الحقوق العينية الأصلية

الحقوق العينية :- وتتميز هذه الحقوق عن غيرها بأنها ترد على شيء مادي معين بالذات ،حيث تقسم هذه الحقوق حسب نص المادة م/69 من القانون المدني الأردني الى :-

ما هي الحقوق العينية الأصلية؟

وهي تلك الحقوق التي تطلب لذاتها بقصد الحصول على منافعها لا لضمان حق أخر ،وهي تخول صاحبها سلطة استعمال الشيء واستغلاله وسلطة التصرف فيه ومثالها حق الملكية ،وهي موضوع مقالنا هذا .

ما هي الحقوق العينية التبعية؟

هي الحقوق التي لا تخول صاحبها سلطة استعمال الشيء واستغلاله أو التصرف فيه ،لكن تخول صاحبها فقط ان يستوفي حقه الأصلي من ثمن الشيء المتعلق بالحق العيني التبعي ،ولهذه الحقوق نوعين هما الرهن والامتياز .

أنواع الحقوق العينية الأصلية

نصت المادة 70/1 من القانون المدني الاردني على أنواع الحقوق العينية الأصلية وهي :-

• حق الملكية .
• حق التصرف .
• حق الانتفاع .
• حق الاستعمال والسكنى .
• حق المساطحة (القرار) .
• الحقوق المجردة .
• الوقف .
• الحكر .
• الإجارتين .

وفيما يلي توضيح لكل حق على حدي :-

حق الملكية

عرفت المادة (1018) من القانون المدني الاردني حق الملكية بأنه :-

سلطة المالك في ان يتصرف في ملكه تصرفا مطلقا عينا ومنفعة واستغلالا ولمالك الشيء وحده ان ينتفع بالعين المملوكة وبغلتها وثمارها ونتاجها ويتصرف في عينها بتجميع التصرفات الجائزة .

خصائص حق الملكية

1- حق الملكية من الحقوق العينية.

2-حق الملكية هو حق للمالك فقط.

3-حق الملكية حق دائم.

4-حق الملكية مقيد بالمصلحة العامة.

5-حق الملكية مقيد بالمصلحة الخاصة التي يقرها القانون.

كيف ينقضي حق الملكية ؟

ينقضي هذا الحق بانتقال ملكيته من المالك الى الغير من خلال بيع أو الهبة أو بوفاته فينتقل الى الورثة .

حق التصرف

هو حقا عينيا عقاريا يرد على الأراضي المملوكة للدولة (الأميرية) فقد نصت المادة (1198) من القانون المدني الاردني بأنه يجوز للدولة ان تبيح حق التصرف في هذه الأراضي ،لمن يرغب بذلك وحسب الشروط التي يفرضها القانون .

ما هي الحقوق التي يتمتع بها المتصرف على الأرض الأميرية ؟

1- حق الاستعمال.

2-حق الاستغلال.

3-حق التصرف.

القيود الواردة على حق التصرف

1- لا يجوز للمتصرف وقف الأرض الأميرية أو الإيصاء بحقه على هذه الأرض ،كونه لا يملك رقبة الأرض التي تبقى للدولة.

2-لا يجوز للمتصرف ان يتوسع بالبناء على الأرض الأميرية لدرجة إحداث قرية أو محله (حي سكني).

متى يسقط الحق بالتصرف؟

يسقط هذا الحق ،إذا أهمل المتصرف أرده فلم يزرعها لمدة ثلاث سنوات متوالية وبدون عذر شرعي ،فيسقط هذا الحق وتؤول الأرض الى الدولة .

حق الانتفاع

عرفت المادة (1205) من القانون المدني الاردني هذا الحق بأنه :- “حق عيني للمنتفع باستعمال عين تخص الغير واستغلالها ما دامت قائمة على حالها وان لم تكن رقبتها مملوكة للمنتفع “.

كيف يكتسب حق الانتفاع

يتم كسب هذا الحق اما بالعقد أو الوصية أو بمرور الزمن .

انتهاء حق الانتفاع

ينتهي حق الانتفاع حسب المادة (1215) من القانون المدني الأردني بالطرق التالية :-

• انقضاء الأجل المحدد له .
• هلاك العين المنتفع بها .
• تنازل المنتفع .
• أنهاء حق الانتفاع بقضاء المحكمة لسوء الاستعمال .
• اتحاد صفتي المالك والمنتفع
• ما لم تكن للمالك مصلحة في بقائه كأن كانت الرقبة مرهونة .
• موت المنتفع إذا لم ينص القانون على غير ذلك .

تقادم حق الانتفاع

لا تسمع دعوى المطالبة بحق الانتفاع إذا انقضت على عدم استعماله مدة خمس عشرة سنة.

حق الاستعمال وحق السكن

نصت المادة (1220) من القانون المدني الاردني على هذين الحقين بما يلي :- “يصح أن يقع الانتفاع على حق الاستعمال أو حق السكن أو عليهما معا” وعليه لا بد من الإشارة الى ان حق الاستعمال يرد على العقارات والمنقولات على حد سواء ،اما حق السكن فلا يرد إلا على العقارات المعينة للسكن فقط .

الأحكام المتعلقة بحق الاستعمال وحق السكن

1- تسري أحكام حق الانتفاع على حق الاستعمال وحق السكن.

2-يتحدد مدى حق الاستعمال وحق السكن بحاجة صاحب الحق وأسرته لأنفسهم حسب ذلك مع مراعاة أحكام السند المنشئ للحق.

3-لا يجوز التنازل للغير عن حق السكن عن حق الاستعمال وحق السكن إلا بناءا على شرط صريح في سند انشاء الحق أو ضرورة قصوى.

4-يلتزم صاحب حق السكن بإجراء عمارة الدار اذا احتاجت لها ويكون ما يبنيه ملكا له ولورثته من بعده ،فإذا امتنع عن القيام بذلك فيجوز للمحكمة ان تؤجر الدار الى أخر يقدم بتعميرها وتحسم نفقات العمارة من الأجر على ان ترد الدار الى صاحبه حق السكن بمبانيها مدة الإيجار.

حق المساطحة (حق القرار)

عرفت المادة (1225) من القانون المدني الاردني هذا الحق بأنه :-حق عيني يعطي صاحبه الحق في أقامته بناء أو غراس على ارض الغير .

كيف يكتسب حق المساطحة؟

يكتسب هذا الحق وحسب نص المادة (1226) من القانون المدني الأردني بالطرق التالية :-

• بالاتفاق :- ويتمثل بوجود عقد يكون ناشئ له أو ناقل له .
• مرور الزمن :- ويتم اكتساب الحق بالتقادم بالقصير أو بالتقادم الطويل .
• الميراث :- وذلك عندما يموت صاحب الحق قبل انتهاء مدة الحق .
• الوصية .

مدة حق المساطحة

1- لا يجوز أن تزيد مدة حق المساطحة عن خمسين سنة.

2-اذا لم تحدد مدة جاز لكل من صاحب الحق ومالك الرقبة ان ينهي العقد بعد سنين من وقت التنبيه على أخر بذلك.

أسباب انتهاء حق المساطحة

حددت المادة (1230) من القانون المدني الاردني طرق انتهاء حق المساطحة بما يلي :-

• انتهاء المدة .
• اتحاد صفتي المالك وصاحب الحق .
• إذا تخلف صاحب الحق من أداء الأجر المتفق عليها مدة سنتين ما لم يتفق على غير ذلك .

الحقوق المجردة

عرفت المادة (1271) من القانون الأردني هذا الحق بأنه :-“هو اتفاق على عقار لمنفعة عقار مملوك لأخر ” .

أنواع الحقوق المجردة

1- الحائط المشترك.

2-حق الطريق.

3-حق المرور.

4-حق الشرب.

5-حق المجرى .

6-حق المسيل.

كيف تنقضي الحقوق المجردة حسب أحكام القانون الأردني ؟

1-ينقضي الحق المجرد بانتهاء الأجل المحدد له أو بزوال محله.

2-ينقضي الحق المجرد بإجماع العقارين الخادم والمنتفع في يد مالك واحد.

3-ينقضي الحق المجرد اذا تعذر استعماله بسبب تغير وضع العقارين الخادم والمنتفع.

4-ينقضي الحق المجرد بإبطال صاحبه لاستخدامه وإعلامه لصاحب العقار الخادم والعدول عن تخصيصه.

5-ينقضي الحق المجرد اذا زال الغرض منه للعقار المنتفع أو بقيت له فائدة محدودة لا تتفق مع الأعباء الواقعة على العقار الخادم .

تقادم الحق المجرد

لا تسمع دعوى المطالبة بالحق المجرد إذا انقضت على عدم استعماله مدة خمس عشرة سنة ،فإذا كان الحق موقوف كانت المدة ستا وثلاثين سنة .

الوقف

ويعرف الوقف بأنه حبس عين المال المملوك عن التصرف وتخصيص منافعه للبر ولو مالا .

أشكال الوقف

1-الوقف الخيري: – وتخصص منافعه لجهة بر ابتداء.

2-الوقف الذري: – وتخصص منافعه الى شخص أو أشخاص معينين وذرياتهم من بعدهم ثم الى جهة من جهات البر عند انقراض الموقوف عليهم.

3-الوقف المشترك: – وتخصص الغلة الى الذرية وجهة البر معا.

ميزات الوقف

1-للوقف شخصية حكمية يكسبها من سند إنشائه.

2-للوقف ذمة مالية متميزة تسأل عن ديونه التي أنفقت على مصارفه طبقا لشروط الواقف .

3-يعد الوقف تصرفا قانونيا انفراديا يصدر عن المالك (الواقف) مقتضاه نقل الشيء من ملكيته الى ملكية الوقف باعتباره شخصا معنويا.

ما هي الجهة التي تتولى الإشراف على الوقف؟

تتولى وزارة الأوقاف الإشراف على الوقف وإدارته واستغلاله وإنفاق غلته على الجهات التي حددها الوقف ،وتسري على شروط صحة الوقف أحكام الشريعة الإسلامية والقوانين الخاصة بالوقف .

 الحكر

هو حق عيني عرفته الشريعة الإسلامية ،وهو يخول صاحبه ان ينتفع بأرض موقوفة لقاء اجر محدد ،بحيث يجوز لصاحبه ان يستعمل الأرض بنفسه بإقامة مباني عليها ،أو استعمالها للغراس ،وتكون له ملكية المنشأة التي يقيمها طوال مدة الحكر ،وقد تناولت المواد (1249،1263) من القانون المدني الاردني حق الحكر وكل ما يتعلق به .

الشروط الواجب توافرها في حق الحكر

1-يجب ان تكون هنالك ضرورة أو مصلحة محققة للوقف.

2-يجب ان يتم التحكير بإذن من المحكمة المختصة وان يسجل بعد ذلك في دائرة التسجيل.

3-يجب ان يتم التحكير لقاء اجر محدد لا يقل عن اجر المثل.

 مدة حق الحكر

نصت المادة (1251) من القانون المدني الأردني على :- “لا يجوز التحكير لمدة تزيد على خمسين سنة فإذا عينت مدة تزيد على ذلك أو لم تعين مدة اعتبر الحكر معقودا لمدة خمسين سنة .

انتهاء مدة الحكر

1-ينتهي بحلول الأجل المحدد له.

2-ينتهي اذا مات المحتكر قبل ان يبني أو يغرس إلا اذا طلب جميع الورثة بقاء الحكر وأذن المتولي بذلك.

3-ينتهي اذا استبدل الموقوف المحكر.

4-ينتهي اذا فسخ عقد التحكير من المحكمة المختصة.

5-ينتهي حق الكر بالتقادم.

ما هي الحالات التي يتم فيها فسخ عقد التحكير من قبل المحكمة ؟

1-اذا لم يدفع الأجرة السنوية مدة ثلاث سنوات متتالية.

2-اذا وقع من المحتكر إهمال جسيم في القيام بما يجب عليه نحو تعمير الأرض .

تقادم دعوى حق الحكر

نصت المادة (1262) من القانون المدني الأردني على :-

“لا تسمع دعوى المطالبة بحق الحكر غير الموقوف اذا انقضت مدة خمس عشرة سنة على عدم استعماله ،وإذا كان حق الحكر موقوفا كانت المدة ستا وثلاثين سنة.

صور الحكر في القانون المدني الأردني

1- حق الإجارتين: – فقد عرفت المادة (1264) من القانون المدني الاردني هذا الحق ب: -ان يحكر الوقف أرضا عليها بناء في حاجه الى الإصلاح مقابل دفع معجل من المال مساو لقسمة البناء يصرف بمعرفة المتولي على عمارة الوقف وأجرة سنوية للأرض مساوية لأجر المثل.

2-حق خلو الانتفاع :- عرفت المادة (1265) من القانون المدني الاردني هذا الحق بأنه عقد يؤجر به الوقف عينا مقابل قدر من المال يدفع للواقف أو المتولي للاستعانة به على تعمير الوقف على اجر ثابت لا يقل عن اجر المثل لمدة غير محددة .

اجتهادات محكمة التمييز الأردنية في الحقوق العينية الأصلية

قرار محكمة التمييز الأردنية الصادر عن الهيئة العادية رقم 2424/2013 فصل 6/10/2013

(حق الملكية)

“حيث نجد ان المستفاد من أحكام المادة (1137) من القانون المدني باعتبار البناء أو الغراس المقام على الأرض ملكا لصاحب الأرض ما لم يتم الدليل على عكس ذلك والمادة (1142) من القانون ذاته تتحدث عن مسألة قيام شخص بإحداث منشأة بمواد من عنده على ارض غيره بإذنه ،وحيث ان محكمة الاستئناف بالاستناد للمادتين (33و44)  من قانون البينات قد توصلت الى ان المدعي هو من قام بزراعة الجزء المزروع بالأشجار وبنى الجدران الاستنادية من ماله الخاص فقد حكمت بإثبات ملكية تلك الأعيان وعليه تكون قد أصابت صحيح القانون وعليه إثبات ملكية الأشجار  البناء للمميز ضده “.

وقد قضت محكمة التمييز الأردنية

1- إن الأصل في الاختصاص المكاني أنه ليس من النظام العام بالنسبة لموطن المدعى عليه الا أن الاختصاص المكاني للمحكمة التي يقع في دائرتها العقار المتنازع عليه من النظام العام تجوز إثارته في أية مرحلة تكون عليها الدعوى وللمحكمة التصدي له من تلقاء نفسها باعتباره خروجاً عن الأصل واستثناءً منه ، وفقاً لقرار تمييز حقوق (231/2001).

2- في الدعاوى العينية العقارية ودعاوى الحيازة يكون الاختصاص للمحكمة التي يقع في دائرتها العقار ، أو أحد أجزائه اذا كان واقعا في دوائر محاكم متعددة وذلك سنداً لنص المادة (37/1) من قانون أصول المحاكمات المدنية.

3- إن معيار التفرقة بين الدعوى العينية العقارية والدعوى الشخصية العقارية هو طلبات المدعي في الدعوى فإذا كانت هذه الطلبات تتضمن طلب تقرير حق عيني على العقار كحق الملكية أو الارتفاق أو الاستعمال فتكون الدعوى وهذه الحالة دعوى عينية عقارية ، وفقاً لقرار تمييز حقوق (717/2011).

وكذلك في الحكم رقم 2128 لسنة 2018 – محكمة تمييز حقوق قضت :

1- تكون الدعوى المُقامة صحيحة إذا أقامها ممن يملك الحق بإقامتها وممن له مصلحة قائمة فيها وبمواجهة من تصح مخاصمته ، عملاً بأحكام المادة (3) من قانون أصول المحاكمات المدنية.

2- إذا أضاف الوكيل العقد إلى موكله في حدود الوكالة فإن حقوقه تعود إلى الموكل ، وذلك وفقاً لأحكام المادة (845) من القانون المدني.

3- لا يجوز لأطراف الدعوى أن يُثيروا نقطة جديدة للطعن في القرار أمام محكمة التمييز لم يسبق لهم إثارتها من قبل أمام محكمة الموضوع وذلك وفقاً لأحكام المادة (198/6) من قانون أصول المحاكمات المدنية.

4- لا تنتقل الملكية ولا الحقوق العينية الأخرى بين المتعاقدين وفي حق الغير الا بالتسجيل وفقاً لأحكام القوانين الخاصة به ، وذلك وفقاً لأحكام المادة (1148) من القانون المدني.

5- يُستفاد من أحكام المادة (1149) من القانون المدني أن التعهد بنقل ملكية عقار يقتصر على الالتزام بالضمان إذا اخل أحد الطرفين بتعهده سواء أكان التعويض قد اشترط في التعهد أم لم يشترط.

6- يُعتد بتقرير الخبرة كبينة في الدعوى إذا كان موافقاً للواقع والأصول وقائم على أساس سليم ولم يرد أي مطعن قانوني يجرحه ومستوفياً لشروطه القانونية وفقاً لأحكام المادة (83) من قانون أصول المحاكمات المدنية.

إعداد المحامية : ثمار إبراهيم

المراجع

الموقع الإلكتروني حماة الحق للمحاماة