قرار الإحالة على المزاود وآثاره وأحكامه
تقوم دائرة التنفيذ وبواسطة مأمور التنفيذ وبعد الانتهاء من إجراءات الحجز على الأموال العائد ملكيتها للمدين والضامنة لسداد ديونه ،بالإعلان عن المزايدة لبيع تلك الأموال،ويكون الإعلان من خلال النشر بصحيفة يومية واحدة ،حيث يتم تعليق نسخة من الإعلان على لوحة اعلانات دائرة التنفيذ وعلى باب العقار المحجوز،ويذكر في هذا الاعلان أوصاف المال غير المنقول الوارد في محضر معاملة وضع اليد وأسماء الطرفين (الدائن و المدين)والوقت المحدد للمزايدة و شروط البيع بالمزاد العلني و الاشتراك فيه ومدته، وفي مقالنا هذا نتحدث عن ما يسمى بقرار الاحالة على المزاود وهو مرحلة من مراحل البيع بالمزاد العلني ،وسنتناول كل ما يتعلق به من اجراءات وأحكام وآثار وعلى النحو الآتي :
جدول المحتويات
ماهية قرار الاحالة على المزاود
الاحالة المؤقتة و الاحالة القطعية
شراء العقار المحال احالة قطعية
الاحالة القطعية وتسجيل العقار باسم المشتري
الطعن بقرار الاحالة القطعية و الأثر المترتب عليه
ماهية قرار الاحالة على المزاود
تقوم دائرة التنفيذ وكما سبق وأشرنا بتنظيم قائمة شروط بيع الأموال غير المنقولة والإعلان عن المزايدة ،وذلك بالنشر و التعليق قبل اليوم المحدد لإجرائها بثلاثين يوما، وتعتبر المزايدة مفتوحة من تاريخ الاعلان عنها، حيث يستطيع كل من يرغب بالدخول و الاشتراك فيها أن يدفع 10%من القيمة المقدرة عند وضع اليد، وتبدأ اجراءات المزايدة بمناداة المنادي أو مأمور الحجز ،وتبقى المزايدة مفتوحة لمدة ثلاثين يوما، وبعد انقضائها يقرر رئيس التنفيذ إحالة العقار على المزايد الذي دخل في المزايدة بالبدل الأكثر، ويدرج ذلك في قائمة المزايدة ويصادق عليه مأمور التنفيذ .
وهذا ما يقصد بقرار الاحالة على المزايد ،فهو قرار يصدره رئيس التنفيذ يكون فحواه ارساء العقار المبيع على المزايد الذي تقدم بالبدل الأعلى ،والإحالة تكون على نوعين :الاحالة المؤقتة والإحالة القطعية .
الاحالة المؤقتة و الاحالة القطعية
يمكن بيان ماهية الإحالة المؤقتة بأنها القرار الصادر عن رئيس التنفيذ نتيجة بيع العقار في إحدى جلسات المزايدة للمزايد الذي تقدم بالبدل الأعلى وذلك عند انتهاء مدة الثلاثين يوما المعلن عنها للمزايدة .
أما الإحالة القطعية تتمثل بأنها القرار الذي تنتهي به اجراءات التنفيذ على العقار بحجزه و بيعه ،ويعتبر سندا لملكية المشتري وينتقل الى المشتري بعد دفع الثمن وملحقاته .
ويصدر قرار الاحالة القطعية في جلسة المزايدة الثانية لأن جلسة المزايدة الأولى يصدر فيها قرار بإحالة العقار احالة مؤقتة على المزايد الذي قدم أعلى عرض في المزايدة ،
وعند احالة العقار على المزايد احالة مؤقتة لا تكون اجراءات البيع بالمزاد قد اكتملت ،بل يتعين اعادة الاعلان عن طرح العقار للمزاد العلني مرة ثانية ولمدة خمسة عشر يوما ،تبدأ من اليوم التالي لتاريخ الاعلان ،حيث يتضمن هذا الاعلان على البدل الذي أحيل به العقار في المزايدة الأولى ،والجهة التي أحيل عليها ،حيث يستطيع الراغبون بالمزايدة أن يبادروا الى مراجعة دائرة التنفيذ لإعلان رغبتهم بالشراء ،شريطة أن يدفع المزايد 10%من قيمة العقار المقدرة عند وضع اليد .
وعند انتهاء المدة المحددة بالإعلان وهي خمسة عشر يوما ،تجري بين الراغبين بالشراء الموجودين مزايدة علنية ،ويقرر رئيس التنفيذ إحالة العقار على المزايد الذي تقدم بالبدل الأعلى إحالة قطعية ،إلا إذا تبين لرئيس التنفيذ أن بدل مزاد العقار المعروض للبيع ينقص بمقدار 25%فأكثر من القيمة المقدرة ،ففي هذه الحالة يجب على الرئيس أن يعيد طرح هذا العقار في المزاد لمدة ثلاثين يوما ولمرة واحدة فقط ،ليقرر بعدها الإحالة القطعية للمزايد الأخير بالبدل الأعلى ،ويقوم مأمور التنفيذ وفور صدور قرار الإحالة القطعية بنشر الإحالة القطعية في صحيفة يومية واحدة وعلى لوحة اعلانات دائرة التنفيذ ،حيث يشمل هذا الاعلان بيانا بالعقارات /العقار التي تمت احالتها والثمن الذي أحيلت به ويبلغ المدين بذلك .
شراء العقار المحال احالة قطعية
في حال ظهور مزايد يرغب بشراء العقار المحال إحالة قطعية فإن له أن يزيد على الثمن المباع به العقار ما نسبته 10%من القيمة المحال بها على الأقل ،وتكون المهلة المخصصة لراغبي الشراء بزيادة 10%كحد أدنى عشرة أيام تلي نشر الإحالة القطعية ،حيث يتوجب على المزايد أن يودع في صندوق دائرة التنفيذ النسبة المقررة قانونا ليصار الى تحديد موعد جديد يدون في محضر التنفيذ لإجراء مزايدة جديدة مدتها خمسة عشر يوما .
وإذا تقدم خلال هذه المدة أكثر من مزايد فيحال العقار على المزايد الذي دفع المقابل الأعلى ،وفي حال تساوى المقابل المعروض من قبل المزايدين فإن الإحالة ستكون للمزايد الذي تقدم بالعرض الأول ،حيث يقوم مأمور التنفيذ بتنفيذ هذه المرحلة بحيث يتولى الاعلان عن البيع ويذكر في هذا الاعلان اسم من عرض الزيادة ولقبه ومهنته وموطنه ومقدار الثمن المعروض و البيانات التي وردت في اعلان البيع الأول ،وبعد ذلك تجري المزايدة الجديدة ويتم تنفيذ الإحالة القطعية للمزايد بالبدل الأعلى ويجب أن يتم تدوين الإحالة الأولى و الإحالة القطعية في ذيل المزايدة وفي محضر ملف التنفيذ .
الاحالة القطعية وتسجيل العقار باسم المشتري
عند انقضاء المدة القانونية الثانية وهي خمسة عشر يوما، تجري المزايدة مرة أخرى علنا بين الراغبين بالشراء و الموجودين في دائرة التنفيذ أو المكان المخصص لإجراء المزايدة ،حيث يقرر رئيس التنفيذ إحالة العقار إحالة قطعية على المشتري الذي تقدم بالبدل الأعلى ،شريطة أن لا يكون هذا البدل ينقص بمقدار 25%فأكثر عن القيمة المقدرة للعقار ،إذ عند ذلك يتوجب على رئيس التنفيذ أن يقرر إعادة طرح العقار في المزاد لمدة ثلاثين يوما ولمرة واحدة ويحيل العقار على المشتري بعد ذلك إحالة قطعية للمزايد الأخير بالبدل الأعلى .
وفي جميع الأحوال يتولى مأمور التنفيذ نشر الاعلان الذي يتمن بيانا للعقار الذي تمت إحالته و الثمن الذي أحيلت به ويبلغ المدين بذلك .
زيادة السعر
يحق لكل شخص غير ممنوع قانونا من الدخول في المزايدة أن يتقدم لشراء العقار الذي تمت إحالته إحالة قطعية على أن يعرض ثمنا يزيد 10%على القيمة المحال بها على المزايد المحال عليه العقار ،بحيث تتم المزايدة بين الأشخاص الذين تقدموا للشراء وتتم عملية المزايدة النهائية نتيجة ظهور شخص أو عدة أشخاص يرغبون في شراء العقار المطروح للبيع بالمزاد العلني خلال عشرة أيام تلي تاريخ نشر الإحالة القطعية ،شريطة أن لا تقل الزيادة المعروضة من المزايد عن 10%من الثمن الذي عرضه المزايد الأخير في عملية المزايدة السابقة .
وبناءا على ذلك يقرر رئيس التنفيذ إحالة العقار إحالة قطعية على المزايد الذي دفع الثمن الأعلى ،ويبقى للمدين حق إيداع مبلغ من المال يكفي لوفاء الدين والفائدة و النفقات التي من أجلها تم طرح العقار للبيع بالمزاد العلني ،وذلك خلال خمسة عشر يوما من اليوم التالي لتاريخ الإحالة القطعية ،حيث يقرر رئيس التنفيذ إلغاء الإحالة وأي اجراءات تمت بشأنها في حال قيام المدين بدفع المبالغ المشار اليها .
وفي حال لم يستطع المدين القيام بذلك ،يتم تدوين الإحالة الأولى و الإحالة القطعية في ذيل ورقة المزاد ،وعلى المحال عليه المزاد أن يبادر الى دفع الثمن في صندوق دائرة التنفيذ ،وذلك خلال عشرة أيام ،إلا إذا كان المحال عليه العقار كمشتري هو الدائن وأعفي من إيداع الثمن بقرار الإحالة ،ومن حقه الحصول على كتاب من رئيس التنفيذ موجه الى مدير تسجيل الأراضي و المساحة المختص يأمره فيه أن ينقل ملكية العقار الى المزايد (المشتري)حيث يترتب على تسجيل العقار باسمه تطهيره من حقوق الامتياز والتأمين و الرهن والحجز على نحو تنتقل معه هذه الحقوق الى الثمن .
إعادة البيع على مسؤولية المشتري
يتوجب على المشتري كما سبق وذكرنا أن يدفع الثمن خلال عشرة أيام من تاريخ الإحالة القطعية ،وفي حال تخلفه عن القيام بذلك يتم تبليغه اخطارا بلزوم الوفاء بالتزامه خلال ثلاثة أيام ،فإذا انقضى هذا الموعد ولم يقم بالوفاء بالتزاماته يحق لطالب التنفيذ و لكل من كان طرفا في اجراءات التنفيذ طلب إعادة البيع ،ويتم تعيين موعد لجلسة البيع ولا يجوز أن تتجاوز خمسة عشر يوما التالية لتاريخ صدور قرار رئيس التنفيذ بإعادة البيع .
أما فيما يتعلق بإجراءات البيع في هذه المرحلة ،فتبدأ بقيام مأمور التنفيذ بتبليغ قرار رئيس التنفيذ بإعادة البيع الى المشتري المتخلف و الدائنين الذين أصبحوا طرفا في الاجراءات و الى المدين ،ويتولى مأمور التنفيذ الاعلان عن البيع ،بحيث يشمل الاعلان عن البيع الثاني البيانات ذاتها التي ذكرت في اعلان البيع الأول لتتم بعد ذلك المزايدة الجديدة ،على أنه لا يقبل من المشتري أن يشترك بالمزايدة حتى لو قدم كفالة .
وعند إحالة العقار الى المزايد الذي عرض الثمن الأعلى ،فإن المشتري الذي تخلف ن دفع الثمن يتحمل ما ينقص من ثمن العقار و الفوائد عن الثمن الذي كان قد أحيل به عليه ،ويشمل قرار الإحالة إلزام المشتري المتخلف بالفرق بين السعرين ،أما إذا تم بيع العقار بثمن أعلى من الثمن الذي كان أحيل به على المشتري المتخلف عن دفع الثمن فلا حق له في الزيادة الناتجة عن البيع الثاني ،وتصبح من حق المدين أو الدائن حسب مقتضى الحال . [1]
وبعد هذه الإحالة لا يقبل عرض زيادة 10%بعد إعادة البيع على مسؤولية المشتري المتخلف إذا كانت الإحالة قد سبقها عرض آخر بما يزيد على ذلك .
تقييد سلطة المحال عليه العقار بالمزاد العلني
أعطى المشرع الأردني للمدين الذي بيع عقاره بالمزاد العلني فرصة يستطيع من خلالها استرداد العقار في حال قام بدفع بدل المزايدة بالإضافة الى الرسوم و النفقات خلال سنة من تاريخ تسجيل العقار ،وينتقل ها الحق الى ورثة المدين ،لذلك فقد أورد المشرع قيدا منع بموجبه المحال عليه المزاد أن يتصرف في ذلك العقار بالبيع أو الرهن أو الهبة أو الإفراز أو المبادلة خلال سنة من تسجيل العقار باسمه .
تعذر تسجيل العقار باسم المشتري
في حال تعذر إتمام معاملة البيع و الفراغ لمشتري العقار بالمزاد العلني لأي سبب من الأسباب على نحو لا يكون لهذا المشتري يد في تعذر تسجيل العقار ،فيجوز له طلب فسخ المزايدة واسترداد ما دفعه من مال .
الطعن بقرار الاحالة القطعية و الأثر المترتب عليه
يعتبر قرار الاحالة القطعية كغيره من القرارات الصادرة عن رئيس التنفيذ ،وعليه فإنه يتم الطعن فيه بطريق الاستئناف ،ولم يحدد المشرع الأردني ميعادا معينا للطعن فيه ،أما عن أسباب الطعن فإنه يمكن حصرها بثلاث أسباب هي :
- وجود عيب في اجراءات المزايدة :يمكن أن نسوق مثال على وجود عيب في اجراءات المزايدة بأن تكون الاحالة قد تمت على شخص لم يقدم العرض الأعلى ،أو تمت المزايدة من شخص لا يملك حق الطلب ،أو تمت المزايدة في جلسة غير علنية ،هذه عدة أمثلة على عيوب شابت اجراءات المزايدة ،يمكن وبناءا عليها تقديم الطعن على قرار الاحالة القطعية .
- وجود عيب في شكل القرار :ومن الأمثلة على ذلك ،إذا خلى محضر الإحالة من ذكر التاريخ أو توقيع رئيس التنفيذ أو اسم المحال عليه ،ولكن ومن الواقع العملي فإن وجود مثل هذه العيوب نادر الوقوع .
- رفض وقف الاجراءات الواجب وقفها قانونا :ففي حال كان السند التنفيذي حكما وطلب اعادة محاكمته أو تم الاعتراض عليه اعتراض الغير أو ادعي بتزوير السند ،وقررت المحكمة الناظرة في مثل هذه الطلبات وقف التنفيذ ،ففي جميع الحالات السابقة يجب وقف البيع وإلا كان قرار الاحالة باطلا ،ولا يملك رئيس التنفيذ أي سلطة في هذا الصدد كون وقف التنفيذ ملزم له قانونا .
الأثر المترتب على الغاء قرار الاحالة
في حال تم الغاء قرار الاحالة بنتيجة الطعن فيه ،يعتبر المشتري كأن لم يشتري العقار ،وأن هذا العقار لم يخرج من ملكية المحجوز عليه (المدين)،كما تعتبر كافة التصرفات التي أجراها المشتري بين صدور قرار الاحالة وصدور قرار الغاء الاحالة كأن لم تكن ،حيث يتم ذلك بقوة القانون وكنتيجة حتمية لإبطال قرار الاحالة .
إعداد: المحامية ثمار إبراهيم
[1] -د.فتحي والي –التنفيذ الجبري في القانون اللبناني –ص 525 .
