الوكالة العامة والخاصة

سنتحدث هنا عن الوكالة العامة والوكالة الخاصة في بيوع العقارات وحالات انتهاءها وفقا لأحدث التعديلات ووفقا لقانون الملكية العقارية الجديد، وسنفرد مقال منفصل للحديث عن الوكالة غير القابلة للعزل.

في قانون الملكية العقارية الجديد

– الغاء الوكالات غير القابلة للعزل بعد مرور ثلاث سنوات من تاريخ نفاذ أحكام القانون ولا تقيد في السجل العقاري الوكالات غير القابلة للعزل التي تعلق بها حق الغير أو التي صدرت لصالح الوكيل، في التصرفات الناقلة للملكية العقارية وتعامل الوكالات المنظمة كما لو لم يتعلق بها حق الغير أو لم تصدر لصالح الوكيل، مدة الوكالة العامة أصبحت سنة واحدة فقط ، الوكالات التي يتم تنظميها بين الأصول والفروع صعودا أو نزولا أو بين الزوجين والأخوة والأخوات أو بين الورثة بعضهم ببعض تستمر لمدة عشر سنوات ، كلا العامة و الغير قابلة للعزل تسجل على صحيفة العقار و تمنع البيع للغير ، و الوفاة لم تعد تؤثر بسريان الوكالة .

شروط صحة الوكالة:

  1. أن يكون الموكل مالكا حق التصرف بنفسه فيما وكل فيه.
    2. أن يكون الوكيل غير ممنوع من التصرف فيما وكل بـه.
    3. أن يكون الموكل به معلوما وقابلاً للنيابة ومطابقا لسجلات دائرة الأراضي.
    4. أن تكون الوكالة أصلية أو صورة طبق الأصل مصدقة من جهة إصدار الوكالة أو من قبل الجهة الرسمية التي تحتفظ بالوكالة الأصلية (كاتب العدل).

الوكالة شكلاً:

أ. الوكالات الصادرة عن كتاب العدل الأردنيون:
1. يجب أن تحتوي على ختم كاتب العدل الذي صدرت عنه وتصديقه على الوكالة.
2. رقم الوكالة وتاريخ التصديق عليها.
3. أن تكون الوكالة بلغة عربية واضحة ومفهومة ولا لبس فيها وبدون كشط أو طمس أو إضافة.

الوكالات الصادرة عن كتاب العدل

ب. الوكالات الصادرة عن كتاب العدل في سفارات المملكة الأردنية الهاشمية: يشترط فيها نفس الشروط السابقة إضافة إلى وجوب تصديقها من قبل وزارة الخارجية الأردنية.

ج. الوكالات الصادرة عن كتاب العدل غير الأردنيين:
1. الوكالات الصادرة عن كتاب العدل في الدول العربية: يجب تصديقها من سفارة ذلك البلد في المملكة أو من السفارة الأردنية في ذلك البلد إضافة إلى تصديقها من قبل وزارة الخارجية الأردنية.
كما يجب ترجمة هذه الوكالات بجميع “مرفقاتها” من قِبل مترجم محلف وتصديق الترجمة من قِبل أحد كتَّاب العدل في المملكة.
2. الوكالات الصادرة عن كتاب العدل الأجانب “غير العرب”: يجب تصديقها من سفارة ذلك البلد في المملكة أو من السفارة الأردنية في ذلك البلد إضافة إلى تصديقها من قبل وزارة الخارجية الأردنية، كما يجب ترجمة هذه الوكالات بجميع “مرفقاتها” من قبل ترجمان محلف وتصديق الترجمة من قبل أحد كتاب العدل في المملكة.

أحكام عامة للوكالات:

أن يكون إثم الموكل مطابقا لسند التسجيل “وفي حال عدم المطابقة يجب إحضار ما يثبت بأن الاسم الوارد في الوكالة هو لنفس الاسم في سند التسجيل”.
يجب التأكد من جنسية الموكل لغايات تطبيق (قانون إيجار الأموال غير المنقولة وبيعها لغير الأردنيين والأشخاص المعنويين المؤقت رقم 47 لسنة 2006 وتعديلاته).
يجب تنفيذ الوكالة بجميع الشروط الواردة فيها في حال وجود مثل هذه الشروط (اسم المشتري، كيفية أداء البدل، … ). ( مع ملاحظة تعديلات قانون الملكية العقارية ) .

يجوز للمفوض بالتوقيع عن الشركة أن يتولى طرفي العقد في إتمام عقد البيع (في حال كون البيع من ماله الخاص).

الوكالات الصادرة عن الشركات

يجب إرفاقها بشهادة تسجيل حديثة للشركة وأن يكون فيها نص يعطي للمفوض بالتوقيع عن الشركة الحق بالتوكيل.
إذا وجد نص في الوكالة على الإفراز فيجوز إجراء معاملات الضم والتوحيد، وشراء الفضلات ،وتجميع الملكيات والتجزئة.
الوكالات الصادرة عن محكمة القدس الشرعية فقط تعتمد بعد تصديقها من قبل دائرة قاضي القضاة حسب الأصول.
إذا تضمنت الوكالة بيع حصص الموكل الإرثية فيجب التأكد عند اعتمادها أن معاملة البيع تتم على قطع آلت للموكل عن طريق الإرث، وألا تعتمد الوكالة لبيع عقارات أو حصص أخرى.

الوكالة بالرهن

إذا كانت الوكالة بالرهن فلا يجوز الرهن إلا لمصلحة ديون الموكل أي بصفته مدينا أما الغير فيجب أن تتضمن الوكالة نصا صريحاً على جواز كفالة ديونهم بمعنى وضع أموال الموكل كفالة لديون الغير، بالنسبة للوكيل فلا يجوز له أن يرهن مال الموكل لمصلحة ديونه وكذلك لا يجوز للوكيل رهن مال الموكل لمصلحة ديون الشركة التي يكون الموكل شريكا فيها “لأن الشركة ذات شخصية اعتبارية مستقلة” ما لم يوجد في الوكالة نص صريح يجيز هذا الأمر.
يجوز الرهن لمصلحة ديون الموكل بصفته دائنا إذا تضمنت الوكالة نصا على جواز إقراض الغير أو قبول الضمانات.
إذا أجريت معاملة بيع أو شراء على قطعة أرض بموجب وكالة عدلية مصدقة حسب الأصول ونظم أكثر من معاملة بنفس اليوم بموجب هذه الوكالة فإنه يجوز تصديق الوكالة من مدير التسجيل تيسيرا على المواطنين.
إذا تضمنت الوكالة نصا بالبيع فيجوز إجراء معاملة الإفراز بقصد البيع.

الوكالات الخاصة بالمحامين

لا تخولهم إجراء أي معاملات لدى دائرة الأراضي والمساحة “قرار تفسيري رقم 29 لسنة 1973 تاريخ 29/11/1973”.

الإقرار بالتنازل أمام كاتب العدل

الإقرار بالتنازل أمام كاتب العدل لا يعتبر توكيلا ولكن إذا تضمن الإقرار بالتنازل في نفس الوقت توكيل المتنازل له بالبيع لمن يشاء، فإن هذا الإقرار والتوكيل يعتبر قانونياً وجائزاً ويتم اعتماده.
أن تتضمن الوكالة نصا محدداً بالعمل الموكل به أو نصاً يؤدي لنفس المعنى المقصود بالتصرف المنوي إتمامه (مثلا: تعيين الحصص لإجازة الإفراز…).
لا يجوز للوكيل بالشراء أن يبيع ماله لموكله، ولا يجوز للوكيل بالبيع أن يشتري لنفسه ما وكل ببيعه.
القاعدة العامة أنه لا يجوز للوكيل أن يوكل غيره فيما وكل به من التصرفات الناقلة للملكية ومثال ذلك (البيع، الهبة، المبادلة… إلخ) والرهن في الوكالات المنظمة بعد تاريخ 17/6/2007، ولكن يستثنى من ذلك بقية التصرفات القانونية في حال وجود نص في الوكالة يجيز الوكيل توكيل الغير في إجراء هذه التصرفات مع ربط الوكالة الأولى بالوكالة الثانية المعطاة من الوكيل للغير.

عدم وجود نص على قبض الثمن في وكالة البيع

الوكالات بالبيع يجوز اعتمادها ولو لم تتضمن نصا على قبض الثمن سندا للمادة (855) من القانون المدني.
يجب ان يتم التصرف من قبل الوكيل بالذات وإن كان الوكلاء أكثر من واحد الانتباه إلى كونهم مجتمعين أو منفردين أو بكليتي الصفتين.
إذا تعدد الوكلاء وكان يمكنهم إجراء التصرف منفردين فلا يجوز لأحدهم بيع ما وكلوا به لأحد الوكلاء الآخرين. ( لم يعالج هذا النص في قانون الملكية العقارية )
لغايات تبليغ الإنذارات في معاملات تنفيذ الدين يجب أن تتضمن الوكالة نصا على التبلغ .

الوكالات المنظمة من قبل القناصل الفخريين

الوكالات المنظمة من قبل القناصل الفخريين لا تعتمد (تنحصر صلاحيات القنصل الفخري في التصديق على الوكالات الصادرة عن كتاب العدل الأجانب).
إذا ورد النص في الوكالة على التصرف المطلق فتشمل البيع وما في حكمه من التصرفات الناقلة للملكية عدا التبرعات كالهبة والكفالات العقارية.
في حال كون الموكل ولياً أو وصياً يجب إرفاق الوكالة بحجة الوصاية وإذن بيع وأن يتضمن إذن البيع نصاً بجواز توكيل الغير بالبيع.
الوكالة بالبيع تجيز للوكيل إجراء عقد الوعد بالبيع.

حالات انتهاء الوكالات:

أحكام الفترة من 16/9/2019 وحتى 16/9/2022 

الوكالات التي يتم تنظيمها بين الأصول والفروع صعوداً أو نزولاً أو بين الزوجين والأخوة والأخوات أو بين الورثة بعضهم ببعض تستمر لمدة عشر سنوات.

الوكالات العامة حاليا تنتهي بعد مرور ثلاث سنوات من تاريخ تنظيمها .

الوكالة غير القابلة للعزل تنتهي بعد سنة من تاريخ تنظيمها .
إذا ورد نص في سند الوكالة يحدد مدة العمل بها لأقل من سنة فيعمل بهذا النص.
بإتمام العمل الموكل به.
بوفاة الموكل “عدا الوكالات غير القابلة للعزل المتعلق بها حق الغير”.
بوفاة الوكيل أو بخروجه عن الأهلية “عدا الوكالات غير القابلة للعزل المتعلق بها حق الغير”.
بالعزل ويستثنى من ذلك الوكالات غير القابلة للعزل المتعلق بها حق الغير.

عقد الوكالة