حق الأفضلية في الأبنية والمجمعات العقارية
إن حقوق الملكية العقارية تختلف باختلاف نوع الملكية فيما إذا كانت ملكية خاصة أم ملكية خاصة وشائعة ، فالملكية الخاصة هي التي تمنح المالك حق التمتع بالعقار المملوك له باستغلاله واستعماله والتصرف فيه ، وهذا الحق يكتسبه المالك بموجب تملكه عقار كامل مستقل مفرز عن العقارات الأخرى ،كأن يمتلك بناية كاملة أو بناء مقام على قطعة أرض مستقلة ، أما في حال كان المالك يمتلك عقار يتمثل بشقة أو طابق ضمن بناية أو مجمع عقاري يشترك في ملكيته أكثر من شخص فإن مالك الشقة أو الطابق يتمتع بالملكية الخاصة فيما يتعلق بشقته أو الطابق الذي يتملكه ، وباقي أجزاء المبنى له ملكية شائعة فيها ، ويقصد بالملكية الشائعة هي تملك الشيء من قبل أكثر من شخص بحيث يكون لهم جميعاً حق الملكية ، كالأقسام أو الأجزاء المشتركة في الأبنية .
من هذا الاختلاف في نوع الملكية فيما إذا كانت مزدوجة أي تجمع بين الملكية الخاصة والشائعة ـ أو كانت مفردة ومفرزة ، تنشئ حقوق للمالكين مختلفة بطبيعتها حسب نوع الملكية ، فمثلا للمالكين الشركاء في عقار ملكية مفردة ومفرزة كالبيت المستقل أو قطعة أرض يثبت لهم حق الشفعة، بينما للمالكين الشركاء في شقة أو طابق في بناية لا يملكون حق الشفعة وإنما لهم حق الأفضلية، وسنتعرف في هذا المقال على المقصود بحق الأفضلية وفقا لقانون الملكية العقارية لسنة2019 وتعديلاته ، وما يميز حق الأفضلية عن حق الشفعة ؟.
جدول المحتويات
حق الأفضلية حق لا يقبل التجزئة
تعويض الشريك البائع للشركاء أصحاب حق الأفضلية
المقصود بحق الأفضلية
هو حق يثبت للشريك في ملكية بناء أو شقة أو طابق مسجل وفق أحكام قانون الملكية العقارية ، في شراء أي حصة شائعة فيه يراد بيعها إلى شخص من غير الشركاء فيه ، سنداً لنص المادة 124 من قانون الملكية العقارية ، ولا مجال لتطبيق حق الشفعة في هذه العقارات المملوكة ملكية مزدوجة ، فحق الشفعة حسبما عرفه القانون المدني الأردني هو حق تمليك العقار المبيع كله أو بعضه جبرا على المشتري بما قام عليه من ثمن ونفقات وهو حق يثبت للجار والشريك.
نطاق تطبيق كل من حق الشفعة وحق الأفضلية
وإن كان هناك تشابه إلى حد كبير بين حق الأفضلية وحق الشفعة ، إلا إن نطاق اكتسابهما مختلف كما ذكرنا سابقاً ، فلا مجال لتطبيق أحكام الشفعة على العقارات المتمثلة ب الشقق والطوابق في الأبنية والمجمعات العقارية ، وإنما تطبق على العقارات من نوع بناء مستقل أو قطعة أرض مشتركة أو مجاورة .
دعوى الأفضلية
هي دعوى تقام من شريك في ملكية بناء أو شقة أو طابق على مشتري حصة شريكه في الملكية يطلب فيها شراء وتملك تلك الحصة بموجب حق الأفضلية الممنوح له في قانون الملكية العقارية .
على من تقام دعوى الأفضلية ؟
على المشتري.
متى لا تسمع دعوى الأفضلية ؟
إذا تم البيع بين الأصول والفروع أو بين الزوجين أو بين الأخوة أو بينهم وبين فروعهم حتى الدرجة الثالثة ،وإذا رفعت الدعوى بعد تسعين يوماً من تاريخ تسجيل الحصة باسم المشتري فلا تسمع الدعوى في جميع الأحوال
متى يجب على الشريك أن يرفع دعوى الأفضلية ؟
خلال ثلاثين يوماً من تاريخ علمه بالبيع ، فإذا علم بالشراء بعد 90 يوم من تاريخ التسجيل لا تسمع دعواه .
حالات سقوط حق الأفضلية
يسقط حق الشريك أو الشركاء في حق الأفضلية في حال قام الشريك الراغب بالبيع بإخبارهم بشكل قانوني عن نيته ببيع حصته للغير في حال لم يريد أي منهم شراءها ، ولم يقم أي منهم بقبول شرائها بالشروط المذكورة خلال 10 أيام من تاريخ تبليغهم .
تبليغ الشركاء إخطار البيع
على الشريك الراغب ببيع حصته للغير أن يخطر باقي الشركاء أنه ينوي بيعها ، ويعرض عليهم شراءها بموجب إخطار موجه بواسطة كاتب العدل ، يتضمن اسم المشتري ، وعنوانه ، الثمن المتفق عليه ، وشروط البيع .
قبول أو رفض الشريك أو الشركاء عرض شراء حصة شريكهم الراغب بالبيع
في حال رفض الشريك أو الشركاء عرض الشراء سقط حقهم برفع دعوى الأفضلية فيما بعد نظراً لسقوط حق الأفضلية بعد 10 أيام من تاريخ إخطارهم بالبيع ، أما في حال قبل الشريك أو الشركاء شراء حصة شريكهم بالثمن والشروط المذكورة في الإخطار الموجه لهم ، وجب عليه أو عليهم إخطار الشريك بقبول الشراء ، وذلك من خلال كاتب العدل .
تسجيل الحصة المباعة من شريك لشريك
يجب تسجيل الحصة المباعة واستكمال معاملة البيع لدى دائرة الأراضي والمساحة خلال عشرة أيام من تاريخ تبليغ الشريك إخطار القبول،
حق الأفضلية حق لا يقبل التجزئة
إن حق الأفضلية حق لا يقبل التجزئة ، أي لا يستطيع الشريك في شقة مثلاً أن يطلب من المشتري أن يتملك جزء من الحصة التي اشتراها من الشريك ، فيجب أن يقوم بشراء كامل الحصة أو عدم شراءها بالكامل ، إلا أن البيع الجزئي للحصة يجوز في حالة واحدة وهي في حال تعدد المشترون من البائع الواحد ، ففي هذه الحالة لشريك صاحب حق الأفضلية أن يشتري حصص بعضهم ويترك حصص بعضهم الأخر .
تعدد أصحاب حق الأفضلية
في حال تعدد الشركاء في الشقة أو الطابق ورغب أحدهم ببيع حصته في تلك الشقة أو الطابق فإن حق الأفضلية يثبت لجميع الشركاء الباقين ، وذلك بنسبة الحصص التي يملكها كل شريك ، وفي حال أبدى أحدهم عدم رغبته بالشراء ، ينتقل حق بالأفضلية إلى باقي الشركاء ذلك بالتساوي فيما بينهم ، بالإضافة لحصص كل واحد فيهم فيها .
تعويض الشريك البائع للشركاء أصحاب حق الأفضلية
يستحق الشركاء أصحاب حق الأفضلية في الحصول على تعويض مالي لا يقل مقداره عن 4/1 من ربع قيمة الحصة المباعة التي تقدرها المحكمة ، وذلك في حال تبين للمحكمة أن الشريك البائع قام ببيع حصته بشروط أفضل بالنسبة للشركاء من تلك الشروط التي ذكرها في إخطار البيع الموجه لهم من قبله ، ففي هذه الحالة يستحقون التعويض عن العطل والضرر الذي لحق بهم من جراء ذلك ، ودون الحاجة لتبليغ الشريك البائع بذلك ، وبتعويض يقدر من المحكمة .
شروط حق الأفضلية
وعليه وبناءً على ما سبق نستعرض شروط حق الأفضلية وهي :
- أن يكون المبيع حصة شائعة في طابق أو شقة أي ان يكون طالب حق الأفضلية شريكا في ملكية البناء أو الطابق أو الشقة المباعة وان تكون مسجلة.
- ألا يكون المشتري شريكا في المبيع.
- وان لا يكون البيع قد تم بين الأصول والفروع أو بين الزوجين أو بين الإخوة آو بينهم وبين فروعهم حتى الدرجة الثالثة.
- أن تقام دعوى الأفضلية على المشتري خلال30 يوم من تاريخ علم الشريك بالبيع وفي جميع الأحوال لا تسمع دعوى الأفضلية بعد 90 يوما من تاريخ التسجيل.
- ألا يرد سبب من أسباب سقوط حق الأفضلية الوارد النص عليها في المادة125 من قانون الملكية العقارية .
من النصوص القانونية المتعلقة بموضوع حق الأفضلية في الأبنية والمجمعات العقارية
قانون الملكية العقارية لسنة2019
المادة 124 :
أ – للشريك في ملكية بناء أو طابق أو شقة مسجلة بمقتضى أحكام هذا الفصل حق أفضلية في شراء أي حصة شائعة فيها يراد بيعها بالتراضي إلى شخص من غير الشركاء فيه ولا تطبق على هذه العقارات الأحكام المتعلقة بالشفعة وبحق الرجحان أو اي حق آخر مماثل .
ب- لا تسمع دعوى الأفضلية إذا وقع البيع بين الأصول والفروع أو بين الزوجين أو بين الإخوة أو بينهم وبين فروعهم حتى الدرجة الثالثة.
ج- تقام دعوى الأفضلية على المشتري لدى المحكمة خلال (30) ثلاثين يوماً من تاريخ علم الشريك بالبيع، وفي جميع الأحوال لا تسمع دعوى الأفضلية بعد (90) تسعين يوماً من تاريخ التسجيل.
المادة 125 :
أ- يسقط حق الأفضلية في حال عرض الشريك، الذي ينوي بيع حصته، على شركائه شراءها بإخطار موجه بوساطة الكاتب العدل يتضمن اسم المشتري، وعنوانه، والثمن المتفق عليه، وشروط البيع، ولم يقبل أي منهم شراءها بالثمن والشروط المذكورة خلال (10) عشرة أيام من تاريخ تبلغهم الإخطار.
ب- إذا قبل أي من الشركاء شراء الحصة بالثمن والشروط المذكورة في الإخطار فعليه تبليغ الشريك الذي ينوي البيع، بوساطة الكاتب العدل، إخطاراً بقبوله الشراء، على أن تستكمل معاملة البيع لدى مديرية التسجيل خلال عشرة أيام من تاريخ تبلغ الشريك إخطار قبول الشراء.
المادة 126 :
أ- حق الأفضلية لا يقبل التجزئة، فليس لصاحبه أن يأخذ بعض الحصة المباعة جبراً على المشتري، إلا إذا تعدد المشترون من بائع واحد فلصاحب حق الأفضلية في هذه الحالة أن يأخذ حصص بعضهم ويترك حصص بعضهم الآخر.
ب- إذا تعدد أصحاب حق الأفضلية أخذ به كل واحد منهم بنسبة الحصص التي يملكها، وإن أسقطه أحدهم انتقل حقه إلى البقية بالتساوي بينهم إضافة إلى حصص كل واحد منهم فيه.
المادة 127 :
إذا ثبت للمحكمة أن الشراء قد تم بشروط أفضل من الشروط الواردة في الإخطار الذي تم تبليغه إلى الشركاء يكون البائع مسؤولاً تجاه أصحاب حق الأفضلية، دون حاجة إلى إنذار، عن تعويضهم عن العطل والضرر الذي لحق بهم من جراء ذلك وبالمبلغ الذي تقدره المحكمة على ألا يقل مقداره عن (1/4) ربع قيمة الحصة المباعة التي تقدرها المحكمة.
من قرارات المحاكم الأردنية فيما يتعلق بموضوع حق الأفضلية في الأبنية والمجمعات العقارية
الحكم رقم 4570 لسنة 2020 – بداية حقوق عمان : دعوى الأفضلية ترفع على المشتري وليس على البائع
موضوع الدعوى : المطالبة بحق الأولوية والأفضلية في شراء شقه سكنيه وقيمتها 75000 دينار .
حيث إن المدعيين ليسوا شركاء في الشقة المطلوب تملكها بحق الأفضلية وحيث أن حق الأفضلية يكون للشريك في ملكية الشقة المباعة .
مما يعني معه أن دعوى المدعيين في مواجهة المدعى عليه غير قائمه على أساس قانوني سليم ويتعين رد دعواهم عنه لعلة عدم قيامها على أساس قانوني سليم .
وفيما يتعلق بباقي المدعى عليهم البائعين وحيث أن دعوى الأفضلية تقام على المشتري وفقا للمادة 124/ج من قانون الملكية العقارية والتي حددت الخصم في دعوى الأفضلية على انه المشتري مما يعني معه أن دعوى المدعين بمواجهة المدعى عليهما البائعين واجبة الرد لعلة عدم صحة الخصومة .
إعداد المحامية : ليلى خالد
