الأحكام القانونية لعقد الوعد ببيع طابق أو شقة
إن عقود الوعد بالبيع هي عقود قانونية مستقبلية ، لا ينعقد بها البيع في الحال ، وإنما يكون مضافاً إلى المستقبل ، فقد نظم القانون الأردني مسألة الوعد بالبيع ضمن إطار قانوني يتخذ شكل العقود ، وذلك لكي يكتسب الوعد بالبيع الجدية ويصبغ بالصيغة القانونية الملزمة لأطرافه في حال توافرت شروط انعقاده التي نص عليها القانون ، وقد نص القانون المدني الأردني على الوعد بالبيع في المادة 105 ، وسنتعرف في هذا المقال على الشروط الجوهرية لانعقاد عقد الوعد بالبيع ، ومدى قانونية عقد الوعد ببيع طابق أو شقة ، وذلك استنادا لقانون الملكية العقارية رقم 13 لسنة 2019 وأخر تعديلاته .
جدول المحتويات
أهمية شرط تسجيل عقد الوعد ببيع بناء أو شقة أو طابق
كيفية تسجيل عقد الوعد بالبيع في دائرة الأراضي والمساحة
الأثر المترتب على عقد الوعد ببيع شقة أو طابق أو بناية
اختلاف نية أحد المتعاقدين بعد إبرام عقد الوعد بالبيع وتسجيله
المقصود بعقد الوعد بالبيع
إن الوعد بالبيع هو تعهد يصدر من الشخص الواعد يتفق بمقتضاه مع الشخص الموعود له بإبرام عقد بيع معه في المستقبل، والوعد بالبيع قد يصدر من إرادة منفردة أو باتفاق كلا إرادة الطرفين، بحيث يتعهد كلاً من الواعد والموعد له بإبرام عقد بيع معين في المستقبل، والوعد بالبيع يتخذ شكله القانوني بصورة عقد، فيسمى عقد الوعد بالبيع وهو عقد بيع مستقبلي وهو من العقود الشكلية، يتعهد بموجبه كلا المتعاقدين أو أحدهما بأبرام عقد معين في المستقبل، سنداً لنص المادة 105 من القانون المدني الأردني.
الشكلية في عقد الوعد بالبيع
إن عقد الوعد بالبيع من العقود الرضائية أي يكفي لانعقاده رضا الأطراف المتعاقدة، إلا أن القانون المدني نص في المادة 105 على أنه في حال اشترط القانون لتمام العقد استيفاء شكل معين فهذا الشكل تجب مراعاته أيضا في الاتفاق الذي يتضمن الوعد بإبرام هذا العقد، وقد اشترط قانون الملكية العقارية لكي يكون عقد الوعد بالبيع صحيحا وملزما لأطرافه أن يتم تسجيله لدى مديرية التسجيل في دائرة الأراضي والمساحة، فالشكلية التي يتطلبها عقد الوعد بالبيع الواقع على بناء أو طابق أو شقة هي التسجيل ، سنداً لنص المادة 128 من قانون الملكية العقارية .
أسباب اللجوء لعقود الوعد ببيع بناء أو شقة أو طابق
نظراً لكثرة نشوء الأبنية السكنية التي تمتاز عن بعضها البعض بكثير من المميزات والخصائص السكنية والعمرانية، أو قد يتعذر على الشخص شراءها فورا ، فيلجأ إلى حجز شقة أو طابق في إحدى هذه الأبنية قبل إنشائها على أرض الواقع، وذلك عن طريق عقد الوعد بالبيع، كما أن قائم على إنشاء هذه الأبنية السكنية قد يحتاج إلى التمويل أو المزيد من الوقت لتسليم المبيع ، فيلجأ إلى إبرام عقود الوعد بالبيع، والذي يشترط فيها القانون أن يكون عقد الوعد بالبيع واقع على عقار مسجل ومرخص بإنشائه على الخريطة حتى ولو لم يباشر بإنشائه بعد على أرض الواقع.
شروط عقد الوعد بالبيع
إن عقد الوعد بالبيع كأي عقد قانوني يجب أن يتوافر فيه شروط وأركان لكي يكون صحيحاً، والشروط الواجب توافرها بعقد الوعد بالبيع هي الرضا والمحل والسبب، الرضا أن يتم عقد الوعد بالبيع بالتراضي بين الطرفين أي توافق الإيجاب الصادر من إحدى المتعاقدين مع القبول الصادر من الطرف الأخر، المحل وهو الإجراء القانوني الذي يريد المتعاقدين القيام به بموجب هذا العقد، والسبب وهو الغاية من إبرام عقد الوعد بالبيع، حيث يجب أن تكون الغاية مشروعة وغير مخالفة للنظام العام والآداب العامة.
وبتطبيق الشروط العامة لعقد الوعد بالبيع على عقد الوعد ببيع بناء أو شقة أو طابق نجد أن عقد الوعد بالبيع يجب أن يتم بموافقة المتعاقدين، وأن محل العقد هو بيع العقار، وأن السبب من العقد أو الغاية منه هو حصول المشتري على حق نقل ملكية العقار الموعد ببيعه وذلك بتسجيله باسمه، وغاية البائع هي الحصول على الثمن.
أركان عقد الوعد بالبيع
لكي ينعقد عقد الوعد بطريقة صحيحة لا بد من أن يتضمن المسائل الجوهرية للعقد وهو النوع والثمن ، وهذا شرط انعقاد نص عليه القانون المدني الأردني في المادة 105 حيث جاء فيه ، لا ينعقد عقد الوعد بالبيع إلا إذا عينت جميع المسائل الجوهرية للعقد المراد إبرامه والمدة التي يجب إبرامه فيها، والمسائل الجوهرية في عقد الوعد بالبيع بناء أو شقة أو طابق هي الاتفاق على مواصفات وأوصاف أي منها ، مع ربطه بخرائط توضح تفصيلات كل من هذه الأوصاف والمواصفات ، سندا لنص المادة 1128 /ب من قانون الملكية العقارية ، كما يجب الاتفاق على المدة ، وفي حالة عدم الاتفاق على المدة يكون العقد باطل لاختلال ركن من أركانه ، والمدة تعين من الواعد فقط بموافقة الموعود له عليها ،
أهمية شرط تسجيل عقد الوعد ببيع بناء أو شقة أو طابق
إن شرط إجراء معاملات عقود الوعد بالبيع في مديرية التسجيل لدى دائرة الأراضي والمساحة، جاء حماية لحقوق المتعاقدين من عمليات النصب والاحتيال، فقد كثرت عمليات النصب والاحتيال في بيع العقارات حيث يوهم البائع المشتري بأن عقد الوعد بالبيع الذي يتم خارج دائرة الأراضي والمساحة هو عقد صحيح وسليم من الناحية القانونية، وذلك خلافا للحقيقة وهي أن عقود البيع على اختلاف أنواعها وطبيعتها إذا تمت خارج دائرة التسجيل تعد باطلة، ولذلك من لبد من توثيق عقد الوعد بالبيع لدى مديرية التسجيل.
كيفية تسجيل عقد الوعد بالبيع في دائرة الأراضي والمساحة
يتم توثيق عقد الوعد بالبيع من خلال طلب يقدم من صاحب العلاقة أو وكيله القانوني، إلى مديرية التسجيل، حيث إن المديرية تعتمد نموذج لعقد الوعد بالبيع يتم تعبئته، ويرفق به ثلاث نسخ من اتفاقية الوعد بالبيع، تتضمن كافة الشروط المتفق عليها، بالإضافة لمخطط تنظيمي، ورخصة إنشاءات، والمخطط الهندسي للشقة أو الطابق أو البناء مصدقاً من الجهات التنظيمية المختصة.
ما هو مقدار الرسم المستحق عند تقديم طلب الوعد بالبيع؟
يستوفى رسم مقداره عشرة دنانير عن كل عقد.
الأثر المترتب على عقد الوعد ببيع شقة أو طابق أو بناية
يترتب على إبرام عقد الوعد بالبيع وتسجيله نشوء التزام تعاقدي في ذمة الواعد ويقابله حق شخصي للموعود له، بحيث يلتزم بمقتضاه الواعد أن يبيع الموعود فيه بالثمن المعين وبنقل ملكيته، ويقوم بتسليمه تنفيذاً لعقد الوعد بالبيع خلال مدة معينة وفقاً للشروط المتفق عليها.
اختلاف نية أحد المتعاقدين بعد إبرام عقد الوعد بالبيع وتسجيله
هل تسجيل عقد الوعد بالبيع يلزم الواعد أو الموعود له بتنفيذ مضمون العقد على الرغم عن تخلف رغبة إحداهما عن تنفيذه؟
بالرجوع إلى نص المادة 129 من قانون الملكية العقارية نجد أنها حظرت إجراء أي معاملة تسجيل على طابق أو شقة أو بناية تم توقيع عقد بالوعد ببيعها وتسجيله، دون موافقة طرفي عقد الوعد بالبيع، إذا كي يتم تنفيذ عقد الوعد بالبيع ونقل الملكية واستلام الثمن لا بد من موافقة طرفي العقد، وفي حال حدوث خلافات على تنفيذ مضمونه يتم الفصل فيها من قبل المحاكم النظامية المختصة.
النصوص القانونية المتعلقة بعقد الوعد ببيع طابق أو شقة
قانون الملكية العقارية رقم 13 لسنة 2019 وآخر تعديلاته حتى 2021
المادة 128:
أ- يعد عقداً صحيحاً وملزماً لطرفيه الوعد ببيع بناء أو طابق أو شقة، على عقار مسجل، مرخص بإنشائه على الخريطة ولم يشرع بإنشائه، أو كان تحت الإنشاء ولم يصدر إذن بإشغاله من الجهة المختصة، إذا جرى تسجيل العقد لدى مديرية التسجيل.
ب- يجب أن يتضمن عقد الوعد بالبيع الشروط المتفق عليها بين طرفيه، وبخاصة الثمن، والمدة الواجبة لتنفيذه، وأوصاف البناء أو الطابق أو الشقة الموعود ببيع أي منها ومواصفاته مع ربطه بخرائط توضح تفصيلات كل من هذه الأوصاف والمواصفات.
المادة 129:
أ- يحظر إجراء أي معاملة تسجيل على بناء أو طابق أو شقة موعود ببيع أي منها دون موافقة طرفي عقد الوعد بالبيع.
ب- تنتقل ملكية البناء أو الطابق أو الشقة الموعود ببيعها إلى الموعود له وتسجل باسمه، بطلب خطي من المتعاقدين، وذلك بعد تنفيذ الشروط المدرجة في عقد الوعد بالبيع واستيفاء رسوم التسجيل المقررة عنه.
ج- تفصل المحكمة في أي خلاف بين المتعاقدين بشأن تنفيذ عقد الوعد بالبيع المسجل أو أي من شروطه بما في ذلك إصدار قرار بتسجيل البناء أو الطابق باسم الموعود له.
القانون المدني الأردني
المادة 105:
- الاتفاق الذي يتعهد بموجبه كلا المتعاقدين أو أحدهما بإبرام عقد معين في المستقبل لا ينعقد الا إذا عينت جميع المسائل الجوهرية للعقد المراد إبرامه والمدة التي يجب إبرامه فيها. 2. وإذا اشترط القانون لتمام العقد استيفاء شكل معين فهذا الشكل تجب مراعاته أيضا في الاتفاق الذي يتضمن الوعد بإبرام هذا العقد.
من اجتهادات محكمة التمييز الأردنية المتعلقة بعقد الوعد ببيع طابق أو شقة
الحكم رقم 2854 لسنة 2020 – محكمة التمييز بصفتها
الحقوقية:
وعن السبب الثاني وحاصله الطعن في القرار المميز لبطلان عقد الوعد بالبيع لعدم تسجيله في دائرة تسجيل الأراضي حسب القانون.
ورداً على ذلك نجد أن الثابت من سند تسجيل الشقة أنه تم نقل ملكيتها وتسجيلها حسب الأصول في دائرة تسجيل أراضي العقبة باسم المميز بتاريخ 25/9/2009 بموجب عقد البيع رقم (165/2009) مما يجعل هذا السبب لا يرد على القرار المميز فنقرر رده.
وعن باقي أسباب التمييز وحاصلها الطعن في القرار المميز لاستناده إلى ملاحق عقد الوعد بالبيع الباطلة ولعدم تقديم المميز ضدها ما يثبت قيام المميز ضدها تقديم الخدمات أو صرف المبالغ المدعى بها وأن مبلغ الخدمة المحدد سنوياً ثابتاً وأن ما زادته المميز ضدها عليه مجحف ومبالغ فيه.
ورداً على ذلك وبرجوع المحكمة إلى الملحق رقم (3) بوعد عقد البيع المتعلق بإدارة المشروع والصيانة العامة / للشقة موضوع الدعوى الذي استندت إليه المدعية (المميز ضدها) نجد أن هذا العقد غير موقع من المدعى عليه ولا يحمل توقيعه وأن محكمة الاستئناف أصدرت قرارها دون أن تلاحظ ذلك وبيان أثره على المطالبة موضوع الدعوى فجاء قرارها معيباً بالفساد في الاستدلال والقصور في التعليل والتسبيب ومستوجباً نقضه.
الحكم رقم 8201 لسنة 2019 – محكمة التمييز بصفتها الحقوقية: إن عدم تسجيل عقد الوعد بالبيع في دائرة الأراضي يجعل العقد باطل ويترتب عليه إعادة الحال إلى ما كان عليه قبل التعاقد.
إن الثابت من الأوراق أن هذ البيع قد تم وفقاً لعقد بيع لم يتم تسجيله لدى دائرة التسجيل المختصة وفقاً لأحكام القانون لذا فإن هذا العقد يعتبر باطلاً لأن تسجيل البيع سواء أكان العقد يندرج تحت الوعد بالبيع أو البيع يعتبر ركن العقد وتخلفه يؤدي إلى بطلانه عملاً بالمادة (16) من قانون التسوية والمواد (105و168و1148) من القانون المدني.
وحيث إن عقد البيع سالف الإشارة هو عقد باطل ولا يترتب عليه أثر ولا ترد عليه الإجازة مما يتعين إعادة المتعاقدين إلى الحالة التي كانا عليها قبل التعاقد كون العقد لم يسجل وفقاً لأحكام القانون وبالتالي فإن من حق المدعي استرداد المبلغ المدعى به والذي دفعه على سبيل هذا العقد سواء كان هذا المبلغ دفع كجزء من ثمن العقار أو عربون
أو تعويض عن إتمام البيع لأن ذلك كله يندرج تحت نطاق إعادة المتعاقدين إلى الحالة التي كانا عليها وجميعها ناتجة عن البيع الباطل.
إعداد المحامية: ليلى خالد.
