أحكام خلو الرجل
لم يورد المشرع الأردني أي نص قانوني يتعلق بخلو الرجل في القانون المدني، كما لم يبين حكم تقاضي المؤجر أو المستأجر خلو الرجل في عقود الإيجار، ولم ينص على حق المستأجر في التنازل عن الإيجار، وفي مقالنا هذا نتحدث عن جل ما يتعلق بخلو الرجل وذلك من حيث التعريف والنشأة والصور وحكم ه في كل من الفقه الاسلامي والقانون الأردني وغيرها من الحيثيات المتعلقة به وعلى النحو الآتي:
جدول المحتويات
تمييز خلو الرجل عن التنازل عن عقد الايجار
تمييز خلو الرجل عن الايجار من الباطن
تقاضي خلو الرجل في عقد الايجار
حكم تقاضي خلو الرجل في الفقه الاسلامي
حكم خلو الرجل في القانون الأردني
التعريف بخلو الرجل
يعرف خلو الرجل بأنه “المال الذي يأخذه من له حق الإخلاء من العقار مقابل تنازله عن حقه في إخلائه المستأجر منه عند انتهاء مدة الإيجار.”[1]
وأورد الدكتور وهبة الزحيلي تعريفا له بقوله: “الخلو هو المنفعة التي يملكها دافع الدراهم لمالك الأصل مع بقاء ملكه للرقبة التي هي الأصل أرضا “عبر عن تلك المنفعة بالإنزال وإن كانت حوانيت أو دور عبر عنها بالخلو “. [2]
وعرف جانب من الفقه الاسلامي خلو الرجل أو بدل الإخلاء بالقول: “إن الخلو اسم لما يملكه دافع الدراهم من المنفعة التي دفع الدراهم في مقابلها “.[3]
وقد اختلفت التسميات فيما يتعلق بخلو الرجل في البلدان العربية، ويعود ذلك لاختلاف الألفاظ والمصطلحات المستخدمة في كل بلد، فعلى سبيل المثال يسمى خلو الرجل في العراق بالسرقفلية، والتي تعني تسليم قفل المسكن أو المحل المأجور الى المستأجر الجديد، وهي كلمة فارسية، ويسمى خلو الرجل في بلاد الشام بالفروغ أو الفروغية، وفي المغرب العربي يطلقون على خلو الرجل الجلسة، في حين أن كل من المملكة الأردنية الهاشمية وجمهورية مصر العربية يطلقون عليه خلو الرجل.
نشأة خلو الرجل
يرجع أول ظهور للتعامل بما يسمى بخلو الرجل الى القرن التسع الهجري، وتحديدا في عهد السلطان الغوري بنى حوانيت الجملون وأسكنها التجار بالخلو واشترط على من يكتريها أن يدفع له قيمة جملية تعطيه حق البقاء فيها، ليكون بذلك أول مبدأ العمل بالخلو حيث كان خاصا في الأوقاف فقط، ليتوسع فيه بعد ذلك ليشمل الأملاك الخاصة أيضا. [4]
أما عن خلو الرجل والذي نشهده في أيامنا هذه، فقد نشأ في أوائل القرن التاسع عشر الميلادي، وكان يعرف آنذاك وتحديدا لدى القانونيين الفرنسيين بالميزة، والتي تكتب للتاجر بسبب حصوله على محل تجاري، ثم عرف بالقيمة المكانية، ليطلق عليه أخيرا ببدل الخلو، حيث كان أول من أطلق عليه ذلك الأستاذ تاليد في كتابه “شرح القانون التجاري”ومن بعد ذلك استعمل هذا المصطلح /اللفظ في مصر، حيث كان يسمى بالربع الاقتصادي. [5]
وبعد ذلك ظهر التعامل والتداول ببدل الإخلاء في مصر في ظل صدور الأمر العسكري رقم 151 لسنة 1941، الذي حجر على الملاك في تأجير ما يخلو من أملاكهم وجعل التأجير يتم بأوامر تمكين تصدر من الحاكم العسكري الى أول المتقدمين لاستئجار المسكن الذي خلا، فكان لابد للحصول على مسكن معين من المبادرة الى طلبه بمجرد خلوه، وكان المهم في ذلك عملا أن يعلم الطالب قبل غيره بخلو المسكن لأن ذلك كان يمكنه من تقديم طلبه قبل غيره والحصول على الأولوية في الاستئجار. [6]
صور خلو الرجل
- الخلو في عقار الوقف: -وهي المنفعة التي يملكها المستأجر لعقار الوقف مقابل مال يدفعه للواقف أو للناظر لتعمير الوقف إذا لم يوجد ما يعمر به الوقف، على أن يكون له جزء من منفعة الوقف معلوم بالنسبة مثل النصف أو الثلث، ويؤدي الأجرة لحظ المستحقين عن الجزء الباقي من المنفعة.
وفي هذه الصورة يكون خلو الرجل في منفعة عمارة الوقف، فقد تكون هنالك أماكن في الوقف آيلة للسقوط، فيؤجره الناظر لمن يعمرها، ويكون ما صرفه خلو له، ويكون شريكا للواقف، لكن لا بد أن تكون تلك المنفعة أو تلك الدراهم عائدة على جهة الوقف.[7]
وقد أشترط لخلو الرجل في هذه الصورة توافر عدة شروط وهي:
أن تكون النقود المدفوعة من قبل المستأجر لمصلحة الوقف، وألا يكون للوقف ربع يعمر منه، وأن تحدد نسبة كل من الطرفيين من المنفعة، وأن تكون المدة التي يستحق فيها المستأجر منفعة الخلو محدودة، وأن تكون الأجرة التي يدفعها المستأجر للناظر عن الجزء الذي يخص جهة الوقف من منفعة العقار مساوية لأجرة المثل، وأخيرا أن يثبت ذلك الصرف على مصالح الوقف بوجه شرعي من بينة وغيرها.
- تأبيد الإجارة: وهو ما يدفعه المستأجر للناظر عند استئجار الحانوت في مقابل تأبيد الإجارة، وقد عرف هذا بخلو الحوانيت في مصر، ليصبح بعد ذلك عرفا، فإذا أراد المستأجر الخروج من ذلك الحانوت، أخذ من المستأجر الآخر مالا حتى يتمكن من الانتفاع بذلك الحانوت.
- الخلو في الأراضي الأميرية: وهو حق مستأجر الأراضي الأميرية في التمسك بهذا إذا كان له أثر فيها من غراس وغيره على أن يؤدي ما عليه من حقوق وغيرها لبيت المال.
- الخلو في الأملاك الخاصة: إن الخلو في الأملاك الخاصة ما هو إلا تطور لما كان يجري في أملاك الوقف، وله ثلاث حالات هي:
- أخذ المالك بدل الخلو من المستأجر: وهو مبلغ نقدي غير الأجر يقوم المالك بأخذها /استيفاءها من المستأجر، لتمكينه من استئجار العقار، وهذه الحالة هي الحالة الطبيعية والمعتادة لخلو الرجل.
- أخذ المستأجر خلو الرجل من المالك: وفي هذه الحالة يقوم مستأجر العقار بطلب مبلغ من المال من المؤجر /المالك مقابل فسخ عقد الايجار خلال مدة سريان العقد، وتسليم العقار (المأجور)الى صاحبه، وهذه الحالة أيضا تمثل صورة معتادة لخلو الرجل، خاصة في إيجارات المساكن والمحال التجارية.
- بدل الخلو الذي يأخذه المستأجر الأصلي من المستأجر الجديد: وتتمثل هذه الحالة بقيام المستأجر المباشر /الأصلي بالتنازل عن المأجور الذي يشغله الى مستأجر آخر مقابل مبلغ من المال، ويستوي أن يكون هذا التنازل عن المأجور بأكمله، أو عن جزء منه، كما يستوي أن يكون عن كل مدة عقد الإيجار، أو عن المدة المتبقية منه.
تمييز خلو الرجل عن التنازل عن عقد الايجار
يمكن بيان ماهية التنازل عن عقد الايجار بأنه تصرف يتنازل بمقتضاه المستأجر عن حقه للغير، وقد يكون هذا التنازل بمقابل ويعد بيعا لحق المستأجر أو بدون مقابل ويعد هبة لحق المستأجر.[8]
والتنازل عن عقد الايجار هو حوالة حق بالنسبة لحقوق المستأجر ،وحواله دين بالنسبة الى التزاماته ،وعليه يتوجب اتباع الاجراءات التي تخضع لها حوالة الحق وحواله الدين ،ومن الجدير بالذكر أن أغلب القوانين المدنية نظمت تصرف المستأجر في التنازل عن الايجار سواء بعوض أو بغير عوض ،على خلاف القانون المدني الأردني الذي لم يشر الى التنازل عن الايجار إنما اكتفى بالإشارة الى حق المستأجر في الايجار من الباطن شريطة موافقة المالك ،ويرى جانب من الفقه قياس التنازل عن الايجار على الايجار من الباطن التي اقرته المادة 703 من القانون المدني الأردني على أتبار أن العلة التي من أجلها منح المشرع الأردني الايجار من الباطن إلا بموافقة المؤجر أو اجازته متوفرة في التنازل أو هي أكثر تنازلا .
وفيما يتعلق بالتمييز بين التنازل عن الإيجار وخلو الرجل، فإن ذلك يتمثل بأن خلو الرجل هو بيع المستأجر لما يملكه لشخص آخر، لينتهي الأمر بترك العقار المؤجر الى المشتري، وبذلك يكون قد تنازل له عن المأجور، وخلو الرجل يدفع عندما يتم التنازل عن العين المؤجرة فهو ثمن للتنازل عن الإيجار، فالتنازل تصرف يقوم به المستأجر لتمكين شخص آخر من الأنتفاع بالعين المؤجرة وخلو الرجل يدفع كتعويض لهذا التنازل، وبناءا على ما سبق فقد يفهم أن التنازل هو خلو الرجل.
تمييز خلو الرجل عن الايجار من الباطن
يمكن تعريف الايجار من الباطن بأنه تمكين المستأجر الأصلي شخصا آخر هو المستأجر من الباطن من الانتفاع بالعين المؤجرة مدة معينة مقابل أجر محدد، ويكون في الإيجار من الباطن عقدين العقد الأول بين المؤجر والمستأجر الأصلي والعقد الثاني بين المستأجر الأصلي والمستأجر من الباطن،[9]وعليه فإن الإيجار من الباطن هو عقد ايجار يتم مقابل عوض أو مقابل أجرة.
والتشابه بين الايجار من الباطن وخلو الرجل يحصل أحيانا إذا ما دفع بدل الايجار دفعة واحدة من قبل المستأجر من الباطن بدل دفعة على أقساط، ولا نستطيع معرفة حقيقة الأمر إلا بعد التحري عن قصد المتعاقدين وما يحيط العلاقة التعاقدية من ظروف، فإذا كان الثمن المدفوع مقدما لا علاقة له ببدل الايجار فإن ذلك يعتبر من قبيل خلو الرجل أما إذا كان ما قدمه المستأجر بدلا للإيجار أو جزءا من هذا البدل فإن ذلك لا يمثل بدلا لخلو الرجل.
تقاضي خلو الرجل في عقد الايجار
في حال أبرم المالك مع المستأجر عقد ايجار صحيح ومستوفي لكافة الشروط القانونية، فإن هذا العقد يترتب عليه آثار بين الطرفين ويلتزم كل منهما بتنفيذ التزاماته، ولكن التساؤل الذي يثور ما هو الحال إذا تضمن عقد الايجار في بند من بنوده اتفاق كل من المالك والمستأجر على تقاضي خلو الرجل سواء عند ابرام العقد أو بعد ابرامه؟
فبالنسبة للمشرع الأردني لم ينص على حكم تقاضي المالك أو المستأجر فيما يعد خلو الرجل في عقد الايجار في كل من القانون المدني وقانون المالكين والمستأجرين، على الرغم من وجود ظاهرة خلو الرجل في المملكة، وعليه فإن تقاضي مبلغ الخلو يعتبر غير مخالف للقانون، والاتفاق عليه ما بين المالك والمستأجر يكون مباحا ولا يشكل مخالفة للقانون أو للنظام العام.
وهذا ما أكدته محكمة التمييز الأردنية في أحد قراراتها التي جاء فيها “إن الاجتهاد القضائي ذهب الى أن المفتاحية أو الخلو في التعامل هو البدل الذي يتقاضاه المؤجر من المستأجر على شرف موقع المأجور عند الإجارة، وهذا التعامل غير ممنوع ولا يخالف القانون أو النظام العام “.[10]
آلية إثبات تقاضي خلو الرجل
عندما ينص عقد الايجار على أن مبلغ خلو الرجل مدفوع من المستأجر الى المالك فإن المستأجر هو من يقع عليه عبء إثبات تقاضي المالك خلو الرجل في حال تم إقامة دعوى أمام القضاء يدعي فيها أن المالك تقاضى منه مبالغ تزيد عن الأجرة التي حددها القانون كخلو رجل ،إما بدفعه مباشرة الى المالك ،أو من خلال وسيط ،وبناءا على ذلك وبموجب قانون البينات الأردني ،فإنه يجوز إثبات واقعة تقاضي خلو الرجل بجميع طرق الإثبات بما فيها توجيه اليمين ،كون القانون لم يمنع خلو الرجل وتكون بذلك واقعة غير مخالفة للقانون مما يجوز إثباتها بكافة طرق الإثبات .
حكم تقاضي خلو الرجل في الفقه الاسلامي
اختلف فقهاء المسلمين بآرائهم وذلك من حيث جواز أو عدم جواز تقاضي بدل الخلو باختلاف صوره وفيما يلي نبين بشكل موجز حكم تقاضي خلو الرجل عند الفقهاء:
- حكم تقاضي خلو الرجل في إيجارات الأوقاف :أجاز عدد من الفقهاء بدل الخلو في الأوقاف ومنهم العلامة ناصر الدين اللقاني ،واشترط في جواز خلو الوقف إذا كان الساكن الذي أخذ الخلو يملك منفعة الحانوت مدة فأسكنها غيره وأخذ على ذلك مال فإن كان الأخذ بيده إجارة صحيحة من الناظر أو الوكيل بشروطها بأجرة المثل فهو سائغ له الأخذ على تلك المنفعة التي يملكها ،ولا ضرر على الوقف لصدور الأجرة موافقة لأجرة المثل ،وأما إن لم يكن مالك للمنفعة بإجارة صحيحة فلا عبرة بخلوه ويؤجره الناظر لمن يشاء بأجرة المثل ويرجع دافع الدراهم بها على من دفعها له . [11]
في حين ذهب جمع من العلماء ومنهم الحموي وابن عابدين وغيرهم الى عدم جواز الخلو في الأوقاف مستدلين في ذلك على أن مسألة الخلو لا يوجد فيها نص في الشرع ولا قول لإمام تخرج عليه ولأنه يترتب على القول بصحة الخلو مفاسد كثيرة منها أن صاحب العين المؤجرة أو الناظر لا يمكنه إخراج المستأجر من ملكه بعد نهاية مدة الإجارة مما يلزم فيه الحجر على الإنسان في ملكه هذا سبب، والسبب الآخر أن المستأجر قد لا يدفع أجرة المثل في العين التي يستأجرها بالخلو وهذا يضر بمصالح الوقف أو الأعيان المؤجرة. [12]
- حكم تقاضي خلو الرجل في الأملاك الخاصة: أما عن حالة تقاضي المالك خلو الرجل من المستأجر، فقد رأى جانب من الفقه في أن أخذ المالك خلو رجل من المستأجر لا مانع منه شرعا، في حين أن جانب آخر من الفقه الاسلامي يرى أن أخذ المالك خلو الرجل من المستأجر يقع جائزا في عدة موارد نذكر منها أن يقول المالك للمستأجر أجر بدل إيجار المأجور كذا قيمة وخلوه كذا قيمة فإن رضي المستأجر فالإجارة صحيحة ولا إشكال فيها.
أما عن حالة تقاضي المستأجر خلو الرجل من المالك، فقد فرق الفقهاء المسلمين من حيث جوازه أو تحريمه تبعا لسريان مدة الإيجار أو انتهائها، فقد أجاز الفقه الإسلامي للمستأجر تقاضي خلو الرجل من المالك قبل انتهاء مدة الإيجار، أما حالة تقاضي المستأجر خلو الرجل من المؤجر أو المالك عند انتهاء مدة الايجار المتفق عليها بين الطرفين فإن الرأي المتفق عليه بين معظم الفقهاء المسلمين هو غير جائز شرعا إذا لم يكن المالك قد أخذ منه بدل الخلو. [13]
- تقاضي المستأجر خلو الرجل من مستأجر آخر: ميز الفقهاء أيضا ما بين خلو الرجل في هذه الحالة قبل انقضاء مدة الإيجار المتفق عليها بالعقد، وتقاضي الخلو بعد انتهاء مدة الإيجار، فمن حيث تقاضي الخلو من المستأجر الآخر قبل انقضاء مدة الايجار فيرى جانب من الفقه أنه جائز،[14]أما تقاضيه بعد انقضاء مدة الايجار فقد اعتبر هذا التصرف غير جائز، وعلى المستأجر إرجاع المأجور الى مالكه عند نهاية مدة عقد الايجار فهو حر يصنع في ملكه ما يشاء. [15]
حكم خلو الرجل في القانون الأردني
سبق وأشرنا الى أن المشرع الأردني لم ينص على خلو الرجل في القانون المدني، كما لم يبين جواز أو عدم جواز تقاضي خلو الرجل في عقد الإيجار، ولم ينص على حق المستأجر في التنازل عن الإيجار، كما لم يميز بين الايجار من الباطن والتنازل عن الإيجار.
أما عن حكم الخلو في قانون المالكين والمستأجرين ،فلم يورد المشرع فيه أي نص صريح على حكم تقاضي كل من المالك أو المستأجر خلو الرجل على الرغم من وجود هذه الظاهرة في التعاملات داخل المملكة.
إعداد : المحامية ثمار إبراهيم
[1] -محمد رواس قلعة جي وحامد صادق قنيبي –معجم لغة الفقهاء –ص 200.
[2] -وهبة الزحيلي –الفقه الاسلامي وأدلته –الجزء الخامس –كتاب العقود والتصرفات المدنية والمالية –ص 3825.
[3] -محمد أحمد عليش –فتح العلي المالك في الفتوى على مذهب الإمام مالك –ص 249.
[4] -حسن محمد نجار –بدل الخلو –بحث مقدم الى مجمع الفقه الإسلامي –ص 8.
[5] -محمد عثمان شبير –المعاملات المالية المعاصرة في الفقه الإسلامي –ص 68.
[6] -سليمان مرقس –شرح قانون إيجار الأماكن –ص 172.
[7] محمد أحمد عليش، المرجع السابق –ص 249.
[8] عصمت عبد المجيد بكر –شرح قانون ايجار العقار العراقي –ص 89
[9] -حسام الدين كامل الأهواني –عقد الايجار في القانون المدني وفي قوانين إيجار الأماكن –ص 171.
[10] -قرار محكمة التمييز الأردنية بصفتها الحقوقية رقم 706/2002 تاريخ 24/3/2002 منشورات مركز عدالة.
[11] -محمد أحمد عليش –المرجع السابق –ص 249.
[12] -محمد عثمان شبير –المرجع السابق –ص 64.
[13] -محمد عثمان شبير –المرجع السابق –ص 74.
[14] -محمد أحمد عليش –مرجع سابق –ص 251.
[15] -وهبة الزحيلي –مرجع سابق –ص 3825.
