الحقوق العينية التبعية

ورد في القانون المدني أن الحقوق العينية التبعية نوعان ، الأول حق الرهن والرهن يأتي على نوعين هما الرهن التأميني والرهن الحيازي ،ولا ينشأ هذا الحق إلا بعقد .والنوع الثاني حقوق الامتياز  ويكون مصدرها دائما القانون. فما هو الحق العيني التبعي وشروطه وأحكامه وشرح لنصوص المواد من 1324 الى 1332 من القانون المدني الأردني.

ما هو الحق العيني ؟

هو اختصاص شخص بشيء مادي اختصاصا شاملا يقره القانون ،وبحيث يستطيع بمقتضى هذه السلطة أو هذا الاختصاص ان يقوم بأعمال معينه تحقق له منفعة تتعلق بهذا الشيء .

ويتميز هذا النوع من الحقوق عن غيره بأنه يرد على شيء مادي معين بالذات ،وتكون له على هذا العين سلطة مباشرة تخوله دون غيرة ان يستعمل هذه العين ،وان ينتفع بها ،وان يتصرف فيها . وتختلف عن الحقوق العينية الأصلية، وهي تلك الحقوق التي تطلب لذاتها بقصد الحصول على منافعها لا لضمان حق آخر ،وهي تخول صاحبها سلطة استعمال الشيء واستغلاله وسلطة التصرف فيه ومثالها حق الملكية ،وهي موضوع مقالنا هذا.

الحقوق العينية التبعية

هي حقوق تشترك مع الحقوق العينية الأصلية في أنها اختصاص مباشر لشخص على شيء معين بالذات ،وتختلف عنها في أنها لا توجد لذاتها ،ولا تخول صاحبها سلطة استعمال الشيء أو استغلاله أو التصرف فيه ،بل توجد تبعا لحق آخر –يغلب ان يكون حق دائنيه –ولخدمة ذلك الحق وضمانه ،وبحيث تخول صاحبها فقط ان يستوفي حقه الأصلي من ثمن الشيء المتعلق بالحق العيني التبعي – مثل الرهن – بالأولوية على غيره من الدائنين (ميزة التقدم) حتى لو انتقل ذلك الشيء من ملكية المدين الى ملكية آخر (ميزة التتبع).

أنواع الحقوق العينية التبعية

1-حق الرهن: – والرهن يأتي على نوعين هما: – الرهن التأميني و الرهن الحيازي ،ولا ينشأ هذا الحق إلا بعقد.

2-حقوق الامتياز :- ويكون مصدرها دائما القانون .

وفيما يلي سوف نقوم بشرح وتفصيل كل منها :-

• الرهن التأميني :- عرفت المادة (1322)من القانون المدني الاردني الرهن التأميني بأنه :- “عقد به يكسب الدائن على عقار مخصص الوفاء دينه حقا غينيا يكون له مقتضاه ان يقدم على الدائنين العاديين والدائنين التالين له في المرتبة في استيفاء حقه من ثمن ذلك العقار في اي يد يكون “.

وعليه فإن المشرع اضفى الصفة العقدية على هذا الرهن .

أركان الرهن التأميني

1-التراضي: – ويتمثل في ارتباط الإيجاب الصادر عن احد المتعاقدين بقبول الطرف  الآخر  على وجه يثبت فيه اثره في المعقود عليه ،ومن الجدير بالذكر انه قد لا يكون المدين هو الراهن ،إذ قد يكون الراهن كفيلا عينيا ،وهذا ما يثبته نص المادة (1324/2) ،وفيما يتعلق برهن ملك الغير فقد نصت المادة (1325) من القانون المدني الاردني على: – “لا يجوز رهن ملك الغير إلا اذا أجازه المالك الحقيقي بسند موثق “.

2-المحل :- ويتمثل في المال المرهون ،ولا بد لهذا المال المرهون من توافر عدة شروط فيه ،وذلك بأن يكون عقارا أو حقا عينيا عقاريا أو منقولا خاضعا لإجراءات التسجيل ،اما عن اشتراط ان يكون المنقول خاضعا لإجراءات التسجيل ،ذلك ان الرهن التأميني لا يرد على المال المنقول ،وذلك لصعوبة إخضاعه لتسجيل التصرفات الواردة عليها ،فقد نصت المادة (1334) من القانون المدني الاردني على :- “تسري أحكام الرهن التأميني على المنقول الذي تقتضي قوانينه الخاصة تسجيله كالسيارة والسفينة “.

كما يشترط ان يكون المال المرهون قابلا للتعامل فيه ،وهذا ما نصت عليه المادة (1329/1) من القانون المدني الاردني ،ونصت المادة (1328) من القانون المدني الاردني على ان يكون المال المرهون تأمينا موجودا وقائما عند إجراء الرهن عليه ،وان يكون معينا تعينا كافيا ،وان يكون المال المرهون مملوكا للراهن (المادة 1324/1) من القانون المدني الاردني .

3-السبب: – وهو الغرض المباشر والمقصود من العقد ،حيث يشترط فيه وبحسب المادة (1332) من القانون المدني الاردني: – “يشترط في مقابل الرهن التأميني ان يكون دينا ثابتا في الذمة أو موعودا به محددا أو عينا من الأعيان المضمونة “.

4-الشكلية :- يعتبر الرهن التأميني عقدا شكليا ،حيث نصت المادة (1323) من القانون المدني الاردني على :-“لا ينعقد الرهن التأميني إلا بتسجيله ويلتزم الراهن نفقات العقد إلا اذا اتفق على غير ذلك ” فإذا تخلفت الشكلية منه ،بمعنى انه لم يتم تسجيله كان عقد الرهن التأميني باطلا ،لانتفاء شرط التسجيل فيه .

ما هي مشتملات الرهن التأميني

نصت المادة (1330) من القانون المدني الاردني على :-“يشمل الرهن التأميني ملحقات العقار المرهون من ابنيه وأغراس وعقارات بالتخصيص وكل ما يستحدث عليه من إنشاءات بعد العقد “.

ما هي اثأر الرهن التـأميني بالنسبة للراهن؟

1-للراهن ان يتصرف في عقاره المرهون رهنا تأمينيا دون ان يؤثر ذلك على حقوق المرتهن.

2-للراهن رهنا تأمينيا حق إدارة عقاره المرهون والحصول على غلته حتى تاريخ نزع ملكيته جبرا عند عدم وفاء الدين ،وتلحق غلته بالعقار المرهون من تاريخ نزع ملكيته .

3-يضمن الراهن العقار المرهون رهنا تأمينيا وهو مسؤول عن سلامته كاملا حتى تاريخ وفاء الدين وللمرتهن ان يعترض على كل نقص في ضمانه وان يتخذ من الإجراءات ما يحفظ حقه على ان يرجع بالنفقات على الراهن.

4-اذا هلك العقار المرهون رهنا تأمينيا أو تعيب خطأ من الراهن كان للمرتهن ان يطلب وفاء دينه فورا أو تقديم ضمان كاف لدينه.

5-اذا كان الهلاك أو التعيب بسبب لا يد للراهن فيه كان له الخيار بين ان يقدم ضمانا كافيا للدين أو وفاءه قبل حلول الأجل.

6-اذا وقعت أعمال من شأنها ان تعرض العقار المرهون للهلاك أو التعيب أو تجعله غير كاف للضمان كان للمرتهن ان يطلب من المحكمة وقف هذه الأعمال واتخاذ الوسائل التي تمنع وقوع الضرر.

ما هي اثأر الرهن التأميني بالنسبة للمرتهن ؟

1-للمرتهن رهنا تأمينيا ان يتفرغ عنه لأخر بشرط موافقة المدين ويسجل سند التفرغ في دائرة التسجيل.

2-للمرتهن رهنا تأمينيا ان يستوفي في دينه من العقار المرهون عند حلول اجل الدين طبقا لمرتبته وبعد اتخاذ الإجراءات المنصوص عليها في قانون الإجراء أو القوانين الخاصة ،فإذا لم يق العقار بدينه كان له الرجوع بباقي دينه على أموال المدين كدائن عادي.

3-اذا اشترط في عقد الرهن تمليك العين المرهونة للمرتهن في مقابل دينه ان لم يؤده الراهن في الأجل المعين فالرهن صحيح والشرط باطل .

4-الإجارة المنجزة الصادرة من الراهن لا تنفذ في حق المرتهن إلا اذا كانت ثابتة التاريخ قبل الرهن.

5-الإجارة المضافة التي تبدأ بعد انتهاء الإجارة المنجزة لا تنفذ في حق المرتهن مطلقا إلا اذا سجلت في عقد الرهن.

اثأر الرهن التأميني بالنسبة الى غير المتعاقدين

1-ينفذ الرهن التأميني في حق غير المتعاقدين من تاريخ تسجيله في دائرة التسجيل قبل ان يكسب الغير حقا عينيا على العقار المرهون.

2-يقتصر اثر الرهن التأميني على المبلغ المحدد في سند الرهن والثابت في دائرة التسجيل ما لم ينص القانون أو الاتفاق على غير ذلك .

3-لا تنفذ حواله الرهن التأميني ولا التفرغ عنه أو التنازل عن درجته في حق غير المتعاقدين إلا بقيدها على سند الحق الأصلي وتسجيلها.

حق التقادم

هو حق الدائن المرتهن المتقدم رتبة في الحصول على دينه قبل بقية الدائنين التالين في الرتبة والدائنين العاديين.

حق التتبع

يعرف حق التتبع هو حق الدائن المرتهن في ملاحقة المال المرهون في حال انتقال ملكيته أو حق عيني آخر عليه قابل للرهن الى الغير ،من اجل استيفاء دينه عند حلول اجل الوفاء به طبقا لمرتبته ،أو عند التنفيذ عليه .

كيف ينقضي الرهن التأميني؟

نصت المادة من(1364-1370) من القانون المدني الاردني على طرق انقضاء الرهن التأميني وهي :-

1-ينقضي الرهن بانقضاء الالتزام الموثق به.

2-بيع العقار المرهون وفقا لقانون الإجراء والقوانين الخاصة ودفع الثمن الى الدائنين المرتهنين طبقا لمرتبة كل منهم أو إيداعه.

3-انتقال ملكية العقار المرهون الى المرتهن أو انتقال حق الرهن الى الراهن.

4-تنازل الدائن المرتهن عنه تنازلا موثقا وله ان يتنازل عن حق الرهن مع بقاء الدين .

5-هلاك محل الرهن التأميني.

6-انقضاء مدة التقادم على الدين الموثق بالرهن.

 ب-الرهن الحيازي :-

يمكن تعريف هذا الرهن بأنه :- احتباس مال في يد الدائن أو يد عدل ضمانا لحق يمكن استيفائه منه كله أو بعضه بالتقدم على سائر الدائنين .

الشروط الواجب توافرها لصحة الرهن الحيازي

1-يشترط في المرهون رهنا حيازيا ان يكون مقدور التسليم عند الرهن صالحا للبيع .

2-يشترط في مقابل الرهن الحيازي ان يكون دينا ثابتا ثبوتا صحيحا في الذمة أو موعودا به محددا عند الرهن.

3-يشترط لتمام الرهن الحيازي ولزومه ان يقبضه الدائن أو العدل وللراهن ان يرجح عند الرهن قبل التسليم.

اثأر الرهن الحيازي بالنسبة للراهن

1-لا يجوز للراهن ان يتصرف بالمرهون حيازيا تصرفا قابلا للفسخ مثل البيع والإجارة والهبة إلا بقبول المرتهن ،وإذا كان التصرف بيعا فإن حق المرتهن ينتقل الى ثمن المرهون.

2-اذا اقر الراهن بالمرهون حيازيا لغيره فلا يسري فقراره في حق المرتهن ،ولا يسقط حق المرتهن في حبس المرهون حتى يستوفي دينه.

3-يضمن الراهن سلامة المرهون وليس له ان يأتي عملا ينقص من ضمانه أو يحول دون مباشرة المرتهن لحقوقه.

4-تسري على الرهن الحيازي أحكام تلف المرهون أو تعيبه بسبب خطأ الراهن أو قضاء وقدرا والمنصوص عليها في المادة (1338) من القانون المدني الاردني .

5-ينتقل الرهن عند هلاك المرهون حيازيا أو تعيبه الى المال الذي حل محله وللمرتهن ان يستوفي حقه منه وفقا لأحكام المادة (1339) من القانون المدني الاردني.

اثأر الرهن الحيازي بالنسبة للمرتهن

1-على المرتهن أن يحفظ المرهون حيازيا بنفسه أو بتأمينه وأن يعنى به عناية الرجل المعتاد وهو مسؤول عن هلاكه أو تعيبه ما لم يثبت أن ذلك يرجع الى سبب لا يد له فيه ، وعلى أن تراعي أحكام المواد (940 و 1396) من القانون المدني الأردني.

2-ليس للمرتهن أن يتصرف في المرهون بغير ادن من الراهن ولا يجوز له بيعه إلا اذا كان وكيلا في البيع.

3-لا يجوز للمرتهن أن ينتفع بالمرهون حيازيا منقولا أو عقارا بغير ادن الراهن ،فإذا أذن الراهن وأباح له الانتفاع بنفسه بلا شرط من الدائن فله الانتفاع بنفسه ولا يسقط من الدين شيء في مقابل ذلك .

4-للمرتهن أن يحبس المرهون حيازيا الى أن يستوفي كامل دينه وما يتصل به من ملحقات أو نفقات وبعدئذ عليه أن يرد المرهون الى راهنه.

5-للمرتهن حيازيا حقوق المرتهن رهنا تأمينيا في التنفيذ على المرهون ثم على سائر أموال المدين عند عدم استيفاء كامل دينه المنصوص عليها في المادة (1342) من القانون المدني الأردني.

آثار الرهن الحيازي بالنسبة الى الغير

1-يجب لنفاذ عقد الرهن الحيازي في حق الغير أن يكون المرهون في يد الدائن المرتهن أو العدل الذي ارتضاه الطرفان.

2-للمرتهن حبس المال المرهون تحت يده حتى يستوفي دينه كاملا فإذا زالت يده عنه دون أرادته كان له حق استرداده.

3-يضمن المرهون حيازيا أصل الدين والنفقات الضرورية التي يؤديها المرتهن عن الراهن ومصروفات عقد الرهن وتنفيذه .

كيف ينقضي الرهن الحيازي ؟

1- ينقضي الرهن الحيازي بانقضاء الدين الموثق ويعود معه اذا زال السبب الذي انقضى به الدين دون أخلال بالحقوق التي يكون الغير حسن النية قد كسبها قانونا في الفترة ما بين انقضاء الدين وعودته.

2-ينقضي الرهن الحيازي بتنازل الدائن المرتهن عن حقه في الرهن صراحة أو دلالة.

3-ينقضي الرهن الحيازي باتحاده مع حق الملكية في يد واحدة على انه يعود اذا زال السبب بأثر رجعي.

4-ينقضي الرهن الحيازي بهلاك الشيء أو انقضاء الحق المرهون.

حقوق الامتياز

هو حق عيني تابع يخول الدائن أسبقية اقتضاء حقه مراعاة لصفته ويتقرر بنص القانون ،وهذا التعريف نصت عليه (1424)من القانون المدني الأردني ،وعليه نستنتج أنه حق مصدره القانون ويقرره المشرع ويحدد مرتبته ،ويخضع للقواعد العامة في الأحكام والتفسير ،ولا يجوز القياس عليه أو وضعه في نظام الاستثناءات .

أنواع حق الامتياز بالنسبة للدائن

نصت المادة (1426)من القانون المدني الاردني على :-“يقع الامتياز العام للدائن على جميع أموال المدين ،اما الامتياز الخاص فيرد على منقول أو عقار معين ” .

أنواع الحقوق الممتازة

تقسم الحقوق الممتازة الى قسمين هما :-

أولا :-حقوق الامتياز العامة وحقوق الامتياز الخاصة على منقول وهي مرتبة حسب الأولوية وفقا لأحكام القانون المدني الاردني كالتالي :-

1-المصروفات القضائية التي أنفقت لمصلحة الدائنين المشتركة في حفظ أموال المدين وبيعها ،فحق الامتياز يكون على ثمن هذه الأموال ويستوفى قبل اي حق أخر.

2-الضرائب والرسوم والحقوق  الآخر ى من اي نوع كانت والمستحقة للحكومة فيكون لها امتياز بالشروط المقررة في القوانين الصادرة بهذا الشأن.

3-النفقات التي صرفت في حفظ المنقول أو إصلاحه.

4-الديون المستحقة من أجور ومرتبات وتعويضات ومكافآت الخدم والكتاب والعمال وكل أجير آخر ،وكذلك المبالغ المستحقة عما صرف للمدين ولمن يعوله من مأكل وملبس ودواء ،بالإضافة الى النفقة المستحقة في ذمة المدين لمن تجب نفقتهم عليه ،وتستوفى كل من هذه الديون فيما بينها بنسبة كل منها بقدر ما هو مستحق منها في الستة شهور الأخيرة .

ثانيا :-حقوق الامتياز الخاصة على عقار :-

عالجت كل من المادة (1446)والمادة (1447) حقوق الامتياز الخاصة بالعقار حيث جاء فيها ما يلي :-

1-ما يستحق لبائع العقار أو مفرغه من ثمن وملحقاته له حق امتياز على العقار المبيع أو المفرغ ،ويجب تسجيل حق الامتياز في دائرة تسجيل الأراضي تكون مرتبة من تاريخ تسجيله.

3-للشركاء في العقار اذا اقتسموه حق امتياز عليه ضمانا لحق رجوع أيهم على  الآخر ين بما تخوله القسمة من حق في اقتضاء معدلها ،ويجب تسجيل حق الامتياز الناشئ عن القسمة وتحدد مرتبته من تاريخ التسجيل.

انقضاء حقوق الامتياز

نصت المادة (1430) من القانون المدني على كيفية انقضاء حق الامتياز ،إذا جعلت انقضاء بنفس الطرق التي ينقضي فيها الرهن التأميني والرهن الحيازي ما لم يوجد نص يقضي بغير ذلك .

اجتهادات محكمة التمييز الأردنية في الحقوق العينية التبعية

1-قرار محكمة التمييز الأردنية (هيئة عاديه) رقم 2571/1999 فصل 26/3/2000 (رهن قيمة التأمين)

“اذا كان الخطر المؤمن منه وهو الحريق مؤمنا بقيمة (107300) دينار تستحق عند تحقيق الخطر المؤمن منه وكان جزء من قيمة التأمين مرهونا لصالح البنك العقاري العربي فأن حق المؤمن له المطالبة به إلا انه لا يصرف له إلا بعد موافقة المرتهن وبحدود قيمة الرهون وبالتالي فأن مخاصمة المؤمن له شركة التأمين مخاصمه صحيحة وان يكن عقد التأمين تضمن اشتراطا لمصلحة الغير في حدود الرهن لا يحول دون مطالبة المدعي بقيمة التأمين “.

2-قرار محكمة التمييز الأردنية (هيئة عاديه) رقم 1176/1999 فصل بتاريخ 22/11/1999 (الرهن التأميني)

“للمرتهن رهنا تأمينيا استيفاء دينه من العقار المرهون عند حلول الأجل طبقا لمرتبة وبعد اتخاذ الإجراءات المنصوص عليها في قانون الإجراء أو في القوانين الخاصة وإذا لم يق العقار بدينه فله الرجوع بالباقي على أموال المدين كدائن عادي عملا بالمادة (1324)

من القانون المدني الاردني “.

ويجوز وضع الأموال والأراضي الأميرية تأمينا للدين ولا فرق ان يكون ما يؤمن به الدين العقار بكامله أو بجزء منه وإذا انقضت مدة الإدانة ولم يؤد الدين أو انه استحق لوجود شرط في عقد الإدانة يقضي بحلول الأجل تتولى دائرة التسجيل بيع المحل الذي وضع تأمينا للدين دون ان يكون الدائن مكلفا بالحصول على حكم أو قرار من المحاكم ……..”.

إعداد المحامية : ثمار إبراهيم

المراجع

المحامي سامي العوض،

الموقع الإلكتروني حماة الحق للمحاماة