نقصد بالدعوى هنا الدعوى القضائية، وهو إجراء قانوني يتقدم به الشخص المتضرر مدعي أو مشتكي إلى القضاء طالباً الحُكم بإيقاع الجزاء القانوني المناسب على المدعي أو المشتكى عليه، فالدعوى الحقوقية يطالب المدعي بالحقوق المالية و/أو التعويض المالي عما لحقه من ضرر مادي أو معنوي، والدعوى الجزائية يطالب فيها المشتكي بإيقاع الجزاء القانوني المناسب المتمثل بالعقوبات الجزائية مع الادعاء بالحق الشخصي والمتمثل بالتعويض المالي جراء الضرر الذي لحقه عن الجرم المرتكب.

إن المأجور هو كل مكان معد لسكن سواءً كان شقة أو بيت مستقل، وكل محل تجاري أو مخزن، وكل مجمع سكني أو تجاري، وكل عقار ومكان يصلح للإيجار وينطبق عليه قانون المالكين والمستأجرين، بموجب عقد الإيجار الموقع بين المالك وهو المؤجر وبين من يشغل المأجور للانتفاع به ويسمى المستأجر مقابل بدل الإيجار المتفق عليه بينهما بالإضافة إلى أي زيادة مستحقة بموجب قوانين المالكين والمستأجرين المعدلة بالنسبة لعقود الإيجار المبرمة قبل 31/8/2000 أما عقود الإيجار المبرمة بعد هذا التاريخ فالزيادة تحكمها شروط العقد المتفق عليها بين المالك والمستأجر .

هو إجراء قانوني يرفع لدى المحكمة المختصة، يطلب بمقتضاه المالك أو وكيله من مستأجر عقار مشمول بأحكام قانون المالكين والمستأجرين استرداد المأجور نظراً لتوافر إحدى حالات الإخلاء التي نص عليها قانون المالكين والمستأجرين في المادة 5/ج منه، وذلك بالنسبة لعقود الإيجار المبرمة قبل 31/8/2000.

محكمة الصلح، استنادا لنص المادة 2 / ح من قانون محاكم الصلح، والذي ينص على اختصاصات محاكم الصلح والذي جاء فيها دعوى فسخ عقد إيجار العقار ودعاوى إخلاء المأجور بصرف النظر عن قيمة بدل الإيجار السنوي، وهي المحكمة التي يوجد في دائرتها العقار المؤجر.

تقدر قيمة دعوى اخلاء المأجور ببدل ايجاره السنوي، وبغض النظر عن مدة العقد، سنداً لنص المادة2 من قانون محاكم الصلح.

يملك حق إقامة دعوى إخلاء المأجور في القانون الأردني مالك العقار المؤجر، أو المحامي الوكيل عنه .

1_ وجود عقد إيجار خطي.
2_مده عقد الايجار مبرم قبل 31/8/2000 ويكون أهم سبب لاخلاء المأجور.
3_ أن يسبق رفع الدعوى توجيه إنذار في الحالات التي تتطلب توجيه إنذار عدلي.
4_ أن تكون مدة الإيجار والمتفق عليها بين المؤجر والمستأجر قد انتهت.
5_ أن تتحقق واحدة من حالات الإخلاء والتي وردت على سبيل الحصر في قانون المالكين والمستأجرين رقم 11 لسنة 1994 وتعديلاته، حتى يتمكن المؤجر أو وكيله من تقديم دعوى إخلاء المأجور وتسليمه خاليا من الشواغل.

إذا كان عقد الإيجار شفهي لا بد أولاً من إثبات عقد الإيجار ومن ثم رفع دعوى إخلاء مأجور.

أن يكون من عقود الإيجار الموقعة قبل 31/8/2000.

يحق للمؤجر مطالبة المستأجر بإخلاء المأجور في حال توافرت أحد حالات الاخلاء المنصوص عليها في المادة 5 / ج وهي:
اذا تخلف المستأجر عن دفع بدل الاجارة ، أ و أي جزء منه مستحق الأداء قانونا ، او تخلف عن دفع حصته من بدل الخدمات المشتركة المتفق عليها او خالف اي شرط من شروط عقد الاجارة ولم يدفع ذلك البدل او يراع ذلك الشرط خلال خمسة عشر يوما من تاريخ تبليغه بذلك بموجب انذار عدلي.
2. إذا تكرر تخلف المستأجر عن دفع بدل الاجارة او تكررت مخالفته لأي شرط من شروط العقد ثلاث مرات أو أكثر رغم إنذاره بذلك بواسطة الكاتب العدل في الحالين.
3. إذا اجر المستأجر المأجور او قسماً منه لشخص آخر او سمح له بإشغاله دون موافقة المالك الخطية أو اخلاه لشخص آخر دون تلك الموافقة.
4. إذا سمح المستأجر لشريك أو شركة بإشغال العقار المؤجر على انه إذا كان شخصان أو أكثر يشغلون العقار عن طريق الاجارة ويتعاطون العمل فيه.
5. إذا ترك المستأجر المأجور الذي استأجره قبل تاريخ 31/8/2000 بلا اشغال دون سبب مشروع.
6. إذا استعمل المستأجر العقار المأجور او سمح باستعماله لغاية غير مشروعة.
7. إذا استعمل المستأجر المأجور لغير الغاية التي استأجره من اجلها.
8. إذا الحق المستأجر ضرراً بالعقار أو بالمرافق المشتركة او سمح بإحداث ذلك الضرر، أو أحدث تغييرا في المأجور يؤثر على سلامته بشكل يتعذر معه أعادته الى ما كان عليه قبل احداث الضرر أو سمح بإحداث مثل هذا التغيير.
9. إذا لم يكن المالك مقيماً في المنطقة التي يقع فيها عقاره المؤجر ولم يكن يملك عقاراً غيره، فيحق له تخليته ليسكن فيه عند عودته الى تلك المنطقة، إذا اشترط ذلك في العقد ووفقاً لأحكامه.
10. إذا أنشأ المستأجر على أرض خاصة به أو تملك عقارا بدلا عن المأجور في حدود البلدية التي يقع فيها العقار إذا كان لغايات السكن أو في الموقع الذي يقع فيه العقار إذا كان لغايات أخرى غير السكن.-

إذا تكرر تخلف المستأجر عن دفع بدل الاجارة او تكررت مخالفته لأي شرط من شروط العقد ثلاث مرات أو أكثر رغم إنذاره بذلك بواسطة الكاتب العدل في الحالتين .

لا تعتبر التحسينات التي يجريها المستأجر على المأجور سبباً للإخلاء شريطة ان يزيلها عند ترك العقار إذا طلب المالك ذلك.

يجوز الإخلاء دون تعويض إذا كان آيلا للسقوط أو معرضا سلامة الآخرين او ممتلكاتهم للخطر، سنداً لنص المادة 10 من قانون المالكين والمستأجرين.

وهو طلب يطلب فيه المؤجر من المستأجر أن يعيد المأجور لانتهاء مدة العقد بصورة مستعجله وبدعوى مستعجله بموجب المادة 19 مالكين ومستأجرين.

إذا كان سبب الإخلاء انتهاء مدة عقد الاجارة وأمتنع المستأجر عن إعادة المأجور خلال مدة عشرة أيام من تاريخ تبليغه الإخطار أو تاريخ انتهاء مدة عقد الاجارة ايهما لاحق.

أن يوجه المالك خلال 10 ايام من انتهاء مدة العقد للمستأجر، بأنه يتوجب عليه تسليم المأجور وأنه لا يرغب بتجديده وأنه يتوجب عليه خلال 10 أيام تسليم المأجور للمؤجر.

يعتبر القرار المستعجل بقبول الطلب سنداً تنفيذيا قابلاً للتنفيذ كحكم قضائي.

خلال 10 أيام من تاريخ تبلغه.

1_ إنقضاء مدة عشرة أيام من اليوم التالي لتاريخ تبليغه للمستأجر بدون الطعن فيه أو تأييد محكمة الاستئناف للقرار المستعجل في حالة الطعن فيه.
2_ تقديم المالك من غير المؤسسات العامة والبنوك كفالة عدلية او مصرفية يقدر قيمتها قاضي الامور المستعجلة أو المحكمة المختصة وذلك لضمان العطل والضرر الذي قد يلحق بالمستأجر إذا تبين أن المالك غير محق بطلبه.

تنظر محكمة الاستئناف في الطعن المقدم في قرار الطلب المستعجل لإخلاء المأجور مرافعةً.

لا يكون المالك ملزما بإقامة دعوى موضوعية بشأن القرار المستعجل القاضي بإخلاء او استرداد المأجور، كما لا يمس القرار المستعجل حق اي طرف بإقامة دعوى موضوعية ضد الطرف الأخر لتقديم أي ادعاءات او مطالبات وفق احكام التشريعات النافذ.

على قاضي الأمور المستعجلة إنهاء مفعول الكفالة العدلية، أو إعادة الكفالة المصرفية الى المالك بناء على طلبه؛ إذا مضت مدة ثلاثين يوما من تاريخ تبليغ المستأجر للقرار المستعجل وبدون أن يقدم المستأجر دعوى موضوعية أمام المحكمة المختصة بخصوص عقد الاجارة موضوع القرار المستعجل.

إذا كان العقار مؤجراً مفروشاً

نعم وللقاضي أو من ينتدبه إجراء الكشف لإثبات واقع حال المأجور إذا وجد ذلك ضرورياً.

لا يشترط لصحة الخصومة أن ترفع دعوى الدعوى مباشرة بعد انتهاء مدة الإنذار العدلي ، إنما أحيانا يعتبر قبض الأجرة بمثابة تمديد لعقد الإيجار لمدة جديدة اذا كان القبض جرى بعد انتهاء مدنه الاولى ، ويجب الانتباه لصياغة لائحة الدعوى و الطلب المستعحل للإخلاء،فكل منها له أحكامه الخاصة المختلفة.

في لائحة دعوى اخلاء المأجور، يجب ان تتضمن بينات خطية تتمثل بعقد الإيجار، الإنذار العدلي، وعلم وخبر (تبليغ) الإنذار العدلي، سند تسجيل المأجور (قوشان)، رسم وغرامة عقد الإيجار، وصل بدفع الطوابع، مخطط أراضي، مخطط موقع تنظيمي، ويضاف بينة أو أكثر حسب الواقعة تثبت سبب الإخلاء الذي استندت عليه الدعوى وبينات شخصية وهي الشهادة.

إذا كان هناك شرط في العقد يقضي بالإعفاء من توجيه الإنذار العدلي، وفقاً لقاعدة العقد شريعة المتعاقدين، في الحالات التي لا يستلزم فيها القانون توجيه إنذار عدلي، إذا تخلف المستأجر عن دفع بدل الاجارة ، او اي جزء منه مستحق الاداء قانونا ، او تخلف عن دفع حصته من بدل الخدمات المشتركة المتفق عليها او خالف اي شرط من شروط عقد الاجارة ولم يدفع ذلك البدل او يراع ذلك الشرط خلال خمسة عشر يوما من تاريخ تبليغه بذلك بموجب انذار عدلي ، ويجب أن يذكر في لائحة الدعوى رقم الإنذار ة وتاريخ التبليغ.

نعم لا يوجد ما يمنع الاتفاق المسبق على تحديد مدة الإنذار العدلي وفقا لقاعدة العقد شريعة المتعاقدين ، بخلاف الحالات الإخلاء التي تنص على مدة معينة للإنذار ،

إذا لم يقم المستأجر بدفع الأجرة خلال مدة خمسة عشر يوماً تبدأ من اليوم التالي لتاريخ توجيه الإنذار العدلي، فإن للمؤجر الحق بتحريك دعوى إخلاء المأجور ومطالبة المستأجر ببدل الأجرة عن كامل الأشهر المستحقة عليه، ويجب أن يذكر ذلك في لائحة دعوى اخلاء ماجور ، أو أن يرفع دعوى مستقلة للمطالبة بالأجور اذا كان قد سجل طلب مستعجل لإخلاء المأجور ، سنداً لنص المادة 5/ج/1 من قانون المالكين والمستأجرين.

نعم، يستطيع المالك مطالبة المستأجر بالتعويض مع دعوى إخلاء المأجور، ومقدار التعويض يحسب عن كامل المدة التي تستغرقها دعوى إخلاء المأجور أو طلب إخلاء المأجور.

نعم سنداً لنص المادة 13 من قانون المالكين والمستأجرين، والتي أجازت للمالك أن يطلب من المحكمة إلزام المستأجر بأن يدفع أي مستحق عليه طيلة فترة نظر الدعوى.

دعوى إخلاء مأجور

إن تقادم دعزى إخلاء المأجور في القانون الاردني بمرور خمسة عشر عاماً تحسب من وقت نشوء الحق برفع الدعوى، سنداً للمادة 449 من القانون المدني.

قد ذهبت محكمة التمييز إلى انه “إذا أوفى المستأجر بالأجور المستحقة عليه ناقصة مائة وخمسين فلسا فقط فأن دعوى المؤجر بطلب تخلية المأجور بسبب هذا النقص الزهيد…تكون مشوبة بعيب التعسف في استعمال الحق نظراً لما فيه من غلو وتشدد في التزام حرفية النص القانوني.

أن يؤجر المستأجر المأجور أو قسما منه لشخص أخر أو يسمح بإشغاله أوان يخليه لشخص أخر، أن يكون ما ذكر في الشرط الأول قد تم دون موافقة المؤجر الخطية.

قيام شركة عادية بين المستأجر وأفراد أسرته العاملين معه في نفس العقار، وأسرة الشخص تتكون من ذو ي قرباه، أي يجمعهم أصل مشترك، لا يعتبر سببا موجبا للإخلاء، وقضت محكمة التمييز الأردنية أنه إذا كان هناك شخصان أو أكثر يشغلون العقار عن طريق الإجارة ويتعاطون العمل فيه وقاموا بتأليف شركة تضامن بينهم فأن ذلك لا يعتبر سببا موجبا للإخلاء.

أن يكون ترك المأجور بال إشغال أي دون إقامة فعلية فيه، ومحكمة الموضوع صاحبة الصالحية في تقدير ذلك بحسب ظروف كل قضية على حدا ، و أن يكون ترك المأجور دون إشغال لمدة معينة ،وهذه المدة تكون سنة على الأقل في العقارات المؤجرة لغاية السكن ، وستة أشهر على الأقل في العقارات المؤجرة لغايات أخرى ، ويشترط أن يكون ترك المستأجر المأجور بال إشغال دون سبب مشروع ،حيث انه إذا كان السبب مشروع خارج عن إرادة المستأجر يدفعه إلى ترك المأجور فال يترتب على ذلك الإخلاء وقضت محكمة التمييز على انه “أن عدم إشغال المأجور بسبب غياب المستأجر عنه للمعالجة أو للتجار ة أو للدراسة وما شابه ذلك ال يعد تركا ” .

أورد المشرع قيدا لمصلحة المستأجر، حيث أن استعمال المأجور لغاية مماثلة أو مشابهة للغاية المنصوص عليها ال يشكل استعمال مخالفا يوجب الإخلاء.

معيار الضرر الموجب الإخلاء بأنه الذي يؤثر على سلامة المأجور بشكل يتعذر معه إعادته إلى ما كان عليه قبل إحداث الضرر ، واشترطت محكمة التمييز الأردنية ومن خلال القرارات الصادرة عنها توجيه إنذار ويعتبر شرط أساسي لقبول دعوى الإخلاء  ، حيث قضت ” لا يجوز إخلاء المستأجر من المأجور الذي أحدث بناء فيه إلا إذا تبلغ المستأجر انذارا عدليا بإزالة المخالفة إذا كان من شأن ما أحدثه المستأجر الحاق الضرر أو الوهن في المأجور وعليه وحيث تبلغ المدعى عليه الإنذار العدلي بشكل مخالف أحكام قانون الأصول محاكمات المدنية يجعل من دعوى الإخلاء المستندة لهذا الإنذار سابقة ألوانها  ومستحقة الرد” .

أن يشترط المالك في عقد الإيجار على المستأجر إخلاء المأجور حال عودته لإقامة في المنطقة التي يقع فيها المأجور، وأن يثبت المؤجر أنه لم يكن مقيما في منطقة المأجور عند تأجيره العقار، وألا يملك المؤجر عقاراً غير العقار المأجور في تلك المنطقة، أن يثبت المؤجر عودته للمنطقة التي يقع فيها العقار المؤجر.

أن يمتلك المستأجر عقارا مناسبا لممارسة أعماله أو سكناه، وبذات الوقت أن يكون العقار صالحا للاستعمال، أن يكون تملك المستأجر للعقار تم بتاريخ الحق لعقد الإيجار، أن يكون العقار الذي انشاؤه أو تملكه مناسبا للممارسة أعماله وسكناه، والمقصود بذلك أن يؤدي إلى الغاية التي قصدها المستأجر أن يقع العقار الذي تملكه المستأجر في نفس منطقة العقار المؤجر.

هناك حالات أخرى تعد من أسباب الإخلاء وقد وردت في مواد متفرقة من قانون المالكين والمستأجرين وتمثل أربع حالات وهي: – البناء على سطح المأجور، اجراء تغيير او تعمير أو هدم في المأجور، البناء الأيل للسقوط، رغبة المالك في البناء على العرصة المؤجرة.

ذهبت محكمة التمييز إلى أنه “من حق المالك في أن يبني على سطح المأجور يعطيه الحق بأن يسترد بيت الدرج وفق الشروط المبينة في المادة السادسة “، ويشترط ليصار إلى تطبيق هذه الحالة أن ال يكون هناك اتفاق مع المستأجر مسبق لمنع المالك من البناء على سطح المأجور ويجب أن يكون المالك قد حصل على رخصة بالبناء على سطح المأجور وأخيرا يشترط أن يتم البناء على السطح بصورة ال تؤدي إلى الإضرار بالمستأجر أو انتقاص بانتفاعه بالمأجور.

اشترط المشرع في هذه الحالة أن يكون قد مضى على أنشاء البناء أربعون سنة، مع مضي اثنا عشر سنة على عقد الإيجار، شريطة ألا يكون بالإمكان البناء القائم تحمل زيادة في الطوابق إلى المدى الذي تسمح به أحكام التنظيم ويخضع ذلك من حيث الإثبات الى الخبرة، وكذلك يشترط أن يكون المالك قد استصدر رخصة بناء من اجل إثبات وبيان جدية المالك بالبناء، وأخيرا لا بد من توجيه إنذار عدلي للمستأجر وان يخطره برغبته في الإخلاء قبل مدة ال تقل عن ستة أشهر.

يشترط في هذه الحالة أن يثبت كونه أيلا للسقوط، أو في وضع يهدد سالمة الأخرين وتستعين المحكمة بخبير مختص للتحقق من توفر هذا الشرط واثبات وجوده، كما أنه قد يكون العقار غير أيلاً للسقوط ولكنه معرض حياة الأشخاص وممتلكاتهم للخطر، ومثل هذه الحالة يستطيع صاحبه أن يطلب إخلاء ليهدمه ويقيمه من جديد مراعيا فيه قواعد وأحكام التنظيم، واستصدار وثيقة من دائرة البلدية الواقعة ضمنها هذه الدار تفيد بأن الدار آيلة للسقوط.

يشترط في هذه الحالة ن يحصل المالك على رخصة قانونية بالبناء، ويشترط إخطار المستأجر بواسطة كاتب العدل برغبته في البناء على العرصة ويطلب إخلاءها قبل مدة ال تقل عن ستة أشهر، إذا كان في العرصة المطلوب تخليتها بناء أقامه المستأجر بموافقة المالك يجب أن يكون مضى على هذا البناء عشر سنوات على الأقل.

حدد المشرع الحالات التي يجوز فيها إخلاء المأجور على سبيل الحصر وذلك حماية للمستأجر حتى لا يبقى تحت رحمة المؤجر، متى شاء اخرجه دون مسوغ قانوني، وهذه القواعد أمرة ال يجوز للمتعاقدين الاتفاق على ما يخالفها فأن أي شرط يشترطه المؤجر قاصدا به إجبار المستأجر على اخلاء المأجور في القانون الاردني  مخالفا لما يقتضيه قانون المالكين والمستأجرين يعتبر شرط باطل.

تكتب لائحة دعوى إخلاء المأجور كما يلي :
لدى محكمة صلح حقوق عمان الموقرة
المدعـي: ……………………………………………… عنوانه …………………… رقمه الوطني ………………….. وكيله المحامي ……………
المدعـى عليه: …….. ………………………….. وعنوانه: …………… تلفون ……..
موضوع الدعوى: لائحة دعوى إخلاء مأجور أجرته السنوية …… ………….دينار، ومطالبة بمبلغ …….. دينار.
أولاً: واقعة اشغال المستأجر للمأجور – الشقة السكنية العائدة للمدعي والواقعة على قطعة الأرض رقم …….. حوض رقم…………، مكانها …… ……….من أراضي ……………..، بموجب الاستمرار القانوني لعقد الايجار الخطي المبرم بينهما بتاريخ ……. م وبدء سريانه بنفس التاريخ لمـدة …….. قابلة/غير قابلة للتجديد، ببدل ايجار (دينار) تدفع علـى () أقساط / بداية / نهاية / …. كل شهر، وقد تمّ دفع الأقساط ……. بتاريخ ……… / دفع أجر شهر ……. و ………… و …..
وبموجب القانون المعدل رقم () لعام …….. م مادة (/) من قانون المالكين والمستأجرين يصبح أجرة المأجور السنوية () ديناراً.
ثانياً: واقعة استحقاق على المدعى عليه الأقساط رقم ……… من عام أو أجرة شهر …… و ……. من عام …. ولم يقم بدفع قيمتها حتى تاريخ تسجيل الدعوى، واستحقاق ضريبة المعارف وعدم دفعه لقيمته.
ثالثاً: قيام المدعي بتوجيه انذارات عدلية للمدعى عليه بواسطة كاتب العدل، كل انذار على حده برقم والمسجل في (تاريخه) وبيان الحال للكاتب العدل” توقيعه عليها – عدم التوقيع – عدم العثور عليه …
رابعاً: بالرغم من وجود الانذارات العدلية، ومضي مدة ال 15 يوم الا انّ المدعى عليه لم يقم بدفع المستحق، وحيث انّ كل انذار لوحده كافي لاخلاء المأجور.
خامساً: استناداً للبند ………..في العقد، فإنّه يتوجب على المستأجر دفع بقية السنة العقدية و/أو السماح للمدعي بتوجيه أمر دفع للمدعى عليه في حينها.
الطلب: يلتمس المدعي من محكمتكم الموقرة:
1_ تبليغ المدعى عليه نسخة عن لائحة الدعوى ومرفقاتها ودعوته للمحاكمة.
2_غب الثبوت إلزام المدعى عليه بإخلاء الشقة وتسليمها خالية من الشواغل بنفس الكيفية التي تسلمها عند استئجارها للمدعي او/ووكيله.
3_ إلزام المدعى عليه بدفع مبلغ ……… ضريبة المعارف.
4_تضمين المدعى عليه الرسوم والمصاريف واتعاب المحاماة والفائدة القانونية للمطالبة حتى السداد التام.
5_ السماح للمدعي بتوجيه امر بالدفع للمدعى عليه عند استحقاق الاقساط المتبقية فترة النظر في هذه القضية قضاءً.
مقدماً وافر الاحترام
وكيل المدعي / المحامي
نموذج إنذار عدلي لإخلاء مأجور

في دعوى إخلاء مأجور تطبق على عقود الايجار المبرمة قبل 31 ـ 8 ـ 2000، أما دعوى فسخ عقد الإيجار عقود الايجار المبرمة بعد 31 ـ 8. 2000 .

وفق نص المادة 12 من قانون الملكية العقارية الجديد ، فقد أصبحت أطول مدة هي 99 عاما
المادة 12 من قانون الملكية العقارية
على الرغم مما ورد في أي تشريع آخر، لا يجوز أن تتجاوز مدة عقد إيجار العقار تسعاً وتسعين سنة فإذا عقدت لمدة أطول ردت إلى تسع وتسعين سنة.