أحكام تجديد عقد الإيجار في القانون الأردني
شُرعت القوانين بما تشمله من نصوص وأوامر لتنظيم المجتمعات، وتحقيق حاجات الأفراد بما تستقيم بها حياتهم وتلبى به متطلباتهم، ويأتي عقد الإيجار في مقدمة العقود ذات الأهمية الاجتماعية والاقتصادية و الذي لا غنى عنه في أي مجتمع، وسوف نتناول في هذا المقال أحكام تجديد عقد الإيجار من خلال العناصر التالية:
سادساً : آثار التجديد الضمني لعقد الإيجار:
سابعاً: انتهاء الإيجار الضمني:
ثامناً: بعض اجتهادات محكمة التمييز بشأن تجديد عقد الإيجار:
أولاً: تعريف عقد الإيجار:
عرفت المادة (658) من القانون المدني عقد الإيجار بأنه تمليك المؤجر للمستأجر منفعة مقصودة من الشيء المؤجر لمدة معينة لقاء عوض معلوم.
أما في الشرع فهو عقد علي المنافع بعوض لا على العين، والمنفعة قد تكون منفعة عين مثل إيجار العقارات، أو منفعة عمل مثل عمل المهندس والصباغ، أو منفعة شخص يبذل جهده كالخادم، والإجارة تقع علي المنافع لا عن الشيء ذاته. وجاء تعريف الإجارة في كتاب مرشد الحيران مادة (470) بأنها: ” تمليك المؤجر للمستأجر منفعة مقصودة من العين المؤجرة في الشرع ونظر العقلاء بعوض يصلح أجرة ” وجاء فيه أيضاً أنه يمكن أن ترد الإجارة علي المنقولات وغير المنقولات ويصح أن ترد علي العمل كالخدم، والعمال، وأرباب الصنائع ،والحرف.
ثانياً: من له حق الإيجار:
في الغالب يكون المؤجر هو من يملك الشيء محل الإيجار فينزل عن حقه في استعماله مقابل الأجرة التي يتقاضاها ممن يستأجر الشيء، ولكن لا يقتصر من له حق التأجير على مالك الشيء فحسب، بل يحق ذلك لطائفة أخرى وفق الشروط التي قد يتطلبها القانون، فتضمنت المادة (660) من القانون المدني أنه يلزم لنفاذ العقد أن يكون المؤجر أو من ينوب منابه مالكا حق التصرف فيما يؤجره، كما تضمنت أنه ينعقد إيجار الفضولي موقوفا على إجازة صاحب حق التصرف بشرائطها المعتبرة. ويمكن القول بأن من لهم حق الإيجار هم:
- مالك الشي المؤجر.
- صاحب حق الانتفاع.
- من له إدارة الشيء.
- الشريك على الشيوع.
- الدائن المرتهن رهن حيازة.
ثالثاً: انتهاء العقد:
نصت المادة (707\1) من القانون المدني الأردني على أنه: ” ينتهي الإيجار بانتهاء المدة المحددة في العقد ما لم يشترط تجديده تلقائيا.
لابد من التمييز بين عقد الإيجار الذي تحكمه قاعدة الامتداد القانوني ، وبين عقد الإيجار الذي تحكمه قاعدة العقد شريعة المتعاقدين .
فعقود الإيجار المنعقدة ما قبل نهاية شهر 8 من عام 2000 ، تحكمها قاعدة الامتداد القانوني ، أي ان عقد الإيجار لا ينتهي الا بعد مضي 30 عام من تاريخ انعقاده ، ولا ينتهي قبل ذلك الا بشروط محددة وردت في المادة 5 من قانون المالكين والمستأجرين
أما عقود الإيجار المبرمة ما بعد شهر 8 من عام 2000 ، فتحكمها قاعدة العقد شريعة المتعاقدين ، وينتهي العقد بمض المدة المحددة في العقد .
أيضا ، فعقد الإيجار بشكل عام ينتهي بوفاة المستأجر الا اذا اتفق الطرفان في العقد على انتقاله للخلف العام أو الخاص، ولا ينتهي عقد الإيجار بشكل عام بوفاة المؤجر الا اذا اتفق الطرفان على غير ذلك ، أو كان العقد مبنيا على أساس أو اعتبار شخصي .
رابعاً: تجديد عقد الإيجار:
ينتهي عقد الإيجار بانتهاء مدته، ولكن يختلف الأمر بحسب الطريقة التي حًددت بها مدة العقد، فقد يحدث أن ينتهي عقد الإيجار ولا يتم إخلاء العين للاتفاق صراحة أو ضمناَ على تجديد عقد الإيجار.
والتجديد الصريح لعقد الإيجار لا تثور بشأنه أية مشكلة ويسري في شانه الأحكام الخاصة بعقد الإيجار وهو إيجار جديد غير متصل بالعقد السابق عليه على نحو ما سيرد، أما النوع الأخر من التجديد فهو التجديد الضمني لعقد الإيجار والذي يستنبط من تصرفات وسلوك المؤجر في علاقته مع المستأجر.
وقد ورد النص على التجديد الضمني لعقد الإيجار في المادة (707\2) من القانون المدني الأردني بقولها: ” إذا انتهى عقد الإيجار وبقي المستأجر منتفعا بالمأجور برضى المؤجر الصريح أو الضمني اعتبر العقد مجددا بشروطه الأولى “.
ويتبين من نص الفقرة 2 من (المادة 707) من القانون المدني الأردني أن التجديد الضمني يتحقق ببقاء المستأجر بالعين المستأجرة برضاء المؤجر بعد انتهاء عقد الإيجار.
وهذا الحكم يتطابق مع الحكم الوارد في المادة ( 599) من القانون المدني المصري والتي نصت على أن: ( إذا انتهى عقد الإيجار وبقى المستأجر منتفعا بالعين المؤجرة بعلم المؤجر ودون اعتراض منه اعتبر الإيجار قد تجدد بشروطه الأولى، ولكن لمدة غير معينة، ويعتبر هذا التجديد الضمني إيجار جديدا لا مجرد امتداد للإيجار الأصلي ومع ذلك تنتقل إلى الإيجار الجديد التأمينات العينية التي قدمها المستأجر في الإيجار القديم أما الكفالة فلا تنتقل إلى الإيجار الجديد إلا بموافقة الكفيل ).
وتجدر الإشارة إلى أنه إذا تم الاتفاق بين المؤجر والمستأجر على قابلية العقد للتجديد لمدة أو مدد مماثلة فإن العقد يتجدد تلقائياً لمدة مماثلة بانتهاء مدته ولمرة واحدة حسب نص المادة 5 من قانون المالكين والمستأجرين ، دون حاجة الى إيجاب وقبول جديدين بين طرفي العقد
خامساً: شروط التجديد الضمني:
باستقراء ما جاء بالمادة (707\2) من القانون المدني الأردني يتبين أنه يشترط للقول بالتجديد الضمني لعقد الإيجار أن يكون هناك عقد إيجار سابق شارف على الانتهاء، وأن يظل المستأجر منتفعاً بالعين برضاء المؤجر ودون اعتراض منه، وأن تنصرف نية الطرفين لتجديد العقد، وسوف نتناول هذه الشروط بشيء من البيان وذلك على النحو التالي:
1- وجود عقد إيجار سابق قد انتهى أو شارف على الانتهاء:
لكي يكون هناك مجال للقول بالتجديد الضمني لعقد الإيجار يجب أن يكون هناك عقد إيجار سابق بين الطرفين قد انتهى، فإن لم يكن هناك عقد سابق فلا يمكن الحديث عن تجديد العقد لكون التجديد يفترض وجود عقد سابق، فإذا ما اغتصب شخص ما العين فلا يجوز له الادعاء أو التمسك بالتجديد الضمني لعدم وجود عقد سابق قد انتهى.
ولا يهم السبب الذي انتهى به العقد في التمسك بالتجديد الضمني للعقد، فقد يكون ذلك راجعاً لانتهاء مدة العقد أو عدم التنبيه من أحد الطرفين في المواعيد المتفق عليها في العقد أو لأي سبب آخر، ففي كل الأحوال لا تؤثر طريقة انتهاء العقد في التمسك بالتجديد الضمني لعقد الإيجار.
ونشير هنا إلى أنه في حالة إذا ما قام المؤجر بإبرام عقد إيجار جديد بعد انتهاء العقد السابق بإيجاب وقبول جديدين فلا يعد ذلك بمثابة تجديد ضمني لعقد الإيجار إنما هو عقد جديد مستقل عن العقد السابق، يستمد وجوده من الاتفاق الجديد الذي تم بين طرفي العقد ولا صلة له بالعقد السابق عليه، وفي هذا يتمايز الإيجار الصريح عن الضمني فالأول لا يتصل بالعقد الذي يسبقه في حين أن الثاني وثيق الصلة بالعقد المنتهي كما أن التجديد الصريح ينعقد بشروط وتأمينات تختلف عن سابقه، ويضاف لذلك فارق هام وهو أن الإيجار الضمني تتصل مدته بالعقد السابق عليه دون فواصل زمنية بينهم أما الإيجار الصريح فلا يتم إلا من وقت تلاقي القبول والإيجاب وإن طالت المدة ما بين انتهاء العقد وحصول ذلك الإيجاب والقبول.
ويرى الدكتور السنهوري أن عدم وجود فواصل زمنية واتصال العقد الجديد بالسابق عليه في التجديد الضمني يعد خروجاً على القاعدة العامة التي تقضي بأن العقد لا يتم إلا من وقت علم الموجب بالقبول، ولكن مقتضى ذلك أن التجديد الضمني لا يبدأ إلا من وقت علم المستأجر بالقبول الضمني للمؤجر، إلا أن نية المتعاقدين الواضحة وطبيعة التعامل ذاته يقتضيان بأن يعقب التجديد الضمني الإيجار السابق فوراً بمجرد انتهاء هذا الإيجار الأخير.([1])
2- أن يظل المستأجر منتفعاً بالعين بعد انتهاء العقد:
يجب أن يبقى المستأجر منتفعاً بالعين المستأجرة بعد انتهاء عقد الإيجار السابق وأن يظل هذا الانتفاع لمدة معقولة بحيث يستخلص منها التجديد الضمني لعقد الإيجار، أما إذا كانت مدة إقامة المستأجر بالعين وانتفاعه بها عقب انتهاء عقد الإيجار مدة قصيرة نسبياً، أو كان انتفاعه بالعين يتم على سبيل التسامح، أو لوجود ظروف طارئة، أو لحين إيجاد عين أخرى لاستئجارها فلا يجوز التمسك بالامتداد الضمني لعقد الإيجار، ويكون لمحكمة الموضوع في هذه الحالة السلطة التقديرية لتحديد ما إذا كان انتفاعه بالعين يصلح للقول بالتجديد الضمني لعقد الإيجار.
3- أن يكون بقاء المستأجر في العين برضاء المؤجر:
يتوجب أن يكون بقاء المستأجر في العين وانتفاعه بها قد تم برضاء المؤجر ودون اعتراض منه وانصرفت نيته في ذلك لتجديد عقد الإيجار، أما إذا كان انتفاع المستأجر بالعين تم دون رضاء المؤجر أو اعترض الأخير على بقاء الأول فيها فلا يتجدد العقد.
ويعد من قبيل رضاء المؤجر بالتجديد الضمني لعقد الإيجار قيامه بقبض الأجرة وإقراره بوضع المستأجر دون اعتراض أو تحفظ، ويعد من قبيل الاعتراض على التجديد الضمني للعقد قيام المؤجر بتأجير العين لشخص أخر بعد انتهاء عقد الإيجار السابق، أو توجيه إنذار للمستأجر بإخلاء العين.
ولا يشترط القانون في اعتراض المؤجر على تجديد العقد توافر شكل معين في الاعتراض، بل يمكن أن يتم في أي صيغة تنم عن عدم رغبة المؤجر تجديد العقد، وقد يتم الاعتراض كتابة بشكل رسمي أو بمراسلة بين الطرفين، بل وقد يتم الاعتراض شفاهه طالما أمكن إثباته من جانب المؤجر.
4- ألا يكون أحد المتعاقدين قد أظهر نيته في عدم تجديد العقد:[2]
وهذا الأمر لا يثور إلا في حالة قيام أحد الطرفين بالتنبيه على الآخر بإخلاء العين المؤجرة. فيستخلص من ذلك عدم رغبة من قام بذلك التنبيه بتجديد عقد الإيجار، سواء كان هذا التنبيه متفق عليه في العقد الذي انتهى أم لا، ففي هذه الحالة لا يمكن القول بالتجديد الضمني لعقد الإيجار لانتفاء نية أحد الطرفين في قبول التجديد وكون التنبيه بالإخلاء يهدم قرينة قبول التجديد الضمني للعقد، ما لم يظهر عقب التنبيه بالإخلاء بشكل صريح وقاطع وبما لا يدع مجالاً للشك اتجاه إرادة الطرفين للتجديد الضمني للعقد.
وقد تضمن القانون المدني المصري الإشارة لهذه الحالة صراحة في المادة (600) والتي نصت على أنه: ” إذا نبّه أحد الطرفين على الآخر بالإخلاء، و استمر المستأجر مع ذلك منتفعاً بالعين بعد انتهاء الإيجار فلا يفترض أن الإيجار قد تجدد ما لم يقم الدليل على عكس ذلك “.
وعلى خلاف ذلك لم يتضمن القانون المدني الأردني نص مشابه ولم يتعرض لهذه الحالة صراحة، ولكن يمكن القول بأنه يمكن استخلاص ذلك من طبيعة التجديد الضمني وما يحكمه من قواعد، فليس هناك مانع من الأخذ بالإرادة الضمنية اللاحقة والمعدلة أو اللاغية للتنبيه بالإخلاء الصادر من أحد الطرفين والمتمثلة في أي تصرف يمثل عدول عن ذلك التنبيه لكون القانون لم يشترط شكلية معينة لإلغاء أثر التنبيه بالإخلاء.
وقضت محكمة النقض المصرية في حكمها رقم 687 لسنة 43 ق الصادر بجلسة 28/4/1976 أنه: ” من المقرر قانوناً أنه لا يكفي لتجدد عقد الإيجار تجدداً ضمنياً وفقاً للمادة 599 من التقنين المدني بقاء المستأجر في العين المؤجرة بعد انتهاء مدته، بل يتعين فوق ذلك انصراف نيته إلى التجديد، وتوجيه التنبيه بالإخلاء من أحد المتعاقدين للآخر يقيم طبقاً للمادة 600 من القانون المدني – قرينة قابلة لإثبات العكس تمنع من افتراض التجديد الضمني لو بقى المستأجر في العين بعد انتهاء الإيجار، وعبء إثبات بقاء المستأجر في العين يقع على من يتمسك بالتجديد الضمني، وإذ انتهى الحكم المطعون فيه إلى تجديد عقد الإيجار رغم قيام الطاعن – المستأجر بالتنبيه على المطعون عليه وإخطاره برغبته في عدم التجديد بما يحول دون افتراضه، وذلك أن يدلل المطعون عليه على بقاء المستأجر في العين أو يستظهر الحكم ما يهدر القرينة المانعة من قيام هذا التجديد، فإنه يكون قد خالف القانون “.
سادساً : آثار التجديد الضمني لعقد الإيجار:[3]
تتمثل أثار التجديد الضمني لعقد الإيجار في التالي:
1- التجديد ليس امتدادا لعقد الإيجار السابق، بل هو عقد إيجار جديد:
يُعد تجديد عقد الإيجار بمثابة إبرام عقد جديد تعبر عنه الإرادة الضمنية لطرفي العقد، ويؤدي ذلك إلى ترتيب النتائج التالية:
- يشترط في التجديد الضمني توافر الأهلية اللازمة وقت تجديد العقد ولا يكفي في ذلك توافرها عند انعقاد العقد السابق الذي انتهى، وترتيباً على ذلك فإن زوال الأهلية عند التجديد يعد مانعاً من تجديد عقد الإيجار كأن يتم الحجر على أحد طرفي العقد نظراً لما أصابه من جنون أو سفه.
- إذا كان المستأجرين في العقد السابق الذي انتهى عدة أشخاص فيجوز أن يجدد العقد لمن بقى منهم في العين دون من خرج منها.
- الكفالة المقدمة من الغير لضمان الإيجار السابق شخصية كانت أو عينية لا تنتقل للإيجار الضمني إلا بموافقة الكفيل.
- في حالة إذا ما كان الإيجار السابق قد انعقد بموجب سند رسمي فلا ينتقل هذا السند للإيجار الجديد ومن ثم فلا يجوز التنفيذ به لأنه مقصور على الإيجار الذي انتهى.
2- تجديد العقد بنفس الشروط المتفق عليها في العقد السابق:
وذلك فيما عدا شرط المدة، ومن ثم فإن الأجرة المتفق عليها في العقد السابق تكون هي ذاتها، ويتم سداداها بالطريقة والكيفية ذاتها وخلال مدة استحقاقها شهرياً أو أسبوعيا أو غير ذلك، وكذلك إذا ما تضمن العقد السابق شروط خاصة بالفسخ فإنها تظل نافذة في العقد الجديد.
ثامناً: بعض اجتهادات محكمة التمييز بشأن تجديد عقد الإيجار:
ورد في حكم محكمة التمييز بصفتها الحقوقية رقم 74 لسنة 2021 ما يلي:
ما دام أنه ثبت لمحكمة الاستئناف أن إشغال المدعى عليهم للعقار موضوع الدعوى كان بالاستناد لعقد إيجار فتكون يدهم على هذا العقار يداً مشروعة. وحيث انتهت مدة عقد الإيجار بتاريخ 31/12/2016 فيكون سكوت المالك (المدعي) حتى تاريخ 15/1/2017 لإقامة هذه الدعوى يشكل منه موافقة ضمنية على تجديد العقد وفقاً لأحكام المادة (707/2) من القانون المدني ويكون ما توصلت له محكمة الاستئناف بهذا الشق من حكمها موافقاً للقانون وهذه الأسباب يكون حقيق ردها “.
ورد في حكم محكمة التمييز بصفتها الحقوقية رقم 3154 لسنة 2011 ما يلي:
يستفاد من المادة الثالثة من قانون المالكين والمستأجرين أن عقود الإيجار لا تخضع للاستمرار القانوني إنما تخضع من حيث مدة نفادها إلى الشروط الواردة في العقد من حيث المالك. وحيث تضمن العقد موضوع الدعوى شرطاً مفاده مدة الإيجار سنة قابلة للتجديد تلقائياً، فان مفهوم المادة (707) من القانون المدني أنه إذا اتفق الطرفان مسبقاً على التجديد التلقائي لمدة الإجارة المطلوبة فلا يتوقف ذلك التجديد على موافقة أي منهما بعد انتهاء مدة العقد الأولى
ورد في حكم محكمة التمييز بصفتها الحقوقية رقم 214 لسنة 2009 ما يلي:
إذا كان عقد الإيجار سنوي ويجدد سنوياً وورد في البند الثاني من العقد (يجب على المستأجر في حال انتهاء مدة العقد وعدم رغبته في تجديده إخبار المؤجر في ذلك خطياً قبل انتهاء مدة العقد بثلاثة أشهر على الأقل). ولم يرد في العقد مثل هذا الشرط بالنسبة للمؤجر أي أنه في حال عدم رغبة المؤجر بتجديد العقد فإنه يعتبر منتهياً بانتهاء السنة العقدية ولا يحتاج ذلك إلى توجيه إنذار للمستأجر بعدم الرغبة بالتجديد “.
إعداد/ المحاميان مؤيد الذتيبات ورفعت حمدي.
[1] راجع د. عبد الرزاق السنهوري، الوسيط في شرح القانون المدني، الجزء6/1، ص 789.
[2] راجع في ذلك محامي في الأردن ،و د. سمير كامل، عقد الإيجار، المؤسسة الفنية للطباعة والنشر، مصر، 2011/2012، ص 236 وما بعدها.
[3] يراجع في تفصيل ذلك د/ عبد الرزاق السنهوري، الوسيط في شرح القانون المدني، الجزء 6\1، ص 797 وما بعدها.
