إجراءات طلب استرداد المأجور

استحدث المشرع الأردني في قانون المالكين و المستأجرين المعدل رقم 17 لسنة 2009 آلية جديدة تعطي المالك الحق في طلب استرداد العقار المؤجر إذا كان سبب الاسترداد هو انتهاء مدة العقد، وذلك بتقديم طلب الى قاضي الأمور المستعجلة، وقد كانت غاية المشرع من هذا الاستحداث هو تسريع الإجراءات، من خلال إضفاء صفة الاستعجال على هذا الطلب، مشيرا الى ذلك في طيات المادة 19 من قانون المالكين و المستأجرين، وفي مقالنا هذا سنتناول بشكل مفصل الحديث عن إجراءات طلب استرداد المأجور وعلى النحو الآتي :

طلب استرداد المأجور في ضوء قانون المالكين والمستأجرين الأردني

يمكن إجمال ماهية طلب استرداد المأجور في ضوء قانون المالكين والمستأجرين الأردني بأنه طلب يتم تقديمه من مالك المأجور أو المؤجر أو وكيلهما الى قاضي الأمور المستعجلة المختص لإخلاء العقار المؤجر بموجب عقد إيجار خطي مبرم بعد تاريخ 31/8/2000 ويقدم لسبب امتناع المستأجر عن رد المأجور بعد انتهاء مدة عقد الإيجار المنصوص عليها في العقد وذلك ضمن شروط معينة نص عليها القانون.

ومن خلال سياق نص المادة 19 من قانون المالكين و المستأجرين والتي نصت على إخلاء أو استرداد المأجور ،يتبين لنا وجود تشابه ما بين طلب الاسترداد ودعوى منع المعارضة ،فكل منهما يتعلق بعقود الإيجار المبرمة بعد تاريخ 31/8/2000 وانتهت مدتها العقدية ،وتتشابه أيضا من حيث نتيجة الدعوى فكلاهما يترتب عليه إخلاء المأجور وتسليمه خاليا من الشواغل ،إلا أنهما يختلفان عن بعضهما البعض من حيث أن طلب استرداد المأجور طلب مستعجل يختص به قاضي الأمور المستعجلة في حين أن دعوى منع المعارضة تقام أمام قاضي الموضوع ،كما أن لكل منهما إجراءات للسير فيها وقيود لكي تقام أمام القضاء ،كما يختلف كل منها في آلية تنفيذ الحكم .

وكذلك فإن هنالك اختلاف جوهري ما بين دعوى إخلاء المأجور وطلب إخلاء المأجور و استرداده بموجب قانون المالكين و المستأجرين ،حيث أن دعوى الإخلاء ترفع بالاستناد لتوافر سبب من أسباب الإخلاء الواردة في قانون المالكين و المستأجرين على سبيل الحصر ،وتخص العقود المبرمة قبل تاريخ 31/8/2000 وسواء أكان العقد خطيا أم شفهيا ،وترفع أمام القضاء المختص وينظر بها كدعوى ،أما طلب استرداد المأجور فيتم رفعه بموجب أحكام قانون المالكين و المستأجرين بالاستناد الى انتهاء عقد الإيجار فقط ،وللعقود المبرمة قبل تاريخ 31/8/2000 ويتم النظر فيه أمام القضاء المستعجل .

الشروط الواجب توافرها لتقديم طلب استرداد المأجور

رسم المشرع الأردني الإجراءات الواجب اتباعها عند تقديم طلب الاسترداد، حيث إنه وحتى يقدم الى قاضي الأمور المستعجلة يجب توافر شروط معينة لقبوله واعتباره طلب مستعجل سندا لأحكام قانون المالكين والمستأجرين وهذه الشروط هي:

الشرط الأول: وجود عقد إيجار خطي

اشترطت المادة 19 من قانون المالكين والمستأجرين أن يكون العقد المبرم مع المستأجر خطيا وليس شفويا، وعند اشتراط الكتابة، يتوجب كتابة العقد حتى يتم انعقاده وإلا يترتب عليه بطلان العقد، واشتراط الكتابة من أجل تقديم الطلب المستعجل وليس للإثبات لأن عقود الإيجار من العقود الرضائية، وغاية المشرع من هذا الشرط حتى يتمكن قاضي الأمور المستعجلة من الاطلاع على بيانات العقد وتوافر الشروط المطلوبة لاسترداد المأجور.

الشرط الثاني: أن يكون العقد مبرما بعد تاريخ 31/8/2000

اشترط المشرع في تقديم الطلب المستعجل لاسترداد المأجور أن يكون عقد الإيجار مبرم بعد تاريخ 31/8/2000، أما العقود المبرمة قبل هذا التاريخ تكون محكمة الموضوع هي المختصة بنظر دعوى استرداد المأجور وليس قاضي الأمور المستعجلة، لأن هذه العقود تخضع لقاعدة الامتداد القانوني ولا يسري عليها حكم المادة 19 من قانون المالكين والمستأجرين.

الشرط الثالث: أن يكون سبب الإخلاء انتهاء مدة العقد وفقا لشروط العقد

يشترط لصحة تقديم طلب الاسترداد انتهاء مدة عقد الإيجار، والمتفق عليها فيه، وبحسب ما تم الاتفاق عليه بين المؤجر والمستأجر يقوم المستأجر بإخلاء المأجور إلا أنه قد يمانع أو يرفض الإخلاء، لذلك أجاز المشرع الأردني تقديم هذا الطلب لاسترداد المأجور لانتهاء مدة عقد الإيجار.

الشرط الرابع: إخطار المستأجر بإخلاء المأجور قبل تقديم الطلب لقاضي الأمور المستعجلة

يتوجب على المالك إخطار المستأجر برد المأجور قبل تقديمه لطلب الاسترداد، حيث وضع المشرع للإخطار مدة قانونية مقدارها عشرة أيام. [1]

وفي حال امتناع المستأجر عن تسليم المأجور بالرغم من تبلغه الإنذار العدلي من تاريخ تبليغه الإخطار أو تاريخ انتهاء مدة العقد أيهما لاحق، فيحق للمؤجر تقديم طلب الاسترداد.

الشرط الخامس: امتناع المستأجر عن رد المأجور

في حال امتنع المستأجر عن رد المأجور رغم تبلغه الإخطار بوجوب ولزوم رد المأجور، بانتهاء مدة عقد الإيجار فإن المشرع أعطى الحق للمؤجر أن يطلب استرداد المأجور بطلب مستعجل.

فإذا توافرت كافة الشروط السابقة في الطلب المستعجل فإن القاضي يصدر قراره بقبول الطلب ورد المأجور للمؤجر.

حالات استرداد المأجور بطلب مستعجل في قانون المالكين والمستأجرين

بينت المادة 19 من قانون المالكين والمستأجرين الأردني الحالات التي أجاز فيها المشرع الأردني للمؤجر تقديم طلب مستعجل لاسترداد المأجور وتسليمه خاليا من الشواغل، وهذه الحالات تتمثل في: الحالة الأولى وهي انتهاء مدة عقد الإيجار المتفق عليها وفق أحكام القانون، والحالة الثانية: انتهاء مدة العقد وفقا لأحكام الفقرة ب من المادة 5 من قانون المالكين والمستأجرين الأردني، والحالة الثالثة وهي امتناع المالك عن استلام العقار من المستأجر.