدة لا تقل عن ستة أشهر .
ثالثا: البناء الآيل للسقوط: وفي حالة إخلاء المأجور الآيل والمعرض للسقوط، حيث يشترط للحكم في الإخلاء بموجب هذه الحالة أن يثبت أن المأجور آيل للسقوط أو في وضع يهدد سلامة وحياة الآخرين، حيث تستعين المحكمة المختصة بخبير مختص للتحقق من توافر هذا الشرط، وإثبات صحته، فالمشرع لم يترك هذا الأمر لمؤجر العقار ليقرره بمفرده، والمعيار القانوني لذلك لا يخفى على الرجل العادي وإن أصبح بحالة غير طبيعية.
وبالمقابل قد يكون العقار غير آيل للسقوط، ولكنه يعرض حياة وسلامة الآخرين وممتلكاتهم للخطر، وفي مثل هذه الحالة يحق لصاحب المأجور المطالبة بإخلائه من أجل هدمه وإعادة بنائه من جديد مع مراعاة أحكام وقواعد التنظيم.
رابعا: رغبة المالك في البناء على العرصة المؤجرة: ويراد بالعرصة الأرض الخالية من أي إنشاءات، ويشترط في هذه الحالة عدة شروط حتى تكون سببا للإخلاء وهذه الشروط هي:
أن يحصل المالك على رخصة قانونية بالبناء على هذه العرصة، وإخطار المستأجر بواسطة كاتب العدل برغبته في البناء على العرصة وطلب إخلائها قبل مدة لا تقل عن ستة أشهر، وإذا كان في العرصة المطلوب تخليتها بناء أقامه المستأجر بموافقة المالك يجب أن يكون قد مضى على هذا البناء عشر سنوات على الأقل، فإذا توافرت هذه الشروط وصدر بناءا على ذلك الحكم بإخلاء المأجور، فإنه يترتب على ذلك استحقاق المستأجر للتعويض عن الضرر الذي لحق به، ويلتزم المستأجر بإزالة المحدثات التي أقامها على تلك العرصة.
إعداد: المحامية ثمار إبراهيم
[1] -علي العبيدي –شرح أحكام قانون المالكين والمستأجرين في ضوء قضاء محكمة التمييز –ط 1 –ص 83.
[2] -المادة 5 /ج/2 من قانون المالكين والمستأجرين الأردني. ومرجع :مقال محامي عقارات منشور على موقع حماة االحق 2020.
[3] -قرار محكمة التمييز الأردنية رقم 435/1985 فصل 27/7/1985 –منشورات عدالة.
[4] -تمييز حقوق رقم 1430/1998 لعام 1999 – منشورات عدالة.
