السجل العقاري
ظهر نظام السجل العقاري لأول مرة في أستراليا في النصف الثاني من القرن التاسع عشر وقد أسس هذا النظام السيد / روبرت تورنس وقد عرف هذا النظام فيما بعد باسم قواعد تورنس ولقد أخذت الكثير من الدول في هذا الوقت بتلك القواعد كما أخذت الإمبراطورية العثمانية في ذلك الوقت بنظام شبيه بقواعد تورنس من حيث الاعتماد على الوحدة العقارية كأساس للتسجيل دون الحجية المطلقة التي فرضها تورنس على التسجيل بموجب تلك القواعد وسمي النظام العثماني بنظام الطابو، وانتقلت تلك القواعد إلى التشريعات الحديثة حيث أصدر المشرع الأردني قانون الملكية العقارية والذي نظم قواعد القيد في السجل العقاري
وسوف نتناول في هذا المقال كل ما يتعلق بالسجل العقاري وفقا لقانون الملكية العقارية الأردني على النحو التالي:
ثانيا: – المقصود بالسجل العقاري
رابعا: – مزايا القيد في السجل العقاري
أولا: ماهية العقارات وأنواعها
لما كان السجل العقار معني بقيد وتسجيل العقارات فكان من الضروري توضيح المقصود بالعقارات وأنواعها وفقا لأحكام القانون الأردني على النحو التالي:
أ_ المقصود بالعقار
لقد عرف المشرع الأردني العقار كما ورد بنص (المادة 2) من قانون الملكية العقارية على أنه: ” قطعة الأرض والبناء المقام عليها وأي حصة شائعة في أي منهم ” وعرفها القانون المدني الأردني رقم 43 لسنة 1976 في (المادة 58) والتي نصت على أنه: ” كل شيء مستقر بحيزه ثابت فيه لا يمكن نقله منه دون تلف أو تغيير هيئته فهو عقار، وكل ما عدا ذلك من شيء فهو منقول.” كما عرفها المشرع الكويتي بمقتضي نص (المادة 24) من القانون المدني الكويتي رقم 76 لسنة 1980 والتي نصت على أنه: ” كل شيء مستقر بحيزه ثابت فيه لا يمكن نقله من دون تلف أو تغيير في هيئته فهو عقار”.
والعقارات بطبيعتها هي الأشياء المادية التي تكون بطبيعتها ثابته لا يمكن تحريكها دون تلف مثل الأرض والأبنية أو كما عرفها المشرع اليمني في (المادة 1) من القرار الجمهوري بقانون رقم 1 لسنة 1990 والذي عرفها على أنها: ” هي كتلة واحدة محددة وغير منقولة من سطح الأرض خالية كانت أو مع ما يقام عليها من أبنية ومزروعات” [1]
ب_ أنواع العقارات
تنقسم العقارات إلى أربعة أنواع وفقا لقانون الملكية العقارية الأردني ولقد حددها المشرع الأردني بموجب نص (المادة 5) من القانون سالف الذكر والتي نصت على أنه: ” تصنف العقارات في المملكة إلى ما يلي:-
أ- العقارات المملوكة.
ب- العقارات الموقوفة.
ج- الأراضي المتروكة.
د- الأراضي الموات “
وسوف نتعرض لكل من تلك على العقارات على حدة كما يلي:
1- العقارات المملوكة
والعقارات المملوكة وفقا لنص (المادة 2) من قانون الملكية العقارية هي: ” العقارات التي يجري عليها حق الملكية الذي يولي مالكيها حق استعمالها واستغلالها والتصرف فيها ضمن القانون.”
2- العقارات الموقوفة
ويُقصد بالعقارات الموقوفة العقارات التي أوقفها مالكوها، فحبست عن التصرف على وجه التأبيد، وخصصت منافعها للبر ولو مآلاً أي العقارات التي كانت مملوكة للأشخاص وتركوها للمنفعة العامة للأبد.
3- الأراضي المتروكة
وهي العقارات العائدة رقبتها للخزينة وترك حق الانتفاع بها لمنفعة عامة الناس أو جماعة محددة منهم والمستعملة منذ القدم لمنفعة أهالي القرية أو عشيرة منهم. [2]
ووفقا لهذا التعريف فإن الأراضي المتروكة تعود ملكيتها للدولة التي تركت حق الانتفاع بها للأشخاص سواء كان ذلك لعامة الناس أو لمجموعه محددة ولقد حظر القانون الأردني تملك تلك الأراضي بمقتضى نص (المادة 6) فقرة (أ) من قانون الملكية العقارية رقم 13 لسنة 2019 والتي نصت على أنه: ” لا يجوز بيع الأراضي المتروكة، ولا شراؤها، ولا التصرف فيها، ولا يجري عليها حكم مرور الزمان.”
4- الأراضي الموت
وهي العقارات البعيدة عن العمران والعائدة للخزينة والخالية التي لم تزرع وليست في ملك أحد، ولم تجر عليها أعمال التسوية، ولم تسجل، ولم تترك لمنفعة عامة الناس ولا لمنفعة جماعة محددة منهم
ولقد حظر المشرع الأردني أيضا تملك الأراضي الموت بمقتضى نص (المادة7) من قانون الملكية العقارية رقم 13 لسنة 2019 والتي نصت على أنه: ” لا يجوز تملك الأراضي الموات أو استغلالها أو وضع اليد عليها خلافا لأحكام القانون”.
5- الأراضي الأميرية
وهي الأراضي الواقعة خارج حدود البلدية ولصاحبها حق التصرف عليها وهذا النوع من الأراضي تم إلغاؤه وتحويله إلى أراضي مملوكة بموجب نص (المادة 8) فقرة (أ) من قانون الملكية العقارية حيث نصت على أنه: ” أ- اعتبارا من تاريخ نفاذ أحكام هذا القانون، يلغى تصنيف العقارات من نوع (الميري) وتحول العقارات الأميرية إلى (الملك)، كما يلغى ( حق التصرف) في العقارات الأميرية، وجميع الأحكام القانونية الناظمة له ويحل محله (حق الملكية)على العقارات المتحولة”.
ثانيا: المقصود بالسجل العقاري
لقد عرف بعض الفقهاء السجل العقاري على أنه: ” مجموعة الوثائق التي تبين أوصاف كل عقار، وتعين حالته الشرعية، وتنص على الحقوق المترتبة له وعليه، وتبين المعاملات والتعديلات المتعلقة به”. غير أن هذا التعريف قائم على الوظيفة التي يؤديها السجل العقاري ويمكن تعريفه أيضا أنه النظام العقاري الذي يعتمد العين أو الوحدة العقارية أساسا لتسجيل التصرفات العقارية في سجلات خاصة تمتاز بقوة إثبات مطلقة أو نسبية بحسب القوانين المحددة لها. [3]
كما عرفه المشرع اليمني على أنه: ” التسجيل العقـاري: هو مجموعة الوثائق التي تبين أوصاف عقار وتعيين حالته الشرعية والقانونية وأوصافه الفنية وتنص على الحقوق المترتبة له وعليه وتبّين المعاملات والتعديلات المتعلقة به ويتألف من الملكية والوثائق المتممة له “[4]
ولقد عرف المشرع الأردني السجل العقاري بموجب قانون الملكية العقارية رقم 13 لسنة 2019 في المادة الثانية منه والتي عرفته على أنه: ” مجموعة الصحائف والوثائق والمستندات الورقية والإلكترونية والخرائط الموجودة لدى الدائرة والتي تبين أوصاف العقار، وتعين حالته القانونية، وتنص على الحقوق المترتبة له وعليه، وتبين المعاملات المتعلقة به وما يطرأ عليه من تعديلات أو تغييرات.”
ولقد عرف المشرع الأردني بمقتضى هذه المادة السجل العقاري أنه مجموعة المستندات الخاصة بالعقار والتي توضح أوصافه وحالته القانونية والتعاملات التي تمت عليه والموجودة لدى الدائرة ويقصد بالدائرة في هذه المادة هي دائرة الأراضي والمساحة ويمثل الدائرة بمقتضى نص (المادة 3) من قانون الملكية العقارية سالف الذكر الوكيل العام لإدارة قضايا الدولة حيث نصت علي أنه: ” يمثل الدائرة الوكيل العام لإدارة قضايا الدولة في الإجراءات القضائية المتعلقة بها أمام المحاكم على اختلاف درجاتها وفقاً لأحكام قانون إدارة قضايا الدولة”
ثالثا: خصائص السجل العقاري
يتمتع القيد بالسجل العقاري بمجموعه من الخصائص نذكر أهمها:
أ_ التخصيص
حيث تقيد كل وحدة عقارية بالسجل ويقيد جميع التصرفات الواردة على العقار و يتم وصف العقار تفصيلا بغض النظر عن شخص صاحبه بحيث يكفي الاطلاع علي السجل لمعرفة تفاصيل العقار وكافة التعاملات القانونية التي تمت عليه وهذا يتفق مع تعريف السجل الذي ورد (بالمادة 2) من قانون الملكية العقارية السابق الإشارة إليه والذي عرف السجل العقاري أنه: ” مجموعة الصحائف والوثائق والمستندات الورقية والإلكترونية والخرائط الموجودة لدى الدائرة والتي تبين أوصاف العقار، وتعين حالته القانونية، وتنص على الحقوق المترتبة له وعليه، وتبين المعاملات المتعلقة به وما يطرأ عليه من تعديلات أو تغييرات.”
ب_ قوة الثبوت المطلقة
ويقصد بهذه الخاصية من خصائص السجل العقاري أن العقارات المقيدة به تعتبر قرينة قاطعة الدلالة على ثبوت حق الملكية فلا يجوز لأي شخص منازعة المالك في ملكيته المقيدة بالسجل.[5]
ولقد نص المشرع الأردني على قوة الثبوت للقيد في السجل بموجب نص (المادة 9) من قانون الملكية العقارية رقم 13 لسنة 2019 والتي نصت على أنه: ” تعمل المحاكم والحكومة بمضامين سندات تسجيل العقارات الصادرة عن مديريات التسجيل بلا بينة، ولا يجوز إبطال أي من هذه السندات أو إصلاح خطأ فيها أدعي أنه مخالف لقيود السجل العقاري إلا وفق أحكام هذا القانون.”
ويُستفاد من نص المادة السابقة أن الحكومات تعترف بما ورد سندات التسجيل بلا بينة ويقصد بسندات التسجيل في المادة السابقة الوثيقة الصادرة عن مديرية التسجيل نتيجة التصرفات الناقلة للملكية ومعاملات التغيير وأعمال التسوية، كما لا يجوز إبطال تلك السندات إلا وفقا لأحكام قانون الملكية العقارية.
كما نصت (المادة 59) من ذات القانون على قوة الثبوت المطلقة للقيد في السجل وعدم جواز الاعتراض عليه إلا في الحالات التي حددها القانون حيث نصت على أنه: ” في غير الحالات المنصوص عليها في هذا القانون لا يجوز لأي محكمة أن تسمع أي اعتراض على صحة جدول الحقوق النهائي ولا على صحة أي قيد من قيود السجل العقاري أو سجل المياه العائد للقرية”.
ج_ الشرعية
ويُقصد بها تحقق الدائرة المختصة بالسجل من كل التصرفات والبيانات المقدمة للقيد في السجل والتأكد من توافر كافة الشروط اللازمة للقيد في السجل ولقد منح المشرع الأردني صلاحية التحقق وتوثيق المعلومات الخاصة بالعقارات إلى دائرة الأراضي والمساحة ولقد نظمت (المادة 4) من قانون الملكية العقارية رقم 13 لسنة 2019صلاحيات ومهام دائرة الأراضي والمساحة حيث نصت على أنه: ” تولي الدائرة المهام والصلاحيات المنصوص عليها في هذا القانون والتشريعات النافذة ولها في سبيل ذلك القيام بما يلي:
- إجراء مسح شامل لأراضي المملكة وتحديدها وتسويتها وتنظيم خرائطها.
- تسجيل حق ملكية العقارات وتوثيقه والمحافظة عليه وتسهيل ممارسته.
- انشاء شبكة المثلثات من الدرجتين الرابعة والخامسة وإدامتها.
- إنجاز معاملات تسجيل العقارات واحتساب الرسوم والضرائب المترتبة على ذلك واستيفائها.
- إدارة أملاك الدولة والمحافظة عليها ومتابعة إجراءات معاملات التأجير والتفويض والتخصيص واستملاك الأراضي وتوثيق ذلك وفقا للتشريعات.
- إجراء تقدير شامل لقيم العقارات ومتابعة تحديثه.
- توثيق معلومات الملكية العقارية وحفظها.
- تطوير قاعدة المعلومات العقارية وضبطها والإشراف عليها وتحديثها لاعتمادها أساساً لنظام المعلومات الوطني.
- تنظيم مهنة المساحة والمكاتب العقارية والتقدير والمقدرين العقاريين.”
د_ القيد المطلق
ويقصد بذلك أن القيد في السجل العقاري هو أساس اكتساب الحقوق العينية سواء كانت تلك الحقوق أصلية أو تبعية وبالتالي لا تنتقل الملكية إلا بالقيد في السجل.[6]
ولقد نص المشرع الأردني على هذا المبدأ حيث رتب البطلان كجزاء على عدم قيد التصرفات في السجل ولقد نصت على هذا المعنى (المادة 63) من قانون الملكية العقارية رقم 13 لسنة 2019 والتي نصت على أنه: ” لا تكون التصرفات أو العقود أو أي معاملات تجري على العقارات أو المياه صحيحة في المناطق التي تمت التسوية فيها إلا إذا سجلت لدى مديرية التسجيل، ويعد باطلاً كل تصرف أو عقد أو معاملة أجري خلافاً لذلك.”
هـ_ لا يجوز اكتساب الحقوق المقيدة بالسجل بمرور الزمن
وهذه الخاصية من خصائص القيد في السجل هي نتيجة لمبدأ الثبوت المطلق ومؤداها أنه لا يجوز للغير اكتساب الملكية على الحقوق المسجلة بوضع اليد أو بالتقادم المكسب للملكية حيث نصت (المادة 10) من قانون الملكية العقارية على أنه: ” لا تكون التصرفات أو العقود أو أي معاملات تجري على العقارات أو المياه صحيحة في المناطق التي تمت التسوية فيها إلا إذا سجلت لدى مديرية التسجيل، ويعد باطلاً كل تصرف أو عقد أو معاملة أجري خلافاً لذلك”.
ويستفاد من نص المادة السابقة أن أحكام مرور الزمن لا تسري على العقارات المسجلة فلا يتم اكتساب ملكيتها بالتقادم أو وضع اليد ولقد نصت (المادة 13) فقرة (أ) من ذات القانون على أنه: ” أ- لا تسري مدة مرور الزمن على العقارات المسجلة في السجل العقاري”.
رابعا: مزايا القيد في السجل العقاري
يترتب على الخصائص السابق ذكرها مجموعة من المزايا الناتجة عن القيد في السجل أهمها : [7]
- توفير الحماية: حيث ترد كل تفاصيل العقار بالسجل ولا يجوز الطعن على البيانات الواردة فيه طبقا لنص (المادة 9) من قانون الملكية العقارية والتي نصت على عدم جواز بطلان التصرفات المقيدة بالسجل.
- الملكية لا تنتقل ولا تكون حجة على الغير إلا إذا تم تسجيلها.
- يتفادى هذه النظام الخطأ في شخص المالك حيث يقوم على قيد العقار نفسه ويترتب عليه سهولة التعرف على تفاصيل العقار.
- تحديد مساحة العقار تفصيلا مما يمنع الاستيلاء أو التجاوز.
- منع تعارض سندات الملكية والحقوق المسجلة.
- حماية الملاك من خطر اكتساب الأملاك الخاصة بهم بوضع اليد أو بالتقادم.
خامسا: تأسيس السجل العقاري
يتم تأسيس السجل العقاري عن طريق ركنين أساسيين هما ركن مادي قائم على عملية المسح لكافة الأراضي الموجودة في الدولة والركن القانوني وهو إيداع الوثائق والإعلان باختتام الأعمال على النحو التالي:
أ_ إجراء المسح
يعتبر المسح هو الركن الأساسي في تأسيس السجل العقاري ويمكن تعريف المسح أنه نظام خاص بحصر كل الأملاك الموجودة في الدولة ومعرفة ملاكها وحدودها كما يمكن تعريفه أيضا أنه “عملية فنية وقانونية تهدف إلى تعيين جميع البيانات التي تطلبها المعرفة الكاملة والواضحة لهوية العقار والمتعلقة بموقعه وحدوده وقوامه ونوعه الشرعي، واسم مالكه وأسباب تملكه الحقوق العينية المترتبة له وعليه، مما يؤدي إلى تثبيت الملكية العقارية والحقوق المتعلقة بها على نحو ثابت ونهـائي.”[8]
ولقد نظم المشرع الأردني عملية المسح وتحديد العقارات وتقدير قيمتها حيث نصت (المادة 20) فقرة(أ) من قانون الملكية العقارية رقم 13 لسنة 2019 على أنه: ” أ- تناط بالمدير إدارة أعمال تحديد العقارات ومسحها وتقدير قيمها، ويباشرها بنفسه أو بوساطة موظف مفوض منه.
ب-تقاس المسافات بوحدة قياس (المتر) وتعين مساحة العقار بوحدة قياس (المتر المربع)، ومساحة الأرض بوحدة قياس (الدونم) الذي يساوي ألف متر مربع”.
وتكون عملية المسح وفقا لنص المادة السابقة من اختصاص مدير عام الدائرة ولقد أعطاه القانون الحق في مباشرتها بنفسه أو تفويض غيره في ذلك ويكون له الحق في سبيل إجراء عملية المسح أن يدخل أي عقار وإدخال المعدات التي يحتاجها لأداء عمله كما له أن يضع علامات تحديد على العقارات التي تم تحديدها وفقا لنص (المادة 21 ) من ذات القانون والتي نصت على إنه: ” للمدير أو من يفوضه، أن يدخل أي عقار، برفقة من يحتاج من مساعدين وما يلزمه من أجهزة ومعدات ومواد، للقيام بأعمال التحديد أو المسح أو تقدير القيمة وما يتعلق بها، وأن يثبت فيه أي علامات تحديد أو مساحة من حجارة أو نصب أو أعمدة، كما له أن يحفر فيه بالقدر اللازم لتثبيت تلك العلامات”.
ب_ الإعلان باختتام أعمال التحديد
بعد انتهاء المسح يتم إيداع الوثائق لدي الجهة الإدارية المختصة ويبلغ المدير الحاكم الإداري بذلك ويتم نشر إعلان اختتام الأعمال بجريدتين رسميتين من الصحف الثلاث الأوسع انتشارا ويتم وضع صورة من إعلان اختتام الأعمال في مديرية التسجيل وفي مكان بارز في القرية التي تم تعيين حدوده أو أي قرية أخرى لها صلة بذلك ويتم الدعوة في نفس يوم نشر الإعلان إلى كل من له اعتراض على التحديد أن يتقدم بهذا الاعتراض مكتوبا إلى الحاكم الإداري خلال ثلاثون يوما من تاريخ نشر الإعلان ويعتبر التحديد ملزم ويتحصن ضد الطعن عليه بمرور مدة الثلاثين يوم دون أن يتم الاعتراض عليه. [9]
إعداد : كريم عبد السلام
[1] – النظام القانوني للتسجيل العقاري دراسة في التشريع الكويتي – إعداد / طارق على حجي محمد العصفور إشراف الدكتور / مند عزمي أبو مغلي ص27
[2] – نظام تسجيل أراضي الخزينة بالنيابة عمن لهم منفعة فيها رقم 157 لسنة 2019 والصادر بمقتضي المادتين 42 و 222 من قانون الملكية العقارية
[3] – نظام التسجيل العقاري الاختياري في الضفة الغربية ومدى توافقه مع مبادئ السجل العيني العقاري- إعداد مصطفي احمد فرحان باحث بالدكتوراه والمنشور بمجلة جيل الأبحاث القانونية المعمقة العدد 45 ديسمبر 2020 ص 44
[4] – قرار جمهوري بقانون رقم 1 لسنة 1991 بشأن السجل العقاري مادة 1
[5] – نظام السجل العقاري في التشريع الجزائري إعداد رويصات مسعود – إشراف / الدكتورة رحاب شادية ص20
[6] – المرجع السابق ص 21
[7] – النظام القانوني للتسجيل العقاري دراسة في التشريع الكويتي – إعداد / طارق على حجي محمد العصفور إشراف الدكتور / مند عزمي أبو مغلي ص38
[8] – نظام السجل العقاري في التشريع الجزائري إعداد رويصات مسعود – إشراف / الدكتورة رحاب شادية ص44، وأيضا مقال محامي عقارات منشور على موقع حماة االحق 2020.
[9] – المادة 26 من قانون الملكية العقارية رقم 13 لسنة 2019
