حكم نص العقد على تجدده تلقائيا
عرف المشرع الأردني عقد الايجار بأنه :”تمليك المؤجر للمستأجر منفعة مقصودة من الشيء المؤجر لمدة معينة لقاء عوض معلوم “[1]ومن خلال هذا التعريف يتضح لنا أن المدة في عقد الايجار من أهم أركان هذا العقد ،وعلى أساسه تتحدد التزامات كل من المؤجر و المستأجر ،فمدة الايجار تحدد مقدار المنفعة التي يحصل عليها المستأجر وبالتالي تحدد مقدار الأجرة التي يلتزم بدفعها ،إذ ليس بإمكان المستأجر الحصول على المنفعة كلها فور انعقاد العقد ،إنما يحصل عليها تدريجيا مع مرور الوقت ،والأصل و وفقا لقاعدة العقد شريعة المتعاقدين أن يتفق أطراف العقد على مدة الايجار ،بحيث تنتهي الإجارة بإنتهاء تلك المدة ما لم يتفق الأطراف على تجديد عقد الايجار لمدة جديدة ،وفي مقالنا هذا نتناول كل ما يتعلق بحكم نص العقد على تجدده تلقائيا في ضوء القانون المدني وقانون المالكين و المستأجرين وعلى النحو الآتي :
جدول المحتويات
ما هو المقصود بمصطلح التجديد التلقائي؟
الأساس القانوني لمفهوم التجديد التلقائي في القانون المدني الأردني
حكم نص عقد الايجار على تجدده تلقائيا في ضوء القانون المدني الأردني
حكم نص عقد الايجار على تجدده تلقائيا في ضوء قانون المالكين والمستأجرين الأردني
ما هو المقصود بمصطلح التجديد التلقائي؟
يقصد بالتجديد التلقائي أن العقد يمدد أو يجدد بنفس الأحكام والشروط السابقة في العقد، وبوجود هذا الشرط أو الاتفاق في عقد الايجار يجعل العقد غير منتهي ومستمر ويجدد تلقائيا، وقد عالجت هذا الشرط كل من المادة 707 من القانون المدني والمادة 5/ب/2 من قانون المالكين والمستأجرين.
الأساس القانوني لمفهوم التجديد التلقائي في القانون المدني الأردني
تعتبر قاعدة العقد شريعة المتعاقدين الأساس القانوني في التجديد التلقائي لعقد الايجار ،فالعقد بالنسبة للمتعاقدين (المؤجر و المستأجر )وفي حدود العلاقات التي ينظمها يعتبر قانون للمتعاقدين ،ولا يستطيع أي منهما أن ينفرد بنقضه أو تعديله ،والقانون المدني أقر هذا المبدأ على الرغم من عدم النص عليه بشكل صريح ،ويترتب على هذه القاعدة أن كل متعاقد يلتزم بما ورد في العقد ،فلا يستطيع أن يتنصل من ذلك ولا يستطيع أن يعدل أو يغير بإرادته المنفردة في مضمون عقده ،ويترتب على إلزامية العقد أمرين هما :
الأول: يجب أن يتم تنفيذ العقد بكل ما اشتمل عليه، على أن يتم التنفيذ على نحو يتفق وحسن النية، وذلك حسب ما هو وارد في المادة 202 /1 من القانون المدني حيث جاء فيها وجوب تنفيذ العقد طبقا لما اشتمل عليه وبطريقة تتفق مع ما يوجبه حسن النية.
ثانيا: أن تنفيذ العقد لا يقتصر على ما ورد فيه، بل يتناول كل ما هو من مستلزماته وفقا للقانون والعرف والعدالة، وهذا ما تم التأكيد عليه في المادة 202/2 من القانون المدني.
وعليه يتبين لنا أن العقد إذا كان صحيحا لازما فلا يمكن فسخه أو تعديله إلا بالتراضي وهو اتفاق المتعاقدين على تعديل العقد أو فسخه وإنهائه، أو بالتقاضي وهو تدخل القضاء بشكل غير مباشر وذلك بالاستناد الى نصوص تشريعية تسمح للقاضي بتعديل العقد أو إنهائه بناءا على طلب أحد المتعاقدين، أو بمقتضى نص في القانون فقد يصدر قانون ينص صراحة على تغيير موعد استحقاق بعض الديون أو يخفض في الأجرة في العقارات أو ينص على امتداد عقد الإيجار رغم انقضاء مدته. [2]
حكم نص عقد الايجار على تجدده تلقائيا في ضوء القانون المدني الأردني
أجاز المشرع الأردني لكل من المؤجر والمستأجر الاتفاق على تجديد عقد الايجار تلقائيا ودون حاجة الى ابرام عقد جديد، وهذا ما تم النص عليه صراحة في المادة 707 من القانون المدني، وهذا يقودنا الى أن مثل هذا الجواز /الحالة يعني أن عقد الايجار انعقد ابتداءا على مدة زمنية معينة، أي تم تحديد مدة عقد الايجار بالنص عليها فيه، كأن تكون لمدة سنة واحد أو لمدة سنتين وهكذا، وفي الوقت ذاته اتفق كل من المؤجر والمستأجر من خلال النص صراحة على تجديد العقد تلقائيا عند انتهاء المدة المتفق عليها فيه.
وعليه فإن الاتفاق على تجديد العقد تلقائيا يعتبر صحيح ويرتب آثاره بموجب أحكام المادة 707 من القانون المدني ،فاتفاق الطرفين المسبق وذلك بالنص في العقد على التجديد التلقائي لمدة الإجارة يترتب عليه أن تجديد العقد لا يتوقف على موافقة أي منهما بعد انتهاء مدة العقد الأولى ،ولا يحتاج التجديد قيام المؤجر و المستأجر بأي إجراء أو إخطار لانعقاد العقد الجديد ،وإنما ينعقد تلقائيا بناءا على الاتفاق السابق على التجديد .
تعليق التجديد التلقائي على إرادة المتعاقدين أو أي منهما
تتمثل هذه الحالة عند تضمين عقد الايجار عبارة (يجدد تلقائيا بموافقة المؤجر والمستأجر) أو عبارة (يجدد تلقائيا بموافقة المؤجر) أو عبارة (يجدد تلقائيا بموافقة المستأجر) ففي هذه الأحوال فإن التجديد التلقائي بحاجة حتى يرتب أثره أن يفصح صاحب الخيار سواء المؤجر أو المستأجر أو كلاهما معا عن خياره /رغبته بالتجديد صراحة أو ضمنا، أو أن يسكت باعتبار أن السكوت يترتب عليه الموافقة في هذا السياق.
ومما يجدر الإشارة اليه أن التجديد التلقائي المنصوص عليه في العقد سواء أكان مطلقا أو معلقا على إبداء الرغبة بالتجديد، ففي كلا الحالتين لا يسلب أي من الطرفين حقه بإنهاء عقد الايجار في حال مخالفة المتعاقد الآخر شروط العقد.
ومن الجديد بالذكر أيضا أن التجديد التلقائي لعقد الايجار يتم لمدة عقدية تعادل وتماثل المدة التي انعقدت عليها الإجارة ابتداءً، أي أن العقد لا يتجدد إلا إذا تم إبداء الرغبة عقب انتهاء المدة الأصلية لعيد الايجار وهكذا في كل مرة يتم بها ابداء الرغبة يتجدد العقد لمثل المدة التي انعقد عليها العقد ابتداءً، فإذا كانت المدة الأصلية سنة واحدة يتم التجديد لمثل هذه المدة.
حكم نص عقد الايجار على تجدده تلقائيا في ضوء قانون المالكين والمستأجرين الأردني
تختلف قاعدة الامتداد القانوني لعقد الايجار و المنصوص عليها في المادة 5/أ/1 من قانون المالكين و المستأجرين عن شرط التجديد التلقائي الوارد في عقد الايجار ،باعتبار أن استمرار سريان عقد الايجار مصدره النص القانوني ،أما التجديد التلقائي يستند الى اتفاق الأطراف ،وقد ألغى المشرع الأردني الامتداد القانوني بالنسبة لعقود الايجار المبرمة بعد تاريخ 31/8/2000 ،ومن خلال هذا التعديل (الالغاء)الذي اتجه اليه المشرع نجد بأن مجال تطبيق الامتداد القانوني لعقد الايجار لم يعد منتجا إلا بالنسبة لعقود الايجار السارية المفعول قبل تاريخ 31/8/2000 أما هذا التاريخ فقد أخضع المشرع عقود الايجار لشروط واتفاق أطرافه ولهما اشتراط التجديد التلقائي إن اتجهت رغبتهما الى ذلك .
ومن الجدير بالذكر أن المشرع وتحديدا في نصوص قانون المالكين و المستأجرين بموجب القانون المعدل لسنة 2000 لم يورد أي نص يقيد أو يمس التجديد التلقائي ،الى أن صدر القانون المعدل لقانون المالكين و المستأجرين رقم 17 لسنة 2009 والذي استحدث بموجبه المشرع نص المادة 5/ب/2 حيث أورد في طياتها على أنه إذا نص عقد الايجار على تجدده تلقائيا ،فيتجدد العقد بحكم القانون لمدة تعاقدية مماثلة ولمرة واحدة ما لم يقم المستأجر بإشعار المؤجر بعدم رغبته في التجديد قبل انتهاء المدة الأصلية .
وعليه يتبين لنا بأن المشرع الأردني خرج عن المفهوم العام لقاعدة التجديد التلقائي بالمفهوم الوارد في القانون المدني، بحيث حصر النطاق الزمني للتجديد التلقائي الوارد ضمن شروط عقد الايجار على مدة تعاقدية مماثلة ولمرة واحدة فقط.
وعليه فإن عقود الايجار المبرمة بعد نفاذ قانون المالكين والمستأجرين المعدل رقم 17 لسنة 2009 تحكمها شروط العقد المتفق عليها ما بين المؤجر والمستأجر، فإذا تضمن العقد أنه يجدد تلقائيا، فإنه يتجدد لمدة تعاقدية مماثلة لمرة واحدة فقط.
اجتهادات محكمة التمييز الأردنية بشأن حكم نص العقد على تجدده تلقائيا
قرار محكمة التمييز الصادر عن الهيئة العادية رقم 4698/2014 فصل 16/3/2015
“أخطأت المحكمة بمخالفتها المادة 5/ب من قانون المالكين والمستأجرين باعتبار أن عقد الإيجار يتضمن شرط مدة العقد سنة يجدد تلقائياً وأن التجديد يكون لمدة ثلاثين سنة عملاً بالمادة 707 من القانون المدني دون مراعاة ما طرأ على قانون المالكين والمستأجرين من تعديلات بأن التمديد يكون لمدة مماثلة ونجد أن المستفاد 5/ب/1 من قانون والمستأجرين رقم 11 لسنة 1994 المعدل بموجب القانون رقم 22 لسنة 2011 والذي تم بموجبه تعديل المادة 5 بإلغاء عبارة التي تنعقد بعد نفاذ هذا القانون والاستعاضة عنها بعبارة المبرمة بتاريخ 31/8/2000 وما بعده وفي هذه الحالة نجد أن عقد الإيجار موضوع الدعوى ابرم بتاريخ 1/3/2002 و اشتمل العقد على شرط مفاده مدة العقد سنة تجدد تلقائياً وأن المستدعين تقدموا بطلب استرداد العقار المأجور لانتهاء مدته بتاريخ 4/3/2014 اي بعد نفاذ القانون المعدل لسنة 2011 وبما ان عقد الايجار بعد نفاذ القانون المعدلة لسنة 2011 وبما ان عقد الايجار بعد نفاذ القانون المعدل يجدد لمدة سنة مماثلة لمرة واحدة فقط بعد انقضاء هذه المدة يكون من حق المؤجر استرداد المأجور وفق الاوضاع المنصوص عليها في المادة 19 من القانون ذاته وبالتالي يكون القرار مخالف للقانون “.
قرار محكمة التمييز الأردنية الصادر عن الهيئة العادية رقم 214/2016 فصل 17/4/2016:
“وحيث أن عقد الايجار موضوع الدعوى مبرم بين الطرفين بتاريخ 1/4/2002 لمدة سنة يجدد تلقائيا، وحيث أن القانون الواجب التطبيق عليه هي المادة (5/ب/2) من قانون المالكين والمستأجرين ومنها التالية 🙁 (ب/2 إذا نص العقد على تجدده تلقائيا فيتجدد العقد بحكم القانون لمدة تعاقدية مماثلة لمرة واحدة ما لم يقم المستأجر بإشعار المؤجر بعدم رغبته في التجديد قبل انتهاء المدة الأصلية)) وحيث توصلت محكمة الاستئناف لهذه النتيجة فيكون قرارها مخالفا للقانون “.
إعداد: المحامية ثمار إبراهيم
[1] -المادة 658 من القانون المدني الأردني.
[2] -المادة 241 من القانون المدني الأردني.
