الوكالات العقارية في الأردن

إن الوكالات في القانون الأردني لها أسس وأحكام تنظمها، ولا بد من إتباع هذه الأحكام لكي تكون الوكالة سليمة من الناحية القانونية، ومعمول به في الدوائر الحكومية الرسمية، وسنتحدث في هذا المقال عن أسس اعتماد الوكالات في دائرة الأراضي الأردنية، وذلك من أجل إنفاذ أي تصرف على السجل العقاري.

المقصود بالوكالة وأهميتها  

هو عقد يقيم فيه الموكل شخصاً آخر مقام نفسه للقيام بتصرف جائز معلوم بأجر أو بدون أجر.

شروط صحة الوكالة

1_ أن يكون الموكل مالكا حق التصرف بنفسه فيما وكل به.

2_ أن يكون الوكيل غير ممنوع من التصرف فيما وكل به.

3_ أن يكون الموكل به معلوماً وقابلاً للنيابة ومطابقاً لسجلات دائرة الأراضي.

4_ أن تكون الوكالة أصلية أو صورة طبق الأصل مصدقة من جهة إصدار الوكالة أو من قبل كاتب العدل.

أهمية الوكالات في دائرة الأراضي والمساحة

إن التصرف في الأموال غير المنقولة هو من التصرفات الناقلة للملكية ولذلك هو على درجة من الأهمية والخطورة، التي تتطلب وضع ضوابط قانونية صارمة فيما يتعلق باستخدام الوكالات، وذلك لكي يتم التصرف على السجل العقاري بموجب الوكالات بصورة آمنه، يتحقق الاستقرار في المعاملات معها، كان لا بد على الدائرة أن تتجلى الوضوح والدقة في تفسير النصوص القانونية المتعلقة بالوكالات، وذلك لتفادي حدوث أي مشكلات قانونية، والتي مع هذا التشدد في التفسير تحدث مشاكل في تنفيذ هذه الوكالات.

انتهاء الوكالة

تنتهي الوكالة بإتمام العمل الموكل به، وبانتهاء الأجل المحدد لها، وبوفاة الموكل أو بخروجه عن الأهلية إلا إذا تعلق بالوكالة حق للغير وبوفاة الوكيل أو بخروجه عن الأهلية ولو تعلق بالوكالة حق للغير، غير أن الوارث أو الوصي إذا علم بالوكالة وتوافرت فيه الأهلية فعليه أن يخطر الموكل بالوفاة وأن يتخذ من التدابير ما تقتضيه الحال لمصلحة الموكل.

السند القانوني لاعتماد الوكالات في دائرة الأراضي

1_ قانون الملكية العقارية لسنة 2019 وحتى أخر تعديلاته لسنة 2021، الوكالة غير قابلة للعزل، الأحكام الخاصة، المادة 15.

2_القانون المدني الأردني، الأحكام العامة للوكالات.

شروط قبول الوكالات في دائرة الأراضي

فيما يلي أحوال الوكالات حسب مكان صدورها :

الوكالات الصادرة عن كتاب العدل الأردنيين داخل المملكة

1. ختم كاتب العدل الذي صدرت عنه وتصديقه على الوكالة.
2. على رقمها وتاريخ التصديق عليها.
3. أن تكون الوكالة بلغة عربية واضحة ومفهومة.
4. أن تكون الوكالة لا لبس فيها وبدون كشط، أو شطب، أو طمس، أو إضافة وفي حال وجود أي منها لا بد من ختم وتوقيع كاتب العدل على ذلك.
5. فيما يتعلق بالوكالات(الداخلية) المربوطة الكترونيا مع كاتب العدل فانه يتم الرجوع من قبل الموظف في مديرية التسجيل للشاشة والتأكد من وجود الوكالة على النظام وحالتها ان كانت فعالة أو ملغاه للسير بالإجراءات حسب الأصول.

 الوكالات الصادرة عن كتاب العدل في سفارات المملكة الأردنية الهاشمية بالخارج 

يجب أن تحتوي الوكالة على ختم كاتب العدل الذي صدرت عنه وتصديقه على الوكالة، بالإضافة إلى رقم الوكالة وتاريخ تصديق عليها، وأن تكون الوكالة مكتوبة بلغة عربية مفهومة لا لبس فيها ولا غموض ولا تحتوي على أي شطب أو طمس أو إضافة، بالإضافة إلى المصادقة عليها من وزارة الخارجية الأردنية.

الوكالات الصادرة عن كتاب عدل غير أردنيون العرب

يجب أن يتم تصديقها من سفارة ذلك البلد في المملكة أو تصديقها من السفارة الأردنية الموجودة في ذلك البلد بالإضافة إلى تصديقها من وزارة الخارجية الأردنية.

الوكالات الصادرة عن كتاب عدل أجانب (غير عرب)

يجب أن يتم تصديقها من سفارة ذلك البلد في المملكة أو تصديقها من السفارة الأردنية الموجودة في ذلك البلد بالإضافة إلى تصديقها من وزارة الخارجية الأردنية، ويجب ترجمة الوكالة وجميع مرفقاتها من قبل مترجم محلف وتصدق الوكالة من قبل أحد كتاب العدل في المملكة.

 الوكالات الصادرة عن السلطة القضائية الفلسطينية

 تعتمد بعد مطابقتها مع الخاتم الرسمي والتوقيع المعتمد على الوكالات من قبل سلطة القضاء الفلسطيني لغايات اعتماد صحة التواقيع والأختام وتصديقها من قبل وزارة الخارجية الأردنية.

الوكالات الصادرة عن المحاكم الشرعية 

ويستثنى من ذلك الوكالات الصادرة عن محكمة القدس الشرعية فقط حيث تعتمد بعد تصديقها من قبل دائرة قاضي القضاة حسب الأصول.

الإجراءات الفنية المتبعة في دائرة الأراضي والمساحة

قامت دائرة الأراضي بإتباع العديد من الإجراءات الفنية كأسس لاعتماد الوكالات في دائرتها، وتهدف هذه الإجراءات الى التأكد من صحة الوكالات ودقتها من الناحية القانونية، ومدى إمكانية تطبيقها لدى الدائرة، ومن سلامة استخدامها من خلال مراجعة بياناتها والمعلومات الواردة فيها والمتعلقة بشخصية كل من أطرافها، وذلك من خلال الربط والتعاون مع دائرة الأحوال المدنية ودائرة كاتب العدل، فربط مع الجهات السابقة يمكين المستخدمين في الدائرة من الاطلاع على الملف الشخصي للموكلين ومطابقته مع معلومات السجل العقاري.

مدة سريان الوكالات

الوكالات التي نظمت قبل نفاذ قانون الملكية العقاريـة الجديد :

مدة صلاحية الوكالة العامة ثلاث سنوات، وفي حال تم تنظيمها بين الأصول، أو الفروع، أو الأخوة، أو الأخوات فمدة العمل بها تستمر لعشر سنوات.

مدة صلاحية الوكالة غير القابلة للعزل وفقا لقانون الملكية العقارية هي سنة واحدة من تاريخ تنظيمها، سواء تم تنظيمها داخل المملكة أو خارجها، وفي حال تم الاتفاق على أن تكون مدة صلاحية الوكالة أقل من سنة فيعمل بهذا النص وسواء عزل الموكل الوكيل أو توفي الموكل أو الوكيل، تكون الوكالة غير القابلة للعزل صالحاً العمل بها لمدة عشر سنوات إذا كانت منظمة بين الأصول والفروع طلوعاً ونزولاً أو بين الأخوة أو الأخوات أو بين الزوجين أو بين الورثة بعضهم ببعض.

الوكالات التي ستنظم بعد نفاذ قانون الملكية العقاريـة اعتبارا من يوم 13/9/2022.

لا تقيد الوكالات غير القابلة للعزل في السجل العقاري سواء كانت منظمة داخل المملكة أو خارجها، وتعامل الوكالات الصادرة على هذا النحو كما لو لم يتعلق بها حق الغير أو لم تصدر لصالح الوكيل.

الأحكام العامة المتعلقة بالوكالات

1_ يقصد بالوكالة غير القابلة للعزل: هي الوكالة التي يتعلق بها حق للوكيل أو حق للغير، فهي تصدر من شخص لمصلحة الأخر، ولا يجوز للموكل إلغائها أو عزل الوكيل أو تقيدها إلا بموافقة الطرف الذي صدرت الوكالة لمصلحته.

2_ ليس هناك ما يمنع الموكل من توكيل أكثر من وكيل، ومن الممكن جمع هؤلاء الوكلاء في عقد واحد، أو أن ينفرد كل وكيل بعقد وكالة مستقل وفي هذه الحالة لكل وكيل أن يقوم بالأعمال المطلوبة منه على انفراد، أما في حالة وجود عقد وكالة واحد يضم جميع الوكلاء ولم يكن هناك ما يسمح لهم بالعمل بشكل منفرد، فعليهم القيام بالعمل بشكل جماعي، وليس لأحدهم أن ينفرد إلا فيما لا يمكن الاجتماع فيه، كالتوكيل بالخصومة، أو كإيفاء الدين ورد الوديعة.

3_ للوكالة غير قابلة للعزل صورتين، الأولى هي تعلق الوكالة بحق للغير، ويقصد بالغير هو كل شخص ليس طرفاً بعقد الوكالة، ولا يمكن أن يكون طرفاً فيها، والصورة الثانية هي أن تصدر الوكالة لصالح الوكيل نفسه، ويقصد بالمصلحة هي كل أمر مشروع قانوناً لا يتعارض مع قاعدة آمرة أو مع النظام العام.

4_على الوكيل أن يشتريه بثمن المثل أو بغبن يسير إذا كان من الأشياء التي ليس لها سعر معين، وفي حال قام بالشراء بغبن يسير لشيء له سعر معين أو قام بشرائه بغبن فاحش مطلق، فلا ينفذ العقد بالنسبة للموكل.

5_ لا يجوز للوكيل بالشراء أن يبيع ماله لموكله ولا يجوز له أن يشتري الشي الموكل بشرائه لنفسه، وإن صرح بأنه يشتري لنفسه يكون الشراء للموكل.

6_ يكون الشراء للوكيل في حال حدد الموكل الثمن واشترى الوكيل بما يزيد عليه، وفي حال اشترى الوكيل بغبن فاحش، وإذا صرح بشراء المال لنفسه في حضور الموكل.

7_ للوكيل أن يرجع بثمن المبيع على موكله مع ما أنفقه في سبيل تنفيذ الوكالة بالقدر المعتاد، وله أن يحبس ما اشتراه إلى أن يقبض الثمن.

8_ للموكل حق قبض الثمن من المشتري، وأيضاً للمشتري أن يمتنع عن دفعه للموكل، كون أن قبض الثمن من حق الوكيل، لكن في حال دفعه للموكل تبرئة ذمته.

9_ إذا كان الوكيل بأجر فإنه يكون ملزماً باستيفاء الثمن وتحصيله أما إذا كان بغير أجر فلا يكون ملزماً باستيفاء ثمن المبيع ولا تحصيله، وإنما يلزمه أن يفوض موكله بقبضه وتحصيله.

10_ للموكل عزل وكيله متى أراد إلا إذا تعلق بالوكالة حق للغير أو كانت قد صدرت لصالح الوكيل فلا يجوز للموكل أن يلغيها أو ينهيها أو يقيدها دون موافقة من صدرت لصالحه، ففي هذه الحالة يتم توقيع اتفاقية رسمية بالعزل أمام كاتب العدل من قبل الموكل والوكيل.

11_ يستطيع الوكيل أن يقيل نفسه من الوكالة التي لا يتعلق بها حق للغير وعليه أن يعلم موكله وأن يتابع القيام بالأعمال التي بدأها حتى تبلغ مرحلة لا يُخشى معها ضرر على الموكل.

12_ إذا كان تنازل الوكيل عن الوكالة قد الحق الضرر بموكله، أو تم في وقت غير مناسب بحيث تسبب بالإضرار بموكله فإن الوكيل يلزم بتعويض الموكل وذلك في حال كانت الوكالة بأجر، وفي حال كانت الوكالة غير قابلة للعزل فيتوجب على الوكيل أن يتم ما وكل به ما لم تكن هناك أسباب جدية تبرر تنازله، وعليه في هذه الحالة أن يعلن صاحب الحق وأن ينتظره إلى أجل يستطيع به صيانة حقه.

13_ بعد تسجيل الوكالة غير القابلة للعزل لدى مديرية التسجيل، فلا يجوز إجراء أي تصرف على العقار محل عقد الوكالة سواء كان هذا الإجراء صادراً من الموكل أو الغير، ومهما كان نوع هذا التصرف بما في ذلك الحجز على العقار.

14_ يجب أن يكون أسم الموكل مطابقاً لسند التسجيل، وفي حال عدم المطابقة يجب إحضار ما يثبت بأن الاسم الوارد في الوكالة هو لنفس الاسم في سند التسجيل كما يجب التأكد من جنسية الموكل.

15_ يجوز أن تكون الوكالة بالرهن ولا يجوز الرهن إلا لمصلحة ديون الموكل أي بصفته مدينا أما الغير فيجب أن تتضمن الوكالة نصاً صريحاً على جواز كفالة ديونهم أي وضع أموال الموكل ضماناً لديونهم. ( انظر مقال محامي تحصيل ديون )

16_ لا يجوز للوكيل أن يرهن أموال موكله لمصلحة ديونه ولا يجوز له أن يرهن أموال الموكل لمصلحة ديون الشركة التي يكون الموكل شريكاً فيهاما لم يوجد في الوكالة نص صريح يفيد بذلك.

17_ الإقرار بالتنازل أمام كاتب العدل لا يعتبر توكيل، ولكن إذا تضمن الإقرار بالتنازل في نفس الوقت توكيل المتنازل له بالبيع لمن شاء، فإن هذا الإقرار والتوكيل يعتبر قانونياً وجائزاً ويتم اعتماده.

18_ يجب أن يرفق مع الوكالة حجة وصاية وإذن بالبيع وأن يتضمن الإذن بالبيع نصاً صريحاً بجواز توكيل الغير بالبيع.

19_ التصرفات التي يشملها النص المطلق في الوكالة العامة هي البيع، وما في حكمه من تصرفات ناقلة للملكية، باستثناء التبرعات كالهبة والكفالات العقارية.

20_ إن الوكيل بالخصومة لا يملك الحق بالقبض إلا إذا كان مصرحاً له بذلك في الوكالة، كما أن الوكيل بالقبض لا يملك حق الخصومة.

21_ لا يجوز أن تتضمن الوكالات المتعلقة بالتصرفات الناقلة للملكية ورهنها أي نص يجيز للوكيل توكيل الغير، وفي حال وجود مثل هذا النص فإنه لا يؤخذ ولا يعمل بأي نص يخالف ذلك ورد في أي وكالة نظمت قبل قانون الملكية العقارية.

22_ يعمل بالوكالات في التصرفات العقارية خلال المدة المحددة في سند الوكالة على ألا تزيد هذه المدة في التصرفات الناقلة للملكية العقارية والرهن على (5) خمس سنوات من تاريخ تنظيم الوكالة.

رسوم تسجيل الوكالة غير القابلة للعزل

يتم استيفاء رسم مقداره 16 بالأف من القيمة المقدرة للمال ويحسم هذا الرسم من الرسوم والضرائب المقررة على بيع العقار كاملاً في حال تم تنفيذ الغرض من الوكالة خلال ستة أشهر من تاريخ تنظيم الوكالة، وإذا لم يتم تنفيذها خلال هذه المدة يستوفى كامل الرسوم والضرائب المقررة قانوناً عند تنفيذ أحكام الوكالة، ويتم وضع إشارة في صحيفة السجل العقاري للمال.

الوكالات التي يتم تنظميها بين الأصول والفروع صعودا أو نزولا أو بين الزوجين والإخوة والأخوات أو بين الورثة بعضهم ببعض تستمر لمدة عشر سنوات، ويلزم الوكيل بتسجيل الوكالة إذا كانت غير قابلة للعزل وبدفع رسم نسبته نصف بالمائة من القيمة المقدرة للمال غير المنقول الموكل به ويحسم هذا الرسم من الرسوم والضرائب المقررة قانوناً على بيع العقار إذا تم تنفيذ الغرض من الوكالة خلال سنتين من تاريخ تنظيمها.

الربط الإلكتروني بين دائرة الأراضي ودائرة كاتب العدل

تم الربط الإلكتروني مع كُتاب العدل لغايات تمكينهم من الاطلاع على معلومات القطعة موضوع التوكيل وبنفس الوقت تمكين موظف الدائرة من الاطلاع على معلومات الوكالة من خلال شاشه كاتب العدل،
الا أنه ورغم ذلك فان الوكالة تبقى مصدر قلق للدائرة ولا ننصح باللجوء للوكالات إلا في حالات الضرورة القصوى على ان يتم تثبيتها في نفس التاريخ الذي يتم التوكيل فيه إذا كانت وكالة خاصه غير قابله للعزل وكما تطلب القانون وقد كانت هذه احدى المشاكل التي تزعج الدائرة والمحاكم.

المراجع

مقال محامي عقارات منشور على موقع حماة االحق 2020.