تملك الأجانب للعقارات في الأردن
تعد الأردن دولة جاذبة للأجانب بسبب الأمن والأمان المنتشر بها والطبيعة الجغرافية والحالة المناخية، ويرغب الكثير من الأجانب التملك في الأردن لغايات السكن أو لغايات الاستثمار وأحيانا لغايات الحصول الجنسية الأردنية، والتملك في الأردن للأجانب متاح بموجب قانون الملكية العقارية الجديد، ولكن عليه بعض الضوابط وهي ضوابط وقيود معقولة ومقبولة لدى أي أجنبي وبذات الوقت هذه الضوابط مرتبطة بتحقيق هدف الأجنبي من التملك وتحقيق هدف الدولة من السماح للأجانب بالتملك، وبشكل عام فإن التملك في الأردن للأجانب يعتبر الأسهل من حيث القيود مقارنة بالعديد من الدول الأخرى التي تسعى لاستقطاب الاستثمار الأجنبي من خلال السماح بالتملك.
وسنتعرف في هذا المقال على الأحكام التي تنظم عملية تملك العقارات بصورة قانونية من قبل الأجانب ، وذلك وفق أحدث تعديلات قانون الملكية العقارية حتى سنة 2021 .
جدول المحتويات
ثانيا : اكتساب الأجنبي للحقوق العينة العقارية
ثالثا: قيود التملك التي تفرض على الأجانب
خامسا : النصوص القانونية الناظمة
سادسا : اجتهادات قضائية حول تملك الأجانب
أولا : المقصود بالشخص الأجنبي
إن الشخص الأجنبي هو الشخص الذي لا يملك جنسية الدولة التي يقيم بها، فكل شخص لا يملك الجنسية الأردنية هو أجنبي بالنسبة للدولة الأردنية، ويعامل معاملة خاصة تختلف عن تلك المعاملة التي يعامل بها مواطنين الدولة ولك بالنسبة للتمتع بالحقوق السياسية وغيرها من الأحكام القانونية ومنها أحكام تملك العقارات.
ثانيا : اكتساب الأجنبي للحقوق العينة العقارية
يكتسب الأجنبي الحقوق العينية العقارية على العقار المملوك بنفس الطريقة التي تتطلبها إجراءات تملك العقار وهي الحصول على الإذن، كما أنه يحظر أيضاً على الأجنبي اكتساب أياً من الحقوق العينة العقارية في المناطق الممنوع التملك فيها، سنداً لنص المادة 135 من قانون الملكية العقارية.
ثالثا: قيود التملك التي تفرض على الأجانب
تفرض العديد من القيود على تملك الأجانب للعقارات الموجودة على الأراضي الأردنية ، وهذه القيود منها قيود مانعة للتملك ، وقيود تتطلب اتخاذ إجراءات قانونية معينة بهدف السماح وتسهيل عملية التملك ، ومن القيود المانعة للتملك هو منع تملك الشخص الأجنبي للعقارات الموجودة في المناطق الحدودية والتاريخية والأثرية ، فيحظر عليهم التملك في تلك المناطق ، وأيضا من القيود المانعة للتملك منعا مطلقا وبغض النظر عن المنطقة ، هو قيد منع تملك الأجنبي غير المعترف بدولته من قبل المملكة الأردنية الهاشمية ، أما بالنسبة للقيود التي تتطلب اتخاذ إجراءات قانونية معينة وهي الحصول على إذن مسبق للتملك ، وفي حال التملك لغايات الاستثمار أو السكن إنجاز المشروع وفقا للأحكام والمدد التي نص عليها قانون الملكية العقارية ، أيضا قيد التصرف في العقار والأحكام التي تنظمه .
1- قيد شرط المعاملة بالمثل
إن مبدأ المعاملة بالمثل هو مبدأ قانوني دولي حيث تقوم الدولة الأردنية بمعاملة رعايا دولة أجنبية ما كما تعامل هذه الدولة من يحملون الجنسية الأردنية ، فيسمى مبدأ المعاملة بالمثل ، والقانون الأردني يأخذ بمبدأ المعاملة بالمثل في تملك الأموال غير المنقولة من قبل الأشخاص غير الأردنيين من حملة الجنسيات الأجنبية دون الجنسيات العربية ، فمن يحمل جنسية دولة عربية لا ينظر لمبدأ المعاملة بالمثل عند تقديمه طلب الإذن بالتملك لغايات السكن ، أما في حال كان الأجنبي حاملاً لأكثر من جنسية في آن واحد ، فيتم تطبيق مبدأ المعاملة بالمثل ،
2- قيد شرط الحصول على أذن مسبق
لغير الأردني أن يتملك أياً من العقارات الموجودة على الأراضي الأردنية عدا تلك الموجودة في المناطق الممنوع التملك فيها، وذلك بعد الحصول على إذن بتملك العقار من دائرة الأراضي والمساحة، وذلك حسبما يقرر المدير العام للدائرة ما يجب اتخاذه من إجراءات، فعند تقديم طلب الحصول على إذن للتملك يقوم المدير العام للدائرة بمخاطبة الجهات المعنية والتي تحدد من قبل مجلس الوزراء، وتقوم هذه الجهة بإبداء رأيها في الطلب ومن ثم يقوم بتحويله إلى الجهة المختصة بمنح الإذن.
سقوط الإذن بالتملك
يسقط مفعول الإذن بتملك العقار بعدم العمل به خلال سنة واحدة من تاريخ صدور القرار بمنحه، إذا لم يتم العمل بالإذن وتنفيذ مضمونه.
الاستثناءات على شرط الحصول على إذن للتملك
أ- تملك العقار بالانتقال بالإرث لأي من ورثة المالك.
ب- تملك فضلة طريق لتوحيدها مع عقار المالك وفقا لأحكام قانون تنظيم المدن والقرى والأبنية وأي تشريع آخر.
ج- تملك المالك أو خلفه العام بالاسترداد عقارا مستملكا تخلى المستملك عن استملاكه وفقاً لأحكام هذا القانون.
سلطة الجهة المختصة بمنح الإذن
للجهة المختصة سلطة مطلقة بمنح الإذن بتملك العقار أو رفض منحه، وقراراتها الصادرة بالرفض لا يقبل الطعن فيها، ولا تخضع للرقابة من أي جهة كانت، وذلك سنداً لنص المادة 137 من قانون الملكية العقارية.
شرط الموافقة المسبقة لأصحاب جوازات السفر والوثائق المؤقتة
للأشخاص حاملين جوازات السفر المؤقتة أو وثائق مؤقتة الحق في تملك العقارات الموجودة في الأراضي الأردنية وذاك بشرط الحصول على موافقة مسبقة من وزير المالية والذي يستند إلى التوصية الموجه له من وزارة الداخلية.
قيود التملك حسب التنظيم والغاية
يرغب الأجانب بتملك الأموال غير المنقولة الموجودة على أراضي المملكة الأردنية وذلك إما لغايات السكن أو لغايات استثمارية، وقد يكون ذلك داخل التنظيم أو خارجه ، ولكلتا الغايتين أحكام تنظمهما، نص عليها قانون الملكية العقارية، سنتعرف عليها من خلال هذا المقال.
تملك داخل التنظيم لغايات السكن
قد يرغب غير الأردني أن يمتلك إحدى العقارات الموجودة داخل التنظيم ، وذلك لكي يصبح سكن خاص به أو بأسرته ، وعليه يجب أن يأخذ الإذن من الجهات المعنية ، فإذا كان العقار عبارة عن طابق أو شقة أو قطعة أرض لا تزيد مساحتها عن خمس دونمات ولا يملك طالب الإذن أي عقارات في المملكة ، فتكون الصالحية بمنح الإذن للمدير العام للدائرة ، وفي حال كانت مساحة الشقة أو الطابق أو قطعة الأرض تزيد عن خمس دونمات ولا تزيد عن عشرة دونمات ولا يملك طالب الإذن أي عقارات في المملكة ، أو كان العقار موضوع طلب الإذن لا تزيد مساحته عن خمس دونمات ولكن لطالب الإذن عقارات مملوكة له في المملكة ، فتكون الصلاحية بمنج الإذن من وزير المالية بناءً على تنسيب صادر من المدير العام لدائرة الأراضي والمساحة
تملك داخل التنظيم لغايات الاستثمار
لغير الأردني أن يتملك العقارات داخل حدود التنظيم وذلك لغايات الاستثمار في مشروع صناعي أو خدمي، ولكن لا بد من توافر الشروط التالية:
1_ ألا تزيد مساحة قطعة الأرض المستثمرة عن عشرة دونمات.
2_ تطبيق مبدأ المعاملة بالمثل، فإذا كانت دولة الشخص الأجنبي تسمح لحاملي الجنسية الأردنية بالتملك لغايات الاستثمار، فيسمح لمواطنيها تملك الأموال غير المنقولة في المملكة الأردنية وذلك لغايات الاستثمار أو لغايات السكن، فمبدأ أو شرط المعاملة بالمثل يطبق على كلتا الغايتين.
3_ أن تكون قطعة الأرض موجودة داخل مناطق التنظيم.
وقد نص قانون الملكية العقارية على مساحة قطعة الأرض التي يستطيع الأجنبي تملكها لغايات السكن وهي خمس دونمات دون أن تزيد على ذلك، ومساحة قطعة الأرض لغايات الاستثمار ألا تزيد عن عشرة دونمات، إلا أن تحديد إمكانية التملك في المساحات التي تزيد عن ذلك هو أمر يختص به مجلس الوزراء وهو من يقرر البت بشأن السماح بالتملك فيها أم لا.
التملك خارج مناطق التنظيم
لغير الأردني من الأجانب الذين يحملون جنسية أي دولة عربية أن يتملكوا من العقارات الموجودة خارج مناطق التنظيم وذلك بقصد استثمارها إما بمشروع صناعي أو إسكاني عليها أو لغايات استصلاحها وزراعتها وحتى يسمح له بذلك لا بد من حصوله على إذن من الجهات المختصة:
1_بقرار من الوزير بناء على تنسيب المدير لقطعة ارض لا تزيد مساحتها على (50) خمسين دونما
2_ بقرار من المجلس بناء على تنسيب الوزير لقطعة ارض تزيد مساحتها على (50) خمسين دونما
4- قيد تحقيق هدف التملك خلال مدة زمنية
نص قانون الملكية العقارية على الأحكام التي تنظم المشروع الذي سمح للأجنبي تملك العقار من أجله، فحدد مدة إنجاز المشروع، فإذا كانت التملك لغايات السكن فيجب على الأجنبي إنجاز المشروع أو أي مشروع أخر يتوافق مع غاياته خلال مدة أربع سنوات من تاريخ تسجيل العقار باسمه، وإذا كان التملك لغايات الاستثمار فيجب إنجاز المشروع خلال مدة ست سنوات من تاريخ تسجيل العقار باسمه.
عدم إنجاز المشروع خلال المدة المحددة في القانون
1_ تمديد المدة القانونية
في حال لم يتم إنجاز المشروع خلال المدد التي نص عليها القانون، فلمالك العقار أن يقدم طلب مبرر للمدير العام لدائرة الأراضي والمساحة والذي بدوره يقوم بتنسيبه للوزير، وللوزير بعد النظر بالطلب أن يقرر تمديد مدة إنجاز المشروع لمدة يراها مناسبة على ألا يزيد مجموع المدد عن ثماني سنوات لغايات السكن، وعن اثنتي عشرة سنة للغايات الأخرى وذلك من تاريخ تسجيل العقار باسمه.
2_ عدم إنجاز المشروع بعد انتهاء مدة التمديد.
إذا لم ينجز المالك مشروعه خلال المدد المنصوص عليها في القانون، ولأي سبب كان تستوفى منه نسبة (2%) من القيمة المقدرة للعقار عن كل سنة أو جزء منها من تاريخ تسجيل العقار باسمه الى تاريخ انتقال ملكية العقار الى مالك آخر، تقدر قيمة العقار وفقا للطريقة المتبعة في تقدير قيمته عند استيفاء رسم تسجيل البيع على أن تحسم منها قيمة ما أحدثه المالك على العقار وفقا لما يقدره مدير التسجيل.
5- قيد منع تصرف الأجنبي في ملكية العقار
يحظر على الأجنبي التصرف بالعقار الذي منح إذن تملكه تصرفا ناقلا للملكية وبأي صورة كانت ، إلا أن هذا الشرط غير مطلق وإنما مقيد بانتهاء المدد التي منحها القانون للأجنبي لإنجاز المشروع الذي تملك العقار من أجله ، فبعد انتهاء المدد القانونية لإنجاز المشروع يستطيع التصرف في العقار ، إلا أنه يستطيع التصرف بالعقار تصرفا ناقلا للملكية قبل انتهاء المدد القانونية وذلك كاستثناء على الأصل في حال تقديم طلب مشفوعا بأسباب تبرره ، فلمدير العام لدائرة الأراضي تنسيب الطلب مع الأسباب التي تؤيده إلى الوزير المالي لكي يبت في الطلب ، وفي حال كان تملك العقارات لغايات تطويرها أو استثمارها في وحدات سكنية أو صناعية أو تجارية لغايات بيعها يسمح لمالكي العقارات بيعها بعد تطويرها أو إنشاءها وفقا لتعليمات يصدرها المدير العام لدائرة الأراضي والمساحة .
رابعا : العقارات المستثناة
وقد نص قانون الملكية العقارية الأردني على استثناء العقارات المشمولة بأحكام قانون تطوير وادي الأردن، وقانون منطقة العقبة الاقتصادية الخاصة، وقانون سلطة إقليم البتراء التنموي السياحي وقانون الاستثمار، وأي عقارات واقعة ضمن حدود أي منطقة يقرر قانون إنشائها استثناء تملك العقارات الواقعة ضمن منطقتها من تطبيق أحكام قانون الملكية العقارية فيما يتعلق بتمليك الأجانب.
خامسا : النصوص القانونية الناظمة
من النصوص القانونية المتعلقة بتملك واستئجار غير الأردنيين للعقارات في الأردن
قانون الملكية العقارية رقم 13 لسنة 2019 وحتى أخر تعديلاته
المادة 139:
أ- مع مراعاة أحكام التشريعات النافذة وشرط المعاملة بالمثل يجوز لغير الأردني تملك العقارات بغرض السكن الخاص به أو بأسرته داخل حدود التنظيم بناء على موافقة الجهات المعنية بإذن يمنح وفقا للصلاحيات التالية:-
1- بقرار من المدير، لشقة أو طابق أو قطعة أرض لا تزيد مساحتها على خمسة دونمات سواءً أكانت مبنية أم فضاء، شريطة أن لا يكون لطالب الإذن عقارات مملوكة في المملكة.
2- بقرار من الوزير بناء على تنسيب المدير لشقة أو طابق أو قطعة أرض لا تزيد مساحتها على خمسة دونمات، سواء أكانت مبنية أم فضاء، وكانت لطالب الإذن عقارات في المملكة غير العقار المطلوب تملكه، أو لقطعة أرض لا تزيد مساحتها على عشرة دونمات ولم يكن لطالب الأذن عقارات في المملكة.
ب- لا يسري شرط المعاملة بالمثل، المنصوص عليه في الفقرة (أ) من هذه المادة، على غير الأردني الذي يحمل جنسية أي دولة عربية.
ج- يسري شرط المعاملة بالمثل، المنصوص عليه في الفقرة (أ) من هذه المادة، على كل دولة يحمل غير الأردني جنسيتها، وذلك في حال كان لطالب إذن التملك جنسية أكثر من دولة في آن واحد.
المادة 138
لأغراض تملك غير الأردني للعقارات وفق أحكام هذا الفصل يعد الأزواج والأولاد القاصرون بحكم الشخص الواحد.
المادة 134
- يجوز لغير الأردني وللشخص الحكمي أن يكتسب حقا عينيا عقاريا في المملكة بعد حصوله على إذن بذلك وفقا للأحكام المبينة في هذا الفصل.
ب- تسري أحكام تملك غير الأردني والشخص الحكمي للعقار على اكتسابه الحقوق العينية العقارية.
ج- للمجلس إخضاع حق تملك الأشخاص الذين يحملون وثائق وجوازات سفر مؤقتة للأموال غير المنقولة في المملكة وفقاً لأحكام هذا الفصل إلى موافقة مسبقة وبناء على تنسيب الوزير المستند إلى توصية وزير الداخلية.
سادسا : اجتهادات قضائية حول تملك الأجانب
من اجتهادات المحاكم الأردنية فيما يتعلق بتملك واستئجار غير الأردنيين للعقارات في الأردن
الحكم رقم 188 لسنة 1993 – محكمة العدل العليا
المبدأ:
* أجاز المشرع استثناء تملك الأجانب للعقارات في المملكة وأورد قيدا احترازيا على ذلك بان تكون بالقدر الكافي لسكن الأجنبي.
وعليه فيكون القرار المطعون فيه الصادر عن مجلس الوزراء المتضمن السماح لشخص سعودي بتملك العقارات بالأردن بناء على تنسيب وزير المالية المتضمن بانه لا يملك أموالا غير منقولة بالمملكة. ونظرا لثبوت عدم صحة هذه الواقعة بتملكه لأكثر من قطعة ارض سابقة لتنسيق وزير المالية فيكون القرار معيبا بعيب السبب ومخالفا للقانون.
إعداد المحامون : ليلى خالد وعبد الله الزبيدي وسامي العوض
مرجع :مقال محامي عقارات منشور على موقع حماة االحق 2020.
